дело №2-103/2019
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
«28» января 2019г. г.Новочеркасск
Новочеркасский городской суд
в составе судьи Н.М. Калашниковой,
при секретаре А.И. Плахотиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Некоммерческому партнерству «Торговый центр «Южный», ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, обязании аннулировать задолженность,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, обязании аннулировать задолженность, в котором с учетом уточнений указал следующее. Протокол общего собрания собственников помещений ТЦ «Южный», находящегося по адресу: <адрес>, от <дата>г., является недействительным по следующим основаниям. При проведении общего собрания собственников помещений, результаты которого оформлены протоколом от <дата>г., были допущены грубые нарушения порядка созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования: о проведении общего собрания ФИО1 уведомлен не был, соответствующую информацию не получал и о проведении общего собрания не знал; извещение о проведении общего собрания заказным письмом в адрес ФИО1 или иных собственников не направлялось, под роспись ФИО1 не вручалось и не было размещено в общедоступном помещении нежилого здания по <адрес>; на общем собрании не было определено помещение, доступное для всех собственников, в котором могли быть размещены извещения о проведении общего собрания; собственники помещений ТЦ «Южный» (в том числе ФИО1) о решениях, принятых на общем собрании, уведомлены не были, с протоколом общего собрания не ознакомлены. Из протокола общего собрания собственников помещений ТЦ «Южный» от <дата>г. следует, что собрание проводится по инициативе ФИО2 – директора НП ТЦ «Южный», который не является собственником помещений, а НП ТЦ «Южный» не является управляющей организацией, осуществляющей управление данным зданием по договору управления, в связи с чем, ФИО2 не имел права созывать и проводить общее собрание собственников помещений.
Протокол общего собрания собственников помещений ТЦ «Южный» от <дата>г. подготовлен с нарушением норм действующего законодательства, в отсутствие обязательных и предусмотренных нормами действующего законодательства сведений и имеет следующие недостатки: протокол и список собственников помещений НП «ТЦ Южный», присутствующих на общем собрании, не содержат конкретных сведений о собственниках помещений, присутствовавших на собрании; о документах, подтверждающих право собственности указанных лиц на помещения. Решением общего собрания от <дата>г. не было определено место или адрес, по которому будет храниться копия протокола данного собрания. Протокол общего собрания собственников помещений от <дата>г. не содержит также иные обязательные сведения (реквизиты), в том числе: из содержания протокола не следует вид общего собрания и форма проведения собрания, дата и время проведения собрания, сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, перечень приложений к протоколу. В повестку дня данного собрания включен пункт № «Разное», что является недопустимым.
В протоколе общего собрания от <дата>г. НП «ТЦ «Южный» исходило из общей площади помещений ТЦ «Южный», находящегося по адресу: <адрес>, в размере 5394,6 кв.м. Согласно протоколу на собрании присутствовали собственники помещений, обладающие площадью 3048,159 кв.м., что составляет 56,5% об общей площади помещений ТЦ «Южный». На земельном участке по <адрес>, помимо нежилого здания литер АД общей площадью 5394,6 кв.м., находятся также и иные здания (итого площадь всех зданий - 7165,5 кв.м.). Ответчик при подсчете голосов лиц, присутствовавших на общем собрании, принимал во внимание не только собственников нежилого здания литер АД, но и собственников помещений, расположенных в зданиях, отличных от здания литер АД, но расположенных на земельном участке по вышеуказанному адресу. Решение общего собрания было принято не только в отношении нежилого здания литер АД, но и в отношении иных находящихся на земельном участке по <адрес> зданий, о чем свидетельствует принятое по вопросу № повестки дня решение об установлении размеров платежей собственников не только нежилого здания литер АД, но и «дворовых построек», площадь которых согласно постановлению Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного суда по делу № установлена в размере 553,1 кв.м. Поскольку общая площадь расположенных по <адрес>, зданий составляет 7165,5 кв.м., на общем собрании собственников помещений присутствовали собственники помещений общей площадью 3048,159 кв.м., то имеются основания полагать, что при проведении общего собрания присутствовали собственники, обладающие 42,5 % голосов, в связи с чем проведенное общее собрание собственников помещений не правомочно, т.е. было принято при отсутствии необходимого кворума. При подсчете голосов собственников были приняты во внимание голоса лиц, принадлежность которым помещений по <адрес> не подтверждена. Например, ФИО4 (собственник 41,943 кв.