482/2023-60405(2)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тюмень Дело № А03-20540/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2023 года Постановление изготовлено в полном объеме 17 октября 2023 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Полосина А.Л.,
ФИО1,
при ведении судебного заседания с использованием средств веб-конференции рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Воскресенье» на решение от 26.04.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Захарова Я.В.) и постановление от 17.07.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Сорокина Е.А.) по делу № А03-20540/2022 по иску акционерного общества «Модный континент» (108836, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Воскресенье» (659335, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании денежных средств.
Путем использования систем веб-конференции «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) в судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Воскресенье» – ФИО2 по доверенности от 28.12.2022 (сроком действия до 31.12.2023); акционерного общества «Модный континент» – ФИО3 по доверенности от 22.03.2023 (сроком действия 1 год); общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Воскресенье» – ФИО4 по доверенности от 28.12.2022 (сроком действия до 31.12.2023).
Суд установил:
акционерное общество «Модный континент» (далее – АО «Модный континент», истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Воскресенье» (далее – ООО «УК Воскресенье», ответчик) о взыскании 870 306 руб. 57 коп., из них 829 552 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений № 9/21 от 24.04.2014 (далее – договор аренды), в том числе 507 965 руб. 13 коп. подлежащий возврату остаток обеспечительного платежа и 321 587 руб. 80 коп. переплаты за маркетинг и платы
за коммунальные услуги, ошибочно внесенные истцом за период с 01.01.2022 по 30.06.2022, а также 40 753 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2022 по 20.12.2022, о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга по дату фактического исполнения обязательств.
Решением от 26.04.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 17.07.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично: с ООО «УК Воскресенье» в пользу АО «Модный континент» взыскано 861 899 руб. 15 коп., из них 829 552 руб. 93 коп. долга и 32 346 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 20 209 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины; также с ООО «Управляющая компания Воскресенье» в пользу АО «Модный континент» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисляемые с суммы долга, начиная с 21.12.2022 по день фактического исполнения обязательства, из расчета ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «УК Воскресенье» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы истец ссылается на следующие доводы: учитывая положения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды суды ошибочно указали на наличие неосновательного обогащения на стороне ответчика; судами не учтено, что дополнительное соглашение направлено на урегулирование разногласий между арендодателем и арендатором и является основополагающим документом для рассмотрения порядка расчетов сторон при расторжении договора; истцом обоснованно внесена плата за маркетинг и плата за коммунальные услуги; истцом в период действия договора, то есть с 24.04.2014 по 30.06.2022 плата за маркетинг и коммунальные услуги производилась в полном объеме и в соответствии с условиями договора, за исключением периодов, когда дополнительными соглашениями сторонами предусмотрено условие о том, что плата за маркетинг и коммунальные услуги не начисляется и не производится; в период с 01.01.2022 и до даты расторжения договора дополнительные соглашения к основному договору аренды № 9/21 не заключались, в связи с чем судами не учтено, что действовал договор в редакции от 24.04.2014; порядок урегулирования оплаты за маркетинг и за коммунальные услуги предусмотрен соглашением о расторжении договора аренды от 14.06.2022; судом неверно трактуются условия договора и соглашения о расторжении договора аренды от 14.06.2022.
АО «Модный континент» в своем отзыве выразило возражения относительно доводов кассационной жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции
и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Представители сторон в судебном заседании поддержали свои процессуальные позиции по делу.
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 24.04.2014 между ООО «УК Воскресенье» (арендодателем), с учетом дополнительного соглашения от 31.10.2014, и ОАО «Модный Континент» (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать за плату, а арендатор принять в целях целевого использования во временное владение и пользование помещения – часть нежилого здания торгового центра «Фестиваль» (далее – ТЦ/здание), расположенного по адресу: <...>.
Помещения находятся на 2 (втором) этаже здания и представляют собой согласно данными БТИ: Помещение 1:
- нежилое помещение № 9 обшей площадью 550 (пятьсот пятьдесят) кв.м. Границы Помещения 1 обозначены на поэтажном плане (Приложение № 1 к договору).
Помещение 2:
- нежилое помещение № 21 общей площадью 130 (сто тридцать) кв.м. Границы Помещения 2 обозначены на поэтажном плане (Приложение № 1 к договору).
Во избежание сомнений стороны договорились, что площадь помещений в соответствии документами БТИ (кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план/технический план) не будет применяться между сторонами для целей расчета арендной платы и прочих платежей по договору, а будет использоваться только для определения сторонами объекта аренды по договору в целях государственной регистрации договора и/или изменений и дополнений к нему.
