150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28
http://yaroslavl.arbitr.ru
г. Ярославль
Дело № А82-1753/2022
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Мельниковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кареловой Н.Г.,
рассмотрел в судебном заседании заявлениеРусановой Александры Макаровны
к конкурсному управляющему обществом с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис-Групп»(ИНН 7604268525, ОГРН 1147604017000) Максименко Александром Александровичем,
третьи лица: Буджиашвили Джамбул Аликович, финансовый управляющий Буджиашвили Д.А. Титова Марина Владимировна, общество с ограниченной ответственностью «Монблан» в лице конкурсного управляющего Горшкова Константина Геннадьевича, общество с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» в лице конкурсного управляющего Алексеенко Евгении Викторовны,
о разрешении разногласий,
при участии:
Русановой А.М., по паспорту, по устному ходатайству Русановой В.Ю.,
от конкурсного управляющего: Синевой В.А. по доверенности от 14.07.2022,
установил:
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис-Групп» (далее – ООО ПСК «ССС-Групп», должник) Русанова Александра Макаровна обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим должника Максименко Александром Александровичем по вопросу включения в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения однокомнатной квартиры №263, площадью 46,35 кв.м. на 7-м этаже многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, по строительному адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома №15, строящемся на земельном участке, кадастровый № 76:23:010605:0060, стоимостью 1 575 900,0 руб.
Определением суда от 03.08.2023 заявление принято судом к производству, судебное заседание по рассмотрению заявления назначено на 28.09.2023 в 13.40 час., к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Буджиашвили Джамбул Аликович, финансовый управляющий Буджиашвили Д.А. Титова Марина Владимировна, общество с ограниченной ответственностью «Монблан» в лице конкурсного управляющего Горшкова Константина Геннадьевича, общество с ограниченной ответственностью «Альянс Строй Групп» в лице конкурсного управляющего Алексеенко Евгении Викторовны,
Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 05.08.2023.
Конкурсный управляющий в отзыве от 28.09.2023 указал на отсутствие документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты за спорную квартиру.
В судебном заседании 28.09.2023 заявитель уточнил требование, просил разрешить разногласия с конкурсным управляющим, установив стоимость квартиры, включенной в реестр передачи жилых помещений, в размере 1 575 900,0 руб.
Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточнение требований.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 05.10.2023 от 25.10.2023 произведена замена судьи Яцко И.В. на судью Мельниковой Н.В. в деле № А82-1753/2022. Рассмотрение заявления начато с самого начала.
В судебном заседании представитель заявителя пояснил, что квартира приобреталась для дочери на день совершеннолетия за счет средств родственников (родителей, бабушек, дедушек), в материалы дела представлены декларации матери заявителя, отец тоже имел доход, денежные средства были внесены в кассу ИП Буджиашвили Д.А., по бухгалтерской отчетности которого сделка была проведена; заявитель представил оригиналы на обозрение суда.
Представитель конкурсного управляющего поддерживает ранее изложенные доводы.
Иные лица, участвующие в обособленном споре, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, возражений и ходатайств не направили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявление рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в материалах дела документам.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 28.11.2023 до 16.30 час. Информация о перерыве размещена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Заявитель в дополнительных пояснениях от 28.11.2023 указал на то, что в первоначальном договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015 имеются две технические ошибки (опечатки) на стр.2 Договора (в таблице), где в строке 14 в пятой колонке неверно указана площадь лоджии с примененным понижающим коэффициентом в размере 1,88 кв.м, что противоречит приложению к договору в виде выкопировки из проекта с указанием площади лоджии с понижающим коэффициентом в размере 1,46 кв.м, а общая расчетная площадь квартиры с примененным понижающим коэффициентом квартиры в размере 44,89 кв.м. Расчет: 46,35-1,46=44,89, где 46,35 общая площадь квартиры с площадью лоджии, 1,846 площадь лоджии с понижающим коэффициентом. Таким образом расчетная площадь квартиры №263 составляет 44,89 кв.м.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Ярославской области от 16.03.2022 по заявлению Куманевой С.А. возбуждено производство по делу о банкротстве ОООПСК «ССС-Групп».
