Гражданское дело № 2а-12/2020
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Балейский городской суд Забайкальского края в составе:
председательствующего судьи Щегловой О.Ю.,
при секретаре Матафоновой Е.А.,
с участием административного истца Антонян Г.Г., представителя административного ответчика Шыхалиева Р.Ф-О, действующего на основании доверенности рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Балей 12 февраля 2020 года административное дело по административному исковому заявлению Антонян Григория Геворковича к Администрации муниципального района «Балейский район» об оспаривании решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое,
У С Т А Н О В И Л :
Антонян Г.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления, указав в обоснование, что он является собственником земельного участка и находящемся на нем нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Земельный участок - категория земель - земля сельскохозяйственного назначения. Земля и административное здание находятся в его собственности на основании договора купли - продажи нежилого здания с земельным участком от 03.10.2016 года. В настоящее время, он намерен постоянно проживать в указанном выше помещении, использовать его под жилье, впоследствии прописаться в нем. Представив необходимый пакет документов, с соответствующим заявлением о переводе нежилого помещения в жилое, он обратился в администрацию муниципального района «Балейский район» Забайкальского края. Распоряжением администрации муниципального района «Балейский район» 26.04.2019 №175г. была создана межведомственная комиссия, обследовав помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, межведомственная комиссия решила отказать в переводе помещения из не жилого в жилое. Согласно заключению об оценке соответствия помещения требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 22.10.2019 г. № 4, основанием для отказа послужила совокупность обстоятельств, а именно: помещение построено на земельном участке, который относится к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, хотя данное основание ранее обжаловалось им, и судом принято, как незаконное; право собственности на помещение обременено правами ООО «Ультра»; основания и несущие конструкции помещения имеют разрушения и повреждения; к несущей стене помещения пристроена конструкция, которая не отражена в техническом паспорте здания; нарушены требования пожарной безопасности в помещении (присутствуют оголенные провода, электрические автоматы не огорожены в защитный короб, в комплектной трансформаторной подстанции наружной не установлена дверь, а так же в ней присутствует легко воспламеняемый мусор. Считает данное решение администрации, не законным и необоснованным. Не жилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, применяемым к жилым домам, пригодно для использования в качестве жилого дома для проживания людей. Административный истец просит признать незаконным решение межведомственной комиссии от 22.10.2019 года об отказе в переводе нежилого помещения в жилое
В судебном заседании административный истец Антонян Г.Г. заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении. Исковые требования просил удовлетворить.
Представитель административного ответчика – Администрации муниципального района «Балейский район» Шыхалиев Р.Ф.-О административные исковые требования не признал в полном объеме, по доводам, изложенным в возражении на иск.
Свидетель Г. суду пояснил, что в указанном нежилом помещении он проживает с 1992 года, категория земель на которой расположено помещение неоднократно менялась. Полагает, что решение об отказе в переводе нежилого помещения в жилое не законно, поскольку в настоящее время обременение в виде аренды отсутствует- договор аренды расторгнут, полагает, что электропроводка и электрооборудование находится в надлежащем состоянии, имеется заключение от 1996 года согласно которому несущие конструкции в норме. Он сам архитектор по образованию и готов нести ответственность за несущие конструкции здания. Земля, на которой расположено помещение не относится к землям сельскохозяйственного назначения. В настоящее время оплата коммунальных платежей за нежилое помещение выше, чем если бы помещение было жилым.
Выслушав истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав материалы дела суд приходит к следующим выводам:
Согласно статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Из части 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что осуществление эксплуатации зданий, сооружений предусмотрено в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).
Частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
В соответствии с подпунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения.
К жилым помещениям, согласно подпункту 1 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, относятся жилой дом, часть жилого дома.
Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Требования, предъявляемые к жилым помещениям, указаны в статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
В соответствии с указанными правовыми нормами жилым помещением признается изолированное помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан.
Как следует из материалов дела Антонян Г.Г. ( административный истец) является собственником административного здания площадью 422,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли продажи нежилого здания с земельным участком от 03.10.2016 года ( выписка из ЕГРН л.д. 22), и собственником земельного участка (кадастровый №), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения-для сельскохозяйственного производства (л.д. 23).
