Дело № 3а-15/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
24 января 2019 года город Хабаровск
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.М.Бурковой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ММС» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, о восстановление срока,
у с т а н о в и л:
ООО «ММС» 12.12.2018 года обратилось в Хабаровский краевой суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства, собственником которого оно является, - крытого торгового центра, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2 542,60 кв.м., инв.№ лит.А, адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 29.06.2012 года.
В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что общество является плательщиком налога на имущество юридических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 года, эти сведения внесены в Единый реестр недвижимости. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, сведения о её размере применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. По его заказу оценщик ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» определил рыночную стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, размер которой составил 26 391 650 рублей. Это ниже кадастровой стоимости - её размер установлен в 49 852 507 рублей. Полагает, что при таком положении он вправе обратиться с таким административным иском, и просил установить кадастровую стоимость объекта капительного строительства по состоянию на 29.06.2012 года в размере его рыночной стоимости 26 391 650 рублей.
Представитель административного истца Щербаков Э.В. (доверенность от 23.01.2019 года сроком действия до 31.12.2019 года) в судебном заседании настаивал на требованиях, в их обоснование сослался на те же обстоятельства, что указаны в административном исковом заявлении. Дополнительно просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на уважительную причину его пропуска. Пояснил, что до настоящего времени иная кадастровая стоимость крытого торгового центра не утверждена, поэтому утвержденная постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр кадастровая стоимость является актуальной, применяется для исчисления налога на имущество юридических лиц. ООО «ММС» стало правопреемником прежнего собственника объекта недвижимости с кадастровым № после февраля 2018 года, поэтому не имело возможности оспорить кадастровую стоимость объекта в пятилетний срок. Прежний собственник здания – муниципальное образование «Город Комсомольск-на-Амуре» не имело интереса в изменении кадастровой стоимости, так как получала доход от сдачи в аренду этого имущества.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края Т.С.Шкредова (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает требованиям, предъявляемым к таким документам. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил затратный подход. Пункт 24 (подпункт «г») ФСО №7 определяет, что при применении такого подхода стоимость объекта недвижимости рассчитывается как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости прав на объект капитального строительства. Основным принципом, закреплённым в статьях 1, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552 Гражданского кодекса РФ, является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов капитального строительства. Следовательно, стоимость прав на земельный участок, на котором размещается объект капитального строительства, является одним из составляющих общей стоимости объекта капитального строительства, поскольку застроенный земельный участок не может выступать самостоятельным предметом сделки. Но оценщик, определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства, стоимость прав на земельный участок не учел, о чем указано на страницах 12, 15, 16, 103, 106 отчета. Такой подход к оценке рыночной стоимости прямо противоречит установленным правилам оценки. Поскольку результаты оценки получены с нарушением методологии расчетов при применении затратного подхода, что влечет искажение стоимости оцениваемого объекта. Поэтому считает, что это доказательство нельзя признать допустимым.
Также административный ответчик возражал против восстановления административному истцу срока для обращения в суд с требованием об оспаривание кадастровой стоимости объекта капитального строительства. Считает, что этот срок истек в феврале 2018 год и пропущен ООО «ММС» без уважительной причины. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый реестр недвижимости 08.02.2013 года. Перечень объектов капитального строительства, в отношение которых налоговая база для расчета налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость налогообложения, в который включен объект с кадастровым номером №, утверждался на 2017 год, на 2018 год, и был публикован 25.12.2016 года и 26.12.2017 года, (соответственно) на официальном сайте Комитета потребительского рынка пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края. Поэтому административный истец имел возможность в срок до февраля 2018 года обратился в суд с данным административным иском.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, был уведомлен о возбуждении административного дела, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, был уведомлен о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления ему судебного извещения посредством электронной почты, а также посредством размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что об отложение слушания дела представитель административного ответчика, его явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав его неявку без уважительной причины, провел судебное заседание в его отсутствие.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что на государственном кадастровом учете с 28.06.2012 года находится объект капитального строительства - нежилое здание – крытый рынок, общая площадь 2 542,60 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №. Правообладателем является ООО «ММС» (до реорганизации ОАО «Торговый комплекс «Дземги»). Этот объект капитального строительства находится на балансе ООО «ММС» (инвентарный №).
