Дело № 33-12634/2022; 2-352/2022
УИД: 66RS0002-02-2021-003806-50
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Екатеринбург 13 сентября 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Мехонцевой Е.М.,
судей Торжевской М.О., Тяжовой Т.А.,
при ведении протокола помощником судьи Сидской И.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску Бабайловой Надежды Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» к Бабайловой Надежде Васильевне об изменении условий договора аренды, поступившее по апелляционной жалобе ответчика на решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.05.2022.
Заслушав доклад председательствующего, пояснения представителя истца К.О.Н, представителя ответчика С.Ю.В., судебная коллегия
установила:
Бабайлова Н.В. обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по договору аренды от 01.10.2019 № 1 недвижимого имущества в размере 919 632 руб., расходов по оплате госпошлины в сумме 12 396 руб.
В обоснование требований указала, что ей принадлежит 357/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, с кадастровым номером <№>:1636, площадью 2017 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Другими собственниками здания являются в отношении 357/1000 долей Мельникова И.В. до <дата>, после <дата> – Рыжков В.Н., и в отношении 268/1000 долей по настоящее время Каткова О.Б.
Между собственниками и арендатором ООО «ПБ «Энерготехника» заключен договор аренды от 01.10.2019 № 1, по условиям которого собственники передают в аренду нежилое здание с кадастровым номером <№>:1636, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно дополнительному соглашению от 09.01.2020 к договору аренды от 01.10.2019 арендная плата установлена за весь объект в сумме 322 000 руб., срок оплаты до 25 числа текущего месяца.
Таким образом, на долю истца из арендных платежей ежемесячно приходится сумма 114 954 руб.
Арендная плата уплачивается ответчиком нерегулярно, в связи с чем образовалась задолженность за период с февраля по апрель 2020 года в размере 344 862 руб., за июль, август 2020 года в размере 114 954 руб., за июль, август, сентябрь, октябрь 2021 года в размере 459 816 руб. Истец обращалась к ответчику с претензией, в связи с неудовлетворением ее требований, обратилась в суд.
С учетом уточнения исковых требований в связи с представленными возражениями истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате 667 150 руб., в том числе за 2020 год в сумме 472 150 руб., за 2021 год в сумме 80 000 руб., за апрель 2022 года в сумме 115 000 руб.
Ответчик не согласился с требованиями истца, подал встречное исковое заявление об изменении условий договора аренды от 01.10.2019, установлении арендной платы на июнь, июль и август 2020 года в размере 57500 руб. в месяц.
В обоснование встречных требований указал, что Бабайлова Н.В. совместно с другими собственниками в управлении своим имуществом не участвует, в связи с пандемией коронавирусной инфекции в 2020 году между ответчиком и другими собственниками заключено дополнительное соглашение о снижении арендной платы на основании решения собственников Мельниковой И.В., Катковой О.Б. от 01.06.2020 об установлении арендной платы на июнь-август 2020 года в размере 161000 руб., которое истцом не подписано.
Кроме того, в июне 2021 года произошло затопление имущества субарендатора ООО «АВТЭК» по причине прорыва системы отопления, ущерб, причиненный имуществу субарендатора, составил 268 000 руб., который возмещался за счет снижения арендной платы собственниками до 210 000 руб. в месяц, на долю истца приходится 80 000 руб. Ответчик ООО «ПБ «Энерготехника» уменьшил размер арендной платы субарендатору, поэтому считает, что такое уменьшение должно быть компенсировано ему истцом, направил в адрес истца заявление о зачете встречных однородных требований о возмещении ущерба в счет задолженности по арендным платежам.
Представитель истца в судебном заседании требования уточненного иска поддержала, указала, что истцу выплачена арендная плата за апрель 2022 года не в полной сумме в размере 69 600 руб., против удовлетворения встречных требований возражала.
Представители ответчика в судебном заседании в удовлетворении иска просили отказать, требования встречного иска поддержали.
Решением Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.05.2022 исковые требования Бабайловой Н.В. удовлетворены частично. Взысканы с ООО «Производственная база «Энерготехника» в пользу Бабайловой Н.В. задолженность по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 01.10.2019 в размере 318 400 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 6 384 руб., в остальной части требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Производственная база «Энерготехника» к Бабайловой Н.В. об изменении условий договора аренды отказано.
