47RS0011-01-2021-003930-17
Дело № 2-91/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Ломоносов 13 февраля 2023 года
Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Яковлевой М.В.,
при секретаре Зеленовской Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственности «Восход» к Портнову Александру Анатольевичу о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному исковому заявлению Портнова Александра Анатольевича к обществу с ограниченной ответственности «Восход» (ООО «Восход») о признании договора незаключенным,
УСТАНОВИЛ:
ООО «Восход» обратилось в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к Портнову А.А. о взыскании по договору аренды № ВО/П5/АН-190624-74583 от 24 июня 2019 года задолженности по фиксированной арендной плате и базовой части переменной части арендной платы в размере 1111848 рублей 04 копейки (в т.ч. НДС), пени по день фактической уплаты долга, расходов по уплате государственной пошлины в размере 13759 рублей 00 копеек.
В обоснование заявленных требований общество указало, что между ООО «Восход» (арендодатель) и Портновым Александром Анатольевичем (арендатор) заключен договор аренды № ВО/П5/AН-190624-74583 от 24 июня 2019 года, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи от 28 июня 2019 года во временное возмездное владение и пользование объекты недвижимости общей арендуемой площадью 3024 кв.м., являющиеся частью здания, расположенного по адресу: <адрес>
Договор прекратил свое действие 22 декабря 2019 года в связи с односторонним внесудебным отказом арендодателя от договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6.1.1 договора (уведомление об отказе от договора (исполнения договора), полностью в одностороннем внесудебном порядке № ИСХ_ ВО-191128-1 от 28 ноября 2019 года).
Как указало общество, согласно пункту 1.1 приложения № 5 к договору, фиксированная часть арендной платы подлежит оплате не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды и, с учетом дополнительного соглашения от 1 июля 2019 года к договору, составила: за период с 28 июня 2019 года по 29 августа 2019 года – 3024 рубля 00 копеек (в т.ч. НДС); за период с 30 августа 2019 года по 28 сентября 2019 года – 149990 рублей 40 копеек (в т.ч. НДС); за период с 29 сентября 2019 года по 22 декабря 2019 года – 300283 рубля 20 копеек (в т.ч. НДС).
По состоянию на 18 марта 2022 года у арендатора имеется задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в сумме 986186 рублей 23 копейки (в т.ч. НДС), из которых: 12505 рублей 70 копеек – задолженность по оплате фиксированной части арендной платы за август 2019 года; 160009 рублей 92 копейки – задолженность по оплате фиксированной части арендной платы за сентябрь 2019 года; 300283 рубля 20 копеек – задолженность по оплате фиксированной части арендной платы за октябрь 2019 года; 300283 рубля 20 копеек – задолженность по оплате фиксированной части арендной платы за ноябрь 2019 года; 213104 рубля 21 копейка – задолженность по оплате фиксированной части арендной платы за декабрь 2019 года.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1.2.1 приложения № 5 к договору, базовая часть (коммунальные ресурсы и эксплуатационные услуги, поставляемые в арендный комплекс (здание, сооружения, прилегающую территорию)) уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды и, с учетом дополнительного соглашения от 1 июля 2019 года к договору, составляет: за период с 28 июня 2019 года по 30 июня 2019 года – 30360 рублей 00 копеек (в т.ч. НДС) в месяц, за период с 1 июля 2019 года по 31 августа 2019 года – 5000 рублей 00 копеек (в т.ч. НДС) в месяц; за период с 1 сентября 2019 года по 22 декабря 2019 года – 30360 рублей 00 копеек (в т.ч. НДС) в месяц.
По состоянию на 18 марта 2022 года у арендатора имеется задолженность по оплате базовой части переменной части арендной платы в сумме 125661 рубль 81 копейка (в т.ч. НДС), из которых: 3036 рублей 00 копеек по оплате базовой части переменной части арендной платы за июнь 2019 года; 5000 рублей 00 копеек по оплате базовой части переменной части арендной платы за июль 2019 года; 5000 рублей 00 копеек по оплате базовой части переменной части арендной платы за август 2019 года; 30360 рублей 00 копеек по оплате базовой части переменной части арендной платы за сентябрь 2019 года; 30360 рублей 00 копеек по оплате базовой части переменной части арендной платы за октябрь 2019 года; 30360 рублей 00 копеек по оплате базовой части переменной части арендной платы за ноябрь 2019 года; 21545 рублей 81 копейка по оплате базовой части переменной части арендной платы за декабрь 2019 года. Общая сумма задолженности по договору составляет 1111848 рублей 04 копейки (в т.ч. НДС).
