Судья Уманская Р.А. № 33-18906/2023
Дело №2-4240/2023
УИД 16RS0040-01-2022-005255-49 Учет №211г
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гаянова А.Р., судей Валиуллина А.Х. и Рашитова И.З., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гавриловой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Рашитова И.З. гражданское дело по апелляционным жалобам З.И.С. и представителя ООО «Реал Эстейт Менеджмент» Смирновой Ю.Л. на решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 18 августа 2023 года, которыми постановлено:
исковое заявление ООО «Реал Эстейт Менеджмент» к З.И.С. о взыскании задолженности по договорам, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с З.И.С., <дата>, в пользу ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (ИНН 1655390321, ОГРН 1171690078944) по договору субаренды №.... от 8 декабря 2018 года, договору №.... от 8 декабря 2018 года сумму задолженности за период с 1 апреля 2020 года по 19 июля 2020 года в общем размере 173 291,71 руб., расходы по оплате государственной пошлины - 4665,83 руб.
В остальной части иска отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
общество с ограниченной ответственностью «Реал Эстейт Менеджмент» обратилось с иском к З.И.С. о взыскании задолженности по договорам.
В обоснование указывается, что 8 декабря 2018 года ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (арендатор) и ИП З.И.С. (субарендатор) заключили договор субаренды №...., согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в субаренду) часть торгово-офисного центра «Сувар-Плаза», общей площадью 57,3 кв.м, по адресу: <адрес> – нежилое помещение №.... расположенное на 3 этаже здания. 22 августа 2020 года помещение было возвращено арендатору по акту сдачи-приемки нежилого помещения к договору субаренды № от 8 декабря 2018 года. Кроме того, 8 декабря 2018 года между ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (арендатор) и ИП З.И.С. (субарендатор) был заключен договор на эксплуатацию №...., в соответствии с которым арендатором были оказаны услуги по управлению зданием торгового центра в целях технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, поддержания зон общего пользования в надлежащем санитарном состоянии, обеспечение их безопасности, содержание прилегающей территории. По условиям договора субарендатор обязалась принять и оплатить оказанные услуги. Арендатор исполнил свои обязательства по вышеуказанным договорам, однако субарендатором в нарушение условий договоров обязательства в полном объеме не исполнены. Задолженность ответчика по договору субаренды составляет 205 558,7 руб. за период с апреля 2020 года по 22 августа 2020 года, по договору на эксплуатацию – 47 624,54 рубля за период с мая 2020 года по 22 августа 2020 года. Согласно сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 16 июня 2022 года, З.И.С. не является индивидуальным предпринимателем. На досудебную претензию от 24 июня 2022 года, направленную истцом по почте, З.И.С. не ответила, задолженность не погасила.
На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору субаренды № .... от 8 декабря 2018 года в размере 205 558,7 руб. за период с апреля 2020 года по 22 августа 2020 года, задолженность по договору №.... от 8 декабря 2018 года в размере 47 624,54 руб. за период с мая 2020 года по 22 августа 2020 года, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5732 руб.
Представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции иск поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала.
Суд первой инстанции принял решение о частичном удовлетворении иска ООО «Реал Эстейт Менеджмент».
В апелляционной жалобе представитель ООО «Реал Эстейт Менеджмент» выражает несогласие с решением суда первой инстанции, просит его изменить в части определения расчетного периода и размера взысканных сумм. В обоснование приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Также указывает, что решение вынесено с неправильным определением обстоятельств дела, имеющих значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. Полагает, что судом первой инстанции неправильно определен срок прекращения уплаты платежей как 19 июля 2020 года, поскольку помещение ответчиком было передано истцу только 22 августа 2020 года
В апелляционной жалобе З.И.С.. выражает несогласие с решением суда первой инстанции, просит его отменить. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Также указывает, что Актом от 22 августа 2020 года установлено, что стороны не имеют по помещению претензий друг к другу, о наличии финансовой задолженности арендатор не заявлял в акте при сдаче помещения. При расчете размера задолженности по договору судом не учтен внесенный ответчиком обеспечительный платеж в размере 80 000 руб.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО «Реал Эстейт Менеджмент» свою жалобу поддержала, просила удовлетворить, с апелляционной жалобой З.И.С.. с не согласилась.
Ответчик в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим изменению.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Частями 1, 2. статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 8 декабря 2018 года между ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (арендатором) и индивидуальным предпринимателем З.И.С. (субарендатором) был заключен договор субаренды № .... согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование за плату (в субаренду) объект аренды в порядке и на условиях, определяемых данным договором.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.1 субарендатор обязан уплачивать арендатору арендную плату в размере, установленном договором.
Плата за эксплуатационные услуги не входит в размере арендной платы. Эксплуатационные услуги оплачиваются субарендатором на основании отдельного договора, заключаемого с ООО «Реал Эстейт Менеджмент» не позднее 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора.
