Дело № 2-8/2022
УИД: 52RS0048-01-2021-000750-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Сергач 24 марта 2022г.
Сергачский районный суд Нижегородской области в составе:
Председательствующего судьи Гусева С.А.,
При секретаре судебного заседания Макаровой Т.Г.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хоревой Надежды Александровны, Хорева Николая Александровича и Фонаревой Ольги Васильевны к ООО «АгроКапиталИнвест», ООО «БиоБутанол», ЗАО «Мордовский бекон» о признании недействительным договора аренды земельного участка №7 от 28.05.2010, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о регистрации обременения в виде аренды и обязании передать земельный участок участникам долевой собственности,
установил:
Хорева Н.А., Хорев Н.А. и Фонарева О.В. обратились в суд с иском к ООО «АгроКапиталИнвест», ООО «БиоБутанол», ЗАО «Мордовский бекон» о признании недействительным договора аренды земельного участка №7 от 28.05.2010, договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о регистрации обременения в виде аренды и обязании передать земельный участок участникам долевой собственности.
Хорева Н.А., Хорев Н.А. и Фонарева О.В. в судебное заседание не явились. Уведомлены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истцов Хоревой Н.А., Хорева Н.А. и Фонаревой О.В. - Перфильев М.Н. поддержал исковые требования и просит суд:
- признать недействительным договор аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 г., заключенный между участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** и ООО «Абаимово»;
- признать недействительным договор №1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 24.12.2012 года, заключенный между ООО «Абаимово» и ООО «Земля Починковская»;
- признать недействительным договор №01/2020 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 23.01.2020 года, заключенный между ООО «АгроКапиталИнвест» и ООО «БиоБутанол»;
- признать недействительным договор №АС-2021/1321 от 26.08.2021 года о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенный между ООО «БиоБутанол» и ЗАО «Мордовский бекон»;
- исключить из ЕГРН запись государственной регистрации № *** о регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: ****, установленного в пользу ЗАО «Мордовский бекон»;
- Обязать ЗАО «Мордовский бекон» передать земельный участок с кадастровым номером *** участникам долевой собственности на указанный земельный участок.
Представитель истцов – Перфильев М.Н. в судебном заседании пояснил, что истцы являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: ***, общей площадью 4230000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: ***.
Права собственности истцов зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.08.2021 года.
28.05.2010 между Обществом с ограниченной ответственностью «Абаимово» и гражданкой И., действующей от имени участников общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании доверенности, удостоверенной главой Лопатинской сельской администрации Сергачского района Нижегородской области, был заключен договор аренды земельного участка №7.
По условиям указанного договора участники общей долевой собственности передали ООО «Абаимово», принадлежащий им земельный участок во временное владение и пользование за плату. В соответствии с пунктом 7 договора, аренда устанавливается на срок 49 лет. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.
Однако, договор аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 года заключенный между участниками долевой собственности на земельный участок и ООО «Абаимово» является недействительной сделкой, так как заключен с нарушением специальных норм земельного законодательства, регулирующих оборот сельскохозяйственных земель. Истцы считают, что указанная сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения между представителями участников сделки, что также является основанием для признания договора аренды №7 от 28.05.2010 года недействительным.
Гражданский оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения и долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, а также специальными нормами, закрепленными в Федеральном законе от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-Ф3, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленныхнастоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Согласно п.1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемым судом.
В силу ч.1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ владение пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером: ***, истцы являются участниками долевой собственности на земельный участок общей площадью 4230000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: ***. Общее количество участников долевой собственности на земельный участок согласно выписке - 45.
Передача земельного участка в аренду является одной из форм распоряжения земельным участком, учитывая, что спорный земельный участок находится в долевой собственности более чем пяти лиц, для передачи названного участка в аренду требовалось соответствующее решение общего собрания.
Вместе с тем, общее собрание участников долевой собственности на спорный земельный участок по вопросу передачи его в аренду ООО «Абаимово» не проводилось. Решение по данному вопросу общим собранием не принималось. Данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении требований действующего законодательства при совершении оспариваемой сделки и в силу положений ст. 168 ГК РФ, является основанием для признания такой сделки недействительной.
