Дело № 2-2074/2023
55RS0005-01-2023-001998-46
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск 11 июля 2023 года
Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Волковой О.В.,
при секретаре Карабасовой А.А., помощнике судьи Митиной Е.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Денисова ЕИ к ИП Карповой АС взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,
у с т а н о в и л:
Денисов Е.И. обратился в суд с иском к ИП Карповой А.С. о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Денисовым Е.И. (арендатор) и ИП Карповой А.С. (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №, расположенного на цокольном этаже жилого <адрес> в г. Омске, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор на основании акта приема-передачи принял арендуемое помещение.
В период действия договора аренды арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя произвел улучшения арендуемого помещения, поскольку на момент заключения договора аренды в помещении не представлялось возможным осуществлять предпринимательскую деятельность. Арендатор по согласованию с арендодателем привел помещение в соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями, произвел работы по монтажу натяжного потолка 30 кв.м, установку 10 светодиодных светильников, стоимостью 25000 руб., осуществил укладку на пол керамической плитки, стоимостью 59771,61 руб.. Также произвел другие общестроительные работы по улучшению состояния арендуемого помещения, всего на общую сумму 89771,61 руб.
Данные мероприятия были согласованы и заверены арендодателем, в том числе с условием, что израсходованные на ремонт денежные средства будут зачтены в счет арендных платежей на будущие периоды, о чем арендодатель обещал составить дополнительное соглашение к договору аренды.
Указанные факты могут быть подтверждены свидетельскими показаниями.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику письмо-требование, в котором просил возместить все затраты по улучшению арендуемого помещения, либо об уменьшении арендных платежей.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик с предъявленными требованиями не согласился.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п. 8.4. договора аренды истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды и ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут, составлен акт приема-передачи нежилого помещения.
Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 623 ГК РФ просит взыскать с ИП Карповой А.С. в пользу Денисова Е.И. стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 89771,61 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2893 руб.
В письменном отзыве представитель ответчика заявленные требования не признал. Указал, что помещение было передано истцу в пригодном для использования состоянии. Договор аренды подписан истцом без возражений. Произведенные истцом работы не были согласованы с ответчиком в установленном договором аренды порядке. Просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме.
Истец и ответчик в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Сащенко Е.В. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Истец подписал договор, фактически не прочитав его. Работы по ремонту произведены и оплачены.
Представитель ответчика по доверенности Нечаев Д.Р. исковые требования не признал, по доводам приведенного отзыва. Указал, что после расторжения договора аренды с истцом, напольная плитка была демонтирована, поскольку нового арендатора не устроило ее качество. Передаваемое помещение было в пригодном для использования состоянии. Истец производил ремонт для себя. Договор аренды истцом подписан. Полагает, что свидетель не доказал факт выполнения работ. Полагает, что истцом не доказан размер заявленных требований.
Допрошенный в судебном заседании свидетель О. пояснил, что в мае 2022 года по договору с ИП Денисовым производил ремонт в нежилом помещении по <адрес>. Осуществлял укладку напольного керамогранита. Ранее по полу был постелен линолеум. Под линолеумом была вода, протекал радиатор. Отремонтировали радиатор, просушили помещение. Стоимость работ составила 35000 руб. Договор на оказание услуг был устный, акт приема-передачи денег не составлялся. На потолке в помещении была плитка. С точки зрения использования помещения, линолеум можно было не демонтировать. Линолеум не подходил под дизайн кофейни. На линолеуме имелись разрывы. Под барной стойкой плитка не была уложена. При проведении работ, приходила какая-то девушка, из разговора девушки и Д. было понятно, что она в курсе проводимых работ и не против их проведения. Карпову А.С. он не знает.
Выслушав представителей истца и ответчика, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1); Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. (пункт 1 ст. 611 ГК РФ).
Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2); Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).
Из смысла приведенной правовой нормы следует, что наличие согласия собственника на улучшение имущества предполагает согласованность объемов улучшений, данный факт имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет. При этом основополагающим является согласование условия о судьбе неотделимых улучшений в договоре аренды.
В судебном заседании установлено, что Карпова А.С. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время является собственником нежилого помещения, площадью 40,1 кв.м, расположенного в цокольном этаже по адресу: <адрес>, пом. 5/2, кадастровый №.