Оспаривая законность и обоснованность принятого решения, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Бабайловой Н.В., удовлетворении встречного иска, ссылаясь на неправильное определение подлежащих установлению обстоятельств, недоказанность установленных по делу обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование жалобы утверждает, что суд необоснованно отказал в возмещении ущерба имуществу арендатора вследствие затопления на сумму 240000 руб., из которых на долю истца приходится 80000 руб., зачетом взаимных денежных требований. Акт зачета истцом не оспорен, предъявление встречного иска по зачтенной сумме не требуется, доказательства причинения ущерба имуществу предоставлены в материалы дела. Заявитель жалобы настаивает на наличии оснований для снижения арендной платы за июнь, июль, август 2020 года до суммы 161000 руб., поскольку ООО ПБ «Энерготехника» с субарендаторами достигнуты соглашения об уменьшении размера арендных платежей, между ООО ПБ «Энерготехника» и собственниками Мельниковой И.В. и Катковой О.Б. подписано дополнительное соглашение от 01.06.2020 об установлении арендной платы за июнь, июль, август 2020 в размере 161 000 руб. в месяц.
В письменном возражении на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика С.Ю.В. поддержала доводы жалобы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца К.О.Н поддержала доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, третьи лица не явились, уведомления направлены почтой, телефонограммами. Кроме того, участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили судебной коллегии о причинах неявки, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, не представили доказательств об уважительности причин неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В судебном заседании установлено, что Бабайловой Н.В. принадлежит 357/1000 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание, с кадастровым номером <№>:1636, площадью 2017 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Другими собственниками здания являются в отношении 357/1000 долей Мельникова И.В. до 08.10.2021, после 08.10.2021 – Рыжков В.Н., и в отношении 268/1000 долей по настоящее время Каткова О.Б. (л.д. 12-17, т. 1).
Между собственниками арендодателями Бабайловой Н.В., Мельниковой И.В. и Катковой О.Б. и арендатором ООО «ПБ «Электротехника» заключен договор аренды от 01.10.2019, по условиям которого собственники передают в аренду арендатору нежилое здание по адресу: <адрес>. Согласно дополнительному соглашению от 09.01.2020 к договору аренды от 01.10.2019 арендная плата установлена за весь объект в сумме 322 000 руб., срок оплаты до 25 числа текущего месяца (л.д. 18-22 т. 1). На долю истца приходится сумма арендных платежей 114954 руб. в месяц.
Из материалов дела следует, что ответчиком обязанность по выплате арендной платы истцу за февраль, март, апрель 2020 года в сумме 300 150 руб. исполнена, перечислена на счет Бабайлова В.В. 29.01.2020 на основании нотариальной доверенности от 27.10.2018 от Бабайловой Н.В. (л.д. 58-60 т. 1).
Суд первой инстанции, разрешая требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за февраль, март, апрель 2020 года, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения, поскольку установлено исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей в сумме 300150 руб. уполномоченному лицу. Истец не лишена возможности обратиться с соответствующими требованиями к наследникам Бабайлова В.В. Решение суда в данной части участвующими в деле лицами не оспорено.
Суд первой инстанции дал оценку предоставленным по делу доказательствам в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применил положения 606, 608, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей за июль, август, сентябрь 2020 года, за июль, август 2021 года, апрель 2022 года.
Ответчиком ООО «ПБ «Электротехника» заявлены встречные требования об изменении условий договора аренды, а именно о снижении размера основной арендной платы по договору аренды от 01.10.2019 № 1, заключенному между Бабайловой Н.В. и ООО «ПБ «Электротехника», на период с 01.06.2020 по 31.08.2020, установлении арендной платы в размере 50 % арендной платы в сумме 57500 руб. в месяц. Считает, что в связи с пандемией коронавирусной инфекции в 2020 году размер арендных платежей подлежит уменьшению.
Пунктом 1.4 договора аренды от 01.10.2019 предусмотрено право арендатора передавать арендуемое здание в субаренду третьим лицам. В силу пункта 3 договора арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 30 дней путем направления этой стороне письменного уведомления.
21.05.2022 ООО ПБ «Энерготехника» обратилось с предложением к арендодателям Бабайловой Н.В., Мельниковой И.В., Катковой О.Б. о снижении арендной платы на 50 % от действующей ставки на период действия режима самоизоляции граждан.
Протоколом Собрания собственников нежилого здания и земельного участка принято решение о снижении арендной платы собственникам здания базы в июле, августе 2021 г. в размере 210000 руб. в месяц (л.д. 62, т. 1).
Дополнительным соглашением от 24.06.2021 к договору аренды от 01.10.2019 между арендодателями Рыжковым В.Н. и Катковой О.Б. и арендатором ООО ПБ «Энерготехника» арендная плата за июль, август 2021 года определена в размере 210000 руб.
