Дело № 2-490/2024 (№ 2-9595/2023)
УИД 03RS0002-01-2023-009079-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Уфа 23 января 2024 года
Калининский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Хасанова Т.М.,
при секретаре судебного заседания Харисовой Р.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» об изменении пункта 3.1.1 и расторжении договора аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании договорной неустойки, задолженности по постоянной арендной плате, государственной пошлины и расходов на оплату юридических услуг,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ООО «Альфа-М») об изменении пункта 3.1.1 и расторжении договора аренды нежилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании договорной неустойки, задолженности по постоянной арендной плате, государственной пошлины и расходов на оплату юридических услуг.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (впоследствии ФИО2) (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № №, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 115 кв.м., этаж №, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, номер на этаже 78 (помещение, объект).
На основании пункта 1.2. договора и Выписки из ЕГРН ФИО1 является собственником помещения, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №.
В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды по договору составляет 15 лет, начиная с момента государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Согласно пункту 1.3. договора, арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное-Белое» или другим коммерческим обозначением.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из условий договора, у арендодателя имеется право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы и иных платежей, установленных настоящим (пункт 2.2.3.), арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором (пункт 2.3.4.).
В соответствии с разделом 3 договора арендная плата состоит из двух частей – постоянная и переменная (пункт 3.1.).
Размер постоянной части арендной платы с даты начала начисления до даты начала трудовой деятельности арендатора, но не ранее даты получения арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции составляет 1 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату. Размер постоянной части арендной платы с даты начала торговой деятельности арендатора, но не ранее даты получения арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору составляет 95 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией) (пункт 3.1. договора).
Согласно пункту 3.3.1. договора, арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий период).
Истец указывает, что в нарушении положений пункта 3.3.1. договора, арендатор нарушил сроки внесения постоянной арендной платы за июнь 2022 года, июль 2022 года, август 2022 года, сентябрь 2022 года, октябрь 2022 года, декабрь 2022 года, январь 2023 года, февраль 2023 года, март 2023 года.
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально, площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2. договора).
Согласно пункту 3.3.2. договора, арендатор уплачивает переменную часть арендной платы в течение 10 банковских дней с момента предоставления счета на оплату и копий документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц.
В нарушении условий договора, арендатор не произвел оплату счетов №, №, №, №, №, №, №, в части оплаты переменной арендной платы.
Таким образом, у арендатора на момент подачи иска образовалась задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 133 592,62 рублей.
В связи с неуплатой арендатором арендных платежей в части переменной арендной платы в установленные договором сроки, истцом ответчику выставлена претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам. Претензия от ДД.ММ.ГГГГ также содержит уведомление о расторжении договора аренды в случае непогашения задолженности.
Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней в случаях существенного нарушения следующего условия арендатором: неоднократной просрочки по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. договора на срок более 30 календарных дней.
Истец указывает, что в связи с тем, что у арендатора имеется задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 133 592,62 рублей, а также арендатором нарушены условия договора в части внесения арендных платежей, то у истца возникло право на досрочное расторжение договора и взыскание задолженности по арендной плате.
В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере 1/300 действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1. договора). Неустойка в соответствии с пунктом 4.1. договора составляет 4 314,19 рублей.
Также истец указывает, что на дату направления претензии от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии более, чем 6 месяцев с даты заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ и передачи помещения по акту приема-передачи – ДД.ММ.ГГГГ, торговая деятельность в арендованном помещении не велась по причинам, не зависящим от арендодателя, в связи с чем, арендатор оплачивал постоянную часть арендной платы только в сумме 1 000 рублей за вычетом НДФЛ 13%. Торговая деятельность ответчиком не велась более полугода, ремонтные работы были закончены только в ноябре 2022 года.
Истец считает, что как минимум с ДД.ММ.ГГГГ арендатор понес убытки в виде упущенной выгоды (недополученной арендной платы) в размере 300 833,32 рублей (95 000 рублей х 3 месяца (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) + 95 000 рублей х 5 /30 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ. договора, стороны договорились, что в случае возбуждения административного дела в отношении арендодателя, затрагивающего права и обязанности арендатора, арендодатель обязуется предупреждать арендатора обо всех стадиях процесса. В случае перевыставления административного штрафа арендодателем в адрес арендатора, арендатор обязуется оплатить штраф при наличии вины арендатора и при условии, что арендатор был извещен о начале административного производства.