Как следует из иска, согласно пункту 5.3 договора, при просрочке внесения арендатором арендной платы и иных платежей арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 7.7 договора, в случае если сообщение было направлено адресату почтовым отправлением, оно считается доставленным по истечении 10 календарных дней со дня его отправки.
Претензионное требование было отправлено арендатору 17 февраля 2020 года, что подтверждается квитанцией об отправке от указанной даты.
Портнов А.А., в свою очередь, не согласившись с заявленным обществом требованиями, обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Восход», в котором просил признать незаключенным договор аренды № ВО/П5/AН-190624-74583 от 24 июня 2019 года.
В обоснование заявленных требований Портнов А.А. указал, что договор аренды № ВО/П5/AН-190624-74583 от 24 июня 2019 года фактически является незаключенным, в нем не согласован предмет договора, в пункте 2 приложения № 1 к договору указано условие, по которому объект аренды может использоваться исключительно для целей кафе.
По мнению Портнова А.А., поскольку арендатором по договору аренды является он, физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован, ведение им предпринимательской деятельности невозможно, а значит и использование объекта аренды невозможно.
Представитель ООО «Восход» - Шадрина В.Ю. в судебном заседании на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивала, по доводам в нем изложенным, в удовлетворении встречного иска просила отказать по основания, изложенным в письменных возражениях и пояснениях, указала, что акт приема-передачи (возврата) помещения подписан сторонами не был, договор был расторгнут в одностороннем порядке в связи с неисполнением Портновым А.А. обязательств по оплате, с 24 июня 2019 года переданное Портнову А.А. в аренду помещение иным лицам не предоставлялось.
Портнов А.А. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доверила право представления своих интересов Лошкаревой К.С., которая в судебном заседании возражала относительно удовлетворения первоначального иска, встречное исковое заявление просила удовлетворить.
С учетом надлежащего извещения участников процесса, учитывая мнение явившихся лиц, на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО «Восход» зарегистрировано в качестве юридического лица 16 марта 2005 года за основным государственным регистрационным номером 1057810130894.
24 июня 2019 года между ООО «Восход» (арендодатель) и Портновым А.А. (арендатор) заключен договор аренды № ВО/П5/AН-190624-74583, по условиям пунктов 1.1 и 1.2 которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование объекты недвижимости (их часть), перечисленные в приложении № 1, площадь которых определена в соответствии со Стандартом расчета площадей объектов недвижимости № CТ-55456-2017-АП, границы обозначены цветом в приложении № 2 к договору. Разрешенное использование части здания установлено в приложении № 1.
Арендатор настоящим заявляет и гарантирует, что он изучил состояние части здания и условия ее использования и готов принять ее в аренду, предоставления каких-либо дополнительных документов на часть здания не требуется (пункт 1.4 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Договор вступает в силу в дату его подписания последней стороной, срок аренды части здания исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 1.5 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендатор принял на себя обязательства выполнять своевременно и в полном объеме обязательства по оплате арендной платы и иных платежей, использовать часть здания исключительно в соответствии с разрешенным использованием и договором (пункты 2.2.2, 2.2.3 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Передача арендуемой части здания арендатору осуществляется по акту приема-передачи в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с даты подписания договора, оплаты фиксированной части арендной платы за первый месяц аренды и обеспечительного платежа в полном объеме. Арендатор вправе использовать часть здания с даты подписания такого акта, уклонение от подписания акта рассматривается как отказ арендатора от принятия части здания в аренду (пункт 3.1 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Если иное не предусмотрено актом разграничения эксплуатационной ответственности, подписываемом сторонами при необходимости дополнительно, в эксплуатационную ответственность арендатора на основании договора переданы инженерные сети и оборудование электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, находящиеся в арендуемой части здания и предназначенные для их эксплуатации. Границей эксплуатационной ответственности являются границы арендуемой части здания. В эксплуатационную ответственность арендодателя входят инженерные сети и оборудование электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, находящиеся за границами арендуемом части здания, а также часть сетей, являющаяся общим имуществом здания (пункт 3.2 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Передача