АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99
дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,
тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761
http://www.irkutsk.arbitr.ru
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Иркутск
«06» марта 2024 года Дело № А19-10300/2020
Резолютивная часть определения объявлена «20» февраля 2024 года.
Определение в полном объеме изготовлено ««06» марта 2024 года
Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Рупаковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Залесской Ю.О., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец Валентины Александровны о разрешении разногласий по вопросу о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога
по делу о признании общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Байкал Ленд» (ИНН 3811070780, ОГРН 1023801545107, место нахождения: 664024, г. Иркутск, ул. Трактовая, д. 1-3), несостоятельным (банкротом),
при участии в судебном заседании 06.02.2024:
от конкурсного управляющего – Ефимовой Н.А., представителя по доверенности от 06.02.2024, паспорт;
от ООО «Сплат» - Тарасова Р.А., представителя по доверенности №SPL42 от 01.01.2024, паспорт;
иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,
В судебном заседании объявлялись перерывы с 06.02.2024 по 13.02.2024.
Информация о перерывах размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области и на сайте «Федеральные Арбитражные Суды Российской Федерации» в сети Интернет.
После перерывов судебное заседание продолжено 13.02.2024, в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Залесской Ю.О., при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего Ефимовой Н.А. (доверенность, паспорт); представителя ООО «Сплат» Тарасова Р.А. (доверенность, паспорт);
В судебном заседании объявлялись перерывы с 13.02.2024 по 20.02.2024. Информация о перерывах размещена на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области и на сайте «Федеральные Арбитражные Суды Российской Федерации» в сети Интернет.
После перерывов судебное заседание продолжено 20.02.2024, в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Залесской Ю.О., при участии в судебном заседании представителя конкурсного управляющего Ефимовой Н.А. (доверенность, паспорт); представителя ООО «Сплат» Тарасова Р.А. (доверенность, паспорт); иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены;
установил:
определением Арбитражного суда Иркутской области от 21.09.2020 (резолютивная часть определения от 15.09.2020) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Байкал Ленд» (далее – ООО «Торговый дом «Байкал Ленд») введена процедура наблюдения; временным управляющим утверждена Панковец Валентина Александровна.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.03.2021 (резолютивная часть решения объявлена 24.02.2021) ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» признано банкротом, в отношении должника введена процедуры конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждена Панковец Валентина Александровна.
Конкурсный управляющий ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец Валентина Александровна (далее – Панковец В.А.) 28.08.2023 обратилась в суд с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога, с требованием:
- определить начальную цену продажи имущества должника – склада непродовольственных товаров, назначение: нежилое 1-этажный, площадью 1 472,90 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в, кадастровый номер 38:36:000002:6970; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 5 902 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000002:8558 по средствам публичного предложения в размере 57 777 300 руб. 00 коп;
- утвердить положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» по средствам публичного предложения в редакции конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд».
К ходатайству конкурсным управляющим Панковец В.А. приложено положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в редакции залогового кредитора (согласно которому начальная цена продажи имущества должника посредством публичного предложения указана залоговым кредиторов в размере 75 600 000 руб.) и положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в редакции конкурсного управляющего Панковец В.А.
30.10.2023 по электронной почте через систему «Мой арбитр» от конкурсного управляющего Панковец В.А. в материалы обособленного спора поступили дополнения к заявлению, в которых конкурсным управляющим указано, что предлагаемый конкурсным управляющим порядок ценообразования наиболее отвечает интересам кредиторов, поскольку позволяет обеспечить пополнение конкурсной массы, в том числе и при наличии потенциального покупателя по цене, указанной конкурсным управляющим от начальной цены продажи. Установление высокой минимальной продажной цены приведет лишь к необходимости дополнительного утверждения изменений в положении о порядке продажи имущества при достижении порога отсечения. С учетом изложенного, конкурсным управляющим Панковец В.А. принято решение об установлении цены отсечения в размере 15 145 726 руб. 47 коп.