м.), ФИО5 (собственник 31,7 кв.м.) не являются собственниками помещений по вышеуказанному адресу; сведений о праве собственности ФИО6 (собственник 60,6 кв.м.), представленный ответчиком реестр собственников не содержит. Поскольку при проведении общего собрания от имени собственников помещений присутствовали лица, не являющиеся собственниками, то указанные обстоятельства являются основанием для признания решения данного собрания недействительным. Площади помещений, якобы принадлежащих вышеуказанным лицам и отраженные в списке собственников помещений, принявших участие в собрании, подлежат исключению из общей площади помещений, собственники которых приняли участие в собрании. Таким образом, в собрании участвовали собственники помещений общей площадью 2913,916 кв.м. (3048,159 кв.м.- 41,943 кв.м.- 31,7 кв.м.– 60,6 кв.м.). Вышеуказанные обстоятельства, свидетельствуют о том, что даже в случае, если во внимание в качестве общей площади помещений ТЦ «Южный» будет принята площадь только нежилого здания литер АД в размере 5 394,6 кв.м. и площадь установленных вступившим в законную силу судебным актом дворовых построек в размере 553,1 кв.м. (5 394,6 кв.м. +553,1 кв.м. = 5 947,7 кв.м.), то имеются основания для признания данного собрания неправомочным, принятым в отсутствие необходимо кворума (общая площадь помещений 5947,7 кв.м., на собрании присутствовали 2913,916 кв.м., т.е. 48,9%), что также свидетельствует о ничтожности данного решения.
Из представленного ответчиком расчета единого тарифа <дата>. на содержание мест общего пользования следует, что в единый тариф входит выполнение работ, таких как: «ремонт трубопровода системы водопровода, ремонт трубопровода системы отопления». Ремонт трубопровода системы водопровода, ремонт трубопровода системы отопления относятся к работам по капитальному ремонту здания. Поскольку на общем собрании был разрешен вопрос об оплате работ по капитальному ремонту здания; доказательств того, что размер взноса на капитальный ремонт не превышает его размер над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, ответчиком не предоставлено, то решение по данному вопросу должно было быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений. Поскольку на общем собрании не присутствовали лица, обладающие двумя третями голосов собственников помещений, то решение собрания по данному вопросу принято при отсутствии необходимого кворума, в связи с чем, является ничтожным.
Общее собрание собственников, определяя размер платежей собственников на содержание общего имущества, не определило четко состав указанного имущества. Помещения общего пользования (лестничные клетки первого и второго этажей, коридоры второго и третьего этажей, туалеты) в здании по <адрес> принадлежат на праве индивидуальной собственности физическим лицам и не относятся к общей собственности собственников помещений здания. Сведений об утверждении состава (перечня) общего имущества собственников нежилого здания (зданий) по <адрес>, ответчиком не представлено, в связи с чем установить какое имущество является общим и на содержание какого имущества будут затрачены денежные средства согласно утвержденному решением общего собрания от <дата>г. тарифу не представляется возможным.
Определенный общим собранием собственников от <дата>г. размер платы за содержание и ремонт общего имущества установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности. Решением общего собрания собственников от <дата>г. были установлены 2 вида платежей за содержание и ремонт общего имущества для двух групп собственников помещений в ТЦ «Южный». Ответчиками не представлено сведений и доказательств наличия каких-либо особенностей вышеуказанных групп помещений, а также иных объективных обстоятельств, которые послужили достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества. На момент установления общим собранием размера платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества не был утвержден перечень и объем услуг и работ, условия их оказания и выполнения. Из предоставленного ответчиком расчета единого тарифа на <дата> на содержание мест общего пользования следует, что годовой фонд оплаты труда директора, главного бухгалтера, сторожей и т.д. рассчитан без указания на то причин, исходя из 13 месяцев в году при 12 календарных месяцах. При расчете размера тарифа была принята во внимание общая площадь здания в размере 4 380 кв.м., в то время как общая площадь здания литер АД составляет 5 394,6 кв.м., а площадь иных построек - 1 770,9 кв.м., в связи с чем, расчет единого тарифа на <дата> произведен неверно и является заведомо завышенным. Поскольку решение общего собрания является недействительным, то задолженность за содержание и ремонт общего имущества, начисленная ответчиком истцу на основании недействительного решения, подлежит аннулированию.
