1 - 2. Статья 55 ЗК РФ, определяющая основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в п. 2 закрепляет основное условие, при котором допускается такое изъятие участка как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов: это предварительное и равноценное возмещение (стоимости участка, причиненных убытков). Виды, объем и порядок такого возмещения регламентированы ст. ст. 57 и 63 ЗК РФ (см. комментарий к ним), а также ст. ст. 279 - 283 ГК РФ.
Землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду; убытки, причиненные таким изъятием собственнику земельного участка, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.
Более детально порядок возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц <1>. В соответствии с ними основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо решение суда.
--------------------------------
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.
Размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации <1>.
--------------------------------
<1> В настоящее время действуют утвержденные Росземкадастром 11 марта 2004 г. временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
3. Вопросы, связанные с порядком выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, регулируются ст. ст. 279 - 283 ГК РФ. Применительно к правилам, предусмотренным этими статьями, осуществляется и прекращение права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ).
Изъятие (выкуп) осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля.
Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка должны быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии. Изъятие (выкуп) земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника, землепользователя, землевладельца или арендатора.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ отменен п. 5 ст. 279 ГК РФ, гласивший, что выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. Из этого следует, на наш взгляд, сделать вывод не о том, что такое изъятие возможно теперь без согласия собственника, а о том, что изъятие части земельного участка в настоящее время законом не предусмотрено (тем более что названным Федеральным законом внесены изменения в целый ряд статей ГК РФ, из которых исключено такое понятие, как "часть земельного участка").
Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Следует подчеркнуть, что речь идет в данном случае о регистрации именно решения, а еще не прекращения права. Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Эта дата имеет важное значение, поскольку в соответствии со ст. 280 ГК РФ с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник этого участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Аналогичная норма содержится в п. 3 ст. 63 ЗК РФ: расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков возмещению не подлежат.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка упоминавшегося выше уведомления (этот срок увеличен также Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ, прежде он составлял два года).
Соглашение с собственником земельного участка включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок, а также устанавливает сроки и другие условия выкупа. В выкупную цену должны включаться: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Также по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. Ряд особенностей порядка изъятия земельных участков на территории Краснодарского края в период с 1 января 2008 г. до 1 января 2014 г. предусмотрен Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Лица, являющиеся собственниками или пользователями, арендаторами земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, вправе осуществлять строительство соответствующих олимпийских объектов при условии заключения с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта соглашения об организации строительства. В этом случае земельные участки у таких лиц не изымаются.
Решение об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, не подлежит государственной регистрации. О принятом решении об изъятии землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения. Решение должно быть в течение семи дней со дня принятия опубликовано в официальных печатных изданиях (а если оно принято в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, то и в печатном издании, определенном в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") и размещено на соответствующих официальных сайтах.
После принятия решения об изъятии заключается договор с оценщиком на проведение оценки земельных участков и убытков, причиненных таким изъятием. Оценщик обязан представить отчет об оценке в течение не более чем 30 дней со дня заключения договора, администрация Краснодарского края в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки. Соглашение должно содержать: выкупную цену земельных участков в случае, если земельные участки находятся в частной собственности; размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; рыночную стоимость земельных участков, предоставляемых взамен изымаемых (если такое предоставление предусмотрено соглашением); иные существенные условия.
При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина такое право оценивается как право собственности на указанный земельный участок. При этом в случаях изъятия земельных участков путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения предоставление других земельных участков взамен изымаемых осуществляется на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объектов.
В случае если указанное выше соглашение не заключено в течение двух месяцев со дня, когда лицу предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков. Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, подлежит немедленному исполнению.
Если предназначенный для размещения олимпийского объекта земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральному государственному унитарному предприятию или федеральному государственному учреждению, такое право прекращается в течение 20 дней со дня получения уведомления от администрации Краснодарского края по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение федеральным имуществом (в отношении земельных участков, предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, находящимся в ведении федеральных органом исполнительной власти, уполномоченными в области обороны, в области безопасности, в области охраны окружающей среды - по согласованию с этими органами).