Срок действия договора эксплуатации, согласно п. 5.1 договора, ограничен сроком действия договора субаренды. Согласно п. 5.2 договор эксплуатации прекращает свое действие в случае прекращения договора субаренды.
Согласно п. 3.1 договора субарендатор обязан уплачивать арендатору арендную плату в размере, установленном договором.
Пунктом 3.1.2 установлено, что с даты начала и до истечения срока освобождения субарендатор обязан платить за пользование помещением арендную плату. Арендная плата взимается за пользование помещением и состоит из постоянной и переменной составляющих. Сумма постоянной составляющей арендной платы в размере 25 условных единиц за один квадратный метр в месяц (в том числе НДС по ставке, установленной законодательством РФ) вносится субарендатором ежемесячно авансом не позднее 5 числа каждого текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора либо иным путем по согласованию сторон. Датой оплаты является дата поступления денежных средств на расчетный счет арендатора.
Согласно п. 3.1.3, переменная составляющая арендной платы учитывает платежи за коммунальные услуги, потребляемые субарендатором в помещении (электроэнергия, сезонное отопление, горячее и холодное водоснабжение помещений). Оплата переменной составляющей арендной платы производится субарендатором отдельно на основании ежемесячно выставляемых счетов в течение 5 банковских дней с момента выставления соответствующего счета на основании действующих тарифов за коммунальные услуги. Субарендатор обязуется возмещать только прямо указанные в данном пункте расходы арендатора на основании счета арендатора, подтвержденного соответствующими показаниями счетчиков (приборов учета) с учетом нормативных потерь, установленных арендатором за свой счет, а также копиями счетов, выставленных арендатору снабжающими организациями. Расчет оплаты за коммунальные услуги, объем которых не определяется посредством приборов учета, осуществляется арендатором пропорционально соотношению площади помещений, занимаемых субарендатором, к общей площади здания.
В соответствии с п. 3.1.4 субарендатор обязан платить маркетинговые расходы, не являющиеся частью эксплуатационных услуг, в сумме 0,65 условных единиц за один квадратный метр помещения, в том числе НДС по ставке, установленной законодательством Российской Федерации, в месяц.
Согласно п. 3.5 договора субаренды арендная плата, как и другие платежи в договоре субаренды, рассчитываются в условных единицах. При этом 1 (одна) условная единица равна 38 (Тридцати восьми) руб.
По условиям договора эксплуатации сторона - 2 обязана оплачивать оказанные услуги стороне - 1 в размере 5,9 условных единиц за один квадратный метр в месяц с учетом НДС (п. 3.1).
В соответствии с п. 3.3 договора эксплуатации оплата эксплуатационных услуг производится ежемесячно авансом до пятого числа месяца оказания услуг.
Настоящий договор субаренды вступает в силу с момента его подписания и действует 11 месяцев (пункт 5.1).
Пунктом 6.1.2 договора предусмотрено право арендатора требовать возмещения убытков, понесенных по вине субарендатора вследствие нарушений им условий настоящего договора и законодательства Российской Федерации.
Пункт 6.4.2 предусматривает корреспондирующую обязанность субарендатора вносить арендную плату и иные платежи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 3 договора.
В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 арендатор обязуется передать субарендатору, а субарендатор обязуется осмотреть и принять помещение не позднее 8 декабря 2018 года.
Передача помещения осуществляется путем подписания сторонами акта приема-передачи.
7 января 2019 года между ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (арендатором) и индивидуальным предпринимателем З.И.С. (субарендатором) был подписан акт приема-передачи, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает часть торгово-офисного Центра «Сувар-Плаза», площадью 57,3 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес> а именно: нежилое помещение №...., расположенное на третьем этаже здания.
Помимо договора субаренды, 8 декабря 2018 года между ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (сторона 1) и индивидуальным предпринимателем З.И.С. (сторона 2) был заключен договор ...., по условиям которого сторона 1 обязуется осуществлять для стороны 2 услуги по управлению зданием Торгового центра «Suvar Plaza», расположенного по адресу: <адрес> в целях обеспечения технического обслуживания, ремонта инженерного оборудования, поддержания зон общего пользования в надлежащем санитарном состоянии и обеспечение их безопасности, а также содержания прилегающей территории, а сторона 2 обязуется принять оказанные услуги и оплатить их на условиях, установленных настоящим договором.
Данный договор непосредственно относится к договору субаренды №.... от 8 декабря 2018 года (пункт 1.3).
В соответствии с пунктом 3.1 стоимость оказываемых услуг по договору составляет 5,9 условных единиц за один квадратный метр в месяц, в том числе НДС по ставке, установленной законодательством Российской Федерации. Платежи в настоящем договоре будут рассчитываться и выплачиваться в условных единицах. При этом 1 условная единица равна 38 руб.
Перечень работ содержится в приложении № .... к договору №.... от 8 декабря 2018 года.
