Постановление АС Архангельской области от 15.06.2016 № А05-11094/15

15 июня 2016 года

                       Дело №

А05-11094/2015

        Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г.,                  Сергеевой И.В.,

рассмотрев 09.06.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.12.2015 (судья Бабичев О.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016              (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу  № А05-11094/2015,

у с т а н о в и л:

Муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска, переименованной в администрацию муниципального образования «Город Архангельск» (далее – Администрация), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «МАРТ», место нахождения: 163000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), о расторжении договора аренды от 01.05.2013 № 38/13ок и выселении ответчика из нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу:  <...>.

Решением суда от 14.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 02.03.2016, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Администрация, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить и принять новый судебный акт.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование «Город Архангельск» в лице мэрии города Архангельска (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили  (с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 10.07.2015) договор от 01.05.2013 № 38/13ок аренды нежилых помещений № 8, 8а, 10-13 общей площадью  66,4 кв.м, являющихся частью помещения с кадастровым номером 29:22:040712:1353, расположенного в здании по адресу: <...>, для использования под магазин, офис, объект общественного питания.

В соответствии с пунктом 1.3 договор заключен на пять лет с момента его государственной регистрации, которая состоялась 27.06.2013.

Имущество передано арендатору 01.05.2013 по акту  приема-передачи.

Арендатор обязан использовать помещения в соответствии с пунктом 1.1 договора (пункт 2.2.1).

В силу пункта 2.2.7 арендатор не вправе без письменного согласия арендодателя распоряжаться арендованным имуществом.       

Согласно пункту 2.2.10 арендатор обязан самостоятельно в течение 10 дней с момента заключения договора аренды заключить договоры на обслуживание помещений, на долевое участие в расходах по содержанию общего имущества пропорционально занимаемой площади с эксплуатирующей организацией и потребление коммунальных услуг (электроэнергии, тепловой энергии, воды, стоков) с поставщиками и на вывоз твердых бытовых отходов со специализированным предприятием. В течение 30 дней с момента заключения указанных договоров арендатор обязуется представить их копии арендодателю.

Арендатор обязан за свой счет застраховать в пользу арендодателя арендуемые помещения от полной гибели или повреждения. При этом оценка помещений должна производиться  по рыночной стоимости (пункт 2.2.17).

Пунктом 5.1 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, к ним, в частности, относится нарушение арендатором пунктов 2.2.7, 2.2.10 (пункт 5.1.1), невнесение платежей, установленных договором, два раза подряд (пункты 5.1.2 - 5.1.4), неуплата штрафных санкций в течение месяца со дня получения уведомления арендодателя (пункт 5.1.5).

Письмом от 24.07.2015 № 003-07/668 мэрия города Архангельска уведомила Общество о наличии у того 74 043 руб. 59 коп. задолженности по состоянию на 31.07.2015, в том числе 67 964 руб. 40 коп. долга по арендной плате и 6079 руб. 19 коп. пеней, предложила ее погасить, досрочно расторгнуть договор и освободить помещения, сдав их по акту приема-передачи до 15.09.2015.

Письмами от 25.08.2015 № 003-07/744 и 003-07/745 мэрия города Архангельска уведомила Общество о выявленных в результате проверки от 13.08.2015 нарушениях условий пунктов 1.1 и 2.2.1 (нецелевое использование помещений), 2.2.7, 2.2.10, 2.2.17 договора и предложила до 10.09.2015 устранить нарушения, уплатить 151 140 руб. штрафа, досрочно расторгнуть договор и до 15.09.2015 освободить помещения.

Поскольку указанные письма остались без удовлетворения, мэрия города Архангельска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав недоказанным тот факт, что ответчик нарушил пункты 2.2.7, 2.2.10 и 2.2.17 договора, в удовлетворении заявленных требований отказал. При этом суд, признав доказанным нарушение арендатором условий пунктов 1.1 и 2.2.1 (использование помещений в том числе для оказания ритуальных услуг), 2.2.3 (неоднократное нарушение сроков уплаты арендной платы), раздела 4 (неуплата штрафных санкций за нарушение условий договора), пункта 2.2.10 (непредставление арендодателю копий заключенных договоров), посчитал такие нарушения несущественными.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, поскольку истцом не представлено доказательств наличия оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе арендодателя. При этом апелляционный суд проанализировал обстоятельства, касающиеся устранения арендатором нарушений условий договора, на наличие которых истец ссылался в обоснование заявленного требования о расторжении договора.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса. В соответствии с пунктом 2 этой статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

       Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обстоятельства, на которые ссылалась Администрация, обосновывая неисполнение Обществом пунктов 2.2.10 и 2.2.17 договора, объективно оценены судами двух инстанций. В материалы дела представлен договор  от 01.05.2013  № 01/05/13 на возмещение эксплуатационных расходов и расходов по теплоснабжению, заключенный между Обществом и обществом с ограниченной ответственностью «УК Ломоносовский». Обязанность по заключению договора страхования недвижимого имущества арендатором также исполнена, что подтверждается полисом страхования от 28.08.2015.

Материалы дела свидетельствуют о погашении арендатором задолженности по арендной плате.

Факт нарушения ответчиком условий пункта 2.2.7 договора о запрете на передачу помещений в субаренду без письменного согласия арендодателя не нашел своего подтверждения.

Ссылки на нарушение арендатором обязательств по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества, а также неисполнение обязательств по уплате штрафных санкций не приняты во внимание, поскольку на указанные обстоятельства арендодатель в письмах о расторжении договора не ссылался.

Довод о нарушении пункта 2.2.1 отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку ссылка на него отсутствует в пунктах 5.1.1 - 5.1.5, в которых перечислены  основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Таким образом, суды на основании представленных доказательств и установленных обстоятельств признали, что нарушения, допущенные ответчиком, не являются существенными, влекущими досрочное расторжение договора, в том числе с учетом их устранения по требованию арендодателя.

Доводы подателя жалобы, касающиеся нарушения ответчиком условий договора, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и по существу сводятся к иной оценке доказательств и сделанных на их основании выводов.

В связи с этим оснований для отмены решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

        решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.12.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016  по делу № А05-11094/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального образования «Город Архангельск» – без удовлетворения.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.Г. Преснецова

И.В. Сергеева