Согласно пункта 2.3.3. договора, в обязанности арендатора входит обязанность не вмешиваться в систему жизнеобеспечения здания (сети энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации и т.д.) без письменного согласия арендодателя, а также соблюдать в своей деятельности санитарные, противопожарные и т.п. требования, установленные правовыми актами для осуществления арендатором видов деятельности (пункт 2.3.6. договора).
ДД.ММ.ГГГГ контролер ГУБ РБ «Уфаводоканал» при очередном плановом осмотре приборов учета водопотребления, обнаружила повреждение пломбы на счетчике потребления холодной воды (ХВС СГВ-15 #43557245 2020 года), о чем был составлен акт в присутствии сотрудников (представителей) торговой сети «Красное и Белое».
По факту фиксации данного нарушения арендодателя как собственника помещения известили и предупредили, что будет выставлен штраф из расчета по нормативу 18 куб.м. за каждый день нарушения с момента последнего осмотра без нарушений.
На момент передачи помещения в пользование арендатору все пломбы на приборах учета потребления ресурсов были целые (счетчики ХВ, счетчики ГВ, два счетчика электроэнергии).
ДД.ММ.ГГГГ истцом написано и отправлено на почту ГУБ РБ «Уфаводоканал» заявление о необходимости пломбирования и допуска прибора учета к использованию, которое затребовано инспектором.
От ГУБ РБ «Уфаводоканал» ДД.ММ.ГГГГ поступила претензия о том, что в связи с нарушением целостности пломбы на приборе учета ХВС объекта – магазин, по адресу: <адрес>, объемы потребления и водоотведения за период с последнего посещения котроллера до момента повторной обломбировки водомера, определены в соответствии с требованием пункта 16 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, по пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным система водоснабжения диаметром 15 мм, что составляет 18 м3/сутки или 2340 куб.м. за весь период нарушения и выставлен счет от ДД.ММ.ГГГГ№-А-11 на сумму 138 827,52 рублей.
Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПортАл» признало, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проводило ремонтно-отделочные работы в помещении по адресу: <адрес>, магазин «Красное и Белое». ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ на этапе монтажа металлического защитно-декоративного короба поверх труб ХВС ГВС по неосторожности была повреждена защитная пломба на одном из приборов учета водопотребления (прибор учета ХВС).
ДД.ММ.ГГГГ арендодателем в адрес арендатора направлено требование об оплате штрафа, выставленного ГУП РБ «Уфаводоканал» на сумму 138 827,52 рублей, которое осталось без удовлетворения. Впоследствии ГУП РБ «Уфаводоканал» перевыставлен счет №-А-06 от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 146 667,03 рублей исходя из иного тарифа.
В связи с чем, истец считает, что сумма в размере 146 667,03 рублей является убытком (реальным ущербом) арендодателя и должна быть возмещена арендатором, поскольку убыток возник по вине ответчика (неосторожности).
На основании изложенного, истец просил суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Альфа-М» с ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 133 592,62 рублей, неустойку в соответствии с пунктом 4.1. договора по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 314,19 рублей, неустойку в соответствии с пунктом 4.1. договора с ДД.ММ.ГГГГ по день погашения задолженности, убытки в размере 447 500,36 рублей, где 300 833,32 рублей – упущенная выгода, а 146 667,03 рублей – реальный ущерб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 054 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 80 000 рублей.
В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои исковые требования.
С учетом уточнений, истец просит суд:
- изменить пункт 3.1.1. договора аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с даты начала начисления в соответствии с пунктом 3.5. настоящего договора до даты начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее даты получения Арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции, но не позднее 2 (двух) календарных месяцев передачи помещения по акту, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей за площадь Помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату». В остальной части пункт 3.1.1. договора оставить без изменений;
- расторгнуть договор аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Альфа-М» со дня вынесения решения суда;
- взыскать с ответчика в пользу истца договорную неустойку в размере 4 314,19 рублей;
- взыскать с ответчика в пользу истца убытки в виде упущено выгоды в размере 300 833,32 рублей;
- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 054 рублей;
- взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в размере 80 000 рублей.
Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, на судебное заседание не явилась.
Представитель истца ФИО1 – ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ООО «Альфа-М» ФИО6 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в удовлетворении требований отказать в полном объеме по доводам изложенным в отзыве на исковое заявление.
