АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
г. Хабаровск
марта 2021 года № Ф03-1162/2021
Резолютивная часть постановления объявлена марта 2021 года .
Полный текст постановления изготовлен марта 2021 года .
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Никитиной Т.Н.
судей Луговой И.М., Михайловой А.И.
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ»: Беличенко А.Г., представитель по доверенности от 05.11.2020 № 27АА 1593889;
от Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска: представитель не явился;
от Прокуратуры Хабаровского края: Иванова Н.С., представитель по удостоверению от 14.02.2020 № 275527;
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ»
на решение от 15.10.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020
по делу № А73-9458/2020 Арбитражного суда Хабаровского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» (ОГРН 1162724079473, ИНН 2721226463, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Гайдара, д. 14)
к Прокуратуре Центрального района г. Хабаровска; Прокуратуре Хабаровского края (ОГРН 1022700920461, ИНН 2721024410, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шевченко, д. 6)
о признании незаконным представления
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» (далее – ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным представления Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска (далее – прокуратура) от 18.03.2020 № 2-30-2020 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве.
Определением суда от 21.07.2020 в качестве соответчика привлечена Прокуратура Хабаровского края (далее – прокуратура края).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.10.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020, в удовлетворении требований отказано.
Законность принятых судебных актов проверяется Арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке и пределах, установленных статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), по кассационной жалобе общества, полагающего, что решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального права, при несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем подлежат отмене.
В обоснование жалобы приведены доводы о несогласии с выводами арбитражных судов о законности действий прокуратуры по направлению обществу представления об устранении нарушений закона. По мнению заявителя кассационной жалобы, ошибочен вывод судебных инстанций о публичном характере договора долевого участия в строительстве. Как утверждает кассатор, соглашение об условиях предпродажного бронирования относится к договору возмездного оказания услуг, допускающему право одностороннего отказа от исполнения такого договора. Кроме того, общество отмечает, что после получения разрешительной документации на строительство объекта «Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства» обществом непосредственно для целей осуществления строительства вышеуказанного объекта (либо подготовки к строительству) не осуществлялось привлечение денежных средств Терентьевой Татьяны Александровны (далее – Терентьева Т.А.), таким образом, обязательств, связанных с необходимостью принятия мер по заключению с Терентьевой Т.А. договора участия в долевом строительстве, у заявителя в силу закона не возникло.
Также ссылается на совершение со стороны Терентьевой Т.А. конклюдентных действий, свидетельствующих о согласии на осуществление процедуры расторжения соглашения о предпродажном бронировании.
В дополнениях к кассационной жалобе заявитель указывает на неисполнимость требований оспариваемого представления.
Не приобщаются к материалам дела и подлежат возвращению заявителю кассационной жалобы документы, приложенные к дополнениям к кассационной жалобе (договор участия в долевом строительстве от 15.01.2020 № 33/Вп-2), поскольку принятие и исследование новых доказательств в компетенцию суда кассационной инстанции не входит (статья 268 АПК РФ).
Прокуратура края в письменном отзыве доводы кассационной жалобы оспорила, просила оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Представители прокуратуры края и общества в судебном заседании поддержали свои правовые позиции по делу, дав по ним соответствующие пояснения.
Изучив материалы дела, обсудив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для ее удовлетворения в силу следующего.
Как следует из материалов дела, ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» является застройщиком объекта долевого строительства: «Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства».
04.04.2019 между ООО «Управление инвестиционных программ» (в настоящее время – ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ») и Терентьевой Т.А. заключено соглашение об условиях предпродажного бронирования, согласно которому общество обязалось оказать последней услугу предпродажного бронирования объекта: двухкомнатная квартира, обозначенная под условным номером 33, площадью 56,62 кв.м, расположенная на 4 этаже под порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства, с последующим заключением между сторонами договора участия в долевом строительстве.
Письмом от 06.11.2019 общество направило в адрес Терентьевой Т.А. решение об отказе от исполнения условий соглашения от 04.04.2019 об условиях предпродажного бронирования с предложением о расторжении соглашения. Уплаченные за оказание услуги денежные средства в размере 100 000 руб. возвращены в полном объеме.
18.03.2020 заместитель прокурора Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска в отношении ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» вынес представление № 2-30-2020 об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве.
Не согласившись с представлением, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре), Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и исходили из отсутствия оснований для признания оспариваемого представления недействительным.
В соответствии со статьей 1 Закона о прокуратуре прокуратура Российской Федерации наделена полномочиями осуществлять от имени Российской Федерации надзор за исполнением действующих на ее территории законов. При реализации возложенных функций прокурор вправе проверять исполнение законов органами и должностными лицами, перечисленными в пункте 1 статьи 21 названного Закона, а также вносить представления об устранении выявленных нарушений Закона (пункт 3 статьи 22).
