Постановление АС Архангельской области от 14.01.2019 № А05-1769/18

Резолютивная часть постановления объявлена января 2019 года .

В полном объёме постановление изготовлено января 2019 года .

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и                   Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск»                ФИО1 по доверенности от 12.07.2018, от индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО3 по доверенности от 01.09.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 октября 2018 года по делу № А05-1769/2018 (судья Бутусова Н.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (место нахождения: 163045, город Архангельск; ОГРНИП <***>, ИНН <***>, далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному образованию «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» (место нахождения: 163069, город Архангельск, площадь                В.И. Ленина, дом 5; ОГРН <***>, ИНН <***>, с учетом замены ненадлежащего ответчика, далее - Администрация) овзыскании с ответчика             23 852 000 руб. выкупной цены нежилого помещения площадью 710,5 кв. м, расположенного по адресу:  <...>, в том числе 14 524 000 руб. рыночной стоимости нежилого помещения,                                 6 846 000 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт,                      2 482 000 руб. убытков. Также истец просил прекратить за ним право собственности на спорное нежилое помещение после уплаты ответчиком выкупной цены за данное нежилое помещение (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

Решением суда от 15 октября 2018 года принят отказ Предпринимателя от иска в части обязания муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» заключить соглашение об изъятии путем выкупа в собственность нежилого помещения общей площадью 710,5 кв. м в доме № 1 по улице Самойло в городе Архангельске. С Администрации за счет казны в пользу Предпринимателя взыскано 23 525 754 руб. 30 коп. выкупной цены нежилого помещения общей площадью 710,5 кв. м в доме № 1 по улице Самойло в городе Архангельске, в том числе 14 524 000 руб. рыночной стоимости нежилого помещения, 6 846 000 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, 2 155 754 руб. убытков. Кроме того, с Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 14 796 руб. судебных издержек по оплате судебной экспертизы, 17 054 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказано. Прекращено право Предпринимателя на нежилое помещение общей площадью  710,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер объекта 29:22:040718:952 после уплаты муниципальным образованием «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» в пользу Предпринимателя выкупной цены нежилого помещения.

Администрация с решением суда в части удовлетворения требования истца о взыскании убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласилась, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к следующему. Факт причинения убытков и принятия мер по получению упущенной выгоды истцом не доказан, как не доказано то, что спорный жилой дом является аварийным именно по причине не проведения ответчиком капитального ремонта. На момент приобретения в 2007 году истцом нежилых помещений износ здания уже составлял 74,5%.   

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Предприниматель в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании  просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Поскольку Администрацией обжалуется только часть решения, то в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции при отсутствии возражений сторон проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 (ред. от 23.07.2009)                «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при отсутствии возражений сторон по проверке судебного акта в обжалуемой части до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником нежилого помещения площадью 710,5 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: <...>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.04.2007 внесена запись регистрации 29-29-01/020/2007-059. Кадастровый номер нежилого помещения 29:22:040718:952.

Заключением межведомственной комиссии Департамента городского хозяйства мэрии города Архангельска от 11.03.2011 № 21  многоквартирный жилой дом № 1 по улице Самойло в городе Архангельске признан аварийным и подлежащим сносу.

19.10.2016 Администрацией принято распоряжение № 3004р об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 29:22:040718:35, расположенного в Октябрьском территориальном округе <...>, а также об изъятии для муниципальных нужд нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности Предпринимателю.   

Решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка  зарегистрировано, о чем свидетельствует запись в ЕГРП о регистрации обременений в отношении спорного нежилого помещения.

Письмом от 25.05.2017 № 18-46/5513 Администрация направила в адрес Предпринимателя предварительное соглашение об изъятии нежилого помещения от 29.05.2017, проект которого был подписан Предпринимателем.

Однако письмами № 18-46/11166 (дата не читается) и от 25.10.2017               № 19-75/3964 Администрация уведомила Предпринимателя о невозможности подписания соглашения, поскольку адресной программой Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2013-2017 годы, утв. постановлением Правительства Архангельской области от 23.04.2013  № 173-пп, изъятие нежилых помещений не предусмотрено. 

01.11.2017 Предприниматель вновь обратился к Администрации с заявлением о подписании соглашения об изъятии нежилого помещения путем выкупа. Данное заявление вручено ответчику 01.11.2017 (вх. № 030-25/50), а письмом от 12.02.2018 № 030-25/6 Администрация вновь уведомила Предпринимателя об отказе в заключении такого соглашения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования (с учетом их уточнения), признал их обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Возможность обращения в суд с заявленными требованиями установлена частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –             ЖК РФ).

Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона  к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 32 ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (указанное согласуется с правовой позицией, изложенной в разд. 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утвержденный 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

В соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из материалов дела следует, что истцом избран способ по выкупу спорного нежилого помещения, однако соответствующее соглашение сторонами не заключалось.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным часть 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Согласно пункту 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие                 ЖК РФ (01.03.2005).

