Дело № 3а-653/2019
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Пермь 17 сентября 2019 г.
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Бузмакова С.С.,
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца ООО «Бунас» Клименко Е.В., представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Чухаревой Е.С., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бунас» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
общество с ограниченной ответственностью «Бунас» (далее также – ООО «Бунас», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости: административного здания, назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, площадью 1 747 кв. м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 32 390150 (тридцать два миллиона триста девяносто тысяч сто пятьдесят) рублей по состоянию на 21 декабря 2018 г.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ** составляет 54460733,42 рубля, она установлена по состоянию на 21 декабря 2018 г. Актом об утверждении кадастровой стоимости № 151 от 4 июня 2019 г.
Установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, что подтверждается отчётом об оценке № 174/О-19 от 9 июля 2019 г., согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 21 декабря 2018 г. составляет 32 390150 рублей, чем нарушаются его права, поскольку это влечёт для ООО «Бунас» обязанность по уплате налога на имущество организаций в необоснованно завышенном размере.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «Бунас» К., действующая на основании доверенности, на удовлетворении заявленного требования настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Ч., действующая на основании доверенностей, просила отказать ООО «Бунас» в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Административный ответчик федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, извещённый о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направил, письменный отзыв на административное исковое заявление не представил.
Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившегося в судебное заседание представителя административного ответчика.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу с положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.
Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, является государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Согласно пунктам 1, 4, 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, виде или видах разрешённого использования земельного участка, здания, сооружения, помещения; назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.
Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.
Как следует из материалов дела, ООО «Бунас» является собственником объекта недвижимости – административного здания, назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, площадью 1 747 кв. м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 8 – 11).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) на территории Российской Федерации установлен среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем определено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац второй пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьёй 374 данного Кодекса.
Объектами налогообложения для российских организаций признаётся движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесённое в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учёта, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Налогового кодекса РФ (статья 374 названного Кодекса).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утверждённая в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ).
Законом Пермского края от 13 ноября 2017 г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае», начиная с января 2018 года на территории Пермского края установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них (пункт 1 части 1 статьи 2 названного Закона).
Постановлением Правительства Пермского края от 29 ноября 2018 г. № 756-п «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» определён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год. В данный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: **** (№ 1999).
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее ООО «Бунас» на праве собственности здание является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога; при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость здания.
Согласно положениям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определённой в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьёй 16 этого Федерального закона (часть 4). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** установлена по состоянию на 21 декабря 2018 г. Актом об утверждении кадастровой стоимости № 151 от 4 июня 2019 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 июня 2019 г. (л.д. 12).
Поскольку административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность акта об её утверждении, предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.
Административный истец с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пермского края не обращался.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований ООО «Бунас» представило отчёт об оценке № 174/О-19 от 9 июля 2019 г., составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Р-Консалтинг».
Согласно представленному отчёту об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ** по состоянию 21 декабря 2018 г. составляет 32 390150 рублей.
В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.
Оценив отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик Б. является членом Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», внесена в реестр 3 апреля 2018 г., свидетельство № **, гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия».
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Как следует из отчёта об оценке, оценщик провёл анализ рынка коммерческой недвижимости, а также земельных участков коммерческого назначения по районам города Перми за 4 квартал 2018 года, анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект. При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты недвижимости, которые существенно не отличаются от оцениваемого объекта. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены соответствующие корректировки. В отчёте объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводится обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.
В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на объекты недвижимости, расположенные в Пермском крае, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Также оценщиком были использованы данные из аналитических отчётов о развитии рынка недвижимости Пермского края, подготовленных специалистами ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Источники информации приложены к отчётам.
Рыночная стоимость спорного здания определена оценщиком как разница между рыночной стоимостью объекта оценки с учётом прав на земельный участок и рыночной стоимостью доли земельного участка, а также вычета размера налога на добавленную стоимость.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
На все замечания относительно отчёта об оценке от 9 июля 2019 г. № 174/О-19, представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений оценщика Б., в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объектов-аналогов и правильном применении корректировок при оценке спорного нежилого помещения.
Доводы, изложенные в представленных письменных возражениях Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.
Ходатайство Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом оставлено без удовлетворения, поскольку при разрешении дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного имущества, однако лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке № 174/О-19 от 9 июля 2019 г., так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б. при производстве оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** в размере 32 390150 рублей по состоянию на 21 декабря 2018 г. на основании отчёта об оценке от 9 июля 2019 г. № 174/О-19, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Бунас» заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в Пермский краевой суд – 30 июля 2019 г.
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по налогу на имущество организаций на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Бунас», поданное 30 июля 2019 г., удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: административного здания, назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных: 1, площадью 1 747 кв. м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 32 390150 (тридцать два миллиона триста девяносто тысяч сто пятьдесят) рублей по состоянию на 21 декабря 2018 г.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 24 сентября 2019 г.
Решение в законную силу не вступило.
Судья – подпись