Суд учитывает, что закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать этих лиц о времени и месте рассмотрения дела.
По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.
Учитывая задачи судопроизводства, принцип правовой определенности, распространение общего правила, закрепленного в ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, отложение судебного разбирательства в случае неявки в судебное заседание какого-либо из лиц, участвующих в деле, при отсутствии сведений о причинах неявки в судебное заседание не соответствовало бы конституционным целям гражданского судопроизводства, что, в свою очередь, не позволит рассматривать судебную процедуру в качестве эффективного средства правовой защиты в том смысле, который заложен в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст. ст. 7, 8 и 10 Всеобщей декларации прав человека и ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах.
Суд принял исчерпывающие меры к извещению, обеспечив сторонам возможность явиться в суд и защитить свои права.
При таком положении в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца, ввиду надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.
Суд, изучив материалы дела, определив возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ввиду надлежащего извещения о дне рассмотрения дела, приходит к следующему.
Часть 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) ч. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, совершающими сделку (ч. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему применяются общие положения об обязательствах.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (впоследствии ФИО2) (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 115 кв.м., этаж №, кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>, номер на этаже 78 (помещение, объект).
Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.
На основании пункта 1.2. договора и Выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГФИО1 является собственником помещения, о чем ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации №.
В соответствии с пунктом 5.1. договора срок аренды по договору составляет 15 лет, начиная с момента государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Согласно пункту 1.3. договора, арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное-Белое» или другим коммерческим обозначением.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24).
Указанный договор аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ составлен в полном соответствии с предъявляемым к нему действующими нормативно-правовыми актами требованиями и с закрепленным ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора, он является действительным и не оспоренным.
Как следует из условий договора, у арендодателя имеется право требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы и иных платежей, установленных настоящим (пункт 2.2.3.), арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором (пункт 2.3.4.).
В соответствии с разделом 3 договора арендная плата состоит из двух частей – постоянная и переменная (пункт 3.1.).
Размер постоянной части арендной платы с даты начала начисления до даты начала трудовой деятельности арендатора, но не ранее даты получения арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции составляет 1 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату. Арендатор является налоговым агентом согласно главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, удерживает с постоянной части арендной платы НДФЛ и перечисляет удержанную сумму в налоговый орган. Размер постоянной части арендной платы с даты начала торговой деятельности арендатора, но не ранее даты получения арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции и далее по договору составляет 95 000 рублей за площадь помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату. Арендатор является налоговым агентом согласно главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, удерживает с постоянной части арендной платы НДФЛ и перечисляет удержанную сумму в налоговый орган. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит (пункт 3.1. договора).
Согласно пункту 3.3.1. договора, арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально, площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2. договора).
Согласно пункту 3.3.2. договора, арендатор уплачивает переменную часть арендной платы в течение 10 банковских дней с момента предоставления счета на оплату и копий документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц.
Для оплаты переменной части арендной платы арендодатель направляет арендатору на электронный адрес: Ural.DO@krasnoe-beloe.ru, телефон: <***>, либо через сайт «Личный кабинет» https://arenda.krasnoe-beloe.ru следующие документы: счет для оплаты переменной части арендной платы, соответствующей образцу, указанному в Приложении № к настоящему договору; копии документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг (копии сведений (счетов, счетов-фактур) от соответствующей снабжающей организации), заверенные подписью и печатью арендодателя; копии платежных поручений, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате счетов снабжающих организаций по обеспечению помещения коммунальными услугами и энергоресурсами (услуги по обеспечению помещения энерго/тепло/водоснабжением и водоотведением) (пункт 3.3.2. договора).
При условии предоставления арендодателем документов, указанных в пункте 3.3.2. договора, оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов (п.п. «б» пункта 3.3.2. договора).
Оплата за энерго/тепло/водоснабжение и водоотведение производится согласно показаниям приборов учета (счетчиков), сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату арендодателем перечисленных услуг (п.п. «в» пункта 3.3.2. договора).
Истец указывает, что в нарушении положений пункта 3.3.1. договора, арендатор нарушил сроки внесения постоянной арендной платы за июнь 2022 года, июль 2022 года, август 2022 года, сентябрь 2022 года, октябрь 2022 года, декабрь 2022 года, январь 2023 года, февраль 2023 года, март 2023 года.
