Решение
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:
председательствующего судьи Фойгеля К.М.
при секретаре судебного заседания Паниной О.В.
с участием:
представителя департамента муниципального образования город
Краснодар - Потапова С. Л., представившего доверенность
№ от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя Гавловского А.В. – Ткаченко Е. В.,
представившей доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования города Краснодара к Гавловскому А. В. о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка и встречное исковое заявление Гавловского А. В. к Администрации муниципального образования города Краснодара о предоставлении в аренду равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного земельного участка,
установил:
Администрация муниципального образования город Краснодара обратилась в суд с исковым заявлением к Гавловскому А.В. о расторжении договора аренды земельного участка и его возврате.
В обосновании исковых требований указано, что на основании постановления администрации муниципального образования города Краснодара от 21.07.2010 № «О предоставлении ООО «Ника-М» земельного участка в Центральном внутригородском округе города Краснодара между администрацией муниципального образования города Краснодара и ООО «Ника-М» заключён договор аренды земельного участка от 29.11.2010 №. Договор зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.
На основании договора о передаче права и обязанностей по договору от 02.08.2012 арендатором по договору является Гавловский А. В..
Актом осмотра земельного участка от 02.02.2016 года № установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий строений сооружений, частично заасфальтирован, на части земельного участка растут деревья.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание об устранении нарушений от 27.02.2017 года.
Ответчиком вышеуказанное предписание было получено 19.03.2017 года.
В связи с не устранением нарушений, администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 17.10.2017 года, с предложением подписать соглашение о расторжении договора и вернуть земельный участок путём подписания акта приема-передачи.
Ответчиком вышеуказанное предписание не было получено и возвращено истцу с истечением сроков хранения.
В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 24.05.2018 года ответчику разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.
На основании изложенного, истец просит суд расторгать договор аренды земельного участка от 29.11.2010 года №, заключённый между администрацией муниципального образования город Краснодар и Гавловским А. В.; обязать Гавловского А. В. вернуть арендодателю земельный участок, общей площадью 926 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> путём подписания акта приёма-передачи земельного участка.
Ответчик в свою очередь обратились в суд со встречным исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар о предоставлении в аренду равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного земельного участка.
Встречные исковые требования мотивированы тем, согласно п. 1.3. договора участок предоставляется для строительства кафе и лодочной станции с берегоукреплением (2.4.3. причалы и стоянки маломерных судов коммерческих организаций).
В силу п. 4.1.11 договора аренды арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке.
Согласно п. 6.1. договора договор действует в течение десяти лет с 21.07.2010 по 21.07.2020 г. В условиях договора не прописан срок застройки за который Арендатор обязан будет построить необходимое сооружение (здание) для дальнейшего целевого использования данного земельного участка.
Гавловский А.В. выполняя обязательства предусмотренные данным договором были предприняты меры для получения и согласования проектно-разрешительной документации для строительства кафе и лодочной станции с берегоукреплением, что подтверждается заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта с приложенными к нему необходимыми документами, поданным через МКУ МФЦ в г. Краснодаре.
Однако письмом от 07.02.2018г. № департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар Гавловскому А.В. было отказано в выдаче разрешения на строительство объекта по причине невыполнения требования градостроительного плана земельного участка от 22.05.2014 г., а также по причине того, что проектной документацией не предусмотрены мероприятия, связанные с расположением земельного участка в 3-м поясе санитарно-защитной зоны артезианских скважин и охранной зоны озера Карасун, кроме того, должна быть предусмотрена парковка легковых автомобилей всех категорий, в том числе парковочные места для инвалидов.
Согласно дополнению к градостроительному плану земельного участка, подготовленному на основании заявления Гавловского А.В. от 18.01.2018 г. №, земельный участок расположен в территориальной зоне РО - Зоны зелёных насаждений общего пользования; установлен градостроительный регламент. Основные виды разрешённого использования земельного участка: деятельность по особой охране и изучению природы, охрана природных территорий, историко-культурная деятельность, лесные плантации, резервные леса, общее пользование водными объектами, земельные участки (территории) общего пользования, спорт. Перечень видов разрешённого использования земельного участка является исчерпывающим и не предусматривающим ранее разрешённый вид использования – для строительства кафе и лодочной станции с берегоукреплением. Строительство на данном земельном участке, согласно градостроительного плана, запрещено.
Так, ответчик считает, что не имеет правовых оснований для застройки земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
На основании изложенного, истец по встречному иску просит суд обязать администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить в аренду равноценный земельный участок взамен ранее предоставленного земельного участка по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар пояснил суду об обстоятельствах, аналогичных изложенным в исковом заявлении, на удовлетворении исковых требований настаивал. Встречные исковые требования просил оставить без рассмотрения, ввиду не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Представитель ответчика доводы, изложенные во встречном исковом заявлении поддержал, на их удовлетворении настаивал. Против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал.