Кроме того, обстоятельства заключения спорного договора аренды земельного участка, заключенного между участниками долевой собственности и ООО «Абаимово» свидетельствуют о том, что сделка до передаче земельного участка в аренду была совершена истцами под влиянием обмана, а также вследствие злонамеренного соглашения представителя арендодателей с другой стороной сделки, что в силу положений ст. 179 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки (28.05.2010 года) также должно повлечь ее недействительность.
Истцы являются жителями села Абаимово Сергачского района Нижегородской области. Наряду с другими жителями они являлись сотрудниками местного коллективного хозяйства и осуществляли в нем свою трудовую деятельность. В результате приватизации ими были получены земельные паи в земельном участке, находившемся в ведении коллективного хозяйства. В дальнейшем из колхозного земельного участка был произведен выдел земельных участков в счет, принадлежащих участникам общей долевой собственности земельных долей. В результате выдела было образовано несколько земельных участков, сособственниками одного из таких участков на сегодняшний день являются истцы.
Впоследствии, колхоз, в котором работали жители села Абаимово, был приватизирован и реорганизован в ООО «Абаимово». Руководителем ООО «Абаимово» был назначен Фролов Владимир Юрьевич. В 2010 году Фролов В.Ю. и М. уговорили участков долевой собственности на выделенные земельные участки, передать эти земельные участки в аренду ООО «Абаимово» на следующих условиях: земляпередается в аренду на 25 лет, выплачивается арендная плата в натуральном виде, а именно: 500 кг зерна в год, обработка личных участков и компенсация налогов. Было предложено подписать договор на этих условиях, однако, по факту, для подписи собственникам дали некие списки, с указанием данных участников долевой собственности, отдельно от договора, текста договора к спискам приложено не было, экземпляр договора на рукине выдавался.
Последние несколько лет арендная плата зерном за участки не вносилась или вносилась не в полном объеме, оплата налогов за землю не компенсировалась, личные земельные участки не обрабатывались.
В конце лета 2021 года истцами и другими участниками долевой собственности на земельные участки были заказаны и получены выписки из Росреестра на указанные земельные участки. Из информации, содержащейся в выписках, истцам стало известно, что арендаторы спорного земельного участка постоянно меняются без уведомления собственников.
Таким образом, списки, которые истцы и другие участники долевой собственности подписывали в 2010 году, легли в основу не договора, а некой доверенности с широкими полномочиями, оформленную на И., проживающую по адресу: ****. Как следует из текста договоров аренды, указанные доверенности, выданные на И., были удостоверены главой Лопатинского сельского поселения С.
Вместе с тем, И. истцы ни разу не видели, доверенности в присутствииглавы сельсовета не оформляли. Сама форма доверенности, на основании которой от имени истцов была совершена сделка, не соответствует требованиям законодательства, в частности «Основам законодательства о нотариате».
В мае 2010-го года И. на основании указанных доверенностей заключила от имени участников общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения 7 договоров аренды, каждый на срок 49 лет вместо 25 озвученных собственникам.
Таким образом, в результате действий вышеуказанных лиц, истцы были введены в заблуждение относительно существенных условий договора аренды, а именно: срока аренды, порядка передачи прав арендатора по договорутретьим лицам. Сам спорный договор заключен не уполномоченным истцами лицом на основании фиктивной доверенности.
24.12.2012 между ООО «Абаимово» и ООО «Земля Починковская» (в последствии переименовано в «АгроКапиталИнвест») был заключен договор №1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Согласно условиям названного договора, ООО «Абаимово» передало ООО «Земля Починковская» права и обязанности арендатора по договору аренды №7 от 28.05.2010. Договор №1 от 24.12.2012 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.
23.01.2020 между ООО «АгроКапиталИнвест» и ООО «БиоБутанол» был заключен договор №01/2020 о передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Согласно условиям названного договора, ООО «АгроКапиталИнвест» передало ООО «БиоБутанол» права и обязанности арендатора по договору аренды №7 от 28.05.2010. Договор №01/2020 от 23.01.2020 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.
26.08.2021 между ООО «БиоБутанол» и ЗАО «Мордовский бекон» был заключен договор №АС-2021/1321 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Согласно выписке из ЕГРН от 14.09.2021 право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за ЗАО «Мордовский бекон».
