АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Новосибирск Дело №А45-17965/2019
10 октября 2023 года
Резолютивная часть определения объявлена 03 октября 2023 года.
В полном объеме определение изготовлено 10 октября 2023 года.
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Штальман М.В. (на основании распоряжения Арбитражного суда Новосибирской области №105-СБ от 22.06.2023 «О замене судьи и передаче дел, заявлений по делам о несостоятельности (банкротстве)»), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хохуля Д.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего Незванова Игоря Викторовича о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника - общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» (ОГРН 1095473011083, ИНН 5408276460, 630088, г. Новосибирск, ул. Петухова, д.29, офис 300/1),
Арбитражным судом Новосибирской области на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.09.2023 был объявлен перерыв до 03.10.2023 - 10 часов 35 минут, о чем сделано публичное извещение на сайте арбитражного суда: http://novosib. arbitr.ru,
при участии в судебном заседании: представителя конкурсного управляющего - Паничевой Яны Михайловны, доверенность от 01.02.2023, паспорт; представителя ответчика - Шепелева Олега Валентиновича, доверенность от 26.10.2022, паспорт; представителя кредитора ООО «РНГО» Даниленко Ивана Сергеевича, доверенность №59/12-22 от 09.12.2022, паспорт,
иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем, заявление рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации,
установил:
решением от 17.02.2021 (резолютивная часть от 11.02.2021) общество с ограниченной ответственностью «Сатурн» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Незванова Игоря Викторовича.
01.03.2022 (посредством электронной связи) и.о. конкурсного управляющего обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки - договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2019, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сатурн» и обществом с ограниченной ответственностью «Натуральные продукты», применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Натуральные продукты» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» неполученных доходов в размере 1 260 751 руб. 92 коп.
Впоследствии конкурсный управляющий уточнил заявленные требования, просил признать недействительной сделкой договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2019, заключенный между ООО «Сатурн» и ООО «Натуральные продукты» и применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Натуральные продукты» в пользу ООО «Сатурн» неполученных доходов в размере 1 136 743 руб. 50 коп.
Судом уточнения приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Распоряжением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.06.2023 в связи с уходом в отставку судьи Кладовой Л.А. дело №А45-17965/2019, а также все требования, заявления, жалобы, разногласия по этому делу, находящиеся в производстве судьи Кладовой Л.А. переданы в производство судьи Штальман М.В.
В судебном заседании представитель конкурсного управляющего на удовлетворении заявления настаивал, представил в материалы дела письменные пояснения. Представитель кредитора ООО «РНГО» поддержал позицию конкурсного управляющего, настаивал на удовлетворении заявления.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявления, представил в материалы дела отзыв и письменные пояснения, заявил о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности по заявлению об оспаривании указанной сделки.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, заслушав мнения лиц, участвующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с п. 1 ст. 61.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Из материалов дела следует, что в ходе проведения мероприятий конкурсного производства в отношении должника конкурсному управляющему поступили сведения о заключении между должником и ООО «Натуральные продукты» 01.11.2019 Договора аренды недвижимого имущества (далее – Договор аренды).
По мнению конкурсного управляющего, Договор аренды является сделкой должника, совершенной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Учитывая дату возбуждения настоящего дела о банкротстве – 11.06.2019, Договор аренды от 01.11.2019 был заключен после возбуждения дела о банкротстве должника, соответственно может быть оспорен по основаниям п.1 ст.61.2 Закона о банкротстве, как сделка, совершенная при неравноценном встречном предоставлении.
Согласно п.1.1 Договора аренды, должник обязался передать ООО «Натуральные продукты» во временное владение и пользование помещения, общей площадью 405,00 кв.м., расположенные по адресу: ул.Комсомольская, д.2/1 (кадастровый номер: 54:35:053085:4473) (далее – Помещения).
По акту приема-передачи от 01.11.2019 Помещения были переданы должником ООО «Натуральные продукты».
В соответствии с п.5.1 Договора аренды срок аренды по нему согласован сторонами в количестве 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации на следующие 11 месяцев без ограничения количества пролонгаций.
Соглашением от 16.12.2021 Договор аренды расторгнут.
Таким образом, ООО «Натуральные продукты» по Договору аренды фактически пользовалось Помещениями в период с 01.11.2019 по 16.12.2021.
