Дело № 3а-99/2019
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
20 августа 2019 года г. Челябинск
Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Ноготковой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа капитал», осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Развитие плюс», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
у с т а н о в и л :
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа капитал», осуществляющее доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Развитие плюс» (далее - ООО УК «Альфа капитал» ДУ ЗПИФ «Развитие плюс»), обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 941 230 301 руб. по состоянию на 27 декабря 2017 года на период с 01 января 2018 года по 04 апреля 2018 года включительно.
В последующем ООО УК «Альфа капитал» ДУ ЗПИФ «Развитие плюс» свои требования уточнило, просив установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>
- с площадью 36 507 кв.м в размере 941 230 301 руб. по состоянию на 27 декабря 2017 года на период с 01 января 2018 года по 30 января 2018 года включительно;
- с площадью 36 554,2 кв.м в размере 985 489 773 руб. по состоянию на 31 января 2018 года на период с 31 января 2018 года по 27 февраля 2018 года включительно;
- с площадью 36 559,6 кв.м в размере 959 542 908 руб. по состоянию на 28 февраля 2018 года на период с 28 февраля 2018 года по 13 марта 2018 года включительно;
- с площадью 36 554,2 кв.м в размере 932 782 513 руб. по состоянию на 14 марта 2018 года на период с 14 марта 2018 года по 03 апреля 2018 года включительно;
- с площадью 36 559,6 кв.м в размере 955 260 973 руб. по состоянию на 04 апреля 2018 года на период 04 апреля 2018 года.
В обоснование указано, что этот объект недвижимости включен в имущество фонда, который является плательщиком налога на имущество организаций, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. В 2017 и 2018 годах Комиссия по обращению истца уже определяла кадастровую стоимость этого объекта равной рыночной на периоды с 01.01.2017 г. по 26.12.2017 г. и с 05.04.2018 г. по настоящее время. Однако в периоды, являющиеся спорными, площадь объекта менялась, а установленная кадастровая стоимость этого объекта значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца.
В судебном заседании представитель административного истца ООО УК «Альфа капитал» ДУ ЗПИФ «Развитие плюс» Абдряхимова Н.И. уточненные исковые требования поддержала.
Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Челябинской области, Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области, заинтересованных лиц администрации г.Челябинска, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению.
Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.
Согласной пункту 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении таких видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них.
В соответствии с пунктом 2 статьи 58 НК РФ подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки.
Согласно пункту 6 статьи 383 НК РФ в отношении объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, налог и авансовые платежи по налогу подлежат уплате в бюджет в соответствии со статьей 382 настоящего Кодекса по месту нахождения объекта недвижимого имущества.
Как следует из выписок из ЕГРН, ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда, сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенном по адресу: <данные изъяты>, внесены в кадастр недвижимости 10.12.2011 г.
В 2016 году на территории Челябинской области проведена очередная государственная кадастровая оценки объектов капитального строительства, результаты которой утверждены Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области № 170-П от 22.07.2016 года по состоянию на 01 марта 2015 года. Объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в этот перечень, сведения о его кадастровой стоимости в размере 1 444 295 694,75 руб. внесены в кадастр 26.08.2016 г.
Эти результаты кадастровой оценки были оспорены в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области, которая решением № 623 от 18.04.2017 г. установила кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 803 669 022 руб. по состоянию на 01 марта 2015 года. Эти сведения внесены в ЕГРН 27.04.2017 г.
27 декабря 2017 года на основании соответствующего заявления в ЕГРН внесены изменения о площади объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, которая была изменена с 36 682,1 кв.м на 36 507 кв.м. Кадастровая стоимость объекта в соответствии с п.3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 г. №113, была определена заново в размере 1 122 919 908,21 руб. по состоянию на 27 декабря 2017 года, сведения внесены в ЕГРН 27.12.2017 г.
31 января 2018 года на основании соответствующего заявления в ЕГРН внесены изменения о площади объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, которая была изменена с 36 507 кв.м на 36 554,2 кв.м. Кадастровая стоимость объекта определена заново в размере 1 439 259 848,40 руб. по состоянию на 31 января 2018 года, сведения внесены в ЕГРН 01.02.2018 г.
Решением № Ф7400/18-60840 от 19.10.2018 г. об устранении технической ошибки кадастровая стоимость объекта по состоянию на 31 января 2018 года определена в размере 1 283 926 796,46 руб.
27 февраля 2018 года на основании соответствующего заявления в ЕГРН внесены изменения о площади объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, которая была изменена с 36 554,2 кв.м на 36 559,6 кв.м. Кадастровая стоимость объекта определена заново в размере 1 439 472 464,28 руб., сведения внесены в ЕГРН 28.02.2018 г.
Решением № Ф7400/18-61193 от 22.10.2018 г. об устранении технической ошибки кадастровая стоимость объекта определена в размере 1 439 034 114,67 руб., подлежащем применению с 28.02.2018 г.
14 марта 2018 года на основании соответствующего заявления в ЕГРН внесены изменения о площади объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, которая была изменена с 36 559,6 кв.м на 36 554,2 кв.м. Кадастровая стоимость объекта определена заново в размере 1 439 259 848,40 руб., сведения внесены в ЕГРН 15.03.2018 г.
