Определение АС Рязанской области от 05.06.2014 № А54-6831/13

244/2014-29080(2)

Арбитражный суд Рязанской области
ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;
http://ryazan.arbitr.ru; e-mail: info@ryazan.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
о приостановлении производства по делу

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Митяевой Л.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного за- седания Асташкиной Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны (г. Рязань, ОГРН 304622933700410)

к администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Радищева, д. 28; ОГРН 1026201270260)

третьи лица: Рязанская городская Дума, Управление земельных ресур- сов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивиду- альный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Сомова О.А., доверенность от 20.01.2014, личность установле- на на основании паспорта;

от ответчика: Новинская Н.В., доверенность №20/1-128 от 27.12.2013, личность установлена на основании служебного удостоверения;

от третьих лиц:

Управления земельных ресурсов и имущественных отношений админи- страции города Рязани: Новинская Н.В., доверенность от 09.01.2014, личность установлена на основании служебного удостоверения;

Рязанской городской Думы, индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

установил: индивидуальный предприниматель Агальцова Нина Ива- новна обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к админист- рации города Рязани о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.

Определением от 14.01.2014 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Рязанская городская Дума, Управление земельных ресур- сов и имущественных отношений администрации города Рязани, индивиду- альный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна.

Определением арбитражного суда от 11.02.2013 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение ко- торой поручено индивидуальному предпринимателю Наврузову Наврузали Абдурашидовичу (390023, г.Рязань, ул.Циолковского, д.15/5, кв.80). Срок проведения экспертизы установлен до 11.03.2014.

В Арбитражный суд Рязанской области от индивидуального предпри- нимателя Наврузова Наврузали Абдурашидовича поступило письмо, в кото- ром эксперт просил истребовать у истца дополнительные материалы для оп- ределения стоимости нежилого помещения Н5, лит.А по адресу: г.Рязань, ул.Соборная, д.34 доходным подходом (документально подтвержденные, экономически оправданные данные о расходах, затратах, для осуществления деятельности, направленной на получение дохода от аренды - см.Приложение).

Письмом от 04.03.2014 у индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны были запрошены дополнительные документы.

17.03.2014 в Арбитражный суд Рязанской области от индивидуального предпринимателя Агальцовой Нины Ивановны поступили дополнительные материалы для определения стоимости нежилого помещения Н5, лит.А по ад- ресу: г.Рязань, ул.Соборная, д.34: статистическая формуляр-анкета для опре- деления величины эксплуатационных расходов.

Учитывая указанные обстоятельства, для рассмотрения вопроса о про- длении срока проведения судебной экспертизы, а также необходимости пред- ставления эксперту дополнительных документов для проведения экспертизы, суд определением от 18.03.2014 назначил судебное заседание по совершению отдельного процессуального действия, без возобновления производства по делу.

Дополнительные материалы для определения стоимости нежилого по- мещения Н5, лит.А по адресу: г.Рязань, ул.Соборная, д.34: статистическая формуляр-анкета для определения величины эксплуатационных расходов бы- ли получены экспертом из материалов дела 03.04.2014 года.

14.04.2014 от индивидуального предпринимателя Наврузова Наврузали Абдурашидовича в материалы дела поступило заключение эксперта №1483 от 14.04.2014.

Учитывая, что обстоятельства, препятствующие рассмотрению дела, устранены, суд определением от 15.04.2014 возобновил производство по делу с 20.05.2014.

В судебном заседании 20.05.2014 представитель истца в порядке ста- тьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил суд:

1. Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимате- лем Агальцовой Ниной Ивановной и администрацией города Рязани разно- гласия при заключении договора и считать договор заключенным на следую- щих условиях:

п. 2.1. "Цена продажи имущества по настоящему договору установле- на в размере рыночной стоимости имущества и составляет 690000 руб. (НДС не облагается).

абз. 1 п. 2.3 "Оплата Основного долга осуществляется Покупателем равными долями по 19166 руб. 67 коп. ежемесячно (в дальнейшем - очеред- ной платеж) (последний платеж 19166 руб. 55 коп.), не позднее числа, соот- ветствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

Уточнение исковых требований судом принято.

В судебном заседании 22.05.2014 представитель ответчика в порядке части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведе- ние которой просил поручить индивидуальному предпринимателю Драницы- ну А.А. и на разрешение эксперта просил поставить следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения Н5 назначение - нежилое, лит.А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Соборная, д.34 об- щей площадью 18,3 кв.м., по состоянию на 28.06.2013 без НДС?