арендуемой части здания арендодателю осуществляется по акту приема-передачи не позднее последнего дня аренды части здания. Часть здания передается с согласованными арендодателем неотделимыми улучшениями, с учетом нормального износа, полностью свободными, в надлежащем техническом и санитарном состоянии, пригодном для последующего немедленного использования по назначению. Произведенные арендатором с согласия арендодателя как отделимые, так и неотделимые улучшения арендованного имущества становятся собственностью арендодателя после прекращения договора. Стоимость таких улучшений возмещению не подложит, если иное не будет письменно согласовано сторонами (пункт 3.3 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за пользование арендуемой частью здания, размер, порядок расчета и оплаты которой устанавливается приложением № 5 к договору. Арендная плата рассчитывается и уплачивается в рублях Российской Федерации. Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, включающее в свой состав арендуемую часть здания. Арендная плата установлена за всю арендуемую часть здания, при этом площадь арендуемой части здания указана в договоре исключительно с целью идентификации арендуемой части здания (пункт 4.1 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще чем один раз в год и не более чем на 10% (десять процентов). Указанный срок начинает течь со дня заключения договора, а в дальнейшем начинает течь заново со дня одностороннего изменения размера ежемесячной арендной платы по инициативе арендодателя. Течение указанного срока не прерывается в связи с предоставлением арендатору льгот, скидок по арендной плате; изменением размера арендной платы по соглашению сторон. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме. Датой изменения арендной платы является дата, указанная в уведомлении, направленном арендодателем арендатору (пункт 4.2 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Обязательства сторон по оплате соответствующих денежных сумм, определенных условиями договора или вытекающих из отношений сторон по договору, считаются исполненными соответствующей стороной-плательщиком в момент поступления денежных средств на корреспондентский счет банка, в котором открыт расчетный счет стороны-получателя (пункт 4.3 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи части здания (пункт 4.4 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендатор в течение 5 (пяти) календарных дней с даты подписания договора обязуется произвести оплату фиксированной части и базовой части переменной части арендной платы за первый месяц аренды. Фиксированная часть арендной платы за первый месяц аренды рассчитывается пропорционально количеству дней аренды в течение первого месяца аренды к общему количеству дней в этом месяце (пункт 4.5 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендатор обязуется произвести оплату обеспечительного платежа; обеспечительный платеж – денежная сумма, уплачиваемая в качестве обеспечения исполнения всех денежных обязательств арендатора по договору; арендатор производит оплату обеспечительного платежа в течение 5 (пяти) дней с даты подписания договора в размере, установленном приложением № 5 (счет не выставляется), а также своевременно пополняет его. Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору до 20-го числа второго месяца, следующего за месяцем, в котором арендуемая часть здания была возращена арендодателю по акту приема-передачи, обеспечительный платеж возвращается арендодателем при условии завершения всех взаиморасчетов на основании подписанного сторонами акта сверки и письма арендатора с указанием реквизитов, на которые обеспечительный платеж должен быть возвращен (пункт 4.6, 4.6.1, 4.6.2 договора аренды от 24 июня 2019 года).
В случае если арендатор не возвратил арендодателю арендуемую часть здания до истечения срока действия (до момента расторжения) договора, арендатор обязан выплатить арендодателю арендную плату в размере, предусмотренном договором, за все время фактического использования арендуемой части здания до момента ее возврата арендодателю по акту приема-передачи (возврата) и уплатить неустойку, предусмотренную пунктом 5.4 договора (пункт 4.7 договора аренды от 24 июня 2019 года).
При просрочке внесения арендатором арендной платы и иных платежей арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора аренды от 24 июня 2019 года).
В случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей более, чем на 10 (десять) календарных дней, арендодатель вправе приостановить исполнение принятых на себя обязательств по предоставлению арендатору права пользования арендуемой частью здания, которое является встречным по отношению к обязательству арендатора по оплате арендной платы, в том числе, но, не ограничиваясь: путем прекращения доступа арендатора и его представителей в арендуемую часть здания, прекращения обеспечения арендуемой части здания энергоносителями. При этом арендатор не освобождается от уплаты арендной платы за указанный период (пункт 5.9 договора аренды от 24 июня 2019 года).