В силу пункта 1 статьи 24 Закона о прокуратуре представление об устранении нарушений закона вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению.
С учетом изложенного судами сделан правильный вывод о том, что оспариваемое представление вынесено заместителем прокурора Прокуратуры Центрального района г. Хабаровска в рамках предоставленных ему полномочий по внесению актов прокурорского реагирования.
Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Как разъяснено в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19.07.2017, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона.
Судами из материалов дела установлено, что по условиям соглашения от 04.04.2019 Терентьева Т.А. обязуется заключить договор участия в долевом строительстве в соответствии с Законом № 214-ФЗ с ООО «Управление инвестиционных программ» в отношении жилого помещения: двухкомнатная квартира, обозначенная условным номером 33, площадью 56,62 кв.м, расположенную на 4 этаже по порядковым номером 1 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки в объекте «Жилой комплекс «Восточный 2» в г. Хабаровске. 2 этап строительства» (пункт 1 соглашения).
Соглашением установлен ряд условий, при наступлении которых заключается договор участия в долевом строительстве.
Застройщик обязуется получить разрешение на строительство объекта недвижимости, указанного в пункте 1 соглашения, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ и опубликовать проектную декларацию в срок до 31.07.2019 (пункт 9 соглашения).
После выполнения застройщиком обязательств, установленных в пункте 9 соглашения, ООО «Управление инвестиционных программ» направляет в адрес Терентьевой Т.А. уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве (пункт 10 соглашения).
Стороны устанавливают срок для подписания и подачи на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве с застройщиком не позднее 30 рабочих дней с момента получения участником уведомления от застройщика о готовности к заключению договора долевого участия, но не позднее 11.09.2019 (пункт 11 соглашения).
В случае если в срок, указанный в пункте 11 соглашения, договор долевого участия в строительстве не будет подписан по вине застройщика, денежная сумма, указанная в пункте 7, возвращается в полном объеме в течение 5 рабочих дней, по письменному заявлению участника долевого строительства (пункт 13 соглашения).
13.06.2018 обществом получено разрешение на строительство объекта, 22.08.2019 в разрешение внесены изменения (добавлен II этап строительства). 26.08.2019 обществом размещена в единой информационной системе жилищного строительства проектная декларация объекта. 29.08.2019 общество получило заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ.
Таким образом, условие пункта 9 соглашения выполнено ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» в августе 2019 года. При этом уведомление о готовности к заключению договора участия в долевом строительстве в адрес Терентьевой Т.А. не направлялось.
06.11.2019 обществом изготовлено уведомление о расторжении соглашения об условиях предпродажного бронирования и возврате денежных средств, из содержания которого следует, что Терентьева Т.А. относится к маломобильным группам населения, проживание которых не предназначено на этажах выше первого в возводимых многоквартирных жилых домах.
06.02.2020 в адрес Терентьевой Т.А. направлено уведомление об одностороннем расторжении соглашения в связи с невыполнением обществом своих обязанностей по соглашению, в том числе неполучением в сроки, установленные соглашением, разрешения на строительство.
В соответствии с условиями соглашения, его результатом должно стать заключение договора участия в долевом строительстве. Соглашением определен статус Терентьевой Т.А. – участник долевого строительства.
Установив, что были выполнены все необходимые условия соглашения, в том числе получено разрешение на строительство объекта, суды пришли к выводу о наличии у ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ» возможности заключить договор участия в долевом строительстве.
Учитывая, что исполнением обязательства по бронированию квартиры является дата подписания между участником долевого строительства и застройщиком договора участия в долевом строительстве (пункт 15 соглашения), стороны согласовали условия о предмете – индивидуально определенной квартире на объекте долевого строительства (пункт 1 соглашения), о стоимости квадратного метра и бронируемого объекта долевого строительства (пункты 5,6 соглашения), о сроке исполнения обязательств (пункты 9, 10, 11 соглашения), суд округа признает обоснованным вывод судебных инстанций о необходимости квалификации указанного соглашения как направленного на привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением права собственности на квартиры и применения к отношениям сторон положений Закона № 214-ФЗ.
Кроме того, как отметили суды, ООО «СЗ-Управление инвестиционных программ», расторгая с Терентьевой Т.А. соглашение об условиях предпродажного бронирования по мотиву отнесения последней к маломобильным группам населения, не приняло во внимание требования Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» в части недопущения дискриминации по признаку инвалидности.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды пришли к верному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным оспариваемого представления, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении требований общества.
Выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах. Оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.
Иные доводы кассационной жалобы не влияют на правильность выводов судов об отказе в удовлетворении заявления, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
Судом кассационной инстанции не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 15.10.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 по делу № А73-9458/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Т.Н. Никитина
Судьи И.М. Луговая
А.И. Михайлова