С учетом уточнений просил суд: признать недействительным решение общего собрания собственников помещений ТЦ «Южный», находящегося по адресу: <адрес> оформленное протоколом общего собрания от <дата>г.; обязать НП «ТЦ «Южный» аннулировать задолженность ФИО1 по оплате за содержание и ремонт общего имущества по адресу: <адрес>, начисленную на основании решения общего собрания собственников помещений ТЦ «Южный», находящегося по адресу: <адрес> оформленного протоколом общего собрания от <дата>г.
ФИО1, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
Представитель ФИО1 – адвокат Мовсаева Т.С., действующая на основании ордера, на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала и поддержала доводы, изложенные в уточненном исковом заявлении.
Представитель Некоммерческого партнерства «Торговый центр «Южный» - адвокат Дубикова Е.В., действующая на основании доверенности и ордера, против удовлетворения исковых требований возражала.
ФИО2, являющийся, в том числе директором НП «ТЦ «Южный», против удовлетворения исковых требований возражал.
Суд определил в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО1 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, обязании аннулировать задолженность подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, то в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
В соответствии с п.1 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По общему правилу ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Из ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Судом установлено, что ФИО1 принадлежат на праве собственности: нежилое помещение в литере «АД» общей площадью 79 кв.м., расположенное на 1 этаже 2-этажного здания, номера на поэтажном плане: 11-14, по адресу: <адрес> 497/10000 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, общей площадью 14 кв.м., номера на поэтажном плане: 48, 49, 50, этаж: 1, литер «АД», расположенное по адресу: <адрес>, а также нежилое помещение площадью 18,5 кв.м., расположенное в нежилом здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно уставу НП «ТЦ «Южный» целью деятельности Партнерства является строительство, улучшение санитарно-технического состояния домовладения и придомовой территории путем объединения материальных и прочих ресурсов собственников помещений для его содержания, обеспечения текущего и капитального ремонта здания, поддержания инженерных систем в надлежащем техническом состоянии, благоустройства придомовой территории, для более эффективного управления совместной собственностью членов Партнерства, получения доходов от разрешенной в установленном порядке хозяйственной деятельности и направления получаемой прибыли на решение уставных задач Партнерства.
Из материалов дела следует, что по инициативе ФИО2 (директора НП «ТЦ «Южный») <дата>г. было проведено общее собрание собственников помещений Торгового центра «Южный», находящегося по адресу: <адрес>, результаты которого оформлены соответствующим протоколом от <дата>г.
Частью 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.
ФИО1 в общем собрании собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес>, результаты которого оформлены протоколом от <дата>г., участия не принимал, что ответчиками в процессе судебного разбирательства не оспаривалось.
Согласно ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).
Представитель ФИО1 в качестве одного из оснований для признания решения общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», оформленного протоколом общего собрания от <дата>г., недействительным, сослалась на нарушения порядка созыва, подготовки, проведения собрания, осуществления процедуры голосования. В частности, представитель ФИО1 пояснила, что о проведении <дата>г. общего собрания собственников помещений ФИО1 уведомлен не был, соответствующую информацию не получал и о проведении общего собрания не знал.
Ответчики, полагая, что собственники помещений были уведомлены о проведении <дата>г. общего собрания в установленные сроки и надлежащим образом, представили соответствующее объявление с приложением повестки дня данного собрания.
