1. Основой для разработки проектов межевания территорий в соответствии с ч. 9 ст. 42 комментируемого Кодекса является проект планировки территории.
Проект межевания территорий разрабатывается в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий, расположенных в границах элементов планировочной структуры.
2. Часть 2 комментируемой статьи определяет назначение подготовки проектов межевания застроенных территорий, а также территорий, подлежащих застройке.
3. Частью 3 данной статьи предусмотрена возможность подготовки проектов межевания территорий либо в составе проектов планировки территорий, либо в виде самостоятельного документа.
4. Часть 4 комментируемой статьи содержит правила, касающиеся размеров земельных участков в границах застроенных территорий.
5. Содержание проекта межевания, включающего в себя необходимые чертежи, раскрывается в ч. 5 комментируемой статьи.
6. Частью 6 данной статьи установлено, что в составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, которая определяется ст. 44 комментируемого Кодекса.
7. Нормативные правовые акты, действующие в настоящее время и имеющие отношение к содержанию отношений, регулируемых комментируемой статьей, были приняты до вступления в силу комментируемого Кодекса. Рассмотрим конкретные примеры.
Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150 "Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" определено, что при разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:
границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;
границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;
межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.
При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.
Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.
При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.
При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.
Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре.
Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.
При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.
Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов.
Графические материалы выполняются в масштабе 1:500 - 1:2000 и включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитуты.
Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.
При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.
Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:
границы земельных участков;
предложения по установлению публичных сервитутов.
Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости.
Законом г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" дается следующее определение проекта межевания:
проект градостроительного межевания территории (проект межевания) - градостроительное обоснование разделения структурных элементов городской территории (кварталов, микрорайонов, районов и прочих), ограниченных красными линиями и иными линиями градостроительного регулирования, на земельные участки.
Разработанные в рамках проекта межевания планы масштаба 1:2000 являются основой для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и составления плана земельного участка.
Проекты межевания территорий разрабатываются для застроенных территорий уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на территорию не менее квартала или его планировочно обособленной части за счет средств бюджета г. Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.