В нарушении условий договора, арендатор не произвел оплату счетов №, №, №, №, №, №, №, в части оплаты переменной арендной платы.
Таким образом, у арендатора на момент подачи иска образовалась задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 133 592,62 рублей.
В связи с неуплатой арендатором арендных платежей в части переменной арендной платы в установленные договором сроки, истцом ответчику выставлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам (л.д. 46 – 47).
Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней в случаях существенного нарушения следующего условия арендатором: неоднократной просрочки по внесению арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1. договора на срок более 30 календарных дней.
Истец указывает, что в связи с тем, что у арендатора имеется задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 133 592,62 рублей, а также арендатором нарушены условия договора в части внесения арендных платежей, то у истца возникло право на досрочное расторжение договора и взыскание задолженности по арендной плате.
Судом установлено, что лицензия ответчиком ООО «Альфа-М» на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции на обособленное подразделение: <адрес>, получена – ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 3.5. договора аренды постоянная часть арендной платы начисляется и оплачивается арендатором с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.
Размер постоянной части арендной платы ответчика составил:
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составил 903,23 рублей (1 000 рублей / 31 день х 28 дней), сумма к оплате 785,81 рублей (с учетом НДФЛ);
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 рублей, сумма к оплате 870 рублей (с учетом НДФЛ);
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 рублей, сумма к оплате 870 рублей (с учетом НДФЛ);
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 рублей, сумма к оплате 870 рублей (с учетом НДФЛ);
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 1 000 рублей, сумма к оплате 870 рублей (с учетом НДФЛ);
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 935,48 рублей (1 000 рублей / 31 день х 29 дней), сумма к оплате 813,87 рублей (с учетом НДФЛ);
- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 6 129,03 рублей (95 000 рублей / 31 день х 2 дня), сумма к оплате 5 332,13 рублей (с учетом НДФЛ);
- с ДД.ММ.ГГГГ до момента расторжения договора – 95 000 рублей, сумма к оплате 82 650 рублей (с учетом НДФЛ).
Истец просит суд изменить пункт 3.1.1. договора аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы с даты начала начисления в соответствии с пунктом 3.5. настоящего договора до даты начала торговой деятельности Арендатора, но не ранее даты получения Арендатором лицензии на осуществление торговой деятельности по розничной продаже алкогольной продукции, но не позднее 2 (двух) календарных месяцев передачи помещения по акту, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей за площадь Помещения ежемесячно, сумма НДФЛ 13% включена в арендную плату». В остальной части пункт 3.1.1. договора оставить без изменений.
Рассматривая указанные требования истца, суд исходит из следующего.Согласно пункту 3.2.1. договора аренды нежилого помещения, размер постоянной части арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние 12 месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистки Республики Башкортостан, но не более чем на 5% при одновременном соблюдении следующих условий и достижения сторонами соглашения:
а) изменение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки арендной платы из расчета 95 000 рублей за площадь помещения, предусмотренной пунктом 3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего изменения;
б) письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 рабочих дней до даты предполагаемого изменения;
в) изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
Одностороннее изменение постоянной части арендной платы договором не предусмотрено и не допускается (пункт 3.2.2. договора).
Стороны понимают и соглашаются, что отсутствие явно и недвусмысленно выраженного согласия второй стороны на изменение размера арендной платы трактуется сторонами как не достижение сторонами соглашения об изменении постоянной части арендной платы (пункт 3.2.3. договора).
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Из буквального толкования пункта 3.2.1. договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен. При этом изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов. Изложенное согласуется с определенной сторонами процедурой изменения арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с предложением об изменении размера арендной платы, что предполагает его рассмотрение арендатором и в случае согласия на изменение договора - заключение сторонами соответствующего соглашения.
В ответ на претензию истца от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком истцу направлен ответ за исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ из которого следует отсутствие со стороны арендатора согласия на изменение размера арендной платы.
Учитывая, что стороны не достигли соглашения об изменении условий договора аренды в части оплаты размера постоянной части арендной платы, и договор аренды не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований об изменении пункта 3.1.1. договора аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ.
Далее.
Истец просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № АМ-8808-15/2022 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Альфа-М» со дня вынесения решения суда.
Рассматривая указанные требования истца, суд исходит из следующего.
