145/2023-51517(2)
Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001
http://5aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Владивосток Дело № А24-1785/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2023 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.А. Грызыхиной,
судей С.М. Синицыной, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания В.В.Ли,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,
апелляционное производство № 05АП-6854/2023
на решение от 03.10.2023 судьи И.А. Васильевой
по делу № А24-1785/2022 Арбитражного суда Камчатского края
по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
к Петропавловск-Камчатскому городскому округу в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальному учреждению (ИНН <***>, ОГРН <***>)
об урегулировании разногласий по условиям соглашения,
третьи лица: администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,
по встречному иску Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (ИНН <***>, ОГРН <***>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
об изъятии путем выкупа имущества для муниципальных нужд
в отсутствие представителей участников спора;
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к Петропавловск-Камчатскому городскому округу в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальному учреждению (далее – Управление) об урегулировании разногласий по соглашению о возмещении за нежилое помещение общей площадью 35,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Определением суда от 05.09.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация Петропавловск-Камчатского городского округа.
Определением от 10.10.2022 суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение исковых требований в части определения стоимости возмещения рыночной стоимости помещения в размере 3 413 000 рублей, а также в части рыночной стоимости земельного участка с учетом доли в праве общей собственности в размере 459 895,82 руб., пункт 1.4 соглашения исключить, пункт 1.2 оставить в редакции протокола разногласий от 01.04.2022.
В свою очередь Управлением заявлен встречный иск с требованиями:
- об изъятии путем выкупа у предпринимателя в муниципальную собственность Петропавловск-Камчатского городского округа нежилого помещения - пом. 39 первого этажа, площадью 35,6 кв.м., по адресу: <...>, кадастровый номер 41:01:0010118:4957, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения с выплатой выкупной цены в размере 581 340 рублей 24 копеек, путем перечисления денежных средств на расчётный счёт ФИО1 в течение 20 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда;
- о прекращении права собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010118:162 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение;
- о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом после перечисления возмещения права собственности на указанное нежилое помещение и на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010118:162 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения,;
- о признании ФИО1 после перечисления возмещения и регистрации перехода права собственности за Петропавловск-Камчатским городским округом утратившим право пользования нежилым помещением, а также долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010118:162 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения.
Решением суда от 03.10.2023 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные требования Управления удовлетворены с установлением суммы выкупа в размере 1 198 254 рублей.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, предприниматель обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что условия, на которых Управление предлагает заключить соглашение, в частности не предусматривающие компенсацию стоимости переезда собственника и убытков, которые понесет последний в связи с изменением места осуществления предпринимательской деятельности, являются незаконными и противоречат части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), Федеральному закону от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что нарушает имущественное право ФИО1
Заявителем также оспорены выводы полученного по результатам проведения судебной экспертизы экспертного заключения со ссылкой на избрание экспертом неверных объектов - аналогов, необходимых для сравнительного анализа, приведены доводы относительно допустимости предоставления равноценного нежилого помещения
взамен изымаемого с учетом включения многоквартирного дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства участники спора явку представителей в заседание суда не обеспечили, что не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.
Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом, ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения № 39 общей площадью 35,6 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома № 41/1 ул. Владивостокская в г. Петропавловске-Камчатском, с кадастровым номером 41:01:0010118:4957, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.11.2013 № 41АВ199856.
Распоряжением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 13.01.2020 № 3-р многоквартирный дом № 41/1 по ул. Владивостокская в г. Петропавловске-Камчатском признан аварийным и подлежащим сносу.
Управлению коммунального хозяйства и жилищного фонда администрации Петропавловск-Камчатского края поручено в срок до 01.02.2020 направить собственнику нежилого помещения № 39 требование о сносе многоквартирного дома № 41/1 по улице Владивостокской в г. Петропавловске-Камчатском.
Постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 15.07.2021 № 1551 земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 41/1 по ул. Владивостокской в г. Петропавловске-Камчатском, кадастровый номер 41:01:0010118:162, площадью 2606 кв.м, изъят для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа.
Во исполнение решения Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 26.03.2021 по делу № 2а-1888/2021 Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа направило в адрес ИП ФИО1 соглашение о возмещении за нежилое помещение рыночной стоимости нежилого <...> рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в размере 581 340,24 руб. (пункт 1.1 соглашения).
Ссылаясь на недостижение сторонами соглашения о размере компенсации в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, предприниматель и Управление обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В соответствии с частью 10 статьи 32 далее - ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к
собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.
Такой порядок закреплен в постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Постановление № 47).
Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником нежилого помещения.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд.
Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.
Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным (статья 8 Закона № 135-ФЗ).
В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера компенсации в связи с изъятием помещения для государственных нужд, в обоснование которого каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости помещения и убытков.
В целях разрешения разногласий сторон судом первой инстанции созданы необходимые условия и назначена судебная экспертиза по определению выкупной цены недвижимого имущества в порядке части 7 статьи 32 ЖК РФ. Производство судебной экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Экспертно-оценочная фирма «Консалтинг-Сервис»), эксперту ФИО3.
В соответствии с заключением эксперта от 21.04.2023 № 0423-09ПК размер возмещения за спорное нежилое помещение по состоянию на 21.04.2023 составляет 1 278 854 рубля, из которых 732 975 рублей - рыночная стоимость нежилого помещения, включающая в себя рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли предпринимателя в праве общей собственности на такое имущество; 465 279 рублей
доли в стоимости не проведенного капитального ремонта дома, 80 600 рублей убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием.