Вместе с тем, представленное ответчиками извещение (объявление) о проведении <дата>г. общего собрания собственников помещений, не содержит установленный законом перечень сведений, который подлежит включению в сообщение о проведении общего собрания собственников помещений, в том числе указанное извещение (объявление) не позволяет установить лицо, по инициативе которого созывается данное собрание, форму проведения собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование), порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Повестка дня собрания, которая является приложением к извещению (объявлению) о проведении <дата>г. общего собрания, не идентична повестке дня собрания, изложенной в протоколе от <дата>г.
Допрошенные в процессе судебного разбирательства по ходатайству ответчиков свидетели, являющиеся собственниками помещений по <адрес> признали, что извещение о проведении <дата>г. общего собрания собственников помещений они заказным письмом не получали, соответствующее извещение каждому собственнику помещения в данном здании под роспись не вручалось, о проведении общего собрания собственников они узнавали от иных собственников помещений по <адрес>, а также из размещенного в нежилом здании объявления.
Суд учитывает, что ответчики, ссылаясь на размещение объявления о проведении собрания на информационных досках в здании НП «ТЦ «Южный», в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставили доказательств того, что собственниками помещений по вышеуказанному адресу был выбран указанный способ уведомления собственников о проведении общего собрания.
При указанных обстоятельствах и в отсутствии доказательств обратного, суд приходит к выводу о несоблюдении установленных законом требований о надлежащем уведомлении собственников помещений, в том числе ФИО1, о проведении <дата>г. общего собрания.
Кроме того, ответчиками суду также не были предоставлены доказательства, подтверждающие доведение в порядке, установленном ч.3 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, до сведения собственников помещений решений, принятых на общем собрании, оформленных протоколом от <дата>г.
Из положений ст.181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что о принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания. В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах, принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол. В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны: дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества; сведения о лицах, принявших участие в голосовании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, подписавших протокол.
В силу п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Согласно п.5.1 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
В процессе судебного разбирательства представитель ФИО1 в обоснование заявленных исковых требований ссылалась на допущенные нарушения правил составления протокола общего собрания от <дата>г., выразившиеся в отсутствии в протоколе и списке собственников, присутствующих на общем собрании, конкретных сведений: о собственниках помещений, присутствовавших на собрании (с указанием полных данных собственников); о документах, подтверждающих право собственности указанных лиц на помещения; о лицах, проводивших подсчет голосов; о документах, являющихся приложением к протоколу; о месте или адресе, по которому будет храниться копия протокола данного собрания и которое определено решением данного собрания; о виде общего собрания (годовое или внеочередное) и форме его проведения (очное, заочное или очно-заочное голосование), дате и времени проведения собрания.
Ответчики факт наличия вышеуказанных нарушений не оспаривали; доказательств, опровергающих доводы истца, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представили, ссылаясь на то, что отсутствие в протоколе указанных реквизитов не влечет отмену решения общего собрания (ввиду незначительности нарушений).
Проанализировав содержание протокола общего собрания от <дата>г. и списка собственников, присутствующих на общем собрании, принимая во внимание установленные законом требования к содержанию протокола, установив, что протокол общего собрания от <дата>г. не содержит обязательных сведений (в том числе сведений о лицах, проводивших подсчет голосов, обязательность указания которых прямо установлена законом), суд приходит к выводу о наличии существенных нарушений правил составления протокола общего собрания собственников от <дата>г.
Согласно ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.
В соответствии с требованиями п.2 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Собственник помещения, получая сообщение о проведении общего собрания, имеет право на получение достоверной и полной информации относительно тех вопросов, которые будут рассматриваться на собрании собственников помещений.
Из представленного ответчиками в процессе судебного разбирательства объявления о проведении <дата>г. общего собрания следует, что в повестку дня данного собрания включены 10 вопросов: процедурные вопросы: выборы председателя собрания, выборы секретаря собрания; отчет ревизионной комиссии о финансово-хозяйственной деятельности партнерства за <дата>.; отчет директора партнерства о проделанной работе за <дата>.; выборы членов ревизионной комиссии партнерства; утверждение тарифа на содержание и ремонт общего имущества на <дата>.; доклад директора партнерства о результатах проверки пожарной инспекции; принятие решения по результатам проверки пожарной инспекции; доклад главного бухгалтера партнерства о должниках по оплате за коммунальные услуги и содержание мест общего имущества; обустройство рекламных щитов на фасаде торгового центра; утверждение плана работ на <дата>.