В случае просрочки оплаты арендной платы и иных платежей более, чем на 10 (десять) календарных дней, арендодатель вправе удержать имущество арендатора, находящееся в арендуемой части здания, до момента погашения арендатором задолженностей в полном размере. При этом арендатор не освобождается от уплаты арендной платы за указанный период (пункт 5.10 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендатор несет полную ответственность перед государственными контролирующими органами за несоблюдение при осуществлении своей деятельности на территории арендуемой части здания требований и норм действующего законодательства Российской Федерации, регламентирующего порядок и условия осуществления иностранными гражданами и лицами без гражданства трудовой, предпринимательской и иной деятельности на территории Российской Федерации (пункт 5.13 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях: при просрочке внесения арендатором арендной платы и иных платежей на срок более 20-ти (двадцати) календарных дней; при передаче арендатором прав пользования частью здания полностью или в части третьим лицам или прав аренды без согласия арендодателя; при ухудшении состояния части здания, здания и/или инженерных сетей в результате деятельности арендатора; при использовании части здания с нарушением условий использования, установленных договором; при проведении строительно-монтажных работ в части здания и/или на инженерных сетях без разрешения арендодателя; при отсутствии договора оказания услуг по уборке части здания, заключенного арендатором со специализированной организацией; при необеспечении арендатором беспрепятственного доступа арендодателю в часть здания для его осмотра и проверки соблюдения условий договора; при принятии решения о постановке здания на капитальный ремонт, его реконструкции или сносе; при нарушении положения пункта 2.5 договора (пункт 6.1 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Уведомление об отказе от исполнения договора при наличии условий, предусмотренных пунктами 6.1-6.2, направляется письмом с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре, либо вручается под подпись представителю стороны, либо направляется посредством ЭДО за 10 календарных дней до даты расторжения Договора. В случае направления другой стороне уведомления об отказе от исполнения договора письмом днем расторжения договора (последним днем аренды) стороны признают 10 (десятый) календарный день, исчисляемый с даты направления уведомления, указанной на штампе почтового отделения связи, подтверждающем прием корреспонденции к отправке вне зависимости от даты последующего вручения корреспонденции пункт 6.3 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Стороны согласовали, что после заключения договора дальнейший обмен документами между сторонами будет осуществляться посредством электронного документооборота (ЭДО) через корпоративную информационную систему «Такском-Файлер» (пункт 7.1 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Стороны согласовали, что документ в электронной форме, подписанный квалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью уполномоченного представителя стороны (пункт 7.3 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Электронный обмен документами применяется для отправки и получения счетов, счетов-фактур, актов (включая, но, не ограничиваясь, акты приема-передачи, акты сверки взаиморасчетов), справок-расчетов, дополнительных соглашений к договору, заявок, уведомлений, предупреждений, предписаний, требований (пункт 7.5 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Документы, перечисленные в пункте 7.5, могут быть изготовлены арендодателем на бумажных носителях по требованию арендатора при условии оплаты арендодателю стоимости изготовления таких документов на бумажных носителях в соответствии с действующими тарифами арендодателя, опубликованными по адресу hups://cabinet.6550101.ru (пункт 7.6 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Стороны пришли к соглашению о том, что в случае отправки документов в бумажной форме (если договором не предусмотрены специальные способы и сроки уведомлений) надлежащим уведомлением считаются заявления, уведомления, извещения, требования, письма или иные юридически значимые сообщения, направленные сторонами друг другу следующими способами: путем непосредственного вручения уполномоченному представителю стороны; почтовым отправлением (заказным или ценным письмом), по электронной почте или по факсу – по адресам и телефонам, указанным в разделе 9 договора. Сообщения влекут для сторон юридически значимые последствия с момента вручения соответствующего сообщения уполномоченному представителю стороны либо с момента, когда сообщение считается доставленным: в случае если сообщение было направлено адресату по факсу или по электронной почте; сообщение, отравленное в рабочий день до 17 часов 30 минут, считается доставленным в день его направления адресату, по истечении 15 минут с момента отправки; сообщение, отправленное в рабочий день после 17 часов 30 минут или в нерабочий (выходной, праздничный) день, считается доставленным в 9 часов 00 минут рабочего дня, следующего за днем его отправки; в случае если сообщение было направлено адресату почтовым отправлением, оно считается доставленным по истечении 10 календарных дней со дня его отправки (пункт 7.7 договора аренды от 24 июня 2019 года).
Согласно приложению № 1 к договору аренды от 24 июня 2019 года, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование объекты недвижимости общей арендуемой площадью 302,4 кв.м., расположенные на 1 этаже (часть здания), являющиеся частью здания, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование арендуемой части здания – кафе.