Для расчета величины платежей по договору стороны договорились установить площадь 680 кв.м (далее – «расчетная площадь»), расчетная площадь помещений согласована и зафиксирована сторонами на момент подписания акта доступа в рамках заключенного между сторонами предварительного договора аренды нежилых помещений.
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды по настоящему договору составляет 10 (десять) лет и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи к настоящему договору (далее – срок аренды), который стороны обязуются подписать в дату подписания настоящего договора.
В соответствии с пунктом 5.1 договора аренды за пользование помещением арендатор в течение всего срока аренды уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из фиксированной части арендной платы, платы за маркетинг, платы
за коммунальные услуги, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Для расчета величины платежей по договору стороны договорились установить площадь 680 (шестьсот восемьдесят) кв.м (ранее и далее – «расчетная площадь»). Расчетная площадь помещений согласована и зафиксирована сторонами на момент подписания акта доступа в рамках заключенного между сторонами предварительного договора аренды нежилых помещений.
Вне зависимости от иных положений настоящего договора, сторонами устанавливается на весь срок аренды в соответствии с настоящим договором фиксированный максимум арендной платы, составляющий 17 (семнадцать) % от товарооборота арендатора в помещении.
В случае, если ежемесячная арендная плата, рассчитанная в порядке, предусмотренном статьей 5 настоящего договора, превышает 17 (Семнадцать) % от товарооборота арендатора в помещении за соответствующий период, арендатор оплачивает 17 (Семнадцать) % от товарооборота арендатора в помещении за соответствующий период.
Арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа каждого текущего месяца срока аренды производит оплату фиксированной части арендной платы в размере 806 779,2 (восемьсот шесть тысяч семьсот семьдесят девять и 2/10) руб., кроме того НДС, из расчета 1 186,44 (одна тысяча сто восемьдесят шесть целых и 44/100) руб., кроме того, НДС, за 1 кв.м помещений в месяц, кроме того НДС. Оплата арендатором фиксированной части арендной платы производится на основании полученного счета от арендодателя (пункт 5.2.1 договора аренды).
Плата за маркетинг составляет 12 104 руб., не включая НДС, из расчета 17 руб. 80 коп. за кв.м помещения в месяц, не включая НДС. Арендатор ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа каждого текущего месяца срока аренды, производит оплату платы за маркетинг (пункт 5.3 договора аренды).
Пунктом 5.4 договора аренды установлено, что размер фиксированной части арендной платы и платы за маркетинг может изменяться не чаще 1 раза в год, начиная со 2 года срока аренды. Изменение фиксированной части арендной платы и платы за маркетинг производится арендодателем в одностороннем порядке посредством письменного уведомления арендатора за 10 (десять) рабочих дней до такого изменения. Подписание дополнительного соглашения к договору в данном случае не требуется. Увеличение размера фиксированной части арендной платы и платы за маркетинг возможно не более чем на 5% (пять процентов) от действующей ставки фиксированной части арендной платы и платы за маркетинг.
На основании пункта 5.6 договора аренды в качестве обеспечения выполнения арендатором условий настоящего договора арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора на основании полученного счета арендодателя.
Согласно пункту 5.7 договора аренды сумма обеспечительного платежа составляет 794 914 руб. 80 коп., кроме того НДС. При условии надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в счет фиксированной части арендной платы за последний месяц срока аренды.
Стороны договорились, что обеспечительный платеж, перечисленный арендатором арендодателю по предварительному договору аренды нежилых помещений, заключенный между сторонами, зачитывается арендодателем в счет исполнения обязательства арендатора по уплате обеспечительного платежа по настоящему договору.
В последующем, между обществом с ограниченной ответственностью «Стройбизнес» (далее – ООО «Стройбизнес») (арендодатель) и ОАО «Модный Континент» (арендатор) заключены дополнительные соглашения к договору от 31.10.2014, от 27.02.2015, от 09.12.2015 № 3, от 01.12.2016 № 4, от 01.12.2017 № 5, от 21.12.2018 № 6, от 01.12.2019 № 7, от 01.11.2020 № 9.
Согласно пункту 1 Соглашения стороны пришли к соглашению о том, что договор аренды подлежит расторжению по инициативе арендатора (основание – уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 11.03.2022 № 330) 30.06.2022 (последний день аренды).
Порядок условий взаиморасчетов стороны определили в пункте 7 Соглашения, из которого следует:
- фиксированная часть арендной платы за март 2022 года, апрель 2022 года, май 2022 года засчитывается в счет уплаченных арендатором согласно условиям договора аренды авансовых платежей в общем размере 806 770 руб. 20 коп. (восемьсот шесть тысяч семьсот семьдесят девять руб. и 20 коп.) (пункт 5.2.1 договора аренды).