В тоже время из содержания протокола общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», находящегося по адресу: <адрес>, от <дата>г., следует, что в повестку дня общего собрания включены 13 вопросов (вместо изложенных в извещении о проведении собрания 10 вопросов), а именно: процедурные вопросы: избрания председателя и секретаря собрания; отчет председателя ревизионной комиссии о финансово-хозяйственной деятельности НП «ТЦ «Южный» за <дата>.; отчет директора партнерства о проделанной работе за <дата>.; выборы членов правления НП «ТЦ «Южный»; выборы членов ревизионной комиссии НП «ТЦ «Южный»; утверждение кандидатуры директора НП «ТЦ «Южный»; установление размеров платежей собственников помещений Торгового центра «Южный» за содержание и ремонт общего имущества на <дата> доклад главного бухгалтера НП «ТЦ «Южный» о должниках по оплате за коммунальные услуги и содержание мест общего имущества; доклад директора партнерства о результатах проверки пожарной инспекции и принятие решения по результатам проверки пожарной инспекции; безвозмездная передача в общую собственность всех совладельцев нежилого здания ТЦ «Южный» нежилых помещений общего пользования; обустройство рекламных щитов на фасаде торгового центра; утверждение плана работ на <дата>.; разное.
Таким образом, представленное ответчиками сообщение о проведении общего собрания собственников не содержит таких вопросов повестки дня собрания как «выборы членов правления НП «ТЦ «Южный», утверждение кандидатуры директора НП «ТЦ «Южный», безвозмездная передача в общую собственность всех совладельцев нежилого здания ТЦ «Южный» нежилых помещений общего пользования, разное», в то время как решение по данным вопросам было принято на общем собрании, на котором все собственники помещений участия не принимали.
Кроме того, из протокола общего собрания собственников от <дата>г. следует, что на общем собрании было принято решение по вопросу об установлении размеров платежей собственников помещений Торгового центра «Южный» за содержание и ремонт общего имущества на <дата> которое в сообщении в проведении общего собрания указано не было; оснований полагать, что включенный в повестку дня собрания вопрос об утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества на <дата> идентичен разрешенному на общем собрании вопросу об установлении размеров платежей собственников помещений Торгового центра «Южный» за содержание и ремонт общего имущества на <дата>., не имеется, поскольку решение по данным вопросам предусматривает различные правовые последствия для собственников помещений; разрешенный на общем собрании вопрос фактически является новым вопросом, который ранее в повестку дня общего собрания не был включен, доказательств обратного ответчиками не представлено.
Исходя из толкования статей 45-46 Жилищного кодекса Российской Федерации, вопросы, указанные инициатором проведения общего собрания собственников помещений в сообщении о проведении данного собрания, должны полностью соответствовать вопросам, по которым собственникам приняты решения при проведении общего собрания.
Поскольку при проведении общего собрания собственников помещений от <дата>г. были рассмотрены вопросы, не включенные в изначальную повестку дня данного собрания, то суд приходит к выводу о том, что допущенное при проведении общего собрания нарушение в части изменения повестки дня общего собрания является существенным и влечет за собой ничтожность такого решения.
Исследуя вопрос легитимности проведенного собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», результаты которого оформлены протоколом от <дата>г., следует учитывать, что в соответствии с ч.3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Согласно ч.1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Бремя доказывания значимого обстоятельства о наличии кворума общего собрания лежит на ответчике.
Из протокола общего собрания собственников помещений от <дата>г. следует, что общая площадь помещений ТЦ «Южный» составляет 5 394,6 кв.м.; на общем собрании присутствовали собственники помещений, обладающие площадью 3048,159 кв.м., что составляет 56,5% от общей площади помещений ТЦ «Южный».