От кредитора ООО «Сплат» 30.10.2023 по электронной почте через систему «Мой арбитр» поступил отзыв на заявление конкурсного управляющего, в котором кредитор возражал относительно удовлетворения заявления конкурсного управляющего, просил внести изменения в пункт 6 Положения о порядке продажи изложить в следующей редакции: «Величина снижения начальной цены продажи имущества - 5% от начальной цены, определенной на публичном предложении. Срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена - каждые 7 календарных дней. Цена отсечения - 18 783 880,08 рублей». Внести изменения в пункт 7 Положения о порядке продажи изложить в следующей редакции: «Размер задатка составляет 10% от начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов».
ООО «Сплат» также в отзыве указано, что ранее кредитором ООО «БайкалИнвестГрупп» было утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», находящегося в залоге у ООО «БайкалИнвестГрупп». Перечисленным положением залоговый кредитор предлагает реализовать имущество должника, обеспеченное залогом в составе одного лота по начальной стоимости 64 197 000,00 рублей, подтверждая заявленную сумму, залоговый кредитор прилагает отчет об оценке рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» №22/0-70 от 11.05.2022. Анализируя представленный отчёт об оценке имущества и положение о порядке продажи имущества должника, обремененного залогом, ООО «Сплат» выявлено, что в отчете об оценки имущества содержится недостоверная информация. При проведении оценки в состав имущества не вошел незарегистрированный склад, который остался незамеченным со стороны конкурсного управляющего, залогового кредитора и оценочной организации, информация о включении перечисленного имущества в предмет оценки отсутствует во всём тексте отчета оценщика, более того, в описании оцениваемых объектов (глава 2 отчета) фигурируют только склад непродовольственных товаров и земельный участок, фото выявленной пристройки отсутствуют в указанном отчете. Выявив данные разночтения ООО «Сплат» обратилось в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, где одним из требований являлось обязать конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» провести оценку имущества должника, не обеспеченного залогом, с целью выставления на продажу имущества по реальной - рыночной стоимости с учетом склада, информация о котором отсутствовала в отчете об оценки. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.05.2023г. по делу №А19-10300/2020 в удовлетворении заявления отказано, а также были отменены обеспечительные меры о запрете реализации имущества, обремененного залогом. Не согласившись с судебным актом ООО «СПЛАТ» обратилось с апелляционной жалобой на судебный акт. В ходе рассмотрения апелляционной жалобы 31.08.2023г. от конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А. поступили пояснения с копией Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» посредством публичного предложения, отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 263/23 от 20.07.2023. В указанных пояснениях конкурсный управляющий указывал на то, что в полученном конкурсным управляющим от залогового кредитора Положении о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» посредством публичного предложения, основанного на отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №263/23 от 20.07.2023, площадь принимаемая в расчетах равна 1 772,9 кв.м (1 472,9 кв.м.+300 кв.м). Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023г. по делу №А19-10300/2020 в удовлетворении апелляционной жалобы отказано. Также ООО «Сплат» указано, что из анализа представленного конкурсным управляющим отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №263/23 от 20.07.2023г.,следует, что стоимость залогового имущества и как указано в отчете совместно с пристроенным складом составляет 75 600 000 рублей, что на 11 403 000 рублей выше стоимости этого же имущества утвержденного оспариваемым судебным актом, так как согласно отчета об оценки рыночной стоимости залогового имущества ООО ТД «Байкал Ленд» №22/0-70 от 19.05.2022г., выполненного оценочной организацией ООО «Оценка», рыночная стоимость залогового имущества (без учета спорного склада) составляет 64 197 000 рублей. Таким образом, ООО «Сплат» полагает, что стоимость спорного склада составляет разницу между оценкой от 19.05.2022г. и оценкой от 20.07.2023г. и равна 11 403 000 рублей: 75 600 000 рублей - 64 197 000 рублей = 11 403 000 рублей (стоимость спорного склада). На текущий момент конкурсным управляющим проведены торги по продаже имущества по цене, которая не соответствует действительности и далека от рыночной стоимости, что является явным нарушением норм Закона о банкротстве, действия конкурсного управляющего явно не направлены на достижение целей конкурсного производства - максимального погашения требований кредиторов должника. ООО «Сплат» неоднократно указывало, что имущество должника стоит значительно выше и целесообразно продажу по высокой стоимости начать с первых торгов. Проведение повторной оценки имущества должника для выставления на публичных торгах противоречат положениям статей Закона о банкротстве. По мнению кредитора, отсутствие потенциальных покупателей склада на первых и повторных торгах, скорее всего, связано с правовой неопределенностью в отношении спорного склада, что отталкивало потенциальных покупателей от приобретения данного актива должника.