Таким образом, на сегодняшний день, арендатором спорного земельного участка является ЗАО «Мордовский бекон».
Вместе с тем, истцы полагают, что передача арендных прав по договорам от 24.12.2012, от 23.01.2020 и от 26.08.2021 была совершена с нарушением установленного законом порядка передачи прав аренды, применительно к земельным участкам.
Пункт 5 договора аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 содержит положение о том, что подписанием настоящего договора арендодатели дают свое согласие в пределах действия договора аренды на передачу арендных прав на земельный участок третьим лицам по усмотрению арендатора.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-Ф3 «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои нрава и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателяпри условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснение, что Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
О совершении сделок по передаче прав аренды на спорный земельный участок истцы надлежащим образом не уведомлялись.О наличии заключенных договоров №1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 24.12.2012 года и №01/2020 от 23.01.2020 года, истцам стало известно только в 2021 году, после обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с запросом о предоставлении информации в отношении, принадлежащих им земельных участков. А о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков ЗАО «Мордовский бекон» стало известно только после обращения с иском в суд.
Несоблюдение порядка уведомления о передаче арендных прав третьим лицам, установленного статьей 22 ЗК РФ, нарушает права и законные интересы истцов как арендодателей земельного участка. Первоначальный арендатор - ООО «Абаимово» является ликвидированной организацией, 26.09.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности данного юридического лица. Представителей арендатора - ООО «БиоБутанол» истцы никогда не видели, также, как и ЗАО «Мордовский бекон». Таким образом, истцы лишены возможности реализовывать свои права, вытекающие из заключенных договоров аренды, в частности истцы были лишены возможности требовать своевременного внесения арендной платы по заключенному договору аренды. ООО «БиоБутанол», который владел земельными участками до передаче прав аренды ЗАО «Мордовский бекон», принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы не исполняло, использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением не осуществляло, чем причинило дополнительный имущественный вред истцам.
Представитель ответчика ООО «АгроКапиталИнвест» в судебное заседание не явился. Представлены письменные возражения (т.2 л.д.114-115, т.3 л.д.46-47), исковые требования не признаются. Заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к договору от 28.05.2010 и договору от 24.12.2012 (т.2 л.д.173-174, 232). Как следует из возражений и приложенных документов, ООО «АгроКапиталИнвест» были направлены уведомления в адрес всех арендодателей согласно требованиям действующего законодательства. Данные обстоятельства подтверждаются накладными (экспедиторскими расписками) ООО «Оптима Консалдинг», занимающегося курьерской доставкой почтовых отправлений. Оплата истцам производилась, что подтверждается балансовой ведомостью расчетов. В настоящее время арендодатели получают арендные платежи, согласно договору аренды №7 от 28.05.2010, т.е. договор исполняется. Следовательно, арендодатели согласны с условиями договора и признание его недействительным, является абсурдным.
Представитель ответчика ООО «БиоБутанол» Сметанева С.А. в судебном заседании исковые требования не признала, считает доводы истцов незаконными и необоснованными. Как следует из ее объяснений, согласно пункта 5 договора аренды №7 от 28.05.2010, подписав настоящий договор, арендодатели дают согласие в пределах срока действия настоящего договора на передачу арендных прав на земельный участок третьим лицам по усмотрению арендатора.
В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
ООО «БиоБутанол» были направлены уведомления в адрес всех арендодателей согласно требованиям действующего законодательства. Данные обстоятельства подтверждаются списком почтовых отправлений с отметкой Почты России.
Кроме того, для получения информации о действующем арендаторе земельного участка истцы могли обратиться в Росреестр, как лично, так и через Онлайн-сервис. Сведения о фактическом и юридическом нахождении юридических лиц находятся в общедоступном пользовании на сайте Федеральной налоговой службы (https://egrul.nalog.ru).
Таким образом, истцы не были лишены возможности для осуществления своих прав по договору аренды.