По акту сдачи-приемки от 22 августа 2020 года в соответствии с соглашением от 9 июля 2020 года о расторжении договора .... от 8 декабря 2018 года субарендатор возвратил, а арендатор принял часть нежилого помещения <адрес> расположенного на 3 этаже здания.
28 июля 2020 года З.И.С. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра ИП от 22 сентября 2022 года.
Судом первой инстанции также установлено и не отрицалось сторонами в суде, 19 июня 2020 года исх. №....З.И.С. в адрес истца было направлено письменное уведомление о расторжении договора субаренды №.... от 8 декабря 2018 года с 1 июля 2020 года, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение об освобождении от уплаты арендных платежей за период апрель-май 2020 года, когда торговый центр не работал (л.д.79-81).
Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции, исходил из того, что ООО «Реал Эстейт Менеджмент» выполнены условия договоров №.... и №.... от 8 декабря 2018 года в полном объеме, ответчиком в нарушение условий договоров, обязательства по своевременному внесению арендной платы и иных платежей за период с 1 апреля 2020 года по 19 июля 2020 года не исполнены. Доказательств полной оплаты арендной платы и коммунальных платежей за рассматриваемый период ответчик суду не предоставил.
Судебная коллегия не может полностью согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны в нарушение норм материального права.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В связи с тем, что между сторонами 8 декабря 2018 года заключены договор субаренды №295 и договор №295/Э, эти договоры подписаны сторонами, сторонами требования об оспаривании условий этих договоров не заявлены, то судебная коллегия полагает, что эти договоры обязательны для исполнения обоих сторон.
Так, согласно п. 15.1 договора субаренды по окончании срока аренды субарендатор обязан передать объект аренды субарендатору в течение 20 календарных дней (срок освобождения). За все время течения срока освобождения субарендатор оплачивает полную стоимость арендной платы и иных платежей. Согласно п. 1.3 договора №.... настоящий договор непосредственно относится к договору субаренды № .... от 8 декабря 2008 года. Таким образом, судебная коллегия полагает, что срок оплаты арендных и иных платежей истекает 22 августа 2020 года, то есть в день, когда ответчик фактически передал истцу помещение, при этом ответчик не представил суду доказательства, что истец препятствовал в приемке помещения в связи с расторжением договора. В связи с вышеизложенным судебная коллегия, исходя из пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашается с доводами истца об обоснованности взыскания задолженности по аренде и иным платежам, а также расчетом задолженности по состоянию на 22 августа 2020 года, который составляет 205 558,7 руб. и 47 624,54 руб., всего 253 183,24 руб. (л.д.21). Расчет судом апелляционной инстанцией проверен, арифметически верен. При этом судебная коллегия отмечает то обстоятельство, что ответчик письменно не обращался с заявлением об уменьшении размера арендных платежей за период с 28 марта 2020 года по 14 июля 2020 года (время закрытия торговых центров в г. Казани для посетителей из-за ковидных ограничений). Кроме того, несмотря на то, что от ответчика истцу не поступило письменное заявление об уменьшении арендных платежей, истец за время, когда торговый центр был закрыт для посетителей из-за ковидных ограничений, уменьшил размер арендных платежей на 30 процентов. При этом суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о том, что истец при подписании акта от 22 августа 2020 года не имел к ней претензий, поскольку в этом акте (л.д.39) указано об отсутствии претензий друг к другу в отношении помещения, а не оплаты арендных и иных платежей.
Между тем, судебная коллегия признает обоснованными доводы ответчика о том, что истцом при определении размер задолженности не вычтен внесенный обеспечительный платеж в размере 80 000 руб. и отклоняет доводы истца о невозврате обеспечительного платежа на основании пункта 3.3.4 договора субаренды, поскольку обеспечительный платеж не возвращается в случае досрочного расторжения договора аренды, тогда как договор субаренды от 8 декабря 2018 года заключен на срок 11 месяцев, после 8 ноября 2019 года он считается заключенным на неопределенный срок.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договорам от 8 декабря 2018 года в размере 173 183,24 руб. (253 183,24 – 80 000).
В связи с тем, что решение суда первой инстанции изменено и принято новое решение о частичном удовлетворении иска, то основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3921 руб. Руководствуясь статьями 199, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 18 августа 2023 года изменить и принять по делу новое решение.
Иск ООО «Реал Эстейт Менеджмент» к З.И.С. о взыскании задолженности по договорам и судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с З.И.С., <дата>, в пользу ООО «Реал Эстейт Менеджмент» (ИНН 1655390321) задолженность по договору субаренды №.... от 8 декабря 2018 года, по договору №.... от 8 декабря 2018 года размере 173 183,24 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 3921 руб.
В остальной части в удовлетворении иска ООО «Реал Эстейт Менеджмент» отказать.
Апелляционное определение суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в трехмесячный срок в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) через суд первой инстанции.
Апелляционное определение суда изготовлено в окончательной форме 30 ноября 2023 года.
Председательствующий
Судьи