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.07.2022 (резолютивная часть от 07.07.2022) по делу № А82-1753/2022 ООО ПСК «ССС-Групп» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Установлено, что при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО ПСК «ССС-Групп» применяются положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закона о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 18.07.2022 (резолютивная часть от 07.07.2022) конкурсным управляющим должником утвержден Максименко Александр Александрович, член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада».
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 127 от 16.07.2022.
03.02.2015 между ООО «Мариан Строй Групп» (Застройщик) и ООО «Монблан» (Дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 01, согласно условиям которого ООО «Монблан» участвует в строительстве многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего ООО «Мариан Строй Групп» земельного участка площадью 17349,0 м2 (кадастровый № 76:23:01 06 05:0060); общая площадь объекта - 52816,2 м2; количество этажей - 7 - 26 (в том числе подвальный, технический этаж и чердак); строительный объем - 201801,8 м3, в т.ч. подземной части - 10035,0 м3; количество очередей 1; количество этапов – 3:
1 этап: секции №№ 7; 8: общая площадь - 20038,8 м2; количество этажей 26 строительный объем - 73910,7 м3 в т.ч. подземной части - 2367,3 м3;
2 этап: секции №№ 5; 6: общая площадь - 22011,0 м2; количество этажей 12-13-14 строительный объем - 84942,1 м3 в т.ч. подземной части - 4500,8 м3;
3 этап: секции №№ 1; 2; 3; 4: общая площадь - 10766,4 м2; количество этажей - 7-10-12 строительный объем - 42949,0 м3 в т.ч. подземной части - 3166,9 м3, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома №15. По окончании строительства дольщику (ООО «Монблан») передаются для оформления права собственности на квартиры в соответствии с перечнем по пункту 1.2 Договора участия в долевом строительстве.
Согласно пунктов 1.4, 4.1.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015 Застройщик принял на себя обязательство окончить строительство в 4-м квартале 2019 года, до 19 ноября 2019 года и передать квартиры Дольщику в течение 30 календарных дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию при условии выполнения Дольщиком обязательств по оплате квартир.
Справкой от 02.05.2015 ООО «Мариан Строй Групп» подтвердило отсутствие задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015 между ООО «Мариан Строй Групп» и ООО «Монблан».
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, номер регистрации 76-76/023-76/001/001/2015-992/1 от 12.03.2015.
12.03.2015 между ООО «Монблан» (Цедент) и ООО «Альянс Строй Групп» (Цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015, в соответствии с условиями которого Цедент уступил, а Цессионарий принял права требования на получение 37 квартир, в том числе квартиры №263.
Договор уступки права требования от 12.03.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, номер регистрации 76-76/02376/001/020/2015-2855/1 от 03.04.2015.
Согласно пунктам 3, 5 договора уступки права требования от 12.03.2015, на момент подписания договора вся сумма по договору участия в долевом строительстве оплачена полностью; стоимость уступаемого права требования полностью уплачена на момент сделки.
Справкой №39 от 12.08.2015 ООО «Монблан» подтвердило отсутствие задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015 между ООО «Монблан» и ООО «Альянс Строй Групп».
16.04.2015 между ООО «Альянс Строй Групп» (Цедент) и Индивидуальным предпринимателем Буджиашвили Д.А. (Цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 01 от 03.02.2015, в соответствии с условиями которого Цедент уступил, а Цессионарий принял права требования на получение 37 квартир, в том числе квартиры №263.
Договор уступки права требования от 16.04.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, номер регистрации 76-76/02376/001/002/2015-2120/1 от 30.04.2015.
Согласно пунктам 3, 5 договора уступки права требования от 16.04.2015, на момент подписания договора вся сумма по договору участия в долевом строительстве оплачена полностью; стоимость уступаемого права требования полностью уплачена на момент сделки.
Справкой от 12.02.2018 ООО «Альянс Строй Групп» подтвердило отсутствие задолженности Буджиашвили Д.А. по договору уступки права требования от 16.04.2015, оплата произведена в полном объеме.