- фиксированная часть арендной платы за июнь 2022 года засчитывается в счет уплаченного ранее арендатором согласно условиям договора аренды обеспечительного платежа в общем размере 794 914 руб. 80 коп. (семьсот девяносто четыре тысячи девятьсот четырнадцать руб. и 80 коп.) (пункт 5.7 договора аренды).
- плата за маркетинг за июнь 2022 года оплачивается арендатором согласно условиям договора аренды на основании выставленных документов (УПД, счета) до 15.06.2022.
- оплата коммунальных услуг за июнь 2022 года осуществляется арендатором согласно условиям договора аренды на основании выставленных документов (УПД, счета и подтверждающих документов от ресурсоснабжающих организаций) до 30.06.2022. В период с 23.06.2022 по 30.06.2022 оплата коммунальных услуг за электроэнергию высчитывается по среднеарифметическим показаниям за последние шесть месяцев.
Размер коммунальных услуг (теплоснабжение), потребление которых невозможно определить, в соответствии со счетчиками, рассчитывается пропорционально отношению
площади помещения арендатора к общей площади здания.
Остаток денежных средств (при наличии) по факту зачета подлежит возврату арендодателем арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами акта сверки по факту передачи помещений.
Стороны пришли к соглашению о том, что арендодатель не имеет претензий к арендатору в части сроков исполнения арендатором договорных обязательств по оплате указанных в настоящем пункте Соглашения арендных платежей, и, что никакие санкции, в том числе штрафы, пени, предусмотренные договором аренды и/или законодательством РФ в этой связи, к арендатору не применяются.
Из пункта 8 Соглашения следует, что все обязательства сторон по договору аренды прекращаются с момента его расторжения и выполнения финансовых обязательств. Дата окончательного расчета по всем платежам между сторонами – до 15.07.2022. Акт приема- передачи (возврата) помещений должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями сторон «30» июня 2022 года.
- нежилое помещение № 5, общей площадью 539 кв.м и нежилое помещение № 4, общей площадью 141 кв.м (далее совместно именуемые «помещения»), расположенные на втором этаже в здании ТРК «Воскресенье» по адресу: <...>, пом. Н1.
Пунктом 2 Акта определено, что помещения возвращаются арендатором в срок, в надлежащем состоянии, пригодном для их дальнейшего использования (с учетом нормального износа) в соответствии с условиями Соглашения.
При осмотре технического состояния помещений недостатков не обнаружено, арендодатель не имеет претензий к арендатору по порядку приемки и состоянию передаваемых помещений (пункт 3 Акта).
Истец в обоснование заявленных требований ссылался на то обстоятельство, что остаток денежных средств (при наличии) по факту зачета подлежит возврату арендодателем арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами акта сверки по факту передачи помещений. Так, остаток уплаченных арендатором по договору аренды авансовых платежей по факту зачета вышеуказанных сумм, подлежащий возврату арендодателем арендатору, составляет 54 065 руб. 75 коп.; остаток уплаченного арендатором по договору аренды обеспечительного платежа по факту зачета вышеуказанных сумм, подлежащий возврату арендодателем арендатору, составляет 507 965 руб. 13 коп.
Вместе с тем, в составленном и присланном арендодателем арендатору акте сверки взаиморасчетов по состоянию на 30.06.2022 значится к возврату только остаток суммы произведенных арендатором по договору аренды переплат в размере 54 065 руб. 75 коп.,
остаток обеспечительного платежа по факту зачета в размере 507 965 руб. 13 коп. в оформленном арендодателем акте сверки взаиморасчетов к возврату не заявлен.
Более того, АО «Модный континент» ссылалось на то, что указанный остаток обеспечительного платежа в одностороннем порядке учтен арендодателем в составе арендной платы по договору аренды за июнь 2022 года, то есть полная сумма обеспечительного платежа в размере 794 914 руб. 80 коп, по факту зачтена в счет арендной платы по договору аренды за июнь 2022 года в размере 286 949 руб. 67 коп., что, по мнению истца, является грубым нарушением гражданского законодательства Российской Федерации и противоречит условиям заключенного сторонами Соглашения.
Арендатором 28.07.2022 в адрес арендодателя направлены претензии с требованием надлежащей корректировки акта сверки взаиморасчетов и возврата указанных выше денежных средств, неудовлетворение которых послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Алтайского края с настоящим исковым заявлением.