В приложении № 2 к договору аренды от 24 июня 2019 года согласованы границы арендуемой части здания на 1 этаже, в приложении № 3 – положение о пропускном и внутриобъектовом режиме.
Согласно приложению № 4 к договору аренды от 24 июня 2019 года, стороны подписали акт разграничения эксплуатационной ответственности, по которому в эксплуатационной ответственности арендодателя находятся сети электроснабжения, теплоснабжения, водопотребления и водоотведения, проходящие транзитом через арендуемую часть здания, в эксплуатационной ответственности арендатора – сети и оборудование электроснабжения, теплоснабжения, водопотребления и водоотведения, находящиеся в границах арендуемой части здания.
Из приложения № 5 к договору аренды от 24 июня 2019 года следует, что арендная плата рассчитывается, исходя из площади арендуемой части здания, и состоит из фиксированной части и переменной части арендной платы:
фиксированная часть арендной платы (ФАП) уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды; ФАП составляет в месяц 300283 рубля 20 копеек, в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, за исключением следующих периодов: период № 1 – 60 дней с 28 июня 2019 года, 3024 рубля 00 копеек (сумма ФАП за часть здания в рублях, в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации); период № 2 – 30 дней с даты окончания периода № 1, 149990 рублей 40 копеек (сумма ФАП за часть здания в рублях, в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации) (пункт 1.1 приложения № 5);
переменная часть (ПЧ) арендной платы состоит из базовой части и расчетной части, включающих НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, рассчитывается и оплачивается в следующем порядке (пункт 1.2 приложения № 5):
базовая часть (коммунальные ресурсы и эксплуатационные услуги, поставляемые в арендный комплекс (здание, сооружения, прилегающую территорию)) уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды и составляет в месяц 30360 рублей 00 копеек (пункт 1.2.1 приложения № 5);
расчетная часть определяется ежемесячно пропорционально арендуемой части здания, исходя из суммы последних имеющихся в распоряжении арендодателя начислений за каждый вид коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг, поставляемых в арендный комплекс (здание, сооружения, прилегающую территорию), за исключением случаев ежемесячного прямого определения доли арендатора в общем объеме каждого вида вышеуказанных услуг, подтвержденной двусторонним актом; прямое определение доли осуществляется ежемесячно на основания установленных приборов учета арендатора или в соответствии с заранее определенными сторонами объемами потребления коммунальных ресурсов (пункт 1.2.2 приложения № 5);
стороны пришли к соглашению о следующем: если расчетная часть ПЧ превышает базовую часть в расчетном периоде, то арендодатель вправе выставить счет на оплату суммы расчетной части с предоставлением расчета стоимости доли арендатора в общем объеме коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг за расчетный период, в этом случае счет выставляется арендодателем не позднее 5-го числа текущего месяца (за исключением января) и оплачивается арендатором не позднее 10-го числа текущего месяца, при этом базовая часть ПЧ не уплачивается; если базовая часть ПЧ превышает расчетную часть ПЧ, либо в данном расчетном периоде отсутствует расчет и счет, выставленный арендодателем, то оплате подлежит базовая часть ПЧ (пункт 1.2.3 приложения № 5);
ввод-вывод приборов учета осуществляется на основании акта, подписанного сторонами (пункт 2 приложения № 5);
размер обеспечительного платежа, исходя из арендуемой части здания, равен 330643 рубля 20 копеек, НДС не облагается (пункт 3 приложения № 5).
24 июня 2019 года между ООО «Восход» и Портновым А.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды № ВО/П5/AН-190624-74583 от 24 июня 2019 года, в котором раздел договора «адреса и банковские реквизиты сторон» изложен в новой редакции.
24 июня 2019 года сторонами подписан акт-приема передачи арендуемого помещения.
1 июля 2019 года между ООО «Восход» и Портновым А.А. заключено дополнительное соглашение к договору аренды № ВО/П5/AН-190624-74583 от 24 июня 2019 года, в котором стороны договорились о следующем: изложить в новой редакции приложение № 1 к договору «часть здания, передаваемая в аренду» – в редакции приложения № 1 к настоящему соглашению; изложить в новой редакции приложение № 2 к договору «границы арендуемой части здания» – в редакции приложения № 2 к настоящему соглашению; изложить в новой редакции приложение № 5 к договору «арендная плата, обеспечительный платеж» – в редакции приложения № 3 к настоящему соглашению; во всем остальном, что не предусмотрено соглашением, стороны руководствуются условиями договора.