Решением № Ф7400/18-61316 от 23.10.2018 г. об устранении технической ошибки кадастровая стоимость объекта определена в размере 1 438 821 563,54 руб.
04 апреля 2018 года на основании соответствующего заявления в ЕГРН внесены изменения о площади объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, которая была изменена с 36 554,2 кв.м на 36 559,6 кв.м. Кадастровая стоимость объекта определена заново в размере 1 439 034 114,67 руб., сведения внесены в ЕГРН 05.04.2018 г.
05 апреля 2018 года на основании соответствующего заявления в ЕГРН внесены сведения о части объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, его кадастровая стоимость объекта определена заново в размере 1 439 472 464,28 руб., сведения внесены в ЕГРН 09.04.2018 г.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта в размере 1 439 472 464,28 руб. оспорены в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области, которая решением № 864 от 10.07.2018 г. установила кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 954 741 162 руб. по состоянию на 05 апреля 2018 года. Эти сведения внесены в ЕГРН с 09.04.2018 г. и являются актуальными по настоящее время.
Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Соответствующее обращение ООО УК «Альфа капитал» ДУ ЗПИФ «Развитие плюс» от 20.12.2018 г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 27.12.2017 г. было отклонено письмом Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области №74-2018/10783 от 24.12.2018 года в связи с тем, данная стоимость является архивной со ссылкой на решение Комиссии 864 от 10.07.2018 г.
Права административного истца ООО УК «Альфа капитал» ДУ ЗПИФ «Развитие плюс», являющегося собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, нарушаются ставшей архивной кадастровой стоимостью этого объекта по состоянию: на 27 декабря 2017 года в период с 01 января 2018 года по 30 января 2018 года; на 31 января 2018 года в период с 31 января 2018 года по 27 февраля 2018 года; по состоянию на 28 февраля 2018 года в период с 28 февраля 2018 года по 13 марта 2018 года; по состоянию на 14 марта 2018 года в период с 14 марта 2018 года по 03 апреля 2018 года; по состоянию на 04 апреля 2018 года на указанную дату, использованном при исчислении налога на имущества, в связи с чем ставшие архивной кадастровые стоимости этого объекта могут быть установлены равной рыночной стоимости по состоянию на указанные даты в означенные периоды.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В обоснование своих уточненных требований истец представил отчеты об оценке № 026-05-02138 от 13.12.2018 г. и № 026-05-01172 от 06.08.2019 года, составленные оценщиком Южноуральской торгово-промышленной палаты Мулярчик Е.В., которая является членом некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент» (ответственность Мулярчик Е.В. застрахована полисами №8191R/776/00008/8 от 15.01.2018 г. и №8191R/776/00002/9 от 29.12.2018 г., выданными АО «АльфаСтрахование», ответственность Южноуральской торгово-промышленной палаты - полисами №8191R/776/00104/8-01 от 24.04.2018 г. и №8191R/776/00089/9 от 18.04.2019 г. того же страховщика).
Согласно указанным отчетам об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> составляла:
- 941 230 301 рубль по состоянию на 27 декабря 2017 года;
- 985 489 773 рубля по состоянию на 31 января 2018 года;
- 959 542 908 рублей по состоянию на 28 февраля 2018 года;
- 932 782 513 рублей по состоянию на 14 марта 2018 года;
- 955 260 973 рубля по состоянию на 04 апреля 2018 года.
Размер рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на указанные даты, подтвержденный вышеуказанными отчетами, административными ответчиками и заинтересованными лицами не оспорен, в порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы никто не ходатайствовал.
Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости объекта, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО №1 - «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508; ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328; ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628; ФСО № 7 - «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.
Ставшая архивной кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость на те же даты, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд
р е ш и л :
Требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа капитал», осуществляющего доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Развитие плюс», удовлетворить.
Пересмотреть ставшую архивной кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: г<данные изъяты>, установив её равной рыночной стоимости:
- с площадью 36 507 кв.м в размере 941 230 301 (девятьсот сорок один миллион двести тридцать тысяч триста один) рубль по состоянию на 27 декабря 2017 года на период с 01 января 2018 года по 30 января 2018 года включительно;
- с площадью 36 554,2 кв.м в размере 985 489 773 (девятьсот восемьдесят пять миллионов четыреста восемьдесят девять тысяч семьсот семьдесят три) рубля по состоянию на 31 января 2018 года на период с 31 января 2018 года по 27 февраля 2018 года включительно;
- с площадью 36 559,6 кв.м в размере 959 542 908 (девятьсот пятьдесят девять миллионов пятьсот сорок две тысячи девятьсот восемь) рублей по состоянию на 28 февраля 2018 года на период с 28 февраля 2018 года по 13 марта 2018 года включительно;
- с площадью 36 554,2 кв.м в размере 932 782 513 (девятьсот тридцать два миллиона семьсот восемьдесят две тысячи пятьсот тринадцать) рублей по состоянию на 14 марта 2018 года на период с 14 марта 2018 года по 03 апреля 2018 года включительно;
- с площадью 36 559,6 кв.м в размере 955 260 973 (девятьсот пятьдесят пять миллионов двести шестьдесят тысяч девятьсот семьдесят три) рубля по состоянию на 04 апреля 2018 года на указанную дату.
Датой подачи заявления считать 24 декабря 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий:
