АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
02 октября 2018 года № Ф03-4019/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2018 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: В.А. Гребенщиковой, Е.К. Яшкиной
при участии:
от открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице его филиала – Дальневосточной железной дороги:
- Исакова И.С., представитель по доверенности от 14.09.2017 № ДВОСТНЮ-159/Д.
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в лице его филиала – Дальневосточной железной дороги
на решение от 23.04.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018
по делу № А73-18033/2017 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А. А. Панина, в суде апелляционной инстанции судьи Е.В. Вертопрахова, Е.Г. Харьковская, А.П. Тищенко.
по иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: 107174, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 2) в лице Дальневосточной железной дороги
кобществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН 1152721002246, ИНН 2721216000, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, д. 67)
о взыскании 257 585 руб. 36 коп.
Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» в лице Дальневосточной железной дороги (далее – истец, ОАО «РЖД») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – ответчик, ООО «Фортуна») о взыскании 255 035,01 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 13.07.2015 № ЦРИ/04/А/9379/15/002216 и 2 550,35 руб. штрафа за неисполнение обязательств по договору.
Решением от 23.04.2018 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы: 182 370,96 руб. долга, 1 823,71 руб. штрафа и 5 828 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 решение от 23.04.2018 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ОАО «РЖД» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Выражает несогласие с выводом судов о периоде, с которого возможно увеличение размера арендной платы. Указывает на то, что ответчик был извещен об увеличении арендных платежей и их оплата в соответствующем размере свидетельствует о согласии последнего с произведенными изменениями.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ОАО «РЖД» поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.
ООО «Фортуна» явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО «РЖД» (арендодатель) и ООО «Фортуна» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» от 13.07.2015 № ЦРИ/04/А/9379/15/002216, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование за плату) недвижимое имущество, расположенное по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Комсомольская, 67, включающее в себя помещения № 13, 14, 15, 17, 18, 19, 20 площадью 92,7 кв. м в здании Центра автоматизированной обработки информации с гостиницей, принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.04.2005 27АБ017818 (запись регистрации № 27-01/11-31/2003-2927). Недвижимое имущество расположено на земельном участке общей площадью 6 314,2 кв. м с кадастровым номером 27:23:030323:0003 и передано арендатору для использования под кафе (пункты 1.1, 1.2).
В соответствии с пунктом 2.1 договор действует 11 месяцев; в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 9.6 договора).
Арендная плата по договору состоит из двух частей – постоянной и переменной.
Размер ежемесячного платежа постоянной части арендной платы принимается равным 100 950,30 руб., кроме того НДС – 18 171,05 руб., всего с учетом НДС – 119 121,35 руб.; переменная часть арендной платы состоит из затрат на содержание недвижимого имущества (электроснабжение, водоснабжение и канализация, газоснабжение, теплоснабжение, уборка и вывоз мусора, охрана и видеонаблюдение, сигнализация, услуги связи, дезинфекция, страхование, обслуживание лифтов), увеличенных на сумму НДС по ставке 18%, и оплачивается арендатором по факту потребленных им услуг (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 5.2 договора внесение постоянной части арендной платы осуществляется до 10 числа месяца, следующего за расчетным. Одновременно с первым внесением постоянной части арендной платы арендатор вносит задаток в размере 100 % постоянной части месячной арендной платы; задаток обеспечивает исполнение обязательства арендатора по своевременной и в полном объеме оплате за соответствующий месяц постоянной части арендной платы и погашается в счет постоянной части арендной платы за последний месяц действия договора.
В соответствии с пунктом 5.3 договора, арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год; ежегодное изменение ставки постоянной части арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.
Изменение величины постоянной части арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера постоянной части арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 договора.
За неисполнение обязательства по оплате постоянной части арендной платы, арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере 1% от месячной суммы постоянной части арендной платы (пункт 6.2 договора).
Основные характеристики передаваемого в аренду недвижимого имущества изложены в приложении № 1 к договору от 13.07.2015.
В приложении № 2 произведен расчет арендной платы.
Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 13.07.2015.
Дополнительным соглашением № 1 от 28.04.2016 срок действия договора продлен до 13.08.2018. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Письмом от 30.11.2015 ОАО «РЖД» уведомило ООО «Фортуна» об увеличении с 01.01.2016 арендной платы до 1 603 849,92 руб. в год, в том числе НДС 244 655,07 руб.; 133 654, 16 руб. в месяц, в том числе НДС 20 387,92 руб. Согласно отметке документ вручен ООО «Фортуна» 03.12.2015.
Письмом от 08.11.2016 ОАО «РЖД» сообщило об изменении размера арендных платежей с 01.01.2017 на 1 756 215,72 руб. в год, в том числе НДС 267 897,31 руб.; 146 351,31 руб. в месяц, в том числе НДС 22 324,78 руб.
В ответ на последнее уведомление истца ООО «Фортуна» направляла возражения относительно увеличения размера по арендным платежам (письма от 08.12.2016, 29.12.2016) ввиду того, что с момента заключения между сторонами договора предлагаемое повышение арендной ставки в 2,3-2,6 раза превышает рыночный уровень.