Согласно приложению № 1 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное пользование объекты недвижимости общей арендуемой площадью 302,4 кв.м., расположенные на 1 этаже (часть здания), являющиеся частью здания, расположенного по адресу: <адрес> разрешенное использование арендуемой части здания – кафе.
В приложении № 2 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года согласованы границы арендуемой части здания на 1 этаже.
Из приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года следует, что арендная плата рассчитывается, исходя из площади арендуемой части здания, и состоит из фиксированной части и переменной части арендной платы:
фиксированная часть арендной платы (ФАП) уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды; ФАП составляет в месяц 300283 рубля 20 копеек, в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, за исключением следующих периодов: период № 1 – 60 дней с 1 июля 2019 года, 3024 рубля 00 копеек (сумма ФАП за часть здания в рублях, в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации); период № 2 – 30 дней с даты окончания периода № 1, 149990 рублей 40 копеек (сумма ФАП за часть здания в рублях, в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации) (пункт 1.1 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года);
переменная часть (ПЧ) арендной платы состоит из базовой части и расчетной части, включающих НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации, рассчитывается и оплачивается в следующем порядке (пункт 1.2 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года):
базовая часть (коммунальные ресурсы и эксплуатационные услуги, поставляемые в арендный комплекс (здание, сооружения, прилегающую территорию)) уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды и составляет в месяц с 1 июля 2019 года по 31 августа 2019 года 5000 рублей 00 копеек, с 1 сентября 2019 года оставляет в месяц 30360 рублей 00 копеек (пункт 1.2.1 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года);
расчетная часть определяется ежемесячно пропорционально арендуемой части здания, исходя из суммы последних имеющихся в распоряжении арендодателя начислений за каждый вид коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг, поставляемых в арендный комплекс (здание, сооружения, прилегающую территорию), за исключением случаев ежемесячного прямого определения доли арендатора в общем объеме каждого вида вышеуказанных услуг, подтвержденной двусторонним актом; прямое определение доли осуществляется ежемесячно на основания установленных приборов учета арендатора или в соответствии с заранее определенными сторонами объемами потребления коммунальных ресурсов (пункт 1.2.2 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года);
стороны пришли к соглашению о следующем: если расчетная часть ПЧ превышает базовую часть в расчетном периоде, то арендодатель вправе выставить счет на оплату суммы расчетной части с предоставлением расчета стоимости доли арендатора в общем объеме коммунальных ресурсов и эксплуатационных услуг за расчетный период, в этом случае счет выставляется арендодателем не позднее 5-го числа текущего месяца (за исключением января) и оплачивается арендатором не позднее 10-го числа текущего месяца, при этом базовая часть ПЧ не уплачивается; если базовая часть ПЧ превышает расчетную часть ПЧ, либо в данном расчетном периоде отсутствует расчет и счет, выставленный арендодателем, то оплате подлежит базовая часть ПЧ (пункт 1.2.3 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года);
ввод-вывод приборов учета осуществляется на основании акта, подписанного сторонами (пункт 2 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года);
размер обеспечительного платежа, исходя из арендуемой части здания, равен 330643 рубля 20 копеек, НДС не облагается (пункт 3 приложения № 3 к дополнительному соглашению от 1 июля 2019 года).
5 февраля 2020 года общество направило в адрес Портнова А.А. претензию с требованием в течением 5 (пяти) календарных дней с момента получения претензии оплатить задолженность по фиксированной части и базовой части переменной части арендной платы в размере 1111848 рублей 04 копейки и пени в размере 227756 рублей 33 копейки, начисленные по состоянию на 5 февраля 2020 года.
12 декабря 2019 года ООО «Восход» направило в адрес Портнова А.А. уведомление об отказе от договора (исполнения договора) полностью в одностороннем внесудебном порядке в связи с образовавшейся задолженностью по состоянию на 27 ноября 2019 года в размере 773082 рубля 02 копейки (фиксированная часть арендной платы) и 104116 рублей 00 копеек (базовая часть переменной части арендной платы).
Доказательств подписания ООО «Восход» и Портновым А.А. акта приема-передачи (возврата) помещения, а также возврата помещения арендатором арендодателю суду не представлено.