Дополнительные соглашения о снижении размера арендной платы не является для истца Бабайловой Н.В. обязательным, поскольку другие собственники Мельникова И.В. и Каткова О.Б. сами изъявили свое желание для его заключения.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области Милютиной И.А. обращено взыскание на денежные средства истца в сумме 1175332 руб. 78 коп., получаемые Бабайловой Н.В. на основании договора аренды в пользу Беляевой В.Г. (л.д. 65).
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В силу статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность распоряжения имуществом большинством голосов долевых собственников, наличие соглашения с другими собственниками о снижении арендных платежей не является обязательным для истца, не позволяет в принудительном порядке изменить условия договора аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности должника является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20), что не входит в перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.
Применение положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истец по встречному иску мотивировал тем, что условия пандемии привели к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, при этом ссылаясь на письма субарендаторов с просьбами о снижении размера арендной платы.
Между тем абзац второй пункта 1 указанной статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.
Сами по себе условия изменения финансовых возможностей оплаты арендной платы субарендаторами не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность изменения состава субарендаторов, снижения их покупательской способности, вплоть до полного их отсутствия (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).
Согласно разъяснениям, изложенным в обзоре № 2, в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021, вопрос N 4), Федеральный закон № 98-ФЗ и Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439) (далее - Требования) не содержат норм, исключающих применение для договоров субаренды установленных названными нормативными актами правил предоставления отсрочки по уплате арендной платы.
Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которые осуществляют деятельность в отраслях Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Исходя из буквального толкования положений статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, Обзоров № 2, 3 следует, что правом на предусмотренные статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ льготы, в том числе на уменьшение размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 данной нормы, может воспользоваться лицо, которое непосредственно не могло использовать арендуемое имущество в связи с введенными ограничениями.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ответчик не осуществляет непосредственно сам деятельность в арендуемых помещениях, занятых объектами субарендаторами, а осуществляет деятельность по управлению арендованным имуществом - сдача арендованного имущества в субаренду. Помещения в здании, арендуемом ответчиком по договору от 01.10.2019, переданы по договорам субаренды для осуществления оптовой торговли автомобильными деталями, обработки металлических изделий.
Учитывая изложенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что передача арендатором, не осуществляющим деятельность в пострадавших отраслях экономики, объекта недвижимости по договору субаренды не влечет предоставления самому арендатору (субарендодателю) отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ.
Ссылки ответчика на заявления субарендаторов о снижении арендных платежей в связи с уменьшением платежеспособности населения, неисполнении обязательств контрагентами субарендаторов, сами по себе не предоставляют право арендатору на льготу, предусмотренную частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ.
Сам по себе факт того, ответчик заключил с субарендаторами дополнительные соглашения к договорам субаренды нежилых помещений, предусматривающие снижение размера арендных платежей, в связи с чем лишился возможности получать субарендные платежи в полном объеме, не может являться основанием для возложения на истца обязанности по снижению арендных платежей.
Ответчик, сдавая арендуемые помещения в субаренду, является коммерческой организацией и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности.
Арендатор в спорный период не был лишен возможности использовать арендованное помещение по назначению, не является лицом, которому принадлежит право на предусмотренные статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ льготы.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения арендной платы на 50%, соглашается с выводами суда первой инстанции в указанной части.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика арендной платы за июль, август 2021 года в сумме 80 000 руб.
Ответчик свои возражения мотивировал тем, что указанная сумма не выплачена истцу в связи с наличием у него обязательств по возмещению ущерба, причиненного в результате затопления товаров, принадлежащих субарендатору, в размере 210 000 руб. Ответчик ООО «ПБ «Электротехника» утверждает, что возместил ущерб субарендатору путем снижения арендной платы, указанное снижение арендной платы просит компенсировать за счет арендодателя.
Согласно пунктами 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, согласно положениям статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность должника возместить убытки возникает при наличии неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; наличия и размера, понесенных истцом убытков; наличия причинной связи между нарушением и убытками. Поскольку убытки являются мерой ответственности, истец заявляя требование о взыскании убытков, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление от 23.06.2015 № 25), применяя статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.
Пунктом 12 Постановления от 23.06.2015 № 25 предусмотрено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.
По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).
ООО ПБ «Энерготехника» утверждает, что в июне 2021 в здании по <адрес> по причине прорыва радиатора отопления произошло затопление помещения, в котором располагается субарендатор, поврежден товар субарендатора, что подтверждается актом от 22.06.2021, протоколом собрания собственников от 04.06.2021 принято решение о компенсации ущерба путем уменьшения арендной платы (л.д. 61-64, т. 1).