Представитель администрации муниципального образования город Краснодар в судебное заседание не явился, надлежащим образом был извещён о дне, месте и времени, о чем свидетельствует список № от 30.08.2018 года, о причинах неявки суду не сообщил.
Исследовав материалы гражданского дело, выслушав стороны, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов гражданского дела, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ№, ООО «Ника-М» предоставлен в аренду на десять лет земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства кафе и лодочной станции с берегоукреплением (2.4.3. причалы и стоянки маломерных судов коммерческих организаций).
29.11.2010 года между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Ника-М» заключён договор аренды № вышеуказанного земельного участка.
Судом установлено, что на основании соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по Договору от 02.08.2012 года, арендатором спорного земельного участка является Гавловский А.В.
Согласно пункту 3.2.4. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при неиспользовании земельного участка более года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим Договором.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка от 02.02.2016 № и от 22.05.2017 № из которых следует, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, не огорожен, свободен от зданий строений сооружений, частично заасфальтирован, на части земельного участка растут деревья и трава. К актам также представлены таблицы, на которой отражено состояние земельного участка, соответствующее содержанию актов осмотра.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 24.05.2017 года, разрешение на строительство на земельном участке, расположенным по <адрес> города Краснодара, не выдавалось.
19.03.2017 года ответчиком было получено предписание администрации об устранении в месячный срок со дня получения данного предписания выявленных нарушений в виде неосвоения земельного участка и отсутствия разрешения на строительство. В противном случае департаментом будет заявлено о принятии мер к расторжению договора аренды.
В связи с неустранением выявленных нарушений, 17.10.2017 года администрацией было направлено предписание с предложением о расторжении договора аренды.
Однако, вышеуказанное предписание ответчиком не было получение и возвращено истцу в связи с истечением сроков хранения.
В соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 №221 и постановлением Пленума ВАС Российской Федерации « О некоторых вопросах применения Арбитражного кодекса Российской Федерации» возврат почтового отправления по мотиву «истечения срока хранения» является доказательством надлежащего извещения.
Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 42 Земельного кодекса, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, в том числе соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права – неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, с указанных целях в течении трёх лет с момента его заключения ( п.1 ст. 46 ЗК РФ).
В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится следующее разъяснение. Если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить им обязательства в разумный срок ( ч.2 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор ( п.2 ст. 452 ГК РФ).
Таким образом, суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основанием: неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.5, 4.1.2, 4.1.4-4.1.7, 4.1.9., 4.1.9, 4.1.11-4.1.14 настоящего договора.
В данном случае основание для применения вышеуказанного пункта договора аренды, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (неиспользование земельного участка для строительства в течении трёх лет) подтверждены материалы дела. Каких-либо зависящих от администрации препятствий в основании земельного участка, его застройке ответчик не представил.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушены условия договора аренды земельного участка, в связи с чем полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Оценивая исковые требования истцов по встречному иску о предоставлении земельного участка в аренду равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного земельного участка исходит из следующего:
Как установлено в судебном заседании, спорный земельный участок предоставлен с видом разрешённого использования для строительства кафе и лодочной станции с берегоукреплением.
Как следует из дополнения к градостроительному плану от 18.01.2018 года №, земельный участок расположен в зоне РО - зоны зелёных насаждений общего пользования, и перечень видов разрешённого использования земельного участка является исчерпывающий.
Кроме того, согласно градостроительному плану строительство на данном земельном участке запрещено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что дальнейшее использование земельного участка по целевому назначению не возможно.
В соответствии с пунктом 3 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачётом его стоимости в выкупную цену.
Анализ вышеуказанного позволяет полагать, что Гавловский А.В. не имеет правовой возможности для осуществления застройки арендованного земельного участка расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, в связи с чем встречные исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решил:
Исковые требования Администрации муниципального образования города Краснодара к Гавловскому А. В. удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.11.2010 №, заключенный между Администрацией муниципального образования города Краснодара и Гавловским А. В..
Обязать Гавловского А. В. вернуть Администрации муниципального образования города Краснодара земельный участок общей площадью 926 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Встречные исковые требования Гавловского А. В. к Администрации муниципального образования города Краснодара удовлетворить.
Обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить Гавловскому А. В. в аренду на таких же условиях равноценный земельный участок взамен ранее предоставленного.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течении месяца со дня принятия решения.
Судья К.М. Фойгель