Руководствуясь статьями 381.1, 422, 431, 450, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), разъяснениями. изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), исходя из того, что при проведении взаиморасчетов сторонам следовало руководствоваться не буквальным значением слов и выражений, изложенных в тексте договора аренды, а условиями договора аренды с учетом всех дополнений и изменений, внесенных соответствующими дополнительными соглашениями к договору аренды, включая наиболее позднее (последнее) Соглашение, установив, что остаток обеспечительного платежа в размере 507 965 руб. 13 коп. подлежал возврату арендодателем арендатору в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента составления акта сверки по факту передачи помещений, а именно: не позднее 06.07.2022, проценты за пользование указанными средствами подлежат начислению с 07.07.2022, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании 829 552 руб. 93 коп. переплаты по договору аренды, в том числе 507 965 руб. 13 коп. подлежащий возврату остаток обеспечительного платежа и 321 587 руб. 80 коп. переплаты за маркетинг и платы за коммунальные услуги, ошибочно внесенных истцом за период с 01.01.2022 по 30.06.2022.
Рассмотрев требования истца о взыскании 40 753 руб. 64 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.01.2022 по 20.12.2022, и о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму основного долга по дату фактического исполнения обязательств, суд первой инстанции руководствовался статьей 1102 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской
Федерации 27.12.2017, установив факт перечисления истцом ответчику истребуемых денежных средств в отсутствие доказательств предоставления последним встречного исполнения на спорную сумму, произведения зачета, либо иных доказательств возврата заявленной ко взысканию задолженности, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами; исходя из положений статьи 9.1, 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), разъяснений, изложенных в пункте 7 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Закона № 127-ФЗ», произведя самостоятельный расчет процентов, за исключением периода действия моратория на суммы задолженности, образовавшиеся по состоянию на 31.03.2022, пришел к выводу, что сумма процентов, подлежащая взысканию с ответчика составила 32 346 руб. 22 коп.
При повторном рассмотрении настоящего спора в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.
По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ; пункт 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Толкование условий договора осуществляется судом по правилам статьи 431 ГК РФ и пункта 43 Постановления № 49, при этом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из абзаца 2 пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств,
указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 статьи 381.1 ГК РФ).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора и протолковав их с учетом положений статьи 431 ГК РФ и вышеизложенных разъяснений, принимая во внимание условия Соглашения, суды верно констатировали, что при проведении взаиморасчетов сторонам следовало руководствоваться не буквальным значением слов и выражений, изложенных в редакции договора аренды, а условиями договора аренды с учетом всех дополнений и изменений, внесенных соответствующими дополнительными соглашениями к договору аренды, включая наиболее позднее (последнее) Соглашение, согласно которому условия о взаиморасчетах сторон были полностью изменены, а именно: предусмотрено, что остаток денежных средств по факту зачета подлежит возврату арендодателем арендатору в сроки и порядке, предусмотренные положениями указанного соглашения.
Указанные обстоятельства позволили судам прийти к обоснованному выводу о том, что ответчик неверно толкует первый абзац Соглашения, полагая, что фиксированная часть арендной платы за июнь 2022 года засчитывается в общем размере 794 914 руб. 80 коп., поскольку размер такой арендной платы за июнь 2022 года равен 286 949 руб. 67 коп., стороны не согласовывали полный зачет, а по умолчанию полный зачет возможен только в том случае, если встречные однородные требования полностью эквивалентны (равны), если же встречные требования не эквивалентны, зачет проводится на сумму наименьшей задолженности (частичный зачет), что подтверждается, в том числе и положениями предпоследнего абзаца пункта 7 Соглашения в части обязанности арендодателя вернуть арендатору остаток денежных средств по факту зачета.
При этом, как верно отмечено судами, во втором абзаце соглашения о расторжении установлена обязанность арендодателя осуществить возврат арендатору остатка обеспечительного платежа после зачета.
Вопреки доводам подателя жалобы, порядок расчета, предусматривающий комбинированную методику расчета арендной платы в течение месяца (до 22.06.2022 – в зависимости от процента от выручки, с 23.06.2022 до 30.06.2022 – в размере фиксированной суммы), стороны не согласовывали ни в договоре, ни в дополнительных соглашениях к нему, ни в соглашении о расторжении договора аренды. При этом предложенное истцом толкование условий договора, согласно которому оплата последней недели аренды, в течение которой арендатор осуществляет подготовительные действия по освобождению помещения, в отсутствие специального регулирования в договоре, не может осуществляться отдельно от расчета арендной платы за финальный месяц.