Арендная плата истцам осуществлялась. Так, оплачивались земельные налоги, что подтверждается ведомостями выдачи арендной платы в виде компенсации земельного налога за 2017-2020 годы и расписками Фонаревой О.В., Хоревой Н.А., Хорева Н.А. о том, что они никаких претензий в связи с оплатой земельного налога к ООО «АгроКапиталИнвест» и ООО «БиоБутанол» за период с 2017 по 2021 годы, согласно договора аренды №7 от 28.05.2010г., не имеют, а также других договоров аренды от 28.05.2010г.
Также истцы ссылаются на тот факт, что якобы ООО «БиоБутанол» не использует земельные участки в соответствии с их целевым назначением, чем якобы причиняет дополнительный имущественный вред истцам.
Данный факт ничем не подтвержден, а лишь является домыслом и голословными обвинениями в адрес ответчика. Материалы дела не содержат ни одного документа, который бы подтверждал данное утверждение.
В настоящее время обработка земельных участков производится путем новых ресурсосберегающих технологий, которые запрещают любую поверхностную обработку почвы, осуществляя только прямой сев. Специальными сеялками делается тонкое разрезание почвы прямо по сорнякам, туда закладываются семена и закрываются. Помимо всего прочего для снижения нагрузки на почву, добавляется технология занятого (сидеративного) пара. Это означает, что вместо глубокой обработки почвы добавляются различные травяные растения для формирования зеленой массы, что является одной из основ развития биомассы почвы. Внешний нестандартный вид полей не означает отсутствие обработки, на сегодняшний день является мировым эталоном увеличения плодородия почвы. Для нормального поддержания рабочего состояния почвы необходимо от 10 до 25% площадей обрабатывать при помощи технического сидеративного пара.
Кроме того, согласно пункта 13 договора аренды №7 от 28.05.20210 года, споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров. При невозможности урегулирования в процессе переговоров, споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.
Исходя из данного пункта, истцы первоначально должны были обратиться в адрес арендатора с претензией для урегулирования вопросов мирным путем. Однако, данного действия от истцов не последовало, что также нарушает условия Договора аренды.
Также, согласно пункту 9.3. договора аренды, арендатор имеет право на компенсацию затрат, вложенных в освоение или улучшение сельскохозяйственных угодий при прекращении прав на землю. Объём таких расходов арендатора определяется на основании оформленных надлежащим образом соответствующих актов и иных документов о выполнении соответствующих работ, произведенных самим арендатором или сторонними подрядчиками по поручению арендатора. При этом общая сумма затрат пересчитывается пропорционально площади земельного участка, являющегося предметом настоящего договора.
Данное условие позволяет ответчику предъявить требования к истцам для возмещения затрат, произведенных им за весь период аренды земельного участка.
Кроме того, оспариваемый земельный участок находится в общей долевой собственности, размер доли в праве каждого собственника указан в пункте 2 Договора аренды.
Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.06.2021) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства проведения собрания участников долевой собственности, отсутствуют решение участников долевой собственности по вопросу признания договора аренды недействительным с подписью всех собственников, Истцы не имеют права без решения всех участников долевой собственности признавать договор недействительным.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (статья 166 ГК РФ).
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).
Представитель считает, что заявленные в исковом заявления требования, не нарушают прав и законных интересов истцов, ввиду чего сделка не может быть признана недействительной.
Кроме этого, представитель ответчика считает, что истцами пропущен срок исковой давности. Договор аренды заключен 28.05.2010, исковое заявление подано в суд 10.09.2021, т.е. спустя 11 лет с момента совершения сделки. Максимальный срок оспаривания ничтожной сделки- 10 лет с начала исполнения договора.
Срок исковой давности также применим к договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1 от 24.12.2012г. Данный срок истек 6 лет назад- 24.12.2015. Представитель просит применить срок исковой давности по указанным договорам и в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель ответчика- ЗАО «Мордовский бекон» Щанкина Л.Н. в судебном заседании исковые требования не признала, считает, что требования истцов не подлежат удовлетворению, так как права истцов не были нарушены. Просит применить срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации одной особенностей аренды земли является то, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды. Согласия арендодателя в этом случае не требуется, а достаточно его уведомления. Иное может быть предусмотрено договором аренды земельного участка.
