Х А Б А Р О В С К И Й К Р А Е В О Й С У Д
ул.Тихоокеанская, 155, г.Хабаровск
тел.8(4212) 97-91-11, факс 8(4212) 97-91-08, e-mail: kraevoy.hbr@sudrf.ru
сайт: kraevoy.hbr.sudrf.ru
Дело № 3а-84/2019
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Хабаровск 25 апреля 2019 года
Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Поздняковой О.Ю., при секретаре Наседкиной А.С.,
с участием представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Пасечника А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фам Туан Ань Правительству Хабаровского края, Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, восстановлении срока,
УСТАНОВИЛ:
Фам Туан Ань 2 апреля 2019 года обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: общежитие, назначение жилое, общей площадью 14204,8 кв.м., количество этажей - 7, в том числе подземных -1, расположенного по адресу<адрес>, кадастровый №, собственником которого он является, в размере его рыночной стоимости 193 708 363 рубля, установленной по состоянию на 29.06.2012 года. В обоснование требований указал, что постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты государственной кадастровой оценки объекта капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 года в размере 533 920 363,14 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый реестр недвижимости. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, сведения о ее размере применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Как собственник объекта капитального строительства – здания общежития, он является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Согласно Отчета об оценке выполненного оценщиком Михеевой Т.А. от 21.12.2018 г. № 2018-2786/1 рыночная стоимость объекта здания общежития определена в размере 193 708 363 руб., что на 60% ниже его кадастровой стоимости, сведения о которой внесены в Единый реестр недвижимости. Полагает, что при таком положении он вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, и просил, установить кадастровую стоимость здания общежития, находящегося по адресу: <адрес>, по состоянию на 29.06.2012 года в размере его рыночной стоимости, равной 193 708 363 рублей.
До рассмотрения дела по существу от представителя административного истца поступило письменное ходатайство о восстановлении процессуального срока для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку до настоящего времени сведения об иной кадастровой стоимости в Единый реестр недвижимости не внесены. Срок государственной кадастровой оценки таких объектов недвижимости как объекты капитального строительства Распоряжением Министерством инвестиционной и имущественно-земельной политики Хабаровского края от 8.09.2017 года №2294 определен как 2019 год, в связи с чем, в качестве налоговой базы будут актуальны только на 2020 год.
Административный истец Фам Туан Ань, уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил провести судебное заседание в его отсутствие.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, представитель заинтересованного лица администрации г.Хабаровска, в судебное заседание не явились. Они были уведомлены о возбуждении административного дела путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, были уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания путем направления им судебного извещения посредством электронной почты и заказного письма, а также посредством размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав их неявку без уважительной причины, счел возможным провести судебное заседание без их участия.
Представитель Правительства Хабаровского края А.А.Пасечник (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Твк в нарушение пп.«г» п.24 ФСО №7 стоимость объектов недвижимости определена без учета стоимости прав на земельный участок. В нарушение п.5 ФСО №3 приведенная в отчете об оценке информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, так как оценщик использует источники информации за 2011, 2015 гг., в то время как оценка объектов проводилась на 29.06.2012г. Административным истцом пропущен установленный законом пятилетний срок оспаривания кадастровой стоимости. Полагает, что административным истцом не подставлены доказательства заинтересованности в оценке объекта недвижимости Бурова И.Г., выступавшего в роли заказчика такой Оценки.
Заслушав объяснения представителя Правительства Хабаровского края Пасечника А.А., исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В ходе судебного разбирательства установлено, что Фам Туан Ань является собственником объекта капитального строительства – общежития, назначение: жилое, количество этажей - 7, в том числе подземных этажей - 1, общей площадью 14 2014,8 кв.м., инв.№, условный №, 1987 г. постройки, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 13.03.2014 года (номер регистрации №).
В соответствии с частью 1 статьи 399, статьей 400, частью 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 533 920 363,14 рублей, о чем 08.02.2013 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Фам Туан Ань является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящихся в его собственности жилого здания в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.
Административный истец просил восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что сведения об утверждении новой кадастровой стоимости в Едины реестр недвижимости до настоящего времени не внесены.
Судом установлено, что результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 29.06.2012 года, сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости 08.02.2013 года. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 08.02.2018 года. С админитсративным исковым заявлением административный истец обратился в суд 02.04.2019 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости он не обращался.
Представитель Правительства Хабаровского края в судебном заседании подтвердил, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края.
В соответствии со статьей 405, частью 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год.
Принимая во внимание, что до настоящего времени новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края не утверждены и оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости - жилого здания, является действующей, и подлежит применению для исчисления налога на имущество физических лиц только с 01.01.2017 года, а срок уплаты этого налога для налогоплательщика Фам Туан Ань, с учетом даты его обращения с настоящим иском в суд, определен периодом с 01.01.2019 года по 01.12.2019 года, суд считает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № – общежитие, назначение жилое, общей площадью 14204,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по заказу Бурова И.С., ИП Михеевой Т.А. (компания ДальПрофОценка) проведена его оценка, о чем 21.12.2018 года составлен отчет №2018-286/1. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 29.06.2012 года и составила 193 708 363 рубля. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Изучив содержание Отчета об оценке от 21.12.108 года №2018-286/1, суд приходит к выводу, что Отчет соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержат обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена ИП Михеевой Т.А., являющейся членом Общероссийской Общественной Организации «Российское общество оценщиков», имеющей соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность которой застрахована.
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости » (ФСО №7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3).
Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).
При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).
Как следует из Отчета об оценке №2018-268/1, для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, предполагающий расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчетах обоснован.
Из Отчета №2018-286/1 следует, что объект капитального строительства с кадастровым номером № представляет собой общежитие, назначение жилое, количество этажей – 7, в том числе подземных - 1, общей площадью 14 204,8 кв.м., год постройки литер Б, Б1 -1987, Б2-2008, с реконструкцией Литер Б, Б1 в 2004 г., Литер Б (основная часть): фундамент – железобетонный ленточный, стены - железобетонные панели, перегородки – кирпичные, деревянные перекрытия – железобетонные плиты, кровля – совмещенная рулонная, полы –бетонные, линолеум, плитка, проемы: оконные –двойные створные, дверные – простые, окрашенные, внутренняя отделка – штукатурка, побелка, обои, окраска. Имеются центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, ванны, скрытая проводка, напольные электроплиты, телефон, вентиляция, телевидение, лифт. Приведены конструктивные элементы по подвалу, техническому этажу, Литер Б1 – пристройке, Литер Б2 – надстройке.
Проанализировав «Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка прогнозы, поправочные коэффициенты» Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. 2011 год; Научно практический журнал «Дальневосточный оценщик» 2012 год. Ежеквартальное издание консалтинговой компании «Ко-Инвест», «Индексы цен в строительстве» (межрегиональный информационно- аналитический бюллетень, УПВС, УПСС. В качестве источника информации стоимостных показателей оценщик, использовал электронную версию справочника «Ко-Инвест» htt//u-data.net/item/115в, связи с тем, что электронная версия справочника дает возможность расчёта стоимости по состоянию на конкретную дату, с учетом особенностей ценообразования в регионе, журнал «Имущественные отношения №3 (174) 2016 г. статья «Об использовании сборников укрупненных показателей стоимости строительства», Бойко А.Ю., 2015г., «Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка прогнозы, поправочные коэффициенты» Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. 2011 год;
В ходе составления отчета, применив справочный показатель стоимости строительства на дату составления сборника по каждому составляющему (литер Б, Литер Б1, Литер Б2), скорректировав его на период создания ОКС, по площади /объему здания, оценщик определил показатель в размере 8 013,5, а стоимость строительства на дату оценки с учетом прибыли предпринимателя по Литер Б – 433 834 457 руб., по Литер Б1- 6 981 212 руб., по Литер Б2 - 24 418 568 руб. (табл. 20 стр.44 - 48 Отчета об оценке.).
Применив прибыль предпринимателя согласно «Справочнику оценщика недвижимости «Характеристики рынка, прогнозы, поправочные коэффициенты», 2011 г. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. в размере 10 %.
Произведя расчет величины фактического износа в таблице 21, применив экономическое устаревание на уровне 45%, в связи с чем совокупный физический износ составил по Литер Б – 151 675 597 руб., по Литер Б1 - 1 885 820 руб., по Литер Б2 - 3 101 099 руб., оценщик рассчитал стоимость ОКС исходя из стоимости нового строительства (затрат на воспроизводство/замещение) за вычетом физического износа, функционального и экономического устаревания, (табл. 22 на ст.54 Отчёта об оценке), Оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки в размере 193 708 363 руб.
Суд находит представленный в материалы дела Отчет об оценке № 2018-286/1 от 21.12.2018 года в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке здания общежития оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использованных источниках получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчетах об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости – на 29.06.2012 года.
Содержание отчета опровергает доводы административного ответчика о том, что в нарушение пункта п.5 ФСО №3 приведенная в отчете об оценке информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена, так как оценщик использует источники информации за 2011, 2015 гг., не подтверждены расчетами, экспертными оценками и аналитическими моделями.
Довод административного ответчика о том, что при оценке объектов капитального строительства оценщик не выполнил требования пункта 24 ФСО №7, согласно которому при применении затратного подхода к оценке в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется, в том числе, с учетом стоимости прав на земельный участок, является несостоятельным.
В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Пунктами 4 и 20 ФСО № 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.
Согласно главами 31 «Земельный налог» и 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ, земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.
Исходя из того, что целью оценки здания общежития - объекта недвижимости с кадастровым номером №, является определение рыночной стоимости объекта капитального строительства для оспаривания установленной его кадастровой стоимости, применяемой для определения налоговой базы, и учитывая, что земельные участки и находящееся на нем здание общежития являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, суд считает, что оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость здания общежития, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. Тогда как на основании статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано Фам Туан Ань 2.04.2019 года, ранее с таким заявлением он ни в суд, ни в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Между тем, принимая во внимание, что результаты оспариваемой кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года № 467-пр., и Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края не утверждались, суд приходит к выводу, что Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, однако учитывая, что от заявленных к нему требований административный истец не отказался, суд считает необходимым отказать Фам Туан Ань в удовлетворении требований, заявленных им к Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Восстановить Фам Туан Ань срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Административное исковое заявление Фам Туан Ань об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства – общежития, назначение: жилое, количество этажей 7, в том числе подземных этажей 1, общей площадью 14 204,8 кв.м., с кадастровым номером №, адрес (местоположение) <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 193 708 353 рубля по состоянию на 29.06.2012 года, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 02 апреля 2019 года.
В удовлетворении требований Фам Туан Ань к Министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края – отказать.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме
Решение в окончательной форме принято 30 апреля 2019 года.
Судья Хабаровского
краевого суда О.Ю. Позднякова