Положениями ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Одним из оснований расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной.
Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства; указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды, право требовать расторжения соответствующего договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункты 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из которой следует, что в случае отказа ответчика производить оплату постоянной части аренды с ДД.ММ.ГГГГ, изменении постоянной части арендной платы до 115 000 рублей в месяц, то истец будет вынуждена подать в суд на досрочное расторжение договора с обязательной компенсацией понесенных ею убытков и упущенной прибыли (выгоды) (л.д. 46 – 47).
Между тем, указанное письмо не содержит требование о необходимости исполнения ответчиком в разумный срок принятых на себя по договору обязательств.
Из системного толкования указанной статьи следует, что арендодатель должен уведомить арендатора о досрочном расторжении договора аренды, путем направления претензии.
Данная претензия не содержит предложения расторгнуть спорный договор аренды. В данном документе изложено только требование начать оплату постоянной части аренды в полном объеме с ДД.ММ.ГГГГ, установив постоянную часть арендной платы а размере 115 000 рублей ежемесячно, в случае подтверждения штрафа от ГУП РБ «Уфаводоканал» оплатить его как переменную составляющую арендной платы в установленные сроки 10 дней, привести систему отопления и вентиляции (рекуперации) к исправному состоянию, а также указание лишь на то, что в том случае если ответчик не оплатит сумму задолженности, то истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о расторжении договора аренды.
Между тем, положениями пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, то есть законодателем установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с расторжением договоров.
Досудебная претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ, направленная в адрес ответчика, содержит требования о выплате постоянной части арендной платы в размере 665 000 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; выплате неустойки в размере 16 629,75 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; выплате 138 827,52 рублей за нарушение целостности пломбы ХВС; выплате 2 034 рублей за вынужденную переопломбировку прибора учета ХВС. Ответ на претензию истец просила дать в 10-дневный срок. В случае оставления претензии без ответа или без удовлетворения, истец оставляет за собой право обратиться в суд с требованиями о взыскании постоянной и переменной частей арендных платежей, неустойки (пени) за несвоевременную уплаты арендной платы, расторжении договора аренды, возврате нежилого помещения, а также взыскании упущено выгоды и убытков, взыскаии услуг представителя и оплаченной государственной пошлины (л.д. 49 – 51).
Доказательств того, что истец ранее направлял в адрес ответчика письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств по договору в разумный срок, ранее претензии от ДД.ММ.ГГГГ, в материалах дела не имеется.
Судом установлено, что нежилое помещение по адресу: <адрес>, номер на этаже 78 (помещение, объект), передано ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, за июнь 2022 года у ответчика перед истцом не имеется задолженности.
Оплата постоянной части арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежными поручениями №, №, №, №, а также выпиской из лицевого счета по вкладу «Сберегательный счет» (л.д. 73), то есть с нарушениями срока.
Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Между тем, в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика требование истца о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор аренды не направлялось, материалы дела не содержат.
Оплата постоянной части арендной платы за ноябрь 2022 года, декабрь 2022 года, произведена ответчиком в установленные договором сроки, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№, от ДД.ММ.ГГГГ№.
Согласно пункта 3.8. договора, оплата, предусмотренных арендных платежей производится арендатором путем перечисления арендной платы на расчетный счет арендодателя, по реквизитам, указанным в разделе 8 договора (ИНН №, л/с 40№ Башкирское отделение № ПАО Сбербанк, к/с 30№, БИК №).
Согласно пункту 3.10. договора, не исполнение арендодателем обязанности об уведомлении арендатора надлежащим образом о смене банковских реквизитов, не является основанием для применения в отношении арендатора санкций, предусмотренных пунктом 4.1. настоящего договора, в данном случае, исполнение арендатором обязанности по оплате арендной оплаты, перечисляемой на последние известные реквизиты, признается надлежащей.
В соответствии с пунктом 7.4. договора, при изменении почтового адреса, места нахождения, номера расчетного счета и/или обслуживающего банка, одна сторона обязана незамедлительно письменно сообщить другой стороне о произошедших изменениях. В случае невыполнения условий настоящего пункта, уведомление, направленное по прежнему адресу, считается доставленным надлежащим образом. Все иные изменения оформляются дополнительным соглашением к настоящему договору.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет истца, указанный в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, были перечислены денежные средства в размере 87 056 рублей, из которых 82 650 рублей – постоянная часть арендной платы за январь 2023 года и 4 406 рублей – постоянная часть арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Указанные денежные средства в размере 87 056 рублей были возвращены ответчику, поскольку по указанным реквизитам зачисление невозможно, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
В связи с возвратом денежных средств, ответчиком в адрес истца направлено письмо за исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ о тот, что платежи направляются, но возвращены банком получателя в связи с невозможностью зачисления денежных средств по указанным реквизитам.