12.02.2018 между ИП Буджиашвили Д.А. (Цедент) и Русановой А.М (Цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 01 от 03.02.2015, в соответствии с условиями которого Цедент уступил, а Цессионарий принял права требования на получение квартиры №263, общей проектной площадью 46,35 кв.м., на 7-м этаже многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями, по строительному адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома №15, строящемся на земельном участке, кадастровый № 76:23:010605:0060, стоимостью 1 575 900,0 руб.
Договор уступки права требования от 12.02.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, № регистрации 76:23:010605:60-76/023/2018-34 от 04.04.2018.
Стоимость уступаемого права требования на получение квартиры №263 составляет 1 575 900,0 руб. Обязанность по оплате уступаемого права требования (стоимости квартиры №263) в размер 1 575 900,0 руб. исполнена своевременно и в полном объеме, путем внесения денежных средств в кассу ИП Буджиашвили Д.А., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 05.03.2018.
21.07.2023 Русанова А.М. направила в адрес конкурсного управляющего заявление о включении в реестр требование о передаче жилого помещения при банкротстве застройщика.
Уведомлением от 24.07.2023 конкурсный управляющий Максименко А.А. сообщил, что в реестр требований о передаче жилых помещений включено требование Русановой А.М. о передаче жилого помещения однокомнатной квартиры №263, площадью 46,35 кв.м., на 7-м этаже в строящемся многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями, по строительному адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома №15, с отражением в разделе стоимости 0 руб. в связи с отсутствием документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты за данную квартиру.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Русановой А.М. в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела на бумажном и электронном носителях, оценив доводы заявления, отзыва, заслушав представителя конкурсного управляющего, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве, частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Банкротство застройщиков законодательно урегулировано § 7 главы IX Закона о банкротстве.
В силу пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
Положениями пунктов 7, 9, 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве установлено, что конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования.
Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме.
Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования. К указанным возражениям должны быть приложены документы, подтверждающие направление конкурсному управляющему копий возражений и приложенных к возражениям документов.
Согласно положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - это требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения); требование о передаче машино-места и нежилого помещения - это требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения).
В порядке статьи 60 Закона о банкротстве рассматриваются заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов.
Из материалов дела усматривается, что конкурсным управляющим 24.07.2023 включено требование Русановой А.М. в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений: однокомнатной квартиры №263, с нулевой стоимостью.
Русанова А.М. не согласна с определением конкурсным управляющим нулевой стоимости, поскольку за квартиру ею было уплачено по договору 1 575 900,0 руб.
Таким образом, обращение Русановой А.М. в арбитражный суд с настоящим требованием свидетельствует о неурегулировании во внесудебном порядке разногласий, возникших с конкурсным управляющим.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным Законом.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона №214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.4 Закона о банкротстве наряду с приложением вступивших в силу решений суда, арбитражного суда, определений о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов и (или) подлинных документов либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, конкурсному управляющему должны быть представлены документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Русанова А.М. в заявлении указала и в судебном заседании пояснила, что накануне заключения договора ей исполнилось 18 лет (11.02.2018), квартира была подарена родителями, приобретена за счет средств родителей и бабушек, дедушек.
В подтверждение финансовой возможности мамы Русановой В.Ю. представлены декларации 3-НДФЛ за 2018 о получении дохода в размере 1 921 000,0 руб., за 2017 год о получении дохода в размере 2 254 000,0 руб. В судебном заседании Русанова В.Ю. пояснила, что отец дочери имел хороший постоянный доход (на госслужбе), вложились бабушки и дедушки.
Оснований сомневаться в том, что родители Русановой А.М. не имели финансовой возможности уплатить цену договора приобретения жилья в целях приобретения квартиры для дочери, у суда не имеется.
В подтверждение факта оплаты 1 575 900,0 руб. за однокомнатную квартиру №263 Русанова А.М. представила в материалы дела копию квитанции к приходному кассовому ордеру от 05.03.2018 на 1 575 900,0 руб., оригинал обозревался в судебном заседании.
О фальсификации указанного доказательства конкурсным управляющим не заявлялось.
Вышеперечисленные в совокупности обстоятельства и документы подтверждают финансовую возможность заявителя оплатить цену договора в размере 1 575 900,0 руб.