Согласно пункту 2.1 договора аренды от 01.10.2019 арендодатель обязан в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. При этом, если ущерб, причиненный зданию перечисленными событиями будет устранен за счет или силами арендатора, арендодатель обязан будет зачесть понесенные арендатором расходы в счет оплаты по договору возместить понесенные расходы. Арендодатель не возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в том случае, если докажет, что эти события произошли по вине арендатора. Если чрезвычайные события произошли по вине арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на арендаторе; производить капитальный ремонт здания.
В данном случае арендатором указано на причинение ущерба имуществу субарендатора. Ответчиком не указано на причинение ущерба зданию и устранение его за счет и силами арендатора. В этой связи ссылки ответчика на обязанность арендодателя, предусмотренную пунктом 2.1 договора аренды о зачете понесенных арендатором расходов, не соответствуют приведенным условиям договора.
Также судебная коллегия принимает во внимание, что ответчик не указывает на причинение истцом ущерба принадлежащему ему имуществу.
Условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора возмещать вред субарендатору, причиненный вследствие неисполнения обязанности по содержанию имущества и капитального ремонта собственником имущества, основания для возмещения ущерба, причиненного имуществу субарендатора арендатором, указывающим, что он не причинил вред.
В данном случае арендатор не является лицом, причинившим вред, его ссылки на то, что лицом, причинившим вред, является истец, наравне с другими собственниками здания, не могут служить основанием для возложения обязанности компенсировать расходы арендатора по снижению арендной платы субарендатору.
Снижение платежей по договору субаренды направлено на замену стороны в обязательстве из причинения вреда, при отсутствии предусмотренных законом и договором оснований, и зачет денежных требований при отсутствии условия о взаимности требований, поскольку требование субарендатора о возмещении ущерба и требование арендодателя взыскании арендных платежей заявлены к разным лицам, не носят встречный характер.
В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Таким образом, в данном случае не предоставлено сведений, что действиями или бездействиями арендодателя причинен ущерб ответчику, поэтому судебная коллегия приходит к выводу о том, что ссылка арендатора на то, что он снизил размер арендных платежей для субарендатора не может служить основанием для уменьшения арендных платежей арендатору, поскольку условиями договора аренды не предусмотрена обязанность ответчика отвечать за истца перед иными лицами. Право требовать с истца возмещения уменьшения размера платежей отсутствуют, как и отсутствуют основания для применения зачета встречных требований.
Делая такой вывод, судебная коллегия принимает во внимание, что в данном случае возражения ответчика не направлены на прекращение обязательства собственника по возмещению ущерба имуществу иного лица при наличии спора относительно существования условий для такого возмещения.
С учетом положений статей 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, оформление протоколасобрания собственников от 04.06.2021 решение о компенсации ущерба путем уменьшения арендной платы имеет обязательное значение только для сторон, выразивших такое согласие, истец не согласна с уменьшением арендной платы, судом первой инстанции обоснованно взыскана в пользу истца арендная плата за июль, август 2021 года в сумме 80000 руб.
Разрешая требование о взыскании с ответчика задолженности за апрель 2022 года в размере 115 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору и наличии задолженности по платежам перед истцом.
Выполняя расчет задолженности по арендным платежам, судебная коллегия принимает во внимание, что истцу подлежала уплате денежная сумма за апрель 2022 года 115000 руб., фактически уплачено 80000 руб., из которых 69600 руб. оплачено непосредственно истцу, 10400 руб. в счет оплаты НДФЛ. Задолженность составляет 35000 руб., в том числе 30450 руб. сумма арендной платы, 4550 руб. оплатаНДФЛ.
Таким образом, общая сумма задолженности по арендной плате составляет 287000 руб. (172000 руб. + 80000 руб. + 35000 руб.), из которых 249690 руб. – недополученная арендная плата, 37310 руб. – недоперечисленный НДФЛ.
Судебная коллегия с учетом положений пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации изменяет решение суда, взыскивает в пользу истца с ответчика задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 01.10.2019 № 1 в размере 287 000 руб.
В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины в сумме 3 858 руб. 56 коп., понесенные при подаче искового заявления, понесенные в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, относятся на ответчика.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в остальной части, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга от 27.05.2022 в части взыскании задолженности по договору аренды изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Производственная база «Энерготехника» (ОГРН <№>) в пользу Бабайловой Надежды Васильевны (ИНН <№>) задолженность по договору аренды недвижимого имущества № 1 от 01.10.2019 в размере 287 000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 3 858 руб. 56 коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий: Мехонцева Е.М.
Судьи: Торжевская М.О.
Тяжова Т.А.