Ходатайство ответчика мотивировано тем, что заключение эксперта №1483 от 14.04.2014 является необоснованным и несоответствующим дейст- вующим стандартам оценки, считает, что выполненное экспертное заключе- ние неприменимо в рамках данного судебного разбирательства, а определен- ная рыночная стоимость объекта оценки не может подлежать рассмотрению.

Представитель истца считает ходатайство ответчика о назначении по- вторной судебной экспертизы необоснованным. Рассмотрение заявленного ответчиком ходатайства оставил на усмотрение суда. В качестве альтерна- тивной экспертной организации представитель истца представил гарантийное письмо ООО "РОНЭКС" от 26.05.2014 №125/14 с приложением документов, подтверждающих квалификацию эксперта.

Ходатайство представителя ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом принято к рассмотрению.

В судебное заседание 05.06.2014 третьи лица - Рязанская городская Дума, индивидуальный предприниматель Шевченко Марина Анатольевна не

явились. В соответствии с частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуально- го кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие третьих лиц (Рязанской городской Думы, индивидуального предпринимателя Шевченко Марины Анатольевны), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессу- ального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против назначения повторной судебной экспертизы в экспертную организацию, предложенную ответчиком, в качест- ве экспертной организации предложил ООО "РОНЭКС", эксперта Сивцова Олега Викторовича.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении повторной экс- пертизы, считает его подлежащим удовлетворению по следующим основани- ям.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обосно- ванности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой ко- миссии экспертов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмот- рении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд на- значает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заяв- ления о фальсификации представленного доказательства либо если необхо- димо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

По мнению ответчика в представленном экспертном заключении №1483 от 14.04.2014 эксперт на поставленные вопросы не ответил, а ограни- чился лишь общими выдержками из нормативных документов. Считает, что вывод эксперта о том, что вход в помещение ориентирован в сторону дворо- вой территории (стр.25 экспертного заключения) несостоятелен, поскольку в материалах дела имеются доказательства о расположении входа с торца зда- ния. Вход в помещение расположен в торце здания, в 7-8 метрах от угла зда- ния, отлично просматривается с центральной улицы и выходит скорее на цен- тральную улицу, а не во двор. «Нерегулярный» статус парковки отсутствует. За домом огромная внутридворовая территория. Как пояснил эксперт, ника- ких замеров он не проводил, в связи с чем необоснован и несостоятелен до- вод о низкоэффективном теплоснабжении объекта(стр.25). Также считает, что

эксперт неправомерно рассчитал физический износ объекта не на основании текущего состояния объекта, а на основании данных техпаспорта, которому более 8 лет. П. 19 ФСО №1 предусматривает, что информация отчета должна соответствовать действительности, быть достаточной и достоверной. Если в качестве информации используется суждение оценщика или эксперта, долж- ны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут дос- тигать тех или иных значений. Однако в нарушение этого пункта, эксперт, в заключении указывает только номера агентств недвижимости. Также, по мнению ответчика, невозможно установить какие вопросы задавались агент- ствам, какие были получены ответы, почему эксперт пришел именно к этим выводам, причем в числовом выражении, какие были расчеты. Мнения со- трудников агентств эксперт не приводит и, соответственно, забывает их про- анализировать на соответствие рынку или привести конкретный источник, в связи с чем, информация не только необоснованна, но и не проверяема. Сам эксперт, выполнивший заключение, неоднократно в тексте отчета высказыва- ет свое «экспертное мнение» без каких-либо рыночных обоснований или ссылок, без анализа соответствия действующим факторам рынка. Эксперт не обосновал, почему на стр.98 заключения эксперта при расчете поправки на ликвидность эксперт учитывает 3-х месячный срок, а не 4,5 мес., исходя из среднего по интервалу, определенному ранее для данного помещения.

Считает, что данное заключение эксперта не соответствует требовани- ям ФСО №1 и ФСО №3.