Заключением межведомственной комиссии № 4 от 22.10.2019 года в переводе помещения (здания), расположенного по адресу: <адрес>, в переводе из нежилого помещения в жилое отказано по следующим причинам:
- здание расположено на земельном участке относящемся к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения
- право собственности на помещение обременено правами ООО «Ультра»
-основания и несущие конструкции помещения имеют разрушения и повреждения
-к несущей стене помещения пристроена конструкция, которая не отражена в техническом паспорте здания
-нарушены требования пожарной безопасности в здании (в помещении присутствуют оголенные провода, электрические автоматы не огорожены в защитный короб в комплектной трансформаторной подстанции наружной не установлена дверь, в ней присутствует легковоспламеняемый мусор).
В обоснование иска истец ссылается на то, что не жилое здание, расположенное по адресу: <адрес> соответствует строительным нормам и правилам, применяемым к жилым домам, пригодно для использования в качестве жилого дома.
Вместе с тем, ни на момент принятия решения межведомственной комиссии об отказе в переде помещения из нежилого в жилое от 22.10.2019 года, ни в судебном заседании истцом не представлены доказательства, в подтверждение того, что помещение, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует градостроительным и санитарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам.
Более того, из представленного свидетелем экспертного заключения, выполненного на основании распоряжения первого заместителя главы администрации Читинской области от 02.02.1996 года, следует, что в двухэтажных зданиях административного и гостиницы имеются дефекты в виде вертикальных трещин, конструктивные схемы стен 2-х этажей и покрытия не обеспечивают достаточную жесткость и устойчивость зданий.
Ссылка свидетеля Г. на то, что он несет ответственность за несущие конструкции здания и помещения, поскольку имеет архитектурное образование и лицензию на проектирование зданий и сооружений (срок которой истек 25.12.2013 года) суд не принимает во внимание, поскольку свидетель не наделен полномочиями по даче заключения о соответствии здания градостроительным и санитарным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам.
Довод истца и свидетеля Г. о том, что в настоящее время договор аренды расторгнут не может быть принят судом во внимание, поскольку на момент вынесения решения межведомственной комиссией право собственности было обременено арендой здания ООО « Ультра» на срок с 20.04.2016 года по 20.04.2021 года.( выписки из ЕГРН от 17.10.2019 года).
Доводы о том, что помещение, расположенное по адресу: <адрес>, фактически используется как жилой дом, правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет.
То обстоятельство, что свидетель Г. привлекался к административной ответственности за правонарушение в области охраны окружающей среды и природопользования на обстоятельства рассматриваемого дела не влияет.
Разрешая требования административного истца суд учитывает, что согласно выписке из ЕГРН (л.д. 23), информации отдела имущественных и земельных отношений земельный участок с кадастровым номером 75:03:360101:499 относится к категории земель-земли сельскохозяйственного назначения.
Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации в зависимости от целевого назначения подразделяются на конкретные категории, в составе которых значатся и земли сельскохозяйственного назначения (пункт 1). Указанные в настоящей статье земли используются строго с установленным для них целевым назначением. Правовой режим их определяется исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (пункт 2).
Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Законодательством установлен особый режим использования сельскохозяйственных угодий, статьей 79 Земельного кодекса определено, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
В силу части 6 статьи 79 Земельного кодекса сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
При этом следует учитывать, что согласно п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации и земельному законодательству Российской Федерации пользование земельным участком, отнесенным на основании закона и в установленном им порядке к землям сельскохозяйственного назначения, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
На основании вышеизложенного, доводы об отсутствии предусмотренных законом оснований для отказа в выдаче разрешения о переводе нежилого помещения в жилое, основаны на неверном толковании норм действующего жилищного, земельного и градостроительного законодательства, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст. 175- 180 КАС РФ, суд
р е ш и л:
Административное исковое заявление Антонян Григория Геворковича к Администрации муниципального района «Балейский район» об оспаривании решения об отказе в переводе нежилого помещения в жилое оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд через Балейский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательном виде вынесено 19 февраля 2020 года
Судья О.Ю. Щеглова