По смыслу приведенного в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, правового подхода, получение согласия участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для передачи в пределах срока действия договора аренды прав и обязанностей арендатора такого участка не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 5 договора аренды земельного участка №7 от 28.05.2010г., арендодатели дали свое согласие в пределах срока действия настоящего договора на передачу арендных прав на земельный участок третьим лицам по усмотрению арендатора, в том числе на передачу арендных прав на земельный участок в залог.
Также по п. 3.4. договора № АС-2021/1321 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.08.2021 заключенного между ООО «БиоБуанол» и ЗАО «Мордовский бекон», арендатор уведомил арендодателей о передаче прав по договору аренды новому арендатору. Из этого следует, что арендодатель соответствующую информацию получил и заключение данного договора не ущемляет законных прав и интересов третьих лиц.
Также у арендодателя имеется возможность получить информацию и сведения о земельном участке, при обращении в органы Росреестра и МФЦ, посредством получения выписки из ЕГРН.
Информацию по ООО «БиоБутанол» и ООО «Абаимово, ООО «АгроКапиталИнвест» и др. также можно получить при обращении к специализированному сервису Федеральной налоговой службы на портале nalog.ru. Благодаря сервису, возможно в режиме онлайн запросить и бесплатно получить информацию изЕГРЮЛ об интересующем юридическом лице.
Договор № АС-2021/1321 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.08.2021г., заключенный между ООО «БиоБутанол» и ЗАО «Мордовский бекон» предусматривает, что условия в части внесения арендной платы по договорам аренды для нового арендатора применяются с даты подписания настоящего договора. Исходя из расчетного периода и даты приобретения, обязанность платежей относится к ООО «БиоБутанол».
Арендодателями, помимо истцов, являются иные правообладатели, от которых не поступало заявлений о признании договора недействительным, в связи с чем, договор № АС- 2021/1321 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.08.2021г. не может быть признан недействительным по заявлению одного правообладателя.
Все указанные требования не могут быть основанием для признания договора № АС- 2021/1321 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 26.08.2021г. недействительным. Таким образом, указанные истцами нарушения не затрагивают и не могут влиять на их права.
Представитель третьего лица администрации Лопатинского сельсовета Сергачского муниципального района Нижегородской области в судебное заседание не явился. Уведомлены надлежащим образом. Заявлений и сообщений в суд не поступало.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился. Уведомлены надлежащим образом. Заявлений и сообщений в суд не поступало.
Заслушав стороны, допросив свидетелей и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, истцы являются участниками общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером: ***, общей площадью 4230000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: ***.
Права собственности зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.08.2021 года №*** (т.1 л.д. 106-163).
28.05.2010 между ООО «Абаимово» и гражданкой И., действующей от имени участников общей долевой собственности указанного земельного участка на основании доверенности, удостоверенной главой Лопатинской сельской администрации Сергачского района Нижегородской области, был заключен договор аренды земельного участка №7 (т.1 л.д.22-42).
По условиям договора, участники общей долевой собственности передали ООО «Абаимово», принадлежащий им земельный участок во временное владение и пользование за плату.
Пункт 5 договора аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 года содержит положение о том, что подписанием настоящего договора, арендодатели дают свое согласие, в пределах действия договора аренды, на передачу арендных прав на земельный участок третьим лицам по усмотрению арендатора.
В соответствии с пунктом 7 договора, аренда устанавливается на срок 49 лет.
Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (т.1 л.д.40, 236).
24.12.2012 между ООО «Абаимово» и ООО «Земля Починковская» (в последствие переименовано в «АгроКапиталИнвест») был заключен договор №1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Согласно условиям договора, ООО «Абаимово» передало ООО «Земля Починковская» права и обязанности арендатора по договору аренды №7 от 28.05.2010 года (т.1. л.д.43-49). Договор №1 от 24.12.2012 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (т.1 л.д.47, 236).
ООО «Абаимово» прекратило свою деятельность 26.09.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (т.1 л.д.57-72).
23.01.2020 между ООО «АгроКапиталИнвест» и ООО «БиоБутанол» был заключен договор №01/2020 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Согласно условиям названного договора, ООО «АгроКапиталИнвест» передало ООО «БиоБутанол» права и обязанности арендатора по договору аренды №7 от 28.05.2010 года (т.1 л.д.50-56). Договор №01/2020 от 23.01.2020 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (т.1 л.д.236).