От залогового кредитора - ООО «БайкалИнвестГрупп» поступил отзыв на заявление конкурсного управляющего Панковец В.А., в котором указано, что учитывая ранее проведенные конкурсным управляющим торги по продаже имущества должника, предлагаемый конкурсным управляющим Панковец В.А. порядок ценообразования приведет к скорейшей реализации имущества должника, что поможет избежать дополнительных затрат на обеспечение и хранение залогового имущества, а соответственно и сохранение конкурсной массы должника. Разрешение вопроса относительно утверждения начальной цены имущества должника кредитор оставил на усмотрение суда.
Конкурсным управляющим Панковец В.А. 20.11.2023 по электронной почте через систему «Мой арбитр» представлены возражения на отзыв кредитора ООО «Сплат», в которых конкурсный управляющий указала, что увеличение стоимости склада по состоянию на 20.07.2023 вызвано не отсутствием учета имущества должника при проведении оценки имущества по состоянию на 19.05.2022, а закономерной тенденцией увеличения стоимости земельных участков и недвижимого имущества на рынке недвижимости г. Иркутска. Все спорное имущество должника подлежало продаже в составе единого и неделимого имущества, что исключало какую-либо неопределенность в отношении продаваемого имущества.
В судебном заседании, состоявшемся 05.12.2023, представитель ООО «Сплат» заявил ходатайство о привлечении ООО «Сплат» в качестве созаявителя (соистца) к участию в обособленном споре по заявлению конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А. о разрешении разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога. В обоснование заявленного ходатайства указал, что предметом настоящего обособленного спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов (конкурсного управляющего и конкурсных кредиторов), направленных на максимальное пополнение конкурсной массы и удовлетворение требований кредиторов. Рассматриваемое судом заявление конкурсного управляющего Панковец В.А. затрагивает права и интересы конкурсных кредиторов должника, так как стоимость имущества значительно выше, что в случае продажи имущества на электронных торгах будет погашено 100% требований залогового кредитора, а остаток суммы будет направлен на погашение задолженности иных кредиторов должника, включенных в реестр требований кредиторов. Отсутствие статуса у ООО «Сплат» созаявителя лишает возможности кредитора полноценно реализовать процессуальные права, в том числе на уточнение заявления и совершение иных процессуальных действий.
В судебном заседании рассматривается обоснованность заявления конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А. о разрешении разногласий.
Представитель ООО «Сплат» в судебном заседании указал, что заявление о привлечении ООО «Сплат» в качестве созаявителя (соистца) к участию в обособленном споре не поддерживает, не настаивает на его рассмотрении. Доводы, изложенные в ранее представленном отзыве, поддерживает в полном объеме.
Учитывая вышеизложенное, суд, совещаясь на месте, определил: не приступать к рассмотрению заявления о привлечении ООО «Сплат» в качестве созаявителя (соистца) к участию в обособленном споре
Представитель конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в судебном заседании заявление поддержал, указал, что возражений относительно утверждения цены отсечения, предложенной кредитором ООО «Сплат» не имеется.
Представитель кредитора ООО «Сплат» в судебном заседании доводы, изложенные в ранее представленном отзыве, а также озвученные в судебных заседаниях ранее, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, часть 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявление рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, установленным указанным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из пункта 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в порядке, установленной данной нормой права, подлежат рассмотрению разногласия, возникшие между арбитражным управляющим и кредиторами, между арбитражным управляющим и должником.