В соответствии с п.4.1 Договора аренды арендная плата за пользование и владение Помещениями составляет 60 750 руб. в т.ч. НДС в месяц. При пересчете арендной платы на один квадратный метр ставка арендной платы составит 150,00 руб./кв.м. в месяц. Индексирование арендной платы за период аренды Помещений не производилось.
Согласно заключению №009/Н/22 о рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды в месяц имуществом, принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью «Сатурн», (представлено конкурсным управляющим), по состоянию на 01.11.2019 (дату заключения Договора аренды), итоговая рыночная стоимость права пользования Помещениями на условиях договора аренды составляет 272,00 руб. в месяц за один квадратный метр без учета коммунальных платежей, в т.ч. НДС. Учитывая площадь Помещений, рыночная стоимость права пользования Помещениями на условиях Договора аренды, по состоянию на 01.11.2019, составляет 110 160,00 руб. в месяц с НДС (272,00 руб/кв.м. в мес. ? 405,00 кв.м.).
Таким образом, Договор аренды был заключен по заниженной цене: месячная арендная плата по Договору аренды была на 44,85% ниже рыночной стоимости права пользования Помещениями, определенной в соответствии с Заключением.
Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Из материалов дела следует, что производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Сатурн» возбуждено 11.06.2019, тогда как оспариваемая сделка была совершена 01.11.2019, т.е. после принятия заявления о признании должника банкротом, в процедуре наблюдения.
В силу правовой позиции, указанной в пункте 9 Постановления N63, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
По смыслу приведенных норм права, для признания сделки недействительной необходимо доказать то обстоятельство, что она заключена на заведомо невыгодных условиях.
Суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о недоказанности существенного занижения цены договора аренды относительно действительной стоимости арендной платы за аналогичное имущество, влекущего признание сделки недействительной.
Так, в целях определения рыночной стоимости арендной платы, арбитражный суд определением от 24.06.2022 (резолютивная часть от 21.06.2022) назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Новосибирская оценочная компания», эксперту Ивановичу Алексею Олеговичу, поставив перед экспертом вопрос: «Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 01.11.2019 в соответствии с условиями аренды недвижимого имущества от 01.11.2019 нежилого помещения общей площадью 405 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Комсомольская дом 2/1 (кадастровый номер: 54:35:053085:4473), заключенного между ООО «Сатурн» и ООО «Натуральные продукты»»?
В материалы дела поступило заключение эксперта №1250С/2022 от 01.09.2022, в котором содержатся выводы следующего содержания: «Итоговая рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 01.11.2019 в соответствии с условиями аренды недвижимого имущества от 01.11.2019 нежилого помещения общей площадью 405 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Комсомольская, д.2/1, составляет (с учетом НДС, руб. 1 кв.м. мес.): 276 рублей, итоговая рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 01.11.2019 в соответствии с условиями аренды недвижимого имущества от 01.11.2019 нежилого помещения общей площадью 405 квадратных метров, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Комсомольская, д.2/1, составляет (с учетом НДС, руб. мес.): 111 780 рублей».
Ответчик ООО «Натуральные продукты» указал на ряд нарушений, допущенных экспертом при проведении судебной экспертизы, в подтверждение чего представил в материалы дела рецензию ООО «Аврора» на заключение эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта Ивановича А.О. для дачи пояснений по заключению №1250С/2022 от 01.09.2022.
В ходе судебного заседания от 09.03.2023 представитель ООО «Натуральные продукты» указал, что в экспертном заключении имеются противоречия. В частности, ответчик указал, что экспертом допущены нарушения, применены неверные коэффициенты, повлиявшие на результат экспертизы. Представитель ответчика сообщил, что на странице 9 экспертного заключения, в таблице год постройки указан – 1 971 511, 65. Материал стен указан – «кирпич», а использование – производственно-складское помещение, в то время, как согласно приложению к выписке из реестра недвижимости, - материал стен – «бетон». Эксперт фактически не указал год постройки, и не произвел расчет совокупного износа здания. Эксперт указал, что сведения о годе постройке не было возможности получить, однако ответчиком эти сведения получены из открытых источников – «1989». Кроме того, представитель ООО «Натуральные продукты» сообщил, что имеются противоречия в ответах эксперта №2 и №4 по году постройки, так как у эксперта отсутствовала возможность получить сведения о годе постройке исследуемого объекта, при этом получены сведения объектов - аналогов. Не указано, каким образом получены сведения о годе постройке объектов-аналогов. Представитель сообщил, что эксперт не указал шкалу, в соответствии с которой характеризуется техническое состояние здания. Представитель обратил внимание на то обстоятельство, что на странице 28 заключения в таблице №127 неверно определен коэффициент, поскольку у объектов-аналогов – состояние – хорошее, а у исследуемого объекта состояние – удовлетворительное. Коэффициент должен быть – 0,82. Так, как в пункте 1.4 договора аренды отражено, что помещение находится в удовлетворительном состоянии. Эксперт указал, что сведения о состоянии объекта использованы из договора, в то время, как в договоре отражены сведения об удовлетворительном состоянии. Эксперт указал, что сведения о состоянии объекта использованы из договора, в то время, как в договоре отражены сведения об удовлетворительном состоянии.