А именно нарушение ФСО №1 состоит в следующем:

1) пп.б п. 18 предусматривает наличие в отчете информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая ин- формацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов. Однако эксперт в данном случае не стал анализировать данные факторы рынка, а использовал в качест- ве замены этого анализа и этой информации Постановление Правительства Рязанской области №37;

2) п. 18 предусматривает отражение в отчете информации об объекте оценки, включая информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях. Эксперт же ссылается на технический паспорт объекта оценки при определе- нии физического износа, не приводя в отчете расчетов износа на действую- щую дату с учетом имеющихся данных. При этом данная информация явля- ется существенной для определения стоимости объекта и должна быть приве- дена в отчете, так как износ в тех паспорте может не соответствовать имею- щемуся состоянию объекта с учетом даты, на которую он составлен (в поме- щении мог несколько раз быть проведен ремонт или капитальный ремонт), однако эксперт этого не учитывает даже при приведении графиков износа коммуникаций;

3) п. 19 предусматривает, что информация отчета должна соответство- вать действительности, быть достаточной и достоверной. Если в качестве ин- формации используется суждение оценщика или эксперта, должны быть опи- саны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Однако в нарушение этого пункта, эксперт, приводя в от- чете мнения экспертов, забывает проанализировать значения характеристик, в связи с чем, информация не только необоснованна, но и не проверяема. Мне- ние другого эксперта-оценщика также никак не анализируется на соответст- вие рынку. Сам эксперт, выполнивший заключение, неоднократно в тексте отчета высказывает свое «экспертное мнение» без каких-либо рыночных обоснований или ссылок, без анализа соответствия действующим факторам рынка;

4) п.22 предусматривает при сравнении объектов (объекта оценки и аналогов) наличие достоверной и доступной информации о характеристиках объектов-аналогов. Однако в объявлениях об объектах-аналогах, выбранных экспертом для сравнения и расчета отсутствует информация о некоторых ха- рактеристиках объектов. При этом в Таблицах расчета эта информация уже имеется без указания источника ее появления. Во всех случаях информация приведена такая, которая ставит объект оценки в более худшие условия, на- пример, везде ремонт намного лучше, чем в оцениваемом помещении, причем поправки на этот ремонт огромные в рамках стоимости кв.м. Такая же ситуа- ция с размещением.

Нарушение ФСО 3 состоит в следующем:

1) п.4 предусматривает, что вся информация, приведенная в отчете, должна быть подтверждена, обоснована и проверяема. Однако, часть приве- денной информации не обоснована (например, суждения эксперта об ущерб- ности или низкой ликвидности помещения основаны только на его суждени- ях, отсутствуют какие-либо обоснования, расчеты и т.п.), часть информации не подтверждена (имеются только краткие ссылки или распечатки без указа- ния дат: в Приложениях по аналогам), часть информации не проверяема (яв- ляется информацией закрытых источников, недоступных в открытых интер- нет материалах или газетах, или бесплатных книгах, например, различные бюллетени (RWAY) или информация Нижегородского аналитического цен- тра).

Также, по мнению ответчика, в заключении имеется ряд других несо- ответствий:

1) необоснован вывод эксперта об ущербности местоположения объ- екта оценки: отсутствует обоснование такого вывода, кроме того, в данном районе достаточно эффективно функционируют объекты торговли, многие в течение ряда лет, спрос на объекты недвижимости в этом районе достаточно высокий, предложения размещаются не более 1 мес. При этом эксперт сам опровергает свой вывод, присваивая «среднюю ликвидность» объекту при

расчете стоимости доходным подходом (то есть когда это влияет на стои- мость объекта: при средней ликвидности стоимость ниже по методике расче- та);

2) некорректно рассчитан физический износ объекта оценки: на осно- вании данных технического паспорта, которому более 8 лет. Эксперт не учи- тывал возможные ремонты объекта или какие-либо отделочные работы, не учитывал текущее состояние объекта, хотя осматривал его (по данным за- ключения);

3) некорректно использование информации источников 2001-2006 го- дов при обосновании корректировок. В посткризисный период реалии рынка изменились (после 2008 года);

4) налоговая нагрузка в доходном подходе определена в размере 6%, однако общим случаем является применение общей системы налогообложе- ния, которая предусматривает совершенно другой расчет, а оценка произво- дится, исходя из общих условий, а не применительно к конкретному субъекту предпринимательской деятельности.

Таким образом, существуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Принимая во внимание сомнения в обоснованности выводов эксперта, и необходимость их устранения, суд считает необходимым назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В соответствии с частью 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право выбора экспертного учреждения пре- доставляется суду.