Как установлено судом, в рамках дела о банкротстве рассмотрено требование ООО «БайкалИнвенстГрупп» о включении в реестр требований кредиторов должника.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 21.09.2020 (резолютивная часть от 15.09.2020) требование ООО «БайкалИнвенстГрупп» признано обоснованным, в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» включена сумма в размере 18 783 880 руб. 08 коп., в том числе: 18 535 722 руб. 78 коп. – просроченная ссудная задолженность, 248 157 руб. 30 коп. – неустойка с порядком удовлетворения, предусмотренным пунктом 2 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» за счет средств, полученных от продажи предмета залога по договору ипотеки № 8586001-90045-0-1и от 25.02.2019: склад непродовольственных товаров площадью 1 472,9 кв.м. с кадастровым номером 38:36:000002:6970, расположенный по адресу Иркутская область, город Иркутск, улица Трактовая, д. 14в; земельный участок площадью 5 902 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 38:36:000002:8558.
В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Как разъяснено в абзацах 2 и 3 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 03.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
ООО «БайкалИнвенстГрупп» было разработано Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога.
Как следует из представленных в материалы дела документов, а также сведений, размещенных в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, первые и повторные торги по продаже залогового имущества должника признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах (сообщение в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве №11535519 от 23.05.2023, №11964625 от 14.07.2023).
Поскольку первые и повторные торги по реализации залогового имущества должника не состоялись, для продажи имущества посредством публичного предложения залоговым кредитором ООО «БайкалИнвенстГрупп» представлено конкурсному управляющему ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» посредствам публичного предложения, согласно которому начальная цена реализуемого залогового имущества - склад непродовольственных товаров, назначение: нежилое 1-этажный, площадью 1 472,90 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в, кадастровый номер 38:36:000002:6970, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 5 902 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000002:8558 залоговом кредитором установлена в размере 75 600 000 руб.
Конкурсный управляющий ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А., полагая, что утверждение начальной цены продажи имущества на публичных торгах в размере 75 600 000 руб. нарушит положения статьи 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», обратился с настоящим заявлением о разрешении разногласий, представив собственную редакцию Положения, согласно которому продаже подлежит имущество: - склад непродовольственных товаров, назначение: нежилое 1-этажный, площадью 1 472,90 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в, кадастровый номер 38:36:000002:6970; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 5 902 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000002:8558. Начальная цена лота составляет 57 777 300 руб. Величина снижения начальной цены продажи имущества – 20% от начальной цены, определенной на публичном предложении. Срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена – каждые 7 календарных дней. Цена отсечения – 15 145 726 руб. 47 коп.
Иные пункты положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» конкурсным управляющим оставлены в редакции залогового кредитора.
Согласно опубликованного в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также приложенного к отзыву кредитора ООО «Сплат» отчету ООО «Оценка» №22/0-70 об оценке рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» от 11.05.2022 итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:
- склада непродовольственных товаров, площадью 1 472,9 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в – 36 367 000 руб.;
- земельного участка, площадью 5 902 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:8558, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск – 27 830 000 руб.
Конкурсным управляющим ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение №11535745 от 23.05.2023 о проведении торгов в форме открытого аукциона, начальная цена лота №1 (склада непродовольственных товаров, площадью 1 472,9 кв.м., земельного участка, площадью 5 902 кв.м.) составляет 57 777 300 руб.
Из сообщений №11535519 от 23.05.2023, №11964625 от 14.07.2023, размещенных в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, следует, что первые и повторные торги по продаже вышеуказанного имущества (лот №1) признаны несостоявшимися в виду отсутствие заявок на участие в торгах.
22.08.2023 конкурсным управляющим ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано сообщение №12261917 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога - склада непродовольственных товаров, площадью 1 472,9 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в и земельного участка, площадью 5 902 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:8558, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск с указанием начальной цены данного имущества – 75 600 000 руб.
К вышеуказанному сообщению прикреплены файлы – спорное Положение, утвержденное залоговым кредитором и отчет об оценке рыночной стоимости 263/23, согласно которому рыночная стоимость в размере 75 600 000 установлена в отношении имущества - склада непродовольственных товаров, площадью 1 472,9 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в и земельного участка, площадью 5 902 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:8558, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск.