Земельный участок для эксплуатации спорного жилого дома, сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с наличием спора между сторонами по вопросу рыночной стоимости нежилого помещения судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ» ФИО4

Согласно заключению эксперта от 04.07.2018 № 255-18 рыночная стоимость нежилого помещения и рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок составляет на день проведения экспертизы                 14 524 000 руб.

Спорный дом на день приватизации (на день первого отчуждения помещения в частную собственность (09.03.2007)) нуждался в проведении капитального ремонта.

Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определена экспертом в размере 6 846 000 руб.

Убытки в связи с изъятием нежилого помещения и земельного участка по расчету эксперта составили 2 482 000 руб., из которых 2 083 754 руб. - упущенная выгода в размере неполученного дохода в виде арендных платежей за период поиска иного нежилого помещения, 252 860 руб. -  расходы по оплате риэлтерских услуг в связи с необходимостью поиска иного помещения,                2 000 руб. - расходы по оформлению права собственности, 143 158 руб.                    96 коп. - расходы по оплате риэлтерских услуг по поиску арендаторов.

Представленное в суд заключение эксперта отвечает требованиям  законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы полностью соблюдена, а заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям и является достаточно ясным и полным, а потому не вызывает сомнений в его обоснованности, суд первой инстанции правомерно признал его допустимым доказательством по делу.

В части определения рыночной стоимости нежилого помещения и рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в сумме 14 524 000 руб. решение суда не обжалуется.

С учетом положений статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, при определении выкупной цены изымаемых помещений суд обоснованно исходил из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за непроведенный капитальный ремонт.

Проанализировав представленные в дело документы, в том числе касающиеся технического состояния дома, суд, приняв во внимание установленные нормативы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, пришел к верному выводу, что на дату приобретения в частную собственность спорного помещения в доме, последний нуждался в капитальном ремонте (по состоянию на 04.07.2018 износ дома составлял 74,5 %), а поскольку осуществлять реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, в выкупную цену нежилых помещений должна быть включена компенсация за не проведенный капитальный ремонт.

Довод апеллянта об отсутствии у Администрации обязанности по проведению капитального ремонта, поскольку приобретение истцом помещений не связано с приватизацией и Администрация не являлась наймодателем по отношению к предпринимателю, надлежащим образом исследован судом и обоснованно отклонен.

Собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещений, обязанности по проведению капитального ремонта дома, а не отдельного помещения.

Требование о взыскании убытков удовлетворено судом правомерно в размере 2 155 754 руб. с учетом следующего.

В соответствии со статьей 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из положений статьи 15 ГК РФ следует, что убытки подлежат возмещению в полном объеме, то есть в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился до нарушения его прав.

Поскольку упущенная выгода представляет собой именно неполученный доход (прибыль) пострадавшего лица, размер которого должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести для извлечения данного дохода (производственные, транспортные и иные расходы (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Таким образом, истец для обоснования возмещения ему убытков в виде упущенной выгоды должен представить доказательства не получения им доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, наличие реальной возможности получения подобной прибыли, а не в качестве его субъективного представления, а также предпринятых им мер и осуществленных действий, направленных на получение упущенной выгоды, и совершения с этой целью приготовлений (часть 4 статьи 393 ГК РФ). Кроме того, такое лицо должно доказать, что принимало все зависящие от него меры для предотвращения (уменьшения) убытков.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что спорное нежилое помещение использовалось предпринимателем с целью извлечения прибыли путем сдачи его в аренду; помещение изъято принудительно; для восстановления прав истцу потребуется приобретение иного помещения для сдачи в аренду.

Убытки заявлены истцом в размере 2 482 000 руб., из которых                               2 083 754 руб. – упущенная выгода,  252 860 руб. - расходы по оплате риэлтерских услуг в связи с поиском нежилого помещения, 143 158 руб. - расходы в связи с поиском арендаторов, 2 000 руб. - расходы по оформлению права собственности на новое помещение.

Из материалов дела и заключения эксперта № 255-18 от 04.07.2018 усматривается, что период поиска помещения составил 12,5 месяцев.

Неполученный доход за указанный период времени (в виде неполученных арендных платежей) составил  2 083 754 руб.; затраты в сумме 2 000 руб. по оформлению прав на новое помещение обоснованы ввиду необходимости их несения для приобретения альтернативных помещений в собственность ввиду выбытия из собственности ответчика изымаемых помещений.

Затраты на оплату риэлтерских услуг суд первой инстанции признал обоснованными частично, в сумме 70 000 рублей.

С правовой аргументацией данного вывода суда первой инстанции апелляционная коллегия согласна.

Во взыскании остальной суммы убытков суд отказал.

В части отказа решение суда истцом не обжалуется.

По существу, доводы заявителя апелляционной жалобы повторяют позицию Компании при рассмотрении дела в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства и не свидетельствуют о нарушении судом норм материального права. Иное толкование положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 15 октября              2018 года по делу № А05-1769/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Архангельск» в лице администрации муниципального образования «Город Архангельск» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.