Русанова А.М. приобрела жилье для использования в личных целях, произвела полную оплату за уступленные права, иное из материалов дела не следует.
Таким образом, Русанова А.М. приобрела право на квартиру путем возмездной сделки, произвела оплату в полном объеме, приобрела статус гражданина-участника строительства до введения в отношении должника процедуры банкротства, с целью не связанной с извлечением какой-либо прибыли или повышения очередности.
При таких обстоятельствах, требование Русановой А.М. как добросовестного приобретателя в силу положений статьи 201.9 Закона о банкротстве правомерно включено конкурсным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.
Конкурсный управляющий полагает, что застройщик не получил оплату по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от первоначального дольщика ООО «Монблан», представленная справка не подтверждает исполнение обязательств.
Суд отмечает, что отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона №214-ФЗ, в силу части 1 которого уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии с частью 2 данной нормы Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Уровень таких гарантий по отношению к гражданину - участнику долевого строительства не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.
Гражданин, как экономически слабая сторона в правоотношениях с профессиональным участником, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора для другой стороны таких правоотношений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 № 4-П).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичные нормы содержатся в пункте 6 статьи 8.1 Гражданским кодексом Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона №218-ФЗ). При этом в силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданским кодексом Российской Федерации лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
В соответствии с частью 10 статьи 48 Закона №218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
С учетом положений приведенной нормы закона необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашений были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве первоначальным цедентом ООО «Монблан» застройщику, при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.
Сведения ЕГРН обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке (на что указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931).
Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.
В ходе многоступенчатой проверки передачи права и экспертизы, представленных на регистрацию документов, государственными регистраторами Управления Росреестра в установленном законом порядке проверяется сделка на предмет наличия пороков. После совершения соответствующих действий по государственной регистрации, отражения в публичном реестре соответствующей записи, такая запись для третьих лиц будет обладать признаком публичной достоверности.
Таким образом, сведения, отраженные в реестре прав для каждого последующего приобретателя уступленного права требования будут презюмировать знание о регистрации договора, следовательно, законность уступленного права. И, следовательно, лицо, полагающееся на такую информацию, будет признаваться добросовестным участником гражданского оборота. В отношении таких лиц в силу закона действует иммунитет защиты добросовестного приобретателя, как гарантия защиты конституционного права на жилище. В связи с чем, приобретатели права требования в отношении спорных квартир в порядке уступки права требования, не должны нести неблагоприятные последствия несовершенной системы отношений застройщика и подрядчика. Такой правовой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319.
Учитывая изложенное, приобретатель права требования также не должен нести неблагоприятные последствия совершения недобросовестных действий со стороны должностных лиц застройщика.
Кроме того, в иных обособленных спорах по настоящему делу гражданами также представлены справки об оплате первоначальными дольщиками договоров долевого участия в строительстве, данные документы предоставлялись в регистрирующие органы, осуществлялась регистрация сделок, прилагались к заявлениям, требования кредиторов включены в реестр требований кредиторов должника.
При этом отсутствие у конкурсного управляющего иных первичных документов должника за спорный период, отражающих поступление денежных средств должнику, сам по себе не свидетельствует о неисполнении денежных обязательств стороной по договору долевого участия в строительстве
В то же время, наличие имеющихся у конкурсного управляющего сомнений в оплате или неоплате первоначальным участником долевого строительства ООО «Монблан» застройщику (должнику) не может возлагать на добросовестного участника долевого строительства - гражданина, приобретшего право требования по договору уступки, риск неблагоприятных последствий, вызванных неоплатой стоимости такого права первоначальным участником строительства, при условии, что им потребованы разумные гарантии и доказательства того, что обязательство первоначальным дольщиком было исполнено, а в данном случае таким доказательством явились справка ООО «Мариан Строй Групп» (в настоящее время ООО ПСК «ССС-Групп»), свидетельствующая о полном исполнении ООО «Монблан» принятых на себя обязательств, а также последующие справки ООО «Монблан», ООО «Альянс Строй групп», сведения о регистрации договоров в установленном порядке. В этой ситуации конкурсный управляющий вправе ставить вопрос о наличии у должника правопритязаний к первоначальному участнику строительства или к руководителю должника, если имеющиеся у конкурсного управляющего документы первичного бухгалтерского учета не позволяют проверить достоверность выданной должником справки о полной оплате.