В части 1 статьи 372, частых 1 и 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 "О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае" введен налог на имущество организаций.
В пункте 3 статьи 1.1 Закона Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 указано, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 2 000 квадратных метров и помещений в них, включенных в соответствии со статьей 378.2 части второй Налогового кодекса в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.
Приказом Комитета потребительского рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Правительства Хабаровского края от 22.12.2016 года № 1184 определен на 2017 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, для целей налогообложения. Приказом Комитета потребительского рынка, пищевой и перерабатывающей промышленности Правительства Хабаровского края от 21.12.2017 года № 2431 определен на 2018 год перечень недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, для целей налогообложения. В указанные Перечни включен объект недвижимости с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 49 852 507 рублей. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
ООО «ММС» является плательщиком налога на имущество юридических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому общество имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оно вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.
Разрешая вопрос о восстановлении ООО «ММС» срока для обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, суд исходил из того, что ООО «ММС» обратилось 09.11.2018 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №, к которому был приложен отчет об оценке №67/ОН/2018 от 01.08.2018 года и положительное экспертное заключение Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ» от 12.10.2018 года № ЭП-290818-1/1. Комиссия письмом от 09.11.2018 года № 10-20/11503 возвратило заявление без рассмотрения по тем основаниям, что оно подано за пределами установленного законом пятилетнего срока для оспаривания результатов кадастровой стоимости.
Дата обращения юридического лица в Комиссию определена судом по дате уведомления, направленного в ответ на обращение, - 09.11.2018 года. Иных документов, свидетельствующих об иной дате обращения в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости административный истец суду не представил.
Юридическое лицо обратилось 12.12.2018 года в суд с иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровыми номерами № утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 29.06.2012 года, сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости 08.02.2013 года. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости ООО «ММС» обратилось в комиссию при Росреестре по Хабаровскому краю и в суд после 08.02.2018 года.
Представитель Правительства Хабаровского края в судебном заседании подтвердил, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края.
В статье 379, части 1 статьи 383 Налогового кодекса РФ указано, что налоговым периодом признается календарный год. Налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате налогоплательщиками в порядке и сроки, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.
Законом Хабаровского края от 10.11.2005 года № 308 "О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае" (статьей 4) установлено, что в течение налогового периода по итогам отчетных периодов налогоплательщики, уплачивают авансовые платежи по налогу на имущество организаций. Авансовые платежи по итогам отчетных периодов уплачиваются в сроки не позднее 5 мая, 5 августа, 5 ноября. По истечении налогового периода налогоплательщики уплачивают сумму налога, исчисленную в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом. Налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается в срок не позднее 10 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является действующей и подлежит применению для исчисления налога на имущество организаций, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № – нежилое здание – крытый торговый центр, 2-этажный, общая площадь 2 542,60 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по заказу АО «Дземги» (правопреемником которого после реорганизации является ООО «ММС») оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Е.В.Бондарь проведена его оценка, о чем 01.08.2018 года составлен отчет № 67/Н/2018. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 29.06.2012 года и составила 26 391 650 рублей. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Изучив содержание отчета об оценке от 01.08.2018 года № 67/Н/2018, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документы содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком Е.В.Бондарь, являющимся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», имеющим стаж работы в оценочной деятельности 4 года, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, и профессиональная деятельность которого застрахована.
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете об оценке от 01.08.2018 года № 67/Н/2018 указано, что для определения рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, для применения которого имеется необходимая достоверная информация. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода (методов индексации затрат на строительство, единичных расценок или укрупненных элементных показателей стоимости), от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав причины отказа в отчете (страницы 81-93).
Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18 – 20 ФСО № 1).
Как указано в пункте 24 ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а)затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б)затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в)его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: -определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; -расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; -определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; -определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; -определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: -данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; -данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; -сметных расчетов; -информации о рыночных ценах на строительные материалы; -других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).
Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).
В отчете об оценке (страница 94) указано, что оценщик, используя основные базисные стоимостные показатели оцениваемого объекта – производственный цен, переоборудованный в крытый торговый центр, строительным объемом 21 113 ку.м., количество надземных этажей – 2, подземных – нет, фундамент – бутовый ленточный, наружные стены – кирпичные, перекрытия – железобетонные, класс качества – standart-69, класс конструктивной системы – КС-1, инженерные коммуникации: отопление, вентиляция, водоснабжение, вентиляция, электроснабжение (эти данные указаны в техническом паспорте здания,) и источник информации Справочник оценщика -Сборник «КО-ИНВЕСТ – «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен 01.01.2009 года», произвел подбор аналога исходя из отраслевой принадлежности и назначения объекта оценки –магазин, назначение нежилое здание.
В качестве объекта аналога выбран «Магазин для торговли мебелью» - строительный объем 3 300 куб.м., количество этажей – 1-2, наружные стены кирпич, фундамент железобетонный, перекрытия железобетонные, класс конструктивной системы – КС-1, инженерные коммуникации: отопление, вентиляция, водоснабжение, вентиляция, электроснабжение, слаботочные системы, котельная. Сопоставление характеристик объекта оценки и аналога приведены на страницах 94-95 в таблице 28. Расчет стоимости строительства объекта аналога для объекта оценки и расчет стоимости затрат на строительство объекта оценки, с учетом выполненных корректировок, приведены на страницах 97-102 отчета и в таблицах 29, 30.
Оценщиком внесены корректировки на различия в строительном объеме объекта оценки и объекта аналога, на различия в площадях зданий, на регионально-экономические условия конкретного региона, на изменение цен в строительстве после даты составления сборника «КО-ИНВЕСТ», произведен расчет физического и совокупного износа. Расчет и описание корректировок приведены в отчете на страницах 95-106 и в таблицах 31,32, 33, 34, 35.
Для определения величины прибыли предпринимателя использован «Справочник оценщика недвижимости-2011. Характеристики рынка. Прогнозы, Поправочные коэффициенты. Таблицы. Графики. Гистограммы. Нижний Новгород, 2011», под редакцией научного руководителя ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» Л.А. Лейфера, в котором в среднем по рынку прибыль предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов составляет 24,9%. С учетом типа объекта оценки, оценщик применил средневзвешенное значение прибыли предпринимателя – 24,9%.
После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 29.06.2012 год определена в размере 26 391 650 рублей.
Суд находит представленные в материалы дела отчет об оценке от 01.08.2018 года № 67/Н/2018 в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использованных источниках получения информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 29.06.2012 года.
Довод административного ответчика о том, что при оценке объекта капитального строительства оценщик не выполнил требования пункта 24 ФСО №7, согласно которому при применении затратного подхода к оценке в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется, в том числе, с учетом стоимости прав на земельный участок, не принимается судом во внимание, в виду его несостоятельности.
В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Пунктами 4 и 20 ФСО № 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.
Согласно главами 31 «Земельный налог» и 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.
Согласно заданию на оценку оценщику надлежало определить рыночную стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:22:0051310:50, сведения о которой необходимы для оспаривания установленной кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы. Так как земельный участок и находящийся на нем крытый торговый центр являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, то суд считает, что оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилого здания – крытого торгового центра, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «ММС» обратилось впервые в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 09.11.2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
р е ш и л:
Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «ММС» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ММС» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – здание, наименование: крытый торговый центр, назначение: нежилое, общая площадь 2 542,60 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 года в размере 26 391 650 рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 09 ноября 2018 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 29 января 2019 года.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