Представитель ООО «Натуральные продукты» также обратил внимание, что эксперт указал, что помещение – «складское», при этом в п.1.3 договора – помещение производственное, что влияет на коэффициент. Неверно применен коэффициент – 1,0.
Также представитель ООО «Натуральные продукты» указал замечания по таблице в середине листа на странице №43 заключения эксперта, так как выбран коэффициент – 0,95, в то время, как коэффициент по производственным помещения – 0,92. То есть, завышены показатели, что не могло не повлиять на расчет. В связи с этим, экспертом не обоснованно применен коэффициент – 0,95 в таблице на странице 47. Представитель ответчика также считает, что на странице 42 заключения экспертом указаны цены продажи имущества, а не арендной ставки, и как от продажной цены эксперт переходит к цене аренды, так как цена в размере 20000 рублей за квадратный метр не может быть арендной ставкой. По мнению представителя ответчика, на странице 42-43 заключения указано, что в мае 2019 года зафиксирована самая высокая цена – 20752 рублей, в ноябре 2019 года цена упала до 19883 рублей, однако, эксперт предлагает применить коэффициент, который повышает ставку арендной платы, в мае -1,18, вместо того, чтобы снизить. В отчете не отражено, почему применен такой коэффициент. На странице 43 не корректен источник получения информации, поскольку на странице приведены абсолютно одинаковые две ссылки, примененные в процессе торгов, и корректировка по месту положения, то есть, указан не тот источник информации, и проверить информацию невозможно. На странице №44 в таблице №5 при расчете корректировки на место положения указан коэффициент корректировки на дату сделки, предложения, что имелось в таблицах № 8 и 4. На странице 28 при корректировке на площадь эксперт указал о тенденции снижения стоимости объекта по мере увеличения площади, однако, странице 48 указан аналог с самой большой площадью. На странице 22 заключения, оценщик не предоставил информацию о фактически имеющихся предложениях по аренде. В самом заключении эксперт не произвел анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, и кроме того, социально-экономические показатели определены на январь 2019 года, в то время, как дата оценки - ноябрь 2019 года. К возражениям ответчика приложены две карты из «ДубльГИС», и карта из кадастрового учета, из которых следует, что объектов - аналогов №1 и №2 на карте кадастрового учета не имеется, и нет информации в Росреестре. Представитель ответчика сообщил, что экспертом взяты аналоги, которые, согласно сведениям Росреестра, не существуют.
Представитель ответчика обратил внимание на отсутствие налога на добавленную стоимость в договорах купли-продажи, в заключении эксперта учтен НДС. Представитель ответчика указал на корректировку цен, в связи с чем, стоимость на 25 процентов ниже, чем указано оценщиком. Просил провести повторную экспертизу, в связи с допущенными нарушениями при производстве экспертизы.
В ходе судебного заседания от 23.03.2023 представитель ООО «Натуральные продукты» пояснил, что эксперт не учитывал, что НДС не обязательно включается в арендную плату. Экспертом, по мнению представителя ООО «Натуральные продукты», не правильно выбраны аналоги, в том числе, по площади, состоянию, году постройки, местоположению, назначению, неверно определен коэффициент, неверно выбран подход к оценке.
Конкурсным управляющим были заявлены возражения по доводам ответчика.
Конкурсный управляющий отметил, что техническая ошибка, связанная с годом постройки, допущенная на стр. 9 Отчета (указана кадастровая стоимость помещения), не может повлиять на стоимость размера арендной платы, так как в рассматриваемом деле оценивается не стоимость здания, а стоимость права аренды, год постройки не имеет значения.
