АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
14 марта 2017 года Дело № А05-13764/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровом М.В. и Рудницкого Г.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования «Северодвинск» и общества с ограниченной ответственностью «Елочка» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.08.2016 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 (судьи Зайцева А.Я., Чередина Н.В., Шадрина А.Н.) по делу № А05-13764/2015,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Елочка», место нахождения: 164500, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации муниципального образования «Северодвинск», место нахождения: 164501, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Администрация), о взыскании 10 629 000 руб. денежной компенсации в связи с изъятием для муниципальных нужд встроенного нежилого помещения площадью 192,5 кв. м с кадастровым номером 29:28:000000:0000:00782:1002, расположенного в многоквартирном доме № 5/32 по пр. Ленина в <...> 625 500 руб. компенсации убытков за непроведенный капитальный ремонт этого дома, 1 635 795 руб. 28 коп. компенсации за изымаемую долю в общем имуществе, включая долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:28:102032:2, находящийся по тому же адресу.
Решением от 02.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.10.2016, заявленные требования удовлетворены частично, с Администрации в пользу Общества взыскано 8 680 000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
В кассационных жалобах Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит изменить решение и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, а Администрация – отменить обжалуемые судебные акты и принять новый – об отказе в удовлетворении иска.
Как указывает Администрация, суды в нарушение требований статьи 211, пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не приняли во внимание, что принадлежащее Обществу нежилое помещение фактически не существует, поэтому не может быть выкуплено, а риск случайной гибели имущества несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором; заключение эксперта от 10.06.2016 № 772-16рс является ненадлежащим доказательством, поскольку при проведении рыночной оценки спорного объекта его визуальный осмотр не проводился; суды не учли, что частичное обрушение многоквартирного дома произошло по вине Общества; в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации первой квартиры, в частности заключение межведомственной комиссии.
По мнению Общества, суды нарушили требования статьи 71 АПК РФ при принятии в качестве надлежащего доказательства экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Проф-Оценка» от 10.06.2016 № 772-16рс, поскольку размер компенсации определен на дату обследования, расчет стоимости нежилого помещения осуществлен без учета стоимости земельного участка, экспертом использованы недопустимые объекты-аналоги и неправильно применены понижающие коэффициенты для поправки на время продажи.
Администрация в отзыве на кассационную жалобу Общества просит оставить ее без удовлетворения.
В судебном заседании 01.03.2017 представители Общества и Администрации поддержали доводы, изложенные в жалобах.
В судебном заседании объявлен перерыв до 06.03.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, с учетом доводов кассационных жалоб.
Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 24.08.2010 № 11/2010/ПП купли-продажи муниципального имущества, заключенного в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений субъектом малого предпринимательства, стало собственником нежилого помещения площадью 192,5 кв. м в многоквартирном жилом доме № 5/32 по пр. Ленина в г. Северодвинске Архангельской области (далее – МКД), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.09.2010 серии 29-АК № 525746. Стоимость помещения составила 7 710 711 руб.
Сторонами не оспаривается, что в 2012 году произошло частичное обрушение МКД.
По результатам детального обследования МКД, выполненного по заказу Администрации ООО «Научно-исследовательская лаборатория строительной экспертизы Баренц-региона», составлен технический отчет от 03.12.2012, согласно которому текущее состояние здания оценено как аварийное в связи со значительным фактическим износом (47%), строительными и эксплуатационными дефектами, а также повреждениями строительных конструкций.
Заключением межведомственной комиссии от 18.12.2012 № 53 МКД был признан непригодным для проживания.
Письмом от 17.07.2013 № 03-01-08/6435, полученным собственниками 10.04.2013, Администрация потребовала снести аварийный дом.
Администрация постановлением от 21.02.2014 № 57-пз изъяла для муниципальных нужд земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1718 кв. м с кадастровым номером 29:28:102032:2 путем выкупа жилых и нежилых помещений, находящихся в расположенном на нем МКД и указанных в приложении к постановлению, в том числе принадлежащего Обществу нежилого помещения площадью 192,5 кв. м, а также предложила комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям обеспечить оценку стоимости выкупаемых помещений, оформление соглашение о выкупе и государственную регистрацию права муниципальной собственности на выкупленные объекты.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 06.03.2014 зарегистрировало решение об изъятии для муниципальных нужд упомянутых выше земельного участка и нежилого помещения, о чем Администрация письмом от 07.04.2014 № 11-08-02/1886 уведомила Общество.
Общество, ссылаясь на уклонение Администрации от заключения соглашения о выкупе принадлежащего ему нежилого помещения, причинение убытков в связи с непроведением до момента приватизации первой квартиры капитального ремонта МКД, обратилось в суд с настоящим иском.
Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды правомерно при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона применили к правоотношениям сторон положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.
Как установлено судами, между сторонами отсутствует спор по поводу соблюдения процедуры изъятия помещений, а существуют разногласия как по размеру компенсации, подлежащей выплате, так и права Общества на получение такой компенсации.
Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой в выкупную цену имущества помимо рыночной стоимости помещения включаются также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.
Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Общество в качестве доказательства, подтверждающего выкупную цену принадлежащего ему помещения, представило подготовленные ООО «Региональное агентство экспертиз» отчет от 12.07.2013 № 13-105 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:28:102032:2 и отчет от 31.12.2015 № 15-0151 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения и размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт.
Определением от 05.02.2016 по ходатайству Администрации назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ПРОФ-Оценка». Согласно заключению эксперта от 10.06.2016 № 772-16рс рыночная стоимость принадлежащего Обществу нежилого помещения площадью 192,5 с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок под МКД составила 6 706 000 руб., а размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД – 1 974 000 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела отчеты и заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ, посчитали обоснованным размер выкупной цены, определенный в заключении от 10.06.2016 № 772-16рс, признав это заключение соответствующим, в том числе требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).
С учетом положений статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ, статьи 210 ГК РФ в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, суды обоснованно исходили из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за непроведенный капитальный ремонт.
Проанализировав представленные в дело документы, в частности технический отчет от 03.12.2012, суды, приняв во внимание установленные нормативы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, пришли к правильному выводу, что на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме последний нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с момента постройки здания в 1951 году, частичное обрушение здания связано с непроведением своевременно капитального ремонта, а поскольку осуществлять капитальный ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, компенсация за непроведенный капитальный ремонт также подлежит выплате Обществу.
Доводы Администрации о том, что частичное обрушение здания произошло по вине Общества и до момента обрушения оно не являлось аварийным, документально не подтвержден и опровергается выводами, изложенными в техническом отчете от 03.12.2012, согласно которому строительные и эксплуатационные дефекты привели к накоплению повреждений здания, повлекшему его обрушение. Поскольку указанные в техническом отчете дефекты возникли задолго до приобретения Обществом у Администрации в 2010 году спорного имущества, суды правомерно возложили на Администрацию обязанность компенсировать Обществу убытки, связанные с изъятием для государственных нужд признанного аварийным МКД, в размере выкупной цены этого помещения, не применив положения статьи 211 ГК РФ.
Доводы Общества о нарушении экспертом при проведении оценки положений Закона № 135-ФЗ не нашли своего подтверждения. Согласно заключению от 10.06.2016 № 772-16рс рыночная стоимость помещения определена с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок под МКД, соответствующей площади этого помещения. Применяемые коэффициенты экспертом обоснованы как в заключении, так и в представленных в ответ на замечания Общества письменных объяснениях.
Ссылка Администрации на то, что указанное заключение не может быть признано надлежащим доказательством, поскольку эксперт не проводил визуальный осмотр оцениваемого объекта, обоснованно отклонена судами. Согласно разделу 2.3 заключения при его составлении эксперт учитывал, что помещение на дату экспертизы не используется, поскольку МКД признан аварийным и подлежащим сносу; состояние оцениваемых помещений и их площадь приняты по материалам, представленным на экспертизу.
Суды, не усмотрев оснований не принимать заключение эксперта в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации, подлежащей включению в выкупную цену, руководствовались выводами эксперта. В подготовленном ООО «Региональное агентство экспертиз» отчете № 15-0151 оценщик при определении компенсации за непроведенный капитальный исходил из возможных затрат на проведение капитального ремонта МКД и соотношение этих затрат с площадью принадлежащего Обществу помещения. Однако по настоящему делу компенсация за непроведенный капитальный ремонт включается в выкупную цену ввиду уменьшения рыночной стоимости принадлежащего Обществу имущества в связи с отсутствием такого ремонта.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Администрация и Общество документально не опровергли выводы, содержащиеся в заключении судебного эксперта; ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявляли.
При таком положении выводы судебных инстанций о размере подлежащей выплате Обществу компенсации следует признать соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы подателей жалобы являлись предметом оценки судов, подробно проанализированы ими и обоснованно отклонены.
Учитывая изложенное кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 02.08.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 по делу № А05-13764/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы администрации муниципального образования «Северодвинск» и общества с ограниченной ответственностью «Елочка» – без удовлетворения.
Председательствующий М.А. Ракчееева
Судьи М.В. Захарова
Г.М. Рудницкий