Из устава НП «ТЦ «Южный» следует, что местом нахождения Партнерства является: <адрес>; членами Партнерства являются собственники жилых и нежилых помещений, расположенных по месту нахождения Партнерства.
Из материалов дела следует, что на земельном участке по адресу: <адрес>, расположены: нежилое здание литер АД с кадастровым номером № общей площадью 5394,6 кв.м.; нежилое здание литер АО с кадастровым номером № площадью 1295,4 кв.м.; нежилое здание литер АЛ с кадастровым номером № площадью 65,3 кв.м.; нежилое здание литер АН с кадастровым номером № площадью 60,6 кв.м.; нежилое здание литер АК с кадастровым номером № площадью 137,8 кв.м.; нежилое здание литер АЗ с кадастровым номером № площадью 146,6 кв.м.; нежилое здание литер АЕ с кадастровым номером № площадью 65,2 кв.м. Итого общая площадь расположенных по <адрес> нежилых зданий составляет 7165,5 кв.м.
Суд учитывает, что из содержания протокола общего собрания собственников помещений от <дата>г. и пояснений представителей сторон следует, что по вопросу № повестки дня было принято решение об установлении размеров платежей для собственников помещений, расположенных не только в нежилом здании литер АД, но и в «дворовых постройках».
В процессе судебного разбирательства ответчики не оспаривали факт расположения на земельном участке по <адрес> не только здания литер АД общей площадью 5394,6 кв.м., но и иных зданий, часть собственников помещений в которых принимали участие в общем собрании, результаты которого оформлены протоколом от <дата>г.; собственники данных помещений (их часть) также включены в реестр собственников помещений Торгового центра «Южный», расположенного по адресу: <адрес>. Вместе с тем, ответчики полагали, что при определении кворума не может учитываться общая площадь всех расположенных на земельном участке по <адрес> зданий в размере 7165,5 кв.м., поскольку помимо НП «ТЦ «Южный» по данному адресу функционирует иная управляющая организация – ФИО12
Суд учитывает, что ответчики, несмотря на неоднократные запросы суда, в судебном заседании отказались представлять сведения и доказательства, подтверждающие перечень расположенных по <адрес> зданий, которые обслуживаются Некоммерческим партнерством «Торговый центр «Южный», а также сведения об общей площади помещений, находящихся в собственности, и площади помещений, находящихся в общем пользовании (общее имущество), равно как и сведения об утверждении состава (перечня) общего имущества собственников нежилого здания (зданий) по <адрес>. Кроме того, ответчики в противоречие с требованиями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представили доказательств того, что часть расположенных по <адрес> зданий, обслуживается иной организацией.
Вместе с тем, из содержания вступившего в законную силу решения Новочеркасского городского суда от <дата>г. по гражданскому делу №, постановления Пятнадцатого Арбитражного Апелляционного Суда по делу № от <дата>г. и протокола общего собрания от <дата>г. (по вопросу № повестки дня) следует, что нежилые помещения общего пользования (в том числе, лестничные клетки, коридоры, туалеты) принадлежат на праве индивидуальной собственности физическим лицам и не относятся к общей собственности.
На основании изложенного, с учетом неоднократных отказов представителя ответчиков от представления доказательств, которые находятся (должны находиться) в распоряжении НП «ТЦ «Южный» и иным способом судом не могут быть получены, оснований для отступления от общей площади всех зданий, расположенных на территории земельного участка по адресу: <адрес>, в размере 7 165,5 кв.м. при определении кворума общего собрания собственников, суд не усматривает.
Поскольку общая площадь расположенных на территории земельного участка по <адрес>, зданий составила 7 165,5 кв.м., в то время как в общем собрании собственников от <дата>г. приняли участие собственники помещений общей площадью 3048,159 кв.м., то есть собственники помещений, обладающие 42,5% голосов (3048,159 кв.м. * 100% / 7 165,5 кв.м.), то суд не может согласиться с расчетом кворума, который отражен в протоколе от <дата>г.
При вышеуказанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что при проведении общего собрания собственников помещений необходимый кворум отсутствовал, собрание было не правомочно принимать какие-либо решения, что в соответствии с п.2 ст.181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ничтожность решений, принятых на данном собрании и оформленных протоколом от <дата>. Доказательств, свидетельствующих об обратном, вопреки требованиям ст. ст. 56, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено.
Доводы ответчиков относительно отсутствия доказательств нарушения прав и законных интересов истца принятыми на общем собрании собственников решениями, отраженными в протоколе от <дата>г., подлежат отклонению, поскольку при недоказанности кворума участников собрания в силу п.2 ст.181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания является ничтожным и о признании его таковым вправе заявить заинтересованное лицо без доказывания существенных неблагоприятных последствий для него.
В соответствии с п.1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Из содержания ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (п.2 ст.154 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
П.17, п.35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, предусмотрено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Из содержания протокола общего собрания собственников от <дата>г. следует, что вопросу № повестки дня выступил директор НП «ТЦ «Южный» ФИО2, который предложил, учитывая принятый план работ на <дата>. установить 2 вида платежей. По указанному вопросу принято решение, согласно которому установлены 2 вида платежей за содержание и ремонт общего имущества для двух групп собственников помещений в Торговом центре «Южный», в зависимости от получаемых видов услуг, а именно:
- 24,2 руб. с 1 кв.м. занимаемой площади в праве собственности для собственников помещений: помещения 1 этажа и подвала, имеющие отдельный вход со стороны <адрес>, дворовые постройки;
- 53,0 руб. с 1 кв.м. занимаемой площади в праве собственности для собственников помещений: 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, 1 и 2 этаж гостиничная часть.
Из материалов дела следует, что вопрос об утверждении перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования в повестку собрания не включался, решение по данному вопросу собранием не принималось.
Суд учитывает, что представленный ответчиками план работ на <дата> и расчет единого тарифа на <дата>. на содержание мест общего пользования, из содержания которых не усматривается, что они являются приложениями к протоколу общего собрания от <дата>г., а перечисленные в них услуги и работы были утверждены общим собранием собственников на момент принятия решения по вопросу № повестки дня, не позволяют однозначно установить конкретный перечень, объем, качество услуг и работ, размер их финансирования. В процессе судебного разбирательства ответчики, несмотря на неоднократные запросы суда, представлять расшифровку расчета единого тарифа на <дата> на содержание мест общего пользования (с обоснованием конкретного перечня и расчета платежей, включенных в статью «хозяйственно-операционная деятельность»; с обоснованием конкретного перечня и стоимости услуг, оказываемых по статье «юрист» и т.д.) отказались, равно как и не представили сведений об основаниях дифференцированного установления платы за содержание мест общего пользования для собственников помещений.
Поскольку, на момент принятия решение об установлении размера платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества в размере 24,2 руб. (с 1 кв.м. занимаемой площади в праве собственности для собственников помещений: помещения 1 этажа и подвала, имеющие отдельный вход со стороны <адрес> и <адрес>, дворовые постройки), и в размере 53,0 руб. (с 1 кв.м. занимаемой площади в праве собственности для собственников помещений: 1 этаж, 2 этаж, 3 этаж, 1 и 2 этаж гостиничная часть), общим собранием собственников помещений не был утвержден перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования; при этом, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия каких-либо особенностей групп помещений, расположенных по <адрес>, или наличия иных объективных обстоятельств, которые при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений послужили бы достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества, то имеются основания для признания решения общего собрания собственников помещений по вопросу об установлении размера платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества (вопрос № повестки дня) недействительным.
Исследовав и оценив по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, основываясь на нормах материального права, регулирующих вопросы организации и проведения общего собрания собственников помещений, исходя из того, что общее собрание собственников помещений, результаты которого оформлены протоколом от <дата>г., проведено с существенными нарушениями требований гражданского и жилищного законодательства, в отсутствие кворума для принятия решений по повестке дня, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании решения общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», находящегося по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от <дата>г., недействительным.