Конкурсный управляющий также указал, что эксперт указывал состояние объекта оценки как удовлетворительное (что соответствует п 1.4 Договора аренды от 01.11.2019), как и у рассматриваемых аналогов. Физический износ здания может повлиять на оценку стоимости либо если бы при применении экспертом доходного подходы при котором необходимо учитывать затраты на капитальный ремонт. Конкурсный управляющий пояснил, что в рассматриваемом обособленном споре оценивается не стоимость здания в целом, оцениваются лишь помещения, являющиеся частью здания. Кроме того, как указал конкурсный управляющий, согласно п. 3.1.1. договора аренды от 01.11.2019, на арендатора возложена обязанность по проведению косметического или текущего ремонта. Капитальный ремонт, согласно п.3.2.2. договора, является обязанностью арендодателя. Следовательно, по мнению конкурсного управляющего процент износа здания никак не может повлиять на затраты Арендатора по содержанию объекта оценки и, как следствие, иметь значение для определения стоимости арендной ставки.
Конкурсный управляющий также заметил, что для производственно-складских помещений состояние отделки существенно не влияет на цену, так как данный ценообразующий фактор не является существенным, поэтому корректировка не применялась.
Относительно довода ответчика, что экспертом проанализированы социально экономические показатели с начала 2019 года, обусловлено тем, что эксперту необходимо было обосновать корректировки на дату сделки. По мнению конкурсного управляющего указанные темпы необходимы для применения коэффициентов, так как аналоги были сданы в аренду в мае и октябре 2019 года. Если бы эксперт не отразил социально экономически показатели с начало года в динамике, невозможно было бы обосновать корректировку на дату сделок исследуемого объекта и объектов аналогов.
Относительно НДС, конкурсный управляющий пояснил, что согласно пояснениям эксперта, при определении рыночной стоимости эксперт отталкивался от условий, содержащихся в объявлениях, и учитывал размер НДС. В договоре аренды от 01.11.2019 пункт 4.1 указано, что арендная плата включает НДС. При заключении договора аренды должник был плательщиком НДС. Тот факт, что при сдаче в аренду НДС не начисляется и не уплачивается, не может влиять на размер арендной платы, так стороны не уменьшали размер арендной платы.
В материалы дела представлены пояснения эксперта, также эксперт дал пояснения в судебном заседании, 13.03.2023 представил уточненный расчет стоимости арендной платы, в размере помещений – 260 рублей в месяц за квадратный метр, или 105 300 рублей в месяц за все помещение площадью 405 квадратных метров, с учетом осуществленной корректировки, и с учетом НДС.
От Управления Федеральной налоговой службы Новосибирской области 19.04.2023 поступил письменный отзыв, в котором уполномоченный орган указал, что отчет оценщика не содержит расчет налога на добавленную стоимость на услуги за период с 01.11.2019 по 01.01.2021, поскольку услуги по аренде имущества, оказываемые с 01.01.2021 организацией-банкротом, не признаются объектом налогообложения НДС, независимо от того, что стоимость указанных услуг в договорах, заключенных до 01.01.2021 и имеющих длящийся характер, указана с учетом этого налога.
В материалы дела от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.
В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал, что в представленном в материалах дела экспертном заключении было выявлено несоответствие требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297); Федерального стандарта оценки «Цель экспертизы и виды стоимости» (ФСО № 2) (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298); Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) (Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299); Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) (Приказ Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014г. № 611) и Согласно применяемым корректировкам и расчетам выявлено, что итоговая стоимость объекта оценки искажена.
Также ответчик указал, что экспертом был применен лишь сравнительный подход к оценке, в то время, как для объективной оценки стоимости ежемесячной арендной платы необходимо использование и доходного метода оценки.
Судом на обсуждение сторон был вынесен вопрос относительно проведения дополнительной оценочной экспертизы, с использованием доходного метода оценки.
Конкурсный управляющий и кредитор ООО «РНГО» полагали достаточным имеющегося экспертного заключения, и возможным рассмотрение спора без проведения дополнительной судебной экспертизы.
Ответчик не возражал против проведения дополнительной судебной экспертизы, просил поручить проведение дополнительной судебной экспертизы Автономной некоммерческой организации «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы», эксперту Жихаревой Татьяне Юрьевне.