Представитель ООО «Восход» пояснил, что с 24 июня 2019 года переданное Портнову А.А. помещение иным лицам не предоставлялось.
ООО «Восход» в материалы дела представлен акт сверки, не подписанный, однако, Портновым А.А., согласно которому задолженность Портнова А.А. по состоянию на 31 августа 2022 года, с учетом внесенного им обеспечительного платежа по договору аренды в размере 330643 рубля 20 копеек, составляет 781204 рубля 84 копейки (1111848,04 рублей (заявленная ко взысканию сумма задолженности) – 330643,20 рубля (сумма обеспечительного платежа).
В соответствии со статьей 608, статьей 606, пунктом 1 статьи 614, статьей 309, пунктами 1 и 2 статьи 310, статьей 329, пунктом 1 статьи 330, статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Портнов А.А. ненадлежащим образом исполнял принятые обязательства, что привело к возникновению задолженности.
Истец просил взыскать задолженность по фиксированной арендной плате и базовой части переменной части арендной платы в размере 1111848 рублей 04 копейки (в т.ч. НДС), а также пени по день фактической уплаты долга.
Согласно акту сверки, подписанному со стороны ООО «Восход», задолженность Портнова А.А. по состоянию на 31 августа 2022 года, с учетом внесенного им обеспечительного платежа по договору аренды в размере 330643 рубля 20 копеек, составляет 781204 рубля 84 копейки (1111848,04 рублей (заявленная ко взысканию сумма задолженности) – 330643,20 рубля (сумма обеспечительного платежа).
Портновым А.А. не представлены мотивированные возражения по существу заявленных ООО «Восход» требований ни по праву, ни по размеру, не представлен и контррасчет по сумме задолженности, следовательно, в материалы дела Портновым А.А. не представлены надлежащие доказательства допущенных обществом нарушений порядка расчетов. Представленный ООО «Восход» расчет задолженности принят судом в полном объеме, доказательства погашения задолженности в материалы дела не представлены.
Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что исковые требования ООО «Восход» о взыскании задолженности по фиксированной арендной плате и базовой части переменной части арендной платы, с учетом, однако, уплаченного при заключении договора обеспечительного платежа, обоснованы и подлежат удовлетворению в размере 781204 рубля 84 копейки (в т.ч. НДС).
Пунктом 5.3 договора аренды, заключенного между ООО «Восход» и Портновым А.А., предусмотрено, что при просрочке внесения арендатором арендной платы и иных платежей арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Требование ООО «Восход» о взыскании пени по день фактического исполнения обязательства является правомерным и подлежащим удовлетворению, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца также надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 11012 рублей 05 копеек (781204,84 рубля – 200000 рублей = 581204,84 рубля, 581204,84 рубля х 1% = 5812,05 рублей, 5812,05 рублей + 5200 рублей).
Оценив встречные исковые требования Портнова А.А., суд не нашел оснований для их удовлетворения, ввиду следующего.
Согласно приведенным выше правовым нормам, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Вопреки утверждению Портнова А.А., предмет договора аренды сторонами согласован с достаточной определенностью, позволяет установить местонахождение и характеристики арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 302,4 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: <адрес>
Портнов А.А. во встречном иске ссылается на то, что, не обладая статусом предпринимателя, не мог использовать арендуемое помещение для организации в нем предприятия общественного питания, однако, указанное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку соблюдение арендатором имущества требований действующего законодательства при использовании арендуемого имущества не является предметом соглашения и не влияет на намерения и волю сторон договора аренды. Арендодатель не обязан учитывать правовой статус арендатора в контексте наличия или отсутствия у последнего права ведения предпринимательской деятельности, включая, в том числе, наличие лицензий или иной разрешительной документации.
Таким образом, встречные исковые требования о незаключенности договора аренды подлежат отклонению.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования общества с ограниченной ответственности «Восход» удовлетворить.
Взыскать с Портного Александра Анатольевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восход» задолженность по договору аренды ВО/П5/АН-190624-74583 от 24 июня 2019 года задолженность по фиксированной арендной плате и базовой части переменной части арендной платы в размере 781204 рубля 84 копейки (в т.ч. НДС), пени в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки по день фактической уплаты задолженности, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 11012 рублей 05 копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований Портнова Александра Анатольевича к обществу с ограниченной ответственности «Восход» о признании договора незаключенным – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2023 года.
Судья М.В. Яковлева
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