В материалах дела имеется письмо ООО "РОНЭКС", которым экс- пертная организация выразила готовность провести повторную судебную экспертизу. Стоимость проведения экспертизы составит 5000 руб. Срок про- ведения судебной экспертизы - 10 рабочих дней, после предоставления необ- ходимых документов. В случае назначения - производство экспертизы может быть поручено эксперту Сивцову Олегу Викторовичу, имеющему высшее техническое образование, диплом о профессиональной переподготовке оцен- щиков по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан Московским Государственным техническим университетом «МАМИ» 24.12.2002г. серии ПП № 426604, свидетельство о повышении квалификации выдано НОУ «Институт профессиональной оценки» № 0209/2006 от 28.02.2006 года. Свидетельство о повышении квалификации, выдано НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия» №0165 от 21.04.2009 года. Свидетельство о повышении квалификации, выдано ФГБОУ ВПО «Тульский государственный университет» №ПК-918 от 09.10.2012 года. Стаж работы в экспертно-оценочной деятельности согласно записям в трудовой книжке - с 2003 года. Стаж работы по договорам ГПХ при оценке недвижи- мого имущества - с 1997 года.

По заявленной ответчиком экспертной организации (ИП Драницын А.А.), документов, подтверждающих возможность проведения повторной су- дебной экспертизы, в материалы дела не поступало.

Рассмотрев и оценив материалы дела, заслушав доводы представителей истца и ответчика, учитывая необходимость устранения сомнений в обосно- ванности заключения эксперта, исходя из предмета иска и представленных в материалы дела доказательств, срока проведения судебной экспертизы, ука- занного экспертной организацией, стоимости проведения судебной эксперти- зы, квалификации кандидатуры эксперта, арбитражный суд считает необхо- димым назначить по делу повторную судебную экспертизу, проведение кото- рой поручить обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", экс- перту Сивцову Олегу Викторовичу и на разрешение эксперта поставить сле- дующий вопрос:

- определить рыночную стоимость нежилого помещения Н5, лит.А, на- значение - нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Рязань, ул.Соборная, д.34, реестровый номер 91057, без налога на добавлен- ную стоимость по состоянию на 28.06.2013.

При выборе экспертной организации (ООО "РОНЭКС") суд учитывал срок проведения экспертизы - 10 рабочих дней, после предоставления необ- ходимых документов, стоимость проведения экспертизы - 5000 руб., а также квалификацию эксперта Сивцова Олега Викторовича, имеющего высшее тех- ническое образование, диплом о профессиональной переподготовке оценщи- ков по специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан Московским Государственным техническим университетом «МАМИ» 24.12.2002г. серии ПП № 426604, свидетельство о повышении квалификации выдано НОУ «Институт профессиональной оценки» № 0209/2006 от 28.02.2006 года. Свидетельство о повышении квалификации, выдано НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия» №0165 от 21.04.2009 года. Свидетельство о повышении квалификации, выдано ФГБОУ ВПО «Тульский государственный университет» №ПК-918 от 09.10.2012 года. Стаж работы в экспертно-оценочной деятельности согласно записям в трудовой книжке - с 2003 года. Стаж работы по договорам ГПХ при оценке недвижи- мого имущества - с 1997 года.

Учитывая, что в рамках рассматриваемого дела назначена судебная экспертиза, суд считает необходимым производство по делу приостановить в соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь частью 2 статьи 87, пунктом 1 статьи 144, пунктом 4 статьи 145, статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Производство по делу № А54-6831/2013 приостановить.

2. Назначить по делу повторную судебную экспертизу, проведение ко- торой поручить обществу с ограниченной ответственностью "РОНЭКС", экс- перту Сивцову Олегу Викторовичу.

3. На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: - определить рыночную стоимость нежилого помещения Н5, лит.А, назначение - нежилое, общей площадью 18,3 кв.м., расположенного по адре- су: г.Рязань, ул.Соборная, д.34, реестровый номер 91057, без налога на добав- ленную стоимость по состоянию на 28.06.2013.

4. В распоряжение эксперта предоставить: - копию договора аренды недвижимого имущества №0601208 от

20.03.2008; - копию извлечения из технического паспорта нежилого помещения;

- копию справки исх.№01 от 25.12.2013;

- копию экспертного заключения ИП Наврузова Н.А.

5. Экспертное заключение и счет за проведение экспертизы предста- вить в суд в срок до 08.07.2014.

6. Расходы по оплате услуг по проведению экспертизы возложить на ответчика.

7. Эксперту провести осмотр объекта экспертизы с извещением всех лиц, участвующих в деле.

8. Сторонам обеспечить доступ эксперта к объекту экспертного иссле- дования.

9. Суд предлагает эксперту ознакомиться с материалами дела в поряд- ке части 3 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в здании Арбитражного суда Рязанской области.

10. Эксперт предупреждается об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного за- ключения.

11. Определение может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.