Ответчиком внесены денежные средства на депозит суда, для проведения дополнительной судебной экспертизы, на основании платежного поручения от 18.04.2023 №39 на сумму 15 000 рублей.
Проанализировав доводы сторон, суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу дополнительной экспертизы в целях осуществления оценки стоимости арендной платы нежилого помещения с использованием второго - доходного метода, позволяющего произвести более точную и объективную оценку стоимости арендной платы, а также в целях определения стоимости арендной платы с уточнением оценки стоимости, с учетом и без учета налога на добавленную стоимость, в соответствии с пояснениями уполномоченного органа – Федеральной налоговой службы о том, что услуги по аренде имущества, оказываемые с 01.01.2021 организацией-банкротом, не признаются объектом налогообложения НДС, независимо от того, что стоимость указанных услуг в договорах, заключенных до 01.01.2021 и имеющих длящийся характер, указана с учетом этого налога.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.04.2023 (резолютивная часть от 20.04.2023) по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы», эксперту Жихаревой Татьяне Юрьевне, перед экспертом на разрешение поставлен следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 01.11.2019 в соответствии с условиями аренды недвижимого имущества от 01.11.2019 нежилого помещения общей площадью 405 кв.метров, расположенного по адресу: г.Новосибирск, ул.Комсомольская дом 2/1 (кадастровый номер: 54:35:053085:4473), заключенного между ООО «Сатурн» и ООО «Натуральный продукт». Рыночную стоимость ежемесячной арендной платы определить, в том числе, с использованием доходного подхода»?
В материалы дела поступило заключение эксперта №1005/1 от 30.05.2023, в котором содержатся выводы следующего содержания: «Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы по состоянию на 01.11.2019 в соответствии с условиями аренды недвижимого имущества от 01.11.2019 нежилого помещения общей площадью 405 кв.м., расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул.Комсомольская дом 2/1, (кадастровый номер: 54:35:053085:4473), заключенного между ООО «Сатурн» и ООО «Натуральный продукт» без учета НДС составляет 68 046 рублей».
Представителем конкурсного управляющего и ООО «РНГО» были заявлены возражения по поступившему в материалы дела заключению эксперта №1005/1 от 30.05.2023, в частности конкурсный управляющий указывает на то, что на стр.45 указанного заключения, эксперт утверждает, что рыночная стоимость Объекта составляет 6 583 000,00 руб. При этом данное помещение продано конкурсным управляющим на торгах за 19 200 000,00 руб. (то есть почти в три раза дороже), что подтверждается копией договора купли-продажи от 15.11.2021. Также конкурсный управляющий указывает на то, что на стр.30 заключения №1005/1 приводятся показатели арендной ставки за 1 кв.м. в отношении взятых аналогов, при этом все эти ставки (250,00; 260,00; 300,00 руб.) превышают размер арендной ставки, который эксперт установил для объекта оценки. Точные адреса данных объектов не указаны, что не позволяет проверить репрезентативность выборки, нет указания на условия аренды объектов сравнения (с НДС, без НДС и др.), что также вызывает сомнения в правильности выбора экспертом данных объектов и корректности сравнения, в связи с чем выводы эксперта о стоимости аренды вызывают сомнение.Кроме того, выводы эксперта Жихаревой Т.Ю. противоречат также и ранее приведенным заключениям экспертов о стоимости аренды:
• Заключению Агентства «Эксперт-консультант» №009/Н/22 о рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды в месяц имуществом, принадлежащим ООО «Сатурн»,
• Заключению эксперта ООО «Новосибирская оценочная компания» №1250С/2022 с учетом представленных пояснений.
Для получения разъяснений эксперта относительно того, почему определенная им рыночная стоимость оцениваемого объекта более чем в 3 раза ниже реальной рыночной стоимости его реализации, какие факторы им учитывались или не учитывались при определении данной стоимости и как примененные им подходы могли повлиять на определение данной стоимости конкурсный управляющий ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта Жихаревой Т.Ю. для дачи ею пояснений по экспертному заключению.
04.09.2023 в судебном заседании эксперт Жихарева Т.Ю. дала пояснения по составленному ею экспертному заключению.