Поскольку решение общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный» является недействительным, то оно не влечет за собой правовых последствий. Из пояснений представителя истца следует и ответчиками в процессе судебного разбирательства не оспаривалось, что в настоящее время НП «ТЦ «Южный» предъявляет ФИО1 к оплате расходы по содержанию и ремонту общего имущества, рассчитанные на основании решения общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», оформленного протоколом от <дата>г.; в настоящее время у ФИО1 имеется задолженность по содержанию и ремонту общего имущества. Вместе с тем, ответчики, несмотря на неоднократные запросы суда, предоставлять информацию о размере задолженности ФИО1 перед НП «ТЦ «Южный» за <дата>. с указанием суммы задолженности отдельно по каждому месяцу и виду платежа, основании начислении данной задолженности отказывались. На основании изложенного, учитывая, что имеются основания для признания решения общего собрания собственников, оформленного протоколом от <дата>г., недействительным, исковые требования ФИО1 об обязании НП «ТЦ «Южный» аннулировать задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества, начисленную на основании недействительного решения, подлежат удовлетворению.
Доводы ответчиков о том, что истцом был нарушен порядок обращения в суд с соответствующим иском, а именно требования п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие заблаговременное уведомление участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с указанным выше иском, не принимаются судом во внимание в качестве законных и обоснованных ввиду нижеследующего.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным решения собрания (абз. 5 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, общий порядок оспаривания решения собрания, установленный гл. 9.1 «Решения собраний» Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, в частности, обязанность лица, оспаривающего решение собрания, уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить иную информацию, имеющую отношение к делу.
Исходя из содержания пункта 114 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 3 Определения Конституционного Суда РФ от 09 февраля 2016 года N 220-О, не исключается возможность рассмотрения судом иска об оспаривании решения собрания, когда другие участники гражданско-правового сообщества окажутся не уведомленными лицами, оспаривающими решение собрания. Обуславливать принятие к рассмотрению искового заявления по гражданскому делу требованиями о досудебном персональном или почтовом уведомлении каждого участника гражданско-правового сообщества, в связи с установленными федеральным законом гарантиями защиты персональных данных граждан, - означает создание несоразмерных ограничений в реализации права на судебную защиту, непреодолимых препятствий для доступа к правосудию.
Правовые нормы, предусмотренные пунктом 6 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлены по существу на обеспечение «процессуальной экономии» - рассмотрение требований всех заинтересованных лиц в рамках одного судебного дела и уменьшение вероятности возникновения нескольких однотипных споров, которые бы рассматривались в рамках нескольких различных гражданских дел.
Согласно материалам дела, до обращения в суд с иском об оспаривании решения общего собрания собственников помещений, результаты которого оформлены протоколом от <дата>г., ФИО1 были предприняты меры по исполнению приведенного выше законоположения посредством размещения соответствующей информации (извещений) на специальном информационном стенде и в общедоступных местах зданий по <адрес> (что подтверждается материалами фотообзора и не оспаривалось ответчиками), а также в эфире радиостанции ФИО10 (что подтверждается ответом ФИО11 исх. № от <дата>
Поскольку действующее законодательство не содержит ограничений в способах извещения членов соответствующего сообщества о намерении обратиться в суд, то суд приходит к выводу об избрании истцом допустимого способа уведомления собственников помещений по <адрес> о намерении обратиться в суд с соответствующим иском, что свидетельствует о выполнении ФИО1 требования, установленного п. 6 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Некоммерческому партнерству «Торговый центр «Южный», ФИО2 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, обязании аннулировать задолженность – удовлетворить.
Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», находящегося по адресу: <адрес>, оформленное протоколом общего собрания от <дата>г.
Обязать Некоммерческое партнерство «Торговый центр «Южный» аннулировать задолженность ФИО1 по оплате за содержание и ремонт общего имущества по адресу: <адрес>, начисленную на основании решения общего собрания собственников помещений Торгового центра «Южный», находящегося по адресу: <адрес> оформленного протоколом общего собрания от <дата>г.
Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 1 февраля 2019 года.
Судья: Н.М. Калашникова