По инициативе истца 25.01.2017 ООО «Центр развития инвестиций» проведена оценка рыночной стоимости права пользования в течение одного платежного периода (1 месяц) в отношении нежилого помещения первого этажа, общей площадью 92,7 кв.м Согласно отчету № 17-01.15 стоимость права пользования соответствующим объектом составляет 70 772 руб. в месяц, включая НДС.
В письме от 22.03.2017 № 5 ООО «Фортуна» сообщило о неготовности продолжать арендные отношения в рамках настоящего договора, в связи с чем предложило расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2015 № ЦРИ/04/А/9379/15/002216.
24.04.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение № 2389585, в соответствии с которым договор считается прекращенным с 23.03.2017. К названному документу прилагается акт о приеме-передаче недвижимого имущества от 23.03.2017 о возвращении арендатору переданных по договору аренды от 13.07.2015 помещений; акт подписан сторонами, возражений относительно состояния имущества не содержит.
Полагая, что на стороне ответчика образовалась задолженность ввиду ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей, в адрес последнего ОАО «РЖД» направило претензию от 21.07.2017 № 2996/ДВОСТ АХУ с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 255 035,01 руб., а также штраф за просрочку по оплате в сумме 2 550,35 руб.
Поскольку вышеуказанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, ОАО «РЖД» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 ГК РФ «Аренда», условиями договора от 13.07.2015 № ЦРИ/04/А/9379/15/002216.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили факт заключения договора аренды и передачи арендованного имущества, а также то, что ответчик в нарушение условий заключенного договора аренды взятые на себя обязательства в части оплаты арендных платежей исполнял ненадлежащим образом. Исходя из исковых требований истца, образовавшаяся задолженность на стороне ООО «Фортуна» равна 255 035, 01 руб., сумма штрафа составила 2 550,35 руб.
Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции признал его неверным, произвел собственный и удовлетворил требования о взыскании задолженности частично, при этом руководствуясь следующим.
Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Пунктом 5.3 договора аренды от 13.07.2015 предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять величину постоянной части арендной платы, но не чаще одного раза в год.
В соответствии с пунктом 2.1 договор заключался на 11 месяцев (пункт 2.1); размер ежемесячного платежа постоянной части арендной платы равнялся 119 121, 35 руб., в том числе НДС (пункт 5.1).
Установлено, что письмом от 30.11.2015 ОАО «РЖД» уведомило ООО «Фортуна» об увеличении с 01.01.2016 арендной платы до 1 603 849,92 руб. в год, в том числе НДС 244 655,07 руб.; 133 654, 16 руб. в месяц, в том числе НДС 20 387,92 руб.
Ответчик, в свою очередь, в 2016 году оплачивал выставленные ОАО «РЖД» счета в соответствии с внесенными изменениями.
Кроме того, 08.11.2016 ОАО «РЖД» уведомило ответчика об изменении размера арендных платежей с 01.01.2017 на 146 351,31 руб. в месяц, в том числе НДС 22 324,78 руб., на что последний выразил несогласие.
В последующем по инициативе истца произведена оценка рыночной стоимости права пользования нежилого помещения; согласно отчету № 17-01.15 рыночная ставка арендной платы за соответствующий объект составляет 70 772 руб. в месяц, включая НДС, что существенно отличается от указанного в уведомлении от 08.11.2016 размера платежей. Данное обстоятельство послужило основанием для досрочного расторжения договора от 13.07.2015.
На основании приведенных обстоятельств, принимая во внимание условия договора, в частности пункты 2.1, 2.3, определяющие срок действия договора - с 29.06.2015 по 31.05.2016 (11 месяцев), приведенные нормы материального права, суды пришли к выводу о том, что изменение арендных платежей в течение данного периода (менее года) недопустимо, и как следствие признали действия истца по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы через 6 месяцев с даты начала действия договора и последующее поведение по определению размера арендной платы неправомерными.
Ввиду того, что суд первой инстанции счел увеличение размера арендной платы с 01.01.2016 незаконным, произвел самостоятельный расчет ее общего размера за период действия договора в целом, определил, что сумма задолженности арендатора, подлежащая взысканию с последнего, составляет 182 370,96 руб. При этом суд руководствовался тем, что увеличение арендной платы до 133 654,16 руб. возможно с 01.06.2016, то есть в соответствии с пунктом 5.3 договора № ЦРИ/04/А/9379/15/002216.
Произведенные расчеты проверены арбитражным судом апелляционной инстанции и признаны правильными.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
За неисполнение обязательства по оплате постоянной части арендной платы, арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере 1% от месячной суммы постоянной части арендной платы (пункт 6.2 договора).
Установив факт допущенной ООО «Фортуна» просрочки оплаты арендных платежей, суды обеих инстанций признали правомерным начисление штрафа в соответствии с пунктом 6.2 договора. Поскольку размер задолженности пересчитан судом, сумма штрафа, в том числе, подлежала корректировке и составила 1 823, 71 руб.
Рассмотрев ходатайство ответчика о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, в отсутствие доказательств ее несоразмерности, учитывая разъяснения пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суды нижестоящих инстанций не усмотрели оснований для его удовлетворения.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций; являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую оценку; у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ оснований для их переоценки не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене обжалуемых судебных актов, не установлено.
Поскольку обжалуемые решение, постановление основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации они подлежат оставлению без изменений.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 23.04.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2018 по делу № А73-18033/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи В.А. Гребенщикова
Е.К. Яшкина