Вместе с тем, как следует из карточки дела № А19-10300/2020 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», ООО «Сплат» ранее обращалось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о разрешении разногласий с требованием:
- обязать конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» провести регистрацию склада, расположенного на земельном участке (кадастровый номер 38:36:000002:8558) по адресу: г. Иркутск, ул. Трактовая, д.1/3 к4 в органах Росреестра;
- обязать конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» провести оценку имущества должника, не обеспеченного залогом;
- утвердить Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», в котором определить продажу следующего имущества должника в составе единого лота:
1. склад непродовольственных товаров, общей площадью 1 472,9 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Трактовая, д. 14-В;
2. земельный участок, площадью 5 902 кв.м, кадастровый номер 38:36:000002:8558, расположенный по адресу: Иркутская обл., г. Иркутск;
3. склад непродовольственных товаров Модернизации, инвентарный номер: 00-000006;
4. секционные ворота ш.2810 в.2550, высокий подъем 1600, цвет белый, РПЦ, инвентарный номер:1784;
5. секционные ворота ш.2810 в.2550, высокий подъем 1600, цвет белый, РПЦ, инвентарный номер: 1785
6. секционные ворота ш.3200 в.3800, стандартный подъем 500, цвет белый, РПЦ, инвентарный номер: 1784.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.05.2023 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.11.2023 по делу №А19-10300/2020 определение Арбитражного суда Иркутской области от 03.05.2023 оставлено без изменения. Из содержания указанных постановлений судов вышестоящих инстанций следует, что на стадии апелляционного производства в характеристики объекта внесены корректировки, в том числе с учетом всего имущества, находящегося на реализуемом земельном участке; конкурсным управляющим от залогового кредитора получено новое Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, основанное на отчете об оценке №263/23 от 20.07.2023, согласно которому цена лота (склад и участок) составляет 75 600 000 рублей. Также согласно отчету площадь, принимаемая в расчетах, равна 1772,9 кв.м (1472,9+300 кв.м), при этом в качестве неотделимых улучшений и оборудования были оценены пристроенный навес, в котором установлена бочка пожаротушения, пандус для погрузки товара, ворота автоматические, подъемник с лебедкой.
Между тем, из представленного в материалы настоящего обособленного спора Положения следует, что реализации на земельном участке подлежит объект площадью 1472,9 кв.м.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, определениями суда от 05.12.2023 и 09.01.2024 суд предложил конкурсному управляющему ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А., залоговому кредитору ООО «БайкалИнвестГрупп» представить письменные пояснения относительного объекта, подлежащего реализации с учетом содержащегося в ЕФРСБ объявления и отчета оценщика; представить отчет об оценке №263/23 от 20.07.2023; с учетом выводов, изложенных апелляционной и кассационной инстанциями в постановлениях относительно внесения изменений в характеристики объекта имущества, в том числе площадь, пояснить, какое имущество является предметом продажи, указать точные характеристики объекта продажи.
Во исполнение определений суда конкурсным управляющим ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А. представлены пояснения, в которых указано, что конкурсным управляющим проведены мероприятия по получению заключения кадастрового инженера с целью определения фактического местоположения сооружения (постройки/склад), на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000002:8558, расположенного по ул. Трактовая г. Иркутска, а также фотофиксации конструктивных элементов сооружения.
В заключении кадастрового инженера от 02.11.2022 указано, что при обследовании сооружения (постройки), расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трактовая, д. 1/3, к. 4 на местности установлено, что сооружение (постройка) представляет собой сборно-разборную металлическую конструкцию, обшитую вдоль периметра металлическим профилированным листом. Сооружение установлено на наземном незаглубленном фундаменте, представляющем собой железобетонные плиты. Сооружение (постройка) является одноэтажным, не имеет подземных этажей. Сооружение (постройка) подключено к сетям электроснабжения, общей стены с основным зданием не имеет.
При этом в заключении сделан вывод о том, что сооружение (постройка), расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Трактовая, д. 1/3, к. 4, находящаяся в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000002:8558, принадлежащего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» на праве собственности является некапитальным сооружением.
Ввиду вышеперечисленного, конкурсным управляющим ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» был сделан вывод о том, что склад непродовольственных товаров Модернизация и оборудование является неотделимым улучшением. На сновании заключения кадастрового инженера и руководствуясь принципом рациональности ведения бухгалтерского учета, учитывая наличие единого конструктивного основания, с целью недопущения разночтений, двусмысленного понятия, противоречий договору, конкурсный управляющий принял решение объединить в один инвентарный объект следующие основные средства, отраженные в инвентаризационной описи № 8-И от 19.05.2021г., о чем 15.05.2023 был вынесен соответствующий приказ. Таким образом, имуществом, подлежащим реализации, является земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000002:8558 и склад, расположенный по адресу: город Иркутск, улица Трактовая 1/3 корпус 4 с неотделимыми улучшениями.