Произведение арендодателем полного зачета суммы обеспечительного платежа в размере 794 914 руб. 80 коп. в счет арендной платы по договору аренды за июнь 2022 года в размере 286 949 руб. 67 коп. (которая почти в три раза меньше размера обеспечения по договору аренды) противоречит условиям заключенного сторонами
Соглашения, ввиду чего суды пришли к правомерному выводу, что остаток обеспечительного платежа в размере 507 965 руб. 13 коп. по факту зачета фиксированной части арендной платы подлежит возврату арендодателем арендатору в срок, указанный в соглашении о расторжении договора.
Помимо этого, как установлено судами и следует из материалов дела, пункт 5.1 договора аренды подразумевает ежемесячную плату арендных платежей за отчетный период (календарный месяц) 17% от товарооборота арендатора. В период с 01.01.2022 по 30.06.2022 включительно, ежемесячная арендная плата в каждом отчетном периоде превышала 17% от товарооборота арендатора в помещениях (что подтверждается ежемесячно направляемыми арендатором в адрес арендодателя отчетами о выручке арендатора в помещениях), следовательно, ежемесячному начислению арендодателем и оплате арендатором в течение указанного периода подлежала исключительно сумма в размере 17% от товарооборота арендатора в помещениях за каждый соответствующий отчетный период.
Как утверждает истец и не опровергает ответчик, стороны при заключении договора определили, что в случае начисления арендных платежей в зависимости от полученной выручки (17%), все остальные оговоренные договором аренды платежи включаются в состав арендной платы и не выставляются отдельно. Об этом же свидетельствует порядок исполнения договора аренды.
Исключением из данного правила являются случаи, когда действие данной методики расчета арендной платы приостанавливалось дополнительными соглашениями к договору и специально оговаривалось сторонами. Так, из содержания пункта 1 дополнительного соглашения № 9 от 01.11.2020 следует, что стороны изложили абзацы 3, 4, 5 пункта 5.1 договора в следующей редакции: «Вне зависимости от иных положений настоящего договора сторонами устанавливается на период с 01.11.2020 по 31.12.2021 (включительно) фиксированный максимум фиксированной арендной платы, составляющий 12% товарооборота арендатора в помещении в месяц». Пунктом 2 данного дополнительного соглашения приостановлено на этот же период действие пунктов 5.3 и 5.4 (плата за маркетинг) договора в период с 01.11.2020 по 31.12.2021 (включительно).
Поскольку практика применения дополнительного соглашения № 9 заключалась в том, что арендатор в рассматриваемый период оплачивал помимо арендной платы плату за маркетинг и коммунальные услуги, что ответчиком не оспаривалось, окончание данного периода должно было повлечь для сторон возвращение к первоначальным условиям договора, в соответствии с которыми перечисленные платежи входили в состав арендной платы.
Таким образом, как верно указано судами, в период с 01.01.2022 по 30.06.2022 у ответчика отсутствовали правовые основания для начисления и получения иных составляющих арендной платы кроме ежемесячных сумм в размере 17% от товарооборота арендатора
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что ошибочно начисленные
и полученные арендодателем за указанный выше период переплаты составили в общем размере 321 587 руб. 80 коп. (включая переплату в части платы за маркетинг 72 624 руб. и переплату в части платы за коммунальные услуги – 248 963 руб.), суды пришли к верному выводу об обоснованности требования истца о взыскании 829 552 руб. 93 коп. задолженности по договору аренды, в том числе 507 965 руб. 13 коп. подлежащий возврату остаток обеспечительного платежа и 321 587 руб. 80 коп. переплаты за маркетинг и платы за коммунальные услуги, ошибочно внесенные истцом за период с 01.01.2022 по 30.06.2022.
Отклоняя доводы подателя жалобы о неверном толковании судами условий договора, суд кассационной инстанции исходит из того, что в правилах толкования договорных условий, предусмотренных положениями статьи 431 ГК РФ, а также разъяснениях, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», содержится общее правило, согласно которому буквальное толкование условий договора, осуществляемое с учетом целей его заключения, при наличии правовой неопределенности в понимании содержания рассматриваемого условия, должно толковаться в пользу слабой стороны договора. Поскольку в рассматриваемом случае арендатор является стороной, не являющейся профессиональным участником правоотношений, суды правомерно определили содержание спорных условий договора в редакции истца.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы ответчика аналогичны доводам апелляционной жалобы, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и, в связи с оставлением кассационной жалобы без удовлетворения, относятся на ее подателя.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей
289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 26.04.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 17.07.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-20540/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий Т.А. Зиновьева
Судьи А.Л. Полосин
ФИО1