Также письмом за исх. № б/н от ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о необходимости предоставления актуальных реквизитов для оплаты арендных платежей. Письмо направлено на электронный адрес истца.
ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет истца, указанный в договоре аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, были перечислены денежные средства в размере 82 650 рублей – постоянная часть арендной платы за март 2023 года, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Указанные денежные средства в размере 82 650 рублей были возвращены ответчику ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по указанным реквизитам зачисление невозможно, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Из материалов дела следует, что актуальные реквизиты для оплаты ответчиком арендных платежей истцом направлены ответчику ДД.ММ.ГГГГ, иного материалы дела не содержат, истцом в нарушении статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, в доказательство направления актуальных реквизитов ранее срока ДД.ММ.ГГГГ, не представлено.
Досудебная претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ, направленная в адрес ответчика, содержит актуальные реквизиты: Банк-получатель: АО «Тинькофф Банк», к/с 30№, БИК №, номер счета 42№.
После получения претензии от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком произведена оплата постоянной части арендной платы в размере 253 226 рублей, из которых 5 276 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, по 82 650 рублей за январь, февраль, март 2023 года, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Просрочка иных платежей у ответчика перед истцом с апреля 2023 года отсутствует, что подтверждается платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за апрель 2023 года), от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за май 2023 года), от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за июнь 2023 года), от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за июль 2023 года), от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за августа 2023 года), от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за сентябрь 2023 года), от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 82 650 рублей (оплата за октябрь 2023 года).
Истец указывает, что в нарушении условий договора, арендатор не произвел оплату счетов №, №, №, №, №, №, №, в части оплаты переменной арендной платы.
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально, площади арендуемых помещений (пункт 3.1.2. договора).
Согласно пункту 3.3.2. договора, арендатор уплачивает переменную часть арендной платы в течение 10 банковских дней с момента предоставления счета на оплату и копий документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц.
Для оплаты переменной части арендной платы арендодатель направляет арендатору на электронный адрес: Ural.DO@krasnoe-beloe.ru, телефон: <***>, либо через сайт «Личный кабинет» https://arenda.krasnoe-beloe.ru следующие документы:
- счет для оплаты переменной части арендной платы, соответствующей образцу, указанному в Приложении № к настоящему договору (л.д. 22);
- копии документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг (копии сведений (счетов, счетов-фактур) от соответствующей снабжающей организации), заверенные подписью и печатью арендодателя;
- копии платежных поручений, подтверждающих произведенные арендодателем расходы по оплате счетов снабжающих организаций по обеспечению помещения коммунальными услугами и энергоресурсами (услуги по обеспечению помещения энерго/тепло/водоснабжением и водоотведением) (пункт 3.3.2. договора).
При условии предоставления арендодателем документов, указанных в пункте 3.3.2. договора, оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов (п.п. «б» пункта 3.3.2. договора).
Оплата за энерго/тепло/водоснабжение и водоотведение производится согласно показаниям приборов учета (счетчиков), сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату арендодателем перечисленных услуг (п.п. «в» пункта 3.3.2. договора).
Из материалов дела следует, что счет № на оплату переменной части арендной платы за октябрь 2022 года был выставлен истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, счет № на оплату переменной части арендной платы за ноябрь 2022 года был выставлен истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, счет № на оплату переменной части арендной платы за декабрь 2022 года был выставлен истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, счет № на оплату переменной части арендной платы за январь 2023 года был выставлен истцом ответчику ДД.ММ.ГГГГ, однако указанные счета не соответствовали требованиям пункта 3.3.2. договора аренды, о чем истцу было сообщено.