Относительно площади склада непродовольственных товаров конкурсным управляющим указано, что согласно выписке из ЕГРН площадь склада непродовольственных товаров, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Трактовая, д. 1/3, к. 4 составляет 1 472,9 кв.м. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №263/23 от 20.07.2023, площадь принимаемая в расчетах равна 1772,9 кв.м (1472,9 кв.м +300 кв.м), при этом в качестве неотделимых дополнительных улучшений и оборудования были оценены пристроенный навес, в котором установлена бочка пожаротушения, пандус для погрузки товара, ворота автоматические, подъемник с лебедкой.
В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Как указано выше, из содержания постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2023 и постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.11.2023 по делу №А19-10300/2020 следует, что согласно отчету об оценке №263/23 от 20.07.2023 площадь, принимаемая в расчетах, равна 1772,9 кв.м (1472,9+300 кв.м), при этом в качестве неотделимых улучшений и оборудования были оценены пристроенный навес, в котором установлена бочка пожаротушения, пандус для погрузки товара, ворота автоматические, подъемник с лебедкой.
Залоговым кредитором ООО «БайкалИнвенстГрупп» представлено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», основанное на отчете об оценке №263/23 от 20.07.2023, согласно которому цена лота (склад и участок) составляет 75 600 000 руб.
Таким образом, на стадии апелляционного производства в характеристики объекта внесены корректировки, в том числе с учетом оценки всего имущества, находящегося на реализуемом земельном участке. Суды апелляционной и кассационной инстанций установили, что при оценке имущества, входящего в лот №1 учтено все имущество, числящееся в акте инвентаризации и находящееся на реализуемом земельном участке.
В этой связи, разрешая разногласия в части объекта, подлежащего реализации, его характеристик, с учетом выводов, изложенных апелляционной и кассационной инстанциями в постановлениях относительно внесения изменений в характеристики объекта имущества, в том числе площадь, суд полагает необходимым указать в пункте 1 положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», находящегося в залоге, по средствам публичного предложения объектом реализации следующее имущество: склад непродовольственных товаров назначение: нежилое 1-этажный площадью 1 472,90 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:6970 (с неотделимыми улучшениями, в том числе в виде сооружения, площадью 300 кв.м.), расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в,; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, площадью 5 902 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000002:8558.
Из материалов обособленного спора следует, что между конкурсным управляющим Панковец В.А. и залоговым кредитором ООО «БайкалИнвенстГрупп» возникли разногласия по поводу установления начальной цены продажи имущества.
Так, конкурсным управляющим Панковец В.А. предложено установить начальную цену реализации имущества должника посредствам публичного предложения в размере 57 777 300 руб. Залоговым кредитором ООО «БайкалИнвенстГрупп» определена начальная цена продажи имущества должника в размере 75 600 000 руб. на основании отчете об оценке №263/23 от 20.07.2023.
Участвовавший в настоящем обособленном споре кредитор ООО «Сплат», указал, что, по мнению кредитора, начальная цена продажи имущества должника в размере 75 600 000 руб. приближена к рыночной стоимости имущества.
Как указано выше, порядок и условия проведения торгов относительно заложенного имущества, в том числе начальная цена продажи имущества должника, в соответствии с положениями Закона о банкротстве определяется и утверждается залоговым кредитором.
Проанализировав обстоятельства дела, исследовав позицию лиц, участвующих в обособленном споре, учитывая, что залоговому кредитору предоставлено преимущественное право определения порядка реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальной продажной цены, приняв во внимание отчет об оценке №263/23 от 20.07.2023 по определению стоимости имущества, который лицами, участвующими в деле, не опровергнут, доказательств несоответствия отчета в материалы дела не представлено, арбитражный суд приходит к выводу, что указанная в положении о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в редакции залогового кредитора стоимость имущества, соответствует цели процедуры реализации имущества - максимального получения доходов от продажи имущества должника-банкрота с целью наиболее полного удовлетворения требований кредиторов.
Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.
На этапе реализации имущества торги проводятся по максимально возможной цене, ввиду чего установление повышенной начальной продажной цены не свидетельствует о нарушении прав кредиторов на удовлетворение их требований путем продажи имущества по максимальной цене.
Доказательства того, что реализация имущества должника в предложенном залоговым кредитором варианте начальной цены продажи имущества равной 75 600 000 руб. нарушит права и законные интересы кредиторов, отсутствуют.
Действительная (рыночная) продажная цена объекта может быть определена только в процессе его реализации на свободных торгах путем сопоставления спроса и предложения, то есть окончательная цена формируется по итогам торгов в результате конкуренции публичных предложений потенциальных покупателей.
Таким образом, установление начальной продажной цены предмета залога в размере, определенном ООО «БайкалИнвенстГрупп», не противоречит требования пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве и не нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов.
Как следует из материалов обособленного спора, иных разногласий по положению о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» между конкурсным управляющим Панковец В.А. и залоговым кредитором ООО «БайкалИнвестГрупп» не имеется.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора кредитором ООО «Спалт» были заявлены возражения относительно утверждения положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества в редакции залогового кредитора ООО «Торговый дом «Байкал Ленд». Так, кредитором указано, что величина снижения начальной цены продажи имущества – 20% от начальной цены, определенной на публичном предложении является значительной и не соответствует целям конкурсного производства на продажу имущества по наиболее высокой цене. По мнению ООО «Сплат» величину снижения начальной цены продажи имущества следует утвердить в размере 5%, что в денежном эквиваленте будет составлять 3 780 000 руб. Цена отсечения, по мнению ООО «Сплат» должна составлять размер требований залогового кредитора – 18 783 880 руб. 08 коп.
ООО «Сплат» также выразило несогласие с пунктом 7 положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», поскольку размер задатка, предложенный конкурсным управляющим и залоговым кредитором, является значительным и ограничивает участие в торгах наибольшего числа потенциальных покупателей, которые могли бы участвовать в торгах. ООО «Сплат» считает необходимым установить единый размер задатка на все этапы проведения торгов равным 10%.
Представитель конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» Панковец В.А. в судебном заседании указал на отсутствие возражений у конкурсного управляющего Панковец В.А. относительно довод кредитора ООО «Сплат» и предложений о внесении изменений в пункты 6, 7 положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд».
Как указано выше, в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 03.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъясняется, что кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.
Из приведенного выше следует, что право залогового кредитора на утверждение положение о торгах корреспондируется с обязанностью кредитора утвердить положение в разумный срок, а также наличие у иных лиц, участвующих в деле, права вносить свои предложения в положения о торгах.
Предоставленное залоговому кредитору право утверждать положение о продаже (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве) не является безусловным, обратное приводило бы по существу к связыванию как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд при принятии соответствующего решения. Следовательно, поскольку разногласия передаются на разрешение суда, он должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора.
Цель продажи имущества должника путем публичного предложения состоит в реализации имущества путем систематического снижения цены.
При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу и в наиболее короткие сроки.
Период и шаг снижения цены при продаже имущества посредством публичного предложения, устанавливаемые кредитором, не должны приводить к затягиванию сроков процедуры реализации имущества, нарушению прав других кредиторов, а должны соответствовать принципу разумности.
В связи с чем, предлагаемый залоговым кредитором и конкурсным управляющим порядок снижения цены имущества, размера задатка подлежит изменению.
Проанализировав условия положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», с учетом размера начальной продажной цены, суд считает, что величина снижения цены продажи имущества на каждом этапе публичного предложения должна составлять 5 (пять) процентов от начальной цены продажи, поскольку такой порядок снижения цены является целесообразным в условиях, когда первые и повторные торги не выявили потребительского спроса на реализуемое имущество.
В части установление цены отсечения, арбитражный суд приходит к следующему.