26.08.2021 между ООО «БиоБутанол» и ЗАО «Мордовский бекон» был заключен договор №АС-2021/1321 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (т.2 л.д.41-44). Согласно выписке из ЕГРН от 14.09.2021 право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано за ЗАО «Мордовский бекон» (т.1 л.д.236).
Истцы, считая, что передача арендных прав по договорам от 24.12.2012, от 23.01.2020 и от 26.08.2021 была совершена с нарушением установленного законом порядка передачи прав аренды, обратились в суд за защитой своих прав.
В обоснование исковых требований указано, что о совершении сделок по передаче прав аренды на спорный земельный участок истцы надлежащим образом не уведомлялись. О наличии заключенных договоров №1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 24.12.2012 года и №01/2020 от 23.01.2020 года, истцам стало известно только в 2021 году, после обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с запросом о предоставлении информации в отношении, принадлежащих им земельных участков. А о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков ЗАО «Мордовский бекон» стало известно только после обращения с иском в суд.
Несоблюдение порядка уведомления о передаче арендных прав третьим лицам, установленного статьей 22 ЗК РФ, нарушает права и законные интересы истцов как арендодателей земельного участка. Представителей арендатора - ООО «БиоБутанол» истцы никогда не видели, также, как и ЗАО «Мордовский бекон». Таким образом, истцы лишены возможности реализовывать свои права, вытекающие из заключенного договора аренды-истцы были лишены возможности требовать своевременного внесения арендной платы по заключенному договору аренды. ООО «БиоБутанол», которое владело земельными участками до передаче прав аренды ЗАО «Мордовский бекон», принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы не исполняло, использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением не осуществляло, чем причинил дополнительный имущественный вред истцам.
Согласно ст.615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2).
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3).
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По воле сторон договора аренды, согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. В договоре аренды такое условие оговорено (п.5 договора). Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную ст. 209 и 615 ГК РФ.
Статья 615 ГК РФ не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в данной норме, в том числе сделок субаренды.
В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Таким образом, неуведомление арендодателя о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, не может быть основанием для признания договора аренды недействительным.
Как установлено в судебном заседании, ООО «Абаимово» после передачи прав по договору аренды, не уведомило об этом арендодателей (истцов).
Как следует из представленных документов, ООО «АгроКапиталИнвест» уведомляло истцов о передаче прав по договору аренды ООО «БиоБутанол»- 25.03.2020, что подтверждается накладными (экспедиторскими расписками) ООО «Оптима Консалдинг», занимающегося курьерской доставкой почтовых отправлений (т.2 л.д.120-127, 175-177).
Как следует из представленных документов, ООО «БиоБутанол» также уведомляло истцов о передаче прав по договору аренды ЗАО «Мордовский бекон»-27.10.2021, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений с отметкой АО «Почта России» (т.2 л.д.92-101, 148-151).
Рассматривая ходатайство ООО «АгроКапиталИнвест», ООО «БиоБутанол» и ЗАО «Мордовский бекон» о применении срока исковой давности к договору аренды №7 от 28.05.2010 и договору от 24.12.2012 №1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 года, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ (далее - Закон N 100-ФЗ) в подразделы 4 и 5 раздела I части первой ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу 01.09.2013, касающиеся, в том числе, порядка исчисления сроков исковой давности по требованиям о признании ничтожных сделок недействительными и применении последствий их недействительности (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса).
Переходными положениями (пунктом 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ) предусмотрено, что новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», положения пункта 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ распространяются, в том числе, на правила, установленные статьей 181 Гражданского кодекса.
Из разъяснений, изложенных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», также следует, что положения Гражданского кодекса о сроках исковой давности и правилах их исчисления в редакции Закона N 100-ФЗ, в том числе закрепленных в статьях 181, 181.4, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса, применяются к требованиям, возникшим после вступления в силу указанного закона, а также к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли 01.09.2013 (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).
Таким образом, ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 ГК РФ связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной, не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.
Поскольку оспариваемые договоры о недействительности которых заявили истцы заключены и начали исполняться 28.05.2010 и 24.12.2012, то трехлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам, предусмотренным ранее действовавшим законодательством, истек 28.05.2013 и 25.12.2015.