Так, при оценке недвижимого имущества на ретроспективную дату (01.11.2019) оценщик проводил анализ рынка согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611. Для проведения такого вида оценки оценщику необходимо выявить интервал значения стоимости. Анализ рынка на ретроспективную дату произведен оценщиком по данным признанного профессионального издания в области исследования рынка "Мониторинга предложений на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости Новосибирска" Аналитического агентства RID Analytics, который и демонстрирует данные интервалы. RID Analytics берет все рекламные объявления, представленные на рынке, и соединяет их воедино. Так, согласно Таблице 22 Распределение и средние удельные цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от площади и местоположения, сентябрь 2019 года (лист дела 67 том 3) средняя цена производственно-складского помещения, площадью до 500 кв.м., в Кировском районе города Новосибирска составляла 18 918 рублей за 1 кв.м.
Представитель конкурсного управляющего в свою очередь ссылается на то, что недвижимое имущество, принадлежащее должнику, в ноябре 2021 года было реализовано в ходе проведения торгов за цену - 19 200 000,00 руб. (то есть почти в три раза дороже той рыночной стоимости, которую спрогнозировала эксперт Жихарева Т.Ю.)
Суд приходит к выводу, что доводы конкурсного управляющего в данной части являются ошибочными, поскольку понятия рыночной стоимости и рыночной цены объекта не являются тождественными.
Так, согласно положениям ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная цена - это денежная мера стоимости имущества, установленная покупателем этого вида собственности при согласии ее владельца в процессе торговой сделки, т.е. это окончательная денежная сумма, уплаченная владельцу имущества за отчуждение его собственности в пользу покупателя, осуществленное на открытом рынке в условиях неограниченной рыночной конкуренции.
В свою очередь, покупатель имущества после установления для себя нормальной (желательной) цены, т.е. оптимальной для него денежной суммы, которую он готов безоговорочно без рыночного торга заплатить за продаваемое имущество, определяет потолок - предел возможного для него превышения этой суммы в процессе рыночного торга с владельцем имущества.
Принципиальное, бесспорное и очевидное различие между рыночной стоимостью и рыночной ценой имущества состоит в том, что рыночная стоимость оцениваемого объекта, как правило, является расчетным показателем, а его рыночная цена - результатом договоренности, торга, компромисса между продавцом и покупателем этой собственности.
Рыночная стоимость имущества является одним из возможных проектов его рыночной цены.
Так, согласно представленной оценщиком Таблице 22 Распределение и средние удельные цены объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости, в зависимости от площади и местоположения, октябрь 2021 года (лист дела 64 том 3), средняя цена производственно-складского помещения, площадью до 500 кв.м., в Кировском районе города Новосибирска составляла 23 573 рублей за 1 кв.м., что ниже итоговой цены, за которую по итогу было реализовано конкурсным управляющим недвижимое имущество должника.
Объективно получается, что курс показателя рыночной стоимости имущества, как правило, оказывается «плавающим», в то время, когда курс его рыночной цены является строго однозначным для каждой конкретной торговой сделки.
Согласно п. 25. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
При определении рыночной стоимости оценщик применил сравнительный и доходный методы.Использование двух методов позволяет обеспечить дополнительную проверку результатов и получить более точную оценку справедливой стоимости.
Вопреки доводам конкурсного управляющего о том, что в экспертном заключении не содержится сведений об аналогах, используемых при расчете рыночной стоимости арендной платы, указанных на странице 30 экспертного заключения, экспертное заключение №1005/1 от 30.05.2023 содержит подробное описание использованных при проведении экспертизы аналогах на страницах 31 и 32 (скриншоты с сайта http://www.ridasib.com/).
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Экспертное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, имеет обоснованные выводы по поставленным вопросам, соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, статей 8, 16 и 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Выводы заключения эксперта оформлены надлежащим образом, научно обоснованы, являются ясными и понятными, в связи с чем, суд полагает возможным руководствоваться его содержанием для цели определения размера рыночной стоимости арендной платы.
Из вышеуказанных доказательств следует, что оспариваемым договором аренды от 01.11.2019 установлена величина арендной платы, которая немногим меньше рыночной стоимости аренды, установленной экспертизой.
Так, арендная плата подлежащая уплате по Договору аренды за период пользования с 01.11.2019 по 16.12.2021 составляет:
- по условиям договора аренды от 01.11.2019 с учетом ставки 60 750 руб. в месяц, составляет 1 550 401, 84 рубля
- по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта от №1005/1 от 10.05.2023 составляет 1 926 799,32 рубля.