Заявляя в апелляционной жалобе довод о том, что заключение эксперта ФИО3 является ненадлежащим доказательством, ИП ФИО1, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела соответствующих доказательств.
Само по себе несогласие с выводами исследования эксперта не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством, в силу чего судом апелляционной инстанции доводы ответчика о порочности имеющегося в материалах дела экспертного заключения отклоняются.
Анализ экспертного заключения, выполненного экспертом по настоящему делу, позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ. Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.
В соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что представленное в материалы дела экспертное заключение с учетом данных экспертом в судебном заседании разъяснений соответствует критериям полноты и ясности экспертного исследования, основания к назначению дополнительной и повторной экспертизы, предусмотренные статьей 87 АПК РФ, в данном случае у суда отсутствуют.
Судебная коллегия обращает внимание, что в силу статей 9, 41, 65 АПК РФ участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции предприниматель не заявил ходатайство о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы. Кроме того, ответчик не был лишен возможности представить иные доказательства в подтверждение своей правовой позиции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом были недостаточно точно выбраны объекты - аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется коллегией, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 12 ФСО № 1, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297).
Таким образом, объектом-аналогом в силу ФСО № 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Вопреки позиции апеллянта, положение ФСО № 1 не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью идентичный объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по показателям общей площади нежилого помещения, адресу, расположению и т.п. При проведении исследования эксперт использует все доступные ему достоверные источники информации на дату исследования, все ссылки и названия источников приведены в соответствующих разделах заключения.
При анализе рынка коммерческой недвижимости свободного назначения в г. Петропавловске-Камчатском, а также в рамках сравнительного подхода экспертом приведена информация об объектах-аналогах, расположенных в спальном районе города,
находящихся в удовлетворительном состоянии. Использованная информация в виде отобранных экспертом объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки. Документального опровержения ошибочности использования экспертом избранных объектов-аналогов апеллянтом не представлено.
Признав экспертное заключение допустимым доказательством по делу, суд первой инстанции одновременно проанализировал выводы эксперта с учетом данных им в судебном заседании пояснений относительно обоснованности включения в размер выкупной стоимости суммы судебных расходов по делу согласно пункту 2.8.5 заключения эксперта от 21.04.2023 № 0423-09ПК, вследствие чего, указав, что распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, согласно действующему законодательству осуществляется судом по результатам рассмотрения спора по существу, обоснованно исключил из суммы возмещения убытки в виде судебных расходов на общую сумму 80 600 рублей (6 000 рублей по оплате госпошлины за подачу искового заявления, 24 600 рублей по оплате услуг представителя в суде первой инстанции, 50 000 рублей возмещения стоимости судебной экспертизы).
Включение же судом первой инстанции в выкупную стоимость определенной экспертом суммы в размере 465 279 рублей за непроизведенный капитальный ремонт является правомерным, поскольку не противоречит положениям статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающим сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Таким образом, размер выкупной стоимости исчислен судом в сумме 1 198 254 рублей.
Коллегия отмечает, что полагая необходимым включение в состав убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, размер упущенной выгоды от невозможности ведения предпринимательской деятельности, расходы на поиск и оформление другого жилого помещения, предприниматель не был лишен права заявлять соответствующие доводы в суде первой инстанции, обосновывая их документально, в том числе и в рамках возражений против выводов эксперта.
Вместе с тем, ИП ФИО1 таким процессуальным правом не воспользовался, что, как указано ранее, относит на него риск несовершения процессуальных действия применительно к статье 9 АПК РФ.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 20 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 14), судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен
изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Управления в полном объеме, установив выкупную стоимость имущества в размере 1 198 254 рублей.
Первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку оснований для заключения соглашения об изъятии для государственных нужд в отношении спорного нежилого помещения в редакции предпринимателя, подразумевающей определение выкупной стоимости в сумме 3 413 000 рублей, судом по результатам разрешения спора не установлено. Недостижение с собственником соглашения об изъятии, предопределяет возможность Управления реализовать предусмотренный законодательством механизм принудительного изъятия помещения, что и было сделано предъявлением встречного иска.
Коллегия отмечает несостоятельность ссылки апеллянта о несоблюдении Управлением процедуры изъятия земельных участков ввиду несогласования условий изъятия и размера возмещения и уклонения ведомства от согласования возможности предоставления ИП ФИО1 иного помещения взамен изымаемого, при том что многоквартирный дом № 41/1 по ул. Владивостокская в г. Петропавловске-Камчатском был включен в региональную адресную программу расселения.
Согласно пункту 20 Постановления № 14, суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Таким образом, предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с принявшим решение о сносе дома органом государственной власти или местного самоуправления, которое в настоящем случае сторонами не достигнуто.
Кроме того, как обоснованно указано судом первой инстанции, согласно письму Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда № 01-12-01/10104/23 от 14.09.2023 расселение многоквартирного дома № 41/1 по ул. Владивостокская в г. Петропавловске-Камчатском осуществлялось в рамках подпрограммы «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Камчатском крае» государственной программы Камчатского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края», утвержденной постановлением Правительства Камчатского края от 21.11.2013 № 520-П, а не региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, что согласно изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 правовой позиции исключает возможность обязания органов государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением.
Определение в рамках государственной программы Камчатского края многоквартирного дома № 41/1 по ул. Владивостокская в г. Петропавловске-Камчатском как нецелесообразного к сейсмоусилению или реконструкции само по себе не свидетельствует о распространении на него какой-либо региональной программы по расселению аварийного фонда.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Камчатского края от 03.10.2023 по делу № А241785/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий Е.А. Грызыхина
Судьи С.М. Синицына
С.Б. Култышев