Истцы обратились в суд с настоящим иском 10.09.2021- по истечении срока исковой давности. Следовательно, ходатайство ответчиков о применении срока исковой давности по договору аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 и по договору от 24.12.2012 №1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 года -подлежит удовлетворению. Исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат в связи с пропуском срока исковой давности.
Кроме этого, как установлено в судебном заседании, истцы получали оплату по договору аренды, что подтверждается балансами расчетов с арендодателями за 2017-2019г.г. (т.2 л.д.128-141), расписками о том, что истцы не имеют никаких претензий в ООО «АгроКапиталИнвест» и ООО «БиоБутанол» в связи с оплатой земельного налога за период с 2017 по 2021 годы, согласно условиям договора аренды №7 от 28.05.2010г. (т.3 л.д.97-98, 146-148), ведомостями на выдачу арендной платы за 2017-2020 годы (т.2 л.д.244-250, т.3 л.д.1-6, 149-150), ведомостями выдачи арендной платы в виде компенсации земельного налога по договору аренды за 2017-2020 годы (т.3 л.д.99-129), дополнительными соглашениями и расходными ордерами (т.3 л.д.152-167). Таким образом, договор аренды продолжает исполняться всеми сторонами. Данный договор зарегистрирован в ЕГРН, перед регистрацией сотрудниками Росреестра проводилась правовая экспертиза представленных документов, никаких препятствий для регистрации договора аренды не было. Следовательно, все условия регистрации договора аренды были соблюдены. Кроме этого, истцы не оспаривают регистрацию договора и действия Росреестра.
Рассматривая доводы представителя ответчика ООО «БиоБутанол» Сметаневой С.А. о том, что истцы, в нарушение договора, не обратились в досудебном порядке для разрешения спора, суд считает их несостоятельными, т.к. обязательного досудебного порядка урегулирования подобных споров ГПК РФ не предусмотрено.
Рассматривая доводы представителя ответчика ООО «БиоБутанол» Сметаневой С.А. о том, что для признания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 года необходимо решение общего собрания участников долевой собственности, суд считает их несостоятельными, т.к. они противоречат требованиям Федерального закона от 24.07.2002 N101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если решение о передаче участка в аренду принято, участник долевой собственности, который не согласен с передачей или условиями договора аренды, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться им по своему усмотрению (п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель). В этом случае не требуется согласие арендатора на выдел доли (долей), договор аренды в отношении выделенного участка прекращается. Для внесения изменений в договор аренды земельного участка в этом случае проведения общего собрания участников долевой собственности не требуется.
Требования об аннулировании записи в ЕГРН, признании записи недействительной, исключении из реестра, не соответствуют ст. 12 ГК РФ, не являются самостоятельным способом защиты права и не влекут восстановление нарушенных прав по недействительной сделке, а потому не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Хоревой Надежды Александровны, Хорева Николая Александровича и Фонаревой Ольги Васильевны к ООО «АгроКапиталИнвест», ООО «БиоБутанол», ЗАО «Мордовский бекон»:
- признать недействительным договор аренды земельного участка №7 от 28.05.2010 г., заключенный между участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** и ООО «Абаимово»;
- признать недействительным договор №1 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 24.12.2012 года, заключенный между ООО «Абаимово» и ООО «Земля Починковская»;
- признать недействительным договор №01/2020 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 23.01.2020 года, заключенный между ООО «АгроКапиталИнвест» и ООО «БиоБутанол»;
- признать недействительным договор №АС-2021/1321 от 26.08.2021 года о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенный между ООО «БиоБутанол» и ЗАО «Мордовский бекон»;
- исключить из ЕГРН запись государственной регистрации № *** о регистрации обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером: ***, установленного в пользу ЗАО «Мордовский бекон»;
- Обязать ЗАО «Мордовский бекон» передать земельный участок с кадастровым номером *** участникам долевой собственности на указанный земельный участок- отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца, с момента изготовления в окончательной форме, в Нижегородский областной суд путем подачи жалобы через Сергачский районный суд.
Судья: Гусев С.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 29 марта 2022 г.
Судья: Гусев С.А.