Продажа имущества должника посредством публичного предложения заключается в реализации имущества путем последовательного снижения начальной продажной цены. При этом, Закон о банкротстве не предусматривает обязательность установления минимальной цены реализации (цены отсечения) имущества должника путем публичного предложения; при определении этого показателя необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности. Цель продажи имущества должника путем публичного предложения состоит в реализации имущества путем систематического снижения цены. При этом продажа посредством публичного предложения обеспечивает реализацию имущества должника по цене, соответствующей спросу.
Арбитражный суд приходит к выводу, что цена отсечения в размере 18 783 880 руб. 80 коп.(в размере суммы требования залогового кредитора) является наиболее оптимальной, соответствует принципам разумности и позволит обеспечить соблюдение баланса интересов залогового кредитора и всех кредиторов должника. Цена отсечения направлена на реальную продажу имущества должника, не препятствует при наличии потенциального покупателя, готового приобрести имущество по более высокой цене, подать заявку на соответствующем шаге снижения цены.
Как следует из представленного положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в редакции залогового кредитора ООО «БайкалИнвестГрупп» и положения о порядке, условиях и сроках реализации залогового имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» в редакции конкурсного управляющего Панковец В.А., задаток установлен в размере 20% от начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов.
Вместе с тем, арбитражный суд полагает, что предложенный размер задатка - 20% от начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов, с учетом стоимости имущества может привести к закрытию доступа потенциальным покупателям к участию в торгах, тем самым ограничить конкуренцию на торгах.
Учитывая изложенное, в целях обеспечения конкурентоспособных торгов, а также обеспечения наибольшей привлекательности реализуемого имущества, суд приходит к выводу, что размер задатка следует установить в размере 10%.
Доводы ООО «Сплат» о необходимости с учетом выводов, изложенных апелляционной и кассационной инстанциями в постановлениях, проведения первых и повторных торгов сначала подлежит отклонению, поскольку повторное проведение первых и повторных торгов приведет к необоснованному увеличению срока реализации имущества должника и увеличению расходов, связанных с процедурой банкротства, что не соответствует целям конкурсного производства, интересам должника и его кредиторов, а также противоречит нормам Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», с учетом того обстоятельства, что первые и повторные торги по продаже имущества признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.
В остальной части, положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», являющегося предметом залога ООО «БайкалИнвестГрупп» суд полагает возможным утвердить в редакции залогового кредитора ООО «БайкалИнвестГрупп».
Руководствуясь статьями 60, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Разрешить разногласия относительно порядка условий проведения торгов по реализации предмета залога по средствам публичного предложения.
Утвердить Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», находящегося в залоге, по средствам публичного в редакции, предложенной залоговым кредитором – ООО «БайкалИнвенстГрупп», за исключением пунктом 1, 6 и 7 Положения.
Изложить пункт 1 Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», находящегося в залоге, по средствам публичного предложения в следующей редакции:
«Лот №1 склад непродовольственных товаров назначение: нежилое 1-этажный площадью 1 472,90 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:6970 (с неотделимыми улучшениями, в том числе в виде сооружения, площадью 300 кв.м.), расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в,; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, площадью 5 902 кв.м., расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000002:8558.
Установить начальную продажную цену предмета залога:
- склада непродовольственных товаров назначение: нежилое 1-этажный площадью 1 472,90 кв.м., кадастровый номер 38:36:000002:6970 (с неотделимыми улучшениями, в том числе в виде сооружения, площадью 300 кв.м.), расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Трактовая, 14-в;
- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация существующей производственной базы, площадью 5 902 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, кадастровый номер 38:36:000002:8558
в размере 75 600 000 руб.
Изложить пункт 6 Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд» по средствам публичного предложения в следующей редакции:
«Величина снижения начальной цены продажи имущества – 5% от начальной цены, определенной на публичном предложении.
Срок, по истечении которого последовательно снижается начальная цена – каждые 7 календарных дней.
Цена отсечения – 18 783 880 руб. 80 коп.»
Изложить пункт 7 Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества ООО «Торговый дом «Байкал Ленд», находящегося в залоге, по средствам публичного предложения в следующей редакции:
«Размер задатка 10% от начальной цены, установленной для соответствующего периода проведения торгов».
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение десяти дней со дня его принятия.
Судья Е.В. Рупакова