Таким образом, взаимоотношения должника и ООО «Монблан» не могут влиять на права Русановой А.М. как добросовестного участника долевого строительства, не являющегося профессиональным инвестором, а также не прекращают обязательств застройщика и не освобождают его от исполнения обязанности передать участнику строительства оплаченную им квартиру.
Такой правовой подход отражен в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023 по делу №А82-1753/2022.
Отсутствие у конкурсного управляющего документов об оплате спорного имущества, отсутствие бухгалтерских документов у должника не свидетельствует о фактическом отсутствии такой оплаты, а имеет иные правовые последствия, в том числе для лица, выдавшего тот или иной документ.
При этом плательщик, передавший денежные средства ИП Буджиашвили Д.А., выдавшему ему в удостоверение этого факта квитанцию к приходному кассовому ордеру, не должен располагать сведениями, равно как и не может сомневаться в реальности дальнейшего поступления денежных средств в кассу ИП Буджиашвили Д.А.
Учитывая изложенное, дольщик не должен нести неблагоприятные последствия совершения недобросовестных действий со стороны должностных лиц застройщика.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе квитанцию к приходному кассовому ордеру от 05.03.2018, суд пришел к выводу о доказанности оплаты Русановой А.М. стоимости спорной квартиры №263 в размере 1 575 900,0 руб., и возникновения у нее в связи с этим права требования с застройщика ее передачи.
Иное из материалов дела не следует.
Доказательств, свидетельствующие о недобросовестности Русановой А.М. при заключении и исполнении договора, в деле отсутствуют, недобросовестность кредитора материалами дела не подтверждена и судом при рассмотрении настоящего спора не установлена.
Принимая во внимание изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о подтверждении материалами дела добросовестности Русановой А.М. как приобретателя права требования по договору участия в долевом строительстве.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что Русанова А.М. свои обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила в полном объеме, однако должник свои обязательства по договору не исполнил, жилые помещения, указанные в договоре, заявителю не передал. Иные доводы в данной части несостоятельны.
В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В приложении к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №01 от 03.02.2015 в виде выкопировки из проекта указана площадь лоджии (2,92 кв.м.) с понижающим коэффициентом в размере 1,46 кв.м., а общая расчетная площадь квартиры №263 в размере 44,89 кв.м., что свидетельствует о технической опечатке в пункте 1.2 договора в отношении квартиры №263 в указании площади лоджии с понижающим коэффициентом 1,88 кв.м. Таким образом, расчетная площадь квартиры №263 составляет 44,89 кв.м.
С учетом изложенного, суд считает необходимым разрешить разногласия между конкурсным управляющим и Русановой А.М., установив, что Русановой А.М. за жилое помещение: однокомнатной квартиры №263, расчетной площадью 44,89 кв.м., на 7-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома 15, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 73:23:010605:0060, произведена оплата в размере стоимости 1 575 900,0 руб.
Следовательно, требование Русановой А.М. о передаче однокомнатной квартиры №263, расчетной площадью 44,89 кв.м., на 7-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома 15, строящемся на земельном участке, кадастровый № 76:23:010605:0060, подлежало включению в реестр требований участников строительства ООО ПСК «ССС-Групп» со стоимостью 1 575 900,0 руб.
Руководствуясь статьями 60, 100, 142, 201.4, 201.7, 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
разрешить разногласия между конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью ПСК «СтройСпецСервис-Групп» Максименко Александром Александровичем и Русановой Александрой Макаровной.
Установить, Русановой Александрой Макаровной за жилое помещение: однокомнатной квартиры №263, расчетной площадью 44,89 кв.м., на 7-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Пионерская, вблизи дома 15, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 73:23:010605:0060, произведена оплата в размере стоимости 1 575 900,0 руб.
Определение подлежит немедленному исполнению.
Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).
Определение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ст.186 АПК РФ).
Судья
Н.В. Мельникова