Оплата по счету № за октябрь 2022 года произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № на сумму 6 634,44 рублей, однако денежные средства возвращены в связи с невозможностью зачисления, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Оплата по счету № за ноябрь 2022 года произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № на сумму 10 575,17 рублей, однако денежные средства возвращены в связи с невозможностью зачисления, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Оплата по счету № за декабрь 2022 года произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № на сумму 13 740,81 рублей, однако денежные средства возвращены в связи с невозможностью зачисления, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Оплата по счету № за январь 2023 года произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № на сумму 28 557,62 рублей, однако денежные средства возвращены в связи с невозможностью зачисления, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№.
Оплата переменной части арендных платежей была произведена ответчиком после внесения изменений в счета №, 2, 3, 4 истцом ДД.ММ.ГГГГ и оплачена ответчиком по счету № на сумму 6 634,44 рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №, по счету № на сумму 10 575,17 рублей 24 октября 2023 года, что подтверждается платежным поручением №, по счету № на сумму 13 740,81 рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №, по счету № на сумму 28 557,52 рублей ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением №.
Оплата переменных частей арендной платы производились по выставленным истцом счетам:
- за февраль 2023 года по счету № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 29 030,05 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ;
- за март 2023 года по счету № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 29 088,38 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ;
- за апрель 2023 года по счету № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 152,47 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ;
- за май 2023 года по счету № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 58 439,83 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Оплата по счету № от ДД.ММ.ГГГГ произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № после внесения истцом изменений в указанный счет в соответствии с требованиями договора аренды.
Оплата переменных частей арендной платы производились по выставленным истцом счетам:
- за август 2023 года по счету № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 46 218,73 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ;
- за декабрь 2022 года по сентябрь 2023 года по счету № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 41 440,89 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, суд приходит к выводу, что просрочка платежей по переменной части арендной платы произошла по вине истца, так как по условиям договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя по выставлению счетов по арендной плате и копий документов, подтверждающих получение арендодателем этих услуг от третьих лиц с предоставлением соответствующих документов. При условии предоставления арендодателем документов, указанных в пункте 3.3.2. договора, оплата переменной части арендной платы производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов (п.п. «б» пункта 3.3.2. договора).
Материалами дела подтверждается, что истец по своему усмотрению свободно и без принуждения распорядился принадлежащими ему гражданскими правами, в том числе правом на заключение договора аренды.
При этом суд учитывает, что до заключения договора аренды, истец имел возможность оценить свои риски, провести необходимую юридическую проверку совершаемой сделки, полномочия арендодателя, и имел четкое представление о наступлении возможных последствий.
Далее.
Истец просит суд взыскать с ответчика договорную неустойку в размере 4 314,19 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из суммы задолженности по переменной части арендных платежей.
В случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пеню в размере 1/300 действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.1. договора).
Поскольку суд пришел к выводу, что просрочка платежей по переменной части арендной платы произошла по вине самого истца, то оснований для взыскания с ответчика договорной части неустойки в размере 4 314,19 рублей, у суда не имеется.
Далее.
Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу убытки в виде упущенной выгоды в размере 300 833,32 рублей.
Расчет истцом произведен за период с ДД.ММ.ГГГГ: 95 000 рублей х 3 месяца (за октябрь – декабрь 2022 года (по ДД.ММ.ГГГГ)) + 95 000 рублей х 5 дней / 30 дней (за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (часть 1).
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2).
Исходя из положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, именно на истце лежит обязанность доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возникли убытки, факт наличия убытков, их размер.
Вместе с тем, доказательств того, что в течение заявленного периода у истца имелись предложения об аренде принадлежащего ему павильона, заключался договор аренды и его исполнение было невозможным вследствие действий ответчика, истец суду не представил, как и доказательств того, что действия ответчика повлекли возникновение у истца заявленных ко взысканию убытков в заявленной сумме 300 833,32 рублей.
В связи с изложенным, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
Далее.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 9 054 рублей, расходов на оплату юридических услуг в размере 80 000 рублей.
Поскольку судом в удовлетворении основной части исковых требований истцу отказано, то не имеется правовых оснований для удовлетворения производных требований истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины и оплате юридических услуг.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства оснований для расторжения заключенного сторонами договора не установлено, в связи с чем, исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» о взыскании арендных платежей и расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» об изменении пункта 3.1.1 и расторжении договора аренды нежилого помещения № АМ-№ от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании договорной неустойки, задолженности по постоянной арендной плате, государственной пошлины и расходов на оплату юридических услуг, отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Калининский районный суд <адрес> Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Хасанов Т.М.