Таким образом, разница между начисленной рыночной ставкой аренды, согласно заключению эксперта от №1005/1 от 10.05.2023 и согласованной сторонами при заключении договора составляет 376 694,48 рублей, или 19,55%.
При этом доказательства, свидетельствующие о возможности получения должником большей стоимости арендной платы от иных потенциальных арендаторов, готовых заключить договор аренды на более выгодных для должника условиях, в материалы настоящего обособленного спора не представлены, поэтому доводы конкурсного управляющего о существенном занижении стоимости арендной платы носят предположительный характер и документально не подтверждены.
Доводов относительно заинтересованности ООО «Натуральные продукты» в заключении договора именно на таких условиях конкурсный управляющий не привел.
Таким образом, в материалы дела не представлено доказательства того, что должник мог бы извлечь большую выгоду за период, когда помещения находились в аренде у ООО «Натуральные продукты», не представлено доказательств того, что на дату заключения соглашения имелся хозяйствующий субъект, готовый заключить договор аренды по иной более выгодной ставке арендных платежей.
Кроме того, помимо арендной платы арендатор несет обязанность своевременно и за свой счет по своей инициативе или по обоснованному требованию Арендодателя производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения (п.3.4.5 Договора), производить текущие арендные платежи и компенсацию эксплуатационных расходов (п.3.4.7 Договора). На основании п.4.4. Договора оплата коммунальных услуг (энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализация) не входит в арендную плату, что не учитывается конкурсным управляющим. Указанные расходы не входят в арендную плату, но являются составной частью расходов, связанных с владением и пользованием помещений, поддержанием их в надлежащем техническом состоянии, от бремени несения которых должник, как собственник этого имущества, в связи со сдачей его в аренду освобожден (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом того, что рыночная цена арендной платы находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке, конкурсный управляющий в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, подтверждающих неравноценность встречного исполнения, что препятствует признанию сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При недоказанности занижения цены арендной платы оспоренная сделка не могла привести к уменьшению размера имущества должника и, соответственно, к нарушению прав кредиторов.
Таким образом, суд пришел к выводу о недоказанности обязательного условия для признания договора аренды недействительным несоразмерности встречного исполнения для признания сделки недействительной на основании п. 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Довод о реальной возможности получения большей стоимости арендной платы, чем предусмотрено договором аренды, носит предположительный (вероятностный) характер и не подтверждается какими-либо доказательствами.
Наличие на момент совершения сделок признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества и осведомленность о них контрагента по сделке, само по себе не может являться основанием для признания сделки недействительной.
При этом, суд обращает внимание, что в силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном статьей 71 названного Кодекса, в совокупности с иными относимыми и допустимыми доказательствами по делу.
Для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).
Сведения о ценах и (или) иных условиях, по которым в сходный период совершались аналогичные сделки должником или иными участниками оборота, в материалах дела отсутствуют.
Передача имущества должника в аренду в ходе проведения процедуры наблюдения не запрещена нормами Закона о банкротстве, поскольку при аренде Арендатор следит за надлежащим состоянием арендованного имущества и его сохранностью, а денежные средства, вырученные от аренды, поступают в конкурсную массу. При этом определение размера арендных платежей является правом сторон договора (ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Согласованная сторонами цена договора аренды от 01.11.2019 не свидетельствует о недобросовестности участников сделки, учитывая выводы эксперта, содержащиеся в заключение №1005/1 от 10.05.2023, которое суд признал допустимым доказательством.
Абзацем 4 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:
-сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;
-в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;
-другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:
а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;
б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
При этом, при определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца 32 статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
Как следует из материалов дела, имущество, сдаваемое в аренду по спорному договору от 01.11.2019, не выбывало из владения должника без встречного исполнения обязательств ООО «Натуральные продукты».
Представленные в материалы дела платежные поручения №30 от 27.12.2019, №31 от 30.12.2019, №32 от 27.12.2019, №5 от 22.01.2020, №26 от 20.02.2020, №56 от 25.03.2020, №74 от 27.04.2020, №86 от 27.05.2020, №100 от 25.06.2020, №129 от 27.07.2020, №136 от 30.07.2020, №138 от 07.08.2020, №140 от 10.08.2020, №150 от 19.08.2020, №157 от 27.08.2020, №158 от 31.08.2020, №164 от 10.09.2020, №199 от 19.11.2020, №16 от 25.01.2021, №101 от 28.06.2021, №109 от 13.07.2021, №152 от 28.09.2021, №189 от 22.11.2021 подтверждают оплату ООО «Натуральные продукты» арендных платежей по договору аренды от 01.11.2019.