ДД.ММ.ГГГГ между ИП Карпова А.С. (арендодатель) и ИП Денисов Е.И. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение № по адресу: <адрес>. Здание, в котором расположен объект аренды, обеспечено электроэнергией, теплоснабжением, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением, системой пожарной сигнализации (п. 1.1.); объект аренды используется арендатором исключительно в целях осуществления следующего вида деятельности: розничная торговля безалкогольными напитками. Арендатор подтверждает, что объект аренды находится в состоянии, пригодном для его использования под указанные цели (п. 1.3.); арендатор осуществляет деятельность на объекте аренды самостоятельно, от своего имени и на свой риск (п. 1.5.); при прекращении действия договора аренды арендодатель обязан принять по акту приема-передачи объект аренды в состоянии, в котором он был до передачи с учетом нормального износа (п. 3.1.6.); внутреннее обустройство объекта аренды производится арендатором самостоятельно и за свой счет (п. 4.1.); арендатор имеет право осуществлять какие-либо изменения в объекте аренды (перепланировка и (или) переоборудование, переустройство объекта аренды, производство различного рода неотделимых улучшений только с письменного согласия арендодателя (п.4.2.); все произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта аренды являются его собственностью (п. 4.3.); произведенные арендатором неотделимые улучшения объекта аренды после прекращения договора аренды переходят в собственность арендодателя без возмещения стоимости этих улучшений независимо от срока действия договора и причин расторжения договора, если дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором не будет предусмотрено иное (п. 4.4.); передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон, в котором указывается техническое состояние объекта аренды (п. 5.1.); срок начала аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ, срок окончания – ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.2, 7.3.) (л.д. 8-14).
ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому техническое состояние нежилого помещения на момент его передачи удовлетворительное, в том числе 10 потолочных светильников, материал стен – гипсокартон, материал покрытия потолка - натяжной, покрытия пола – бетон, кран, раковина, унитаз (л.д. 15-16).
В такой связи, с учетом исследованных в судебном заседании доказательств, в том числе фотоснимков, суд приходит к выводу, что помещение, являющее предметом договора аренды, на момент заключения договора являлось пригодным для целей его использования.
Производство неотделимых улучшений явились в рассматриваемом случае желанием истца улучшить нежилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности.
ДД.ММ.ГГГГ ИП Денисов Е.И. направил ИП Карповой А.С. письмо, в котором полагая размер арендной платы завышенным просил снизить его размер, также своими силами и денежными средствами арендатором был произведен ремонт помещения: материал покрытия пола (30 кв.м.) керамическая плитка, стоимость работ составила 35000 руб., материал покрытия потолка 30 кв.м. + 10 новый светодиодных светильников, стоимость работ составила 25000 руб. В случае расторжения договора предлагает арендодателю возместить расходы по улучшению/изменению внутреннего вида помещения (л.д. 27).
ДД.ММ.ГГГГ ИП Денисов Е.И. направил ИП Карповой А.С. уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в котором последним днем аренды просил считать дату ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28).
ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно которому техническое состояние нежилого помещения на момент его передачи удовлетворительное. По описи: светильники – 18 (15 рабочие, новые), стены – гипсокартон, потолок – натяжной, покрытие пола - плитка 70/60, раковина, унитаз. Также в акте Денисовым Е.И. указано, что в помещении были оставлены коробки с ветошью, 2 стула б/у, настенная реклама и реклама на окнах. Старый натяжной потолок демонтирован, установлен новый + 10 светильников (большое помещение 30 кв.м), на полу наклеена плитка импортного производства (кремовый цвет 60/60) только в большом зале 30 кв.м (л.д. 31).
Согласно выписке из ЕГРИП от ДД.ММ.ГГГГ ИП Денисов Е.И. прекратил деятельность в качестве ИП с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49-51).
Обращаясь в суд с иском Денисов Е.И. указал, что замена потолка, укладка плитки, установка светильников были согласованы с арендодателем устно, производство работы было обусловлено необходимостью осуществления предпринимательской деятельности. В связи с чем ответчик обязана компенсировать понесенные истцом расходы.
В судебном заседании представитель истца и ответчика не отрицали, и подтвердил свидетель, что при принятии помещения оно находилось в пригодном для осуществления предпринимательской деятельности состоянии, на потолке был натяжной потолок, 10 светильников, на полу уложен линолеум.
Состояние нежилого помещения до и после передачи истцу отражено на представленных сторонами фотографиях.
В подтверждение несения расходов на переоборудование здания истцом представлены квитанции, счета на оплату, чеки. Факт выполнения работ и получения от истца денежных средств за укладку напольной плитки подтвердил свидетель. Всего истец указывает. Что понес расходы на сумму 89771,61 руб.
Представитель ответчика не отрицал в судебном заседании факт проведения части работ. Вместе с тем, пояснил, что согласно условиям договора (п.4.4) и положениям п. 1 ст. 623 ГК РФ у истца не возникло право требования стоимости неотделимых улучшений.
Указанные возражения являются состоятельными.
Учитывая, что договором не предусмотрена компенсация неотделимых улучшений, оснований для взыскания стоимости улучшений не имеется.
Доводы истца о том, что договор был подписан без ознакомления с его условиями, не может являться основанием для не исполнения его условий, подписавшими его сторонами в соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, а также положений п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".
Оценив, представленные по делу доказательства в их совокупности, показания свидетеля, суд полагает исковые требования Денисова Е.И. к ИП Карповой А.С. о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь положениями с. 194-199, 167 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Денисова ЕИ к ИП Карповой АС о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Волкова
Мотивированное решение составлено 18 июля 2023 года.