Более того, как ранее было установлено Арендатор, согласно условиям договора, обеспечивает сохранность имущества, осуществляет текущий и косметический ремонт имущества, его техническую эксплуатацию. Арендатор также за свой счет осуществляет уплату коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием и использованием имущества.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах, уменьшение конкурсной массы не произошло, а следовательно не мог быть причинен вред имущественным правам кредиторов в результате совершения должником сделки по заключению договора аренды от 01.11.2019.
Таким образом, материалами дела не подтверждаются обстоятельства для признания сделки должника недействительной по признакам, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 4постановления N 63).
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.
При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.
С учетом всех обстоятельств дела судом не установлены признаки злоупотребления правом не только со стороны должника, но и со стороны ответчика, а также действий сторон в обход закона при совершении спорной сделки.
Иных оснований, не охватывающихся положениями п. 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и позволяющих прийти к выводу о недобросовестном поведении сторон сделки, конкурсный управляющий не привел.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявления конкурсного управляющего.
Судом отклоняются доводы ответчика в части пропуска конкурсным управляющим срока исковой давности по заявлению о признании сделки недействительной на основании следующего.
Заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 32 постановления Пленума от 23.12.2010 N 63).
По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало либо должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).
При этом законодательство связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было, то есть имело юридическую возможность, узнать о нарушении права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2015 N 309-ЭС15-1959).
Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
Согласно правовому подходу, приведенному в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 №418-О, суд наделен необходимыми дискреционными полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела.
Настоящее заявление подано управляющим в пределах указанных сроков исковой давности, исчисляемых с даты, когда управляющий мог реально узнать о заключении спорной сделки по распоряжению имуществом должника, а также о том, кто является надлежащим ответчиком по иску.
Какие-либо документы и сведения должником арбитражному управляющему не предоставлялись.
Так, конкурсным управляющим было подано заявление об истребовании документов от Слободчикова Александра Степановича. Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.04.2021 по делу №А45-17965/2019 заявление удовлетворено. Тем не менее, какие-либо документы конкурсному управляющему, в том числе и копия договора аренды с ООО «Натуральные продукты», до настоящего времени не переданы. Для обоснованности оспаривания сделки необходимо установить сложный юридический состав и только оплат по договору аренды недостаточно, так как в платежных поручениях отсутствует площадь арендуемых помещений и иные существенные для оспаривания договора условия. Поэтому срок исковой давности должен исчисляться не с момента введения конкурсного производства как считает ответчик, а с момента фактической передачи документов.
Сведения о факте заключения договора аренды были направлены конкурсному управляющему по электронной почте руководителем ООО «Натуральные продукты» 02.03.2021 (скриншот приобщен к материалам дела). Заявление об оспаривании сделки было подано в суд 01.03.2022 (посредством системы «Мой Арбитр»), то есть в течение годичного срока исковой давности, в связи с чем заявление о пропуске срока исковой давности не подлежит удовлетворению.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая правовую природу договора аренды, а также принимая во внимание, что в результате заключения и исполнения оспариваемой сделки должник не только получил оборотные средства за счет арендных платежей, но и был освобожден в соответствующий период от необходимости нести затраты на содержание и обеспечение сохранности имущества, а также иные связанные с этим расходы (включая оплату коммунальных и эксплуатационных расходов, текущего ремонта и пр.), которые по условиям договора были возложены на арендатора, что, в отсутствие доказательств наличия возможности (спроса) сдачи спорного имущества в аренду на более выгодных для должника условиях, в свою очередь свидетельствует об экономической целесообразности заключения оспариваемой сделки для должника, суд приходит к выводу о недоказанности ее совершения на условиях неравноценного встречного исполнения, с исключительной целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также самого факта причинения вреда (уменьшения конкурсной массы).
На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в данном случае относятся на заявителя.
Руководствуясь статьёй 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
О П Р Е Д Е Л И Л:
отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Незванова Игоря Викторовича.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сатурн» в доход средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.
Выдать исполнительный лист.
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение десяти дней с момента его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.
