Судья Грушко Е.Г. Дело № 2-212/2020
Докладчик Сляднева И.В. Дело № 33-6547/2020
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Слядневой И.В.
судей Давыдовой И.В., Никифоровой Е.А.
при секретаре Косаревой В.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Новосибирске 20 августа 2020 года гражданское дело по иску Башевой Людмилы Дмитриевны к Гунченко Владимиру Ильичу о признании права собственности па жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности, признании сделки купли-продажи объектов недвижимости заключенной, поступившее с апелляционной жалобой Башевой Л.Д. на решение Ордынского районного суда Новосибирской области от 27 мая 2020 года.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Слядневой И.В., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Башева Л.Д. обратилась в суд с иском к Гунченко В.И. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок в порядке приобретательной давности, признании заключенной сделки купли-продажи объектов недвижимости.
В обоснование иска указала, что 18.06.2006 между ГВП и Башевой Людмилой Дмитриевной совершена сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, во исполнение которой истец передала ГВП 30000 руб., а продавец выдала ей простую письменную расписку. После передачи денежных средств Башева Л.Д. и ее мать - ПЛА стали пользоваться домом и земельным участком, при этом сделка и переход права зарегистрированы в ЕГРН не были, поскольку продавец утратила правоустанавливающие документы.
В дальнейшем эти документы восстановлены не были, ГВП стала уклоняться от завершения сделки, а впоследствии умерла.
Наследство после нее принял Гунченко В.И., который на основании решения Ордынского районного суда Новосибирской области от 29 января 2019 года признал за собой право собственности на спорное имущество в порядке наследования. Башева Л.Д. являлась ответчиком по его иску, указанное решение вступило в законную силу.
После этого Башева Л.Д, обратилась с настоящим иском, полагая, что в расписке, выданной продавцом ГВП в 2006 году, содержатся все существенные условия договора купли-продажи, сделка исполнена, так как ГВП, а затем ответчик не пользуются домом, тогда как истец и члены ее семьи непрерывно и открыто владеют им, начиная с этого времени.
Уточнив исковые требования, истец просила признать за ней право собственности на дом и земельный участок по адресу: НСО, <адрес>, аннулировать запись о регистрации права собственности на указанные дом и земельный участок за Гунченко В.И., признать Башеву Л.Д. добросовестным приобретателем данного дома и земельного участка, а сделку по их купле-продаже состоявшейся, признать право собственности Гунченко В.И. на указанные дом и земельный участок отсутствующим.
Решением Ордынского районного суда Новосибирской области от 27 мая 2020 года отказано Башевой Л.Д. в удовлетворении исковых требований к Гунченко В.И.
С указанным решением не согласилась Башева Л.Д. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Указывает, что вывод суда первой инстанции о том, что расписка не является договором купли-продажи, поскольку не содержит всех существенных условий, предусмотренных ст.432 ГК РФ, основан на неверном толковании норм действующего законодательства.
Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (п.1 ст.432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки.
Считает, что поскольку при написании расписки стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, а именно определили предмет договора, его стоимость, указаны данные сторон, то изложенные в расписке сведения позволяют идентифицировать как участников сделки, так и ее предмет.
По мнению апеллянта, суд пришел к ошибочному выводу, что не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а не соблюдение формы договора в данном случае исключает возможность подтверждения его условий свидетельскими показаниями
Кроме того, указывает, что факт открытого и непрерывного добросовестного владения истцом спорным имуществом с 2006 года доказан.
В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда явился представитель истца Розаленок А.А., однако не подтвердил полномочия на участие в качестве представителя стороны в суде второй инстанции.
Не явились стороны и 3-е лицо, извещены заказной корреспонденцией с уведомлением, которая возвращена в суд с отметкой почты о неявке адресатов за получением корреспонденции и истечением срока ее хранения. О причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.
Руководствуясь положениями ч.3 ст.167 ГПК РФ, ч.1 ст.327 ГПК РФ, а также ст.165.1 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, извещение которых следует считать надлежащим.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п.п.2, 3 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет владельца, может быть приобретено другим лицом лишь на основании сделки об отчуждении этого имущества либо в случаях, когда собственник неизвестен либо он утратил право на это имущество.
Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу ст.550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным не по договору; добросовестность, открытость и непрерывность владения.
В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ГВП на основании свидетельства о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежал земельный участок по адресу: <адрес> (л.д.70).
Согласно расписке от 18.06.2006 года, ГВП получила 30000 рублей для обеспечения договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося по иному адресу: <адрес> (л.д.14).
Иной информации представленная истцом расписка не содержит.
При этом адрес: <адрес><адрес>№ только ДД.ММ.ГГГГ (л.д.73), то есть после смерти ГВП, умершей ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, жилому дому № по <адрес> в <адрес> присвоен инвентарный №. Из технических характеристик жилого дома следует, что жилой дом полезной площадью <данные изъяты> кв.м является одноэтажным, состоит из 2 жилых комнат общей площадью <данные изъяты> кв.м (л.д.30-38).
Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома сторонами в установленном порядке в форме одного документа, подписанного сторонами, заключен не был, для регистрации перехода прав на спорное имущество от продавца к покупателю стороны не обращались, с соответствующим иском истец в суд также не обращалась. Из расписки следует, что деньги были получены продавцом в обеспечение договора купли-продажи. Доказательств того, какова была покупная цена данных объектов, не представлено, из расписки это не следует, сама истец признает, что договор купли-продажи должен был быть оформлен в будущем после восстановления документов на спорное имущество.
ГВП умерла. Решением Ордынского районного суда от 29.01.2019 года признано право собственности на индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, за Гунченко Владимиром Ильичом, как за наследником, принявшим наследство по закону (л.д.23-29), о чем внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.64).
15.07.2019 Гунченко В.И. потребовал у Башевой Л.Д. освобождения дома и участка.
Представитель Гунченко В.И. Акалович А.Н. в судебном заседании 16.03.2020 пояснил, что расписка была дана в подтверждение предоплаты для оформления документов на дом для последующего заключения договора купли-продажи (л.д.91).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности факта заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома между истцом и ГВП и несогласованности сторонами существенных условий договора. Что касается приобретательной давности, то Башева Л.Д. владела спорным имуществом менее 15 лет.
Соглашаясь с такими выводами суда, судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что расписка в совокупности с другими доказательствами имеет силу договора купли-продажи и подтверждает факт передачи земельного участка и жилого дома ей в собственность.
В соответствии с п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).
Последствия несоблюдения формы договора продажи недвижимости определены специальными правилами – пунктом 2 статьи 550 ГК РФ, согласно которому несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность.
Как верно указано судом, представленная истцом в материалы дела расписка от 18.06.2006г. не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку не соответствует требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к таким договорам. Вопреки требованиям ст. ст.550, 549, 554 ГК РФ, в расписке отсутствуют сведения о предмете договора, поскольку указано только на некое недвижимое имущество по вышеозначенному адресу. Нет сведений о цене продаваемого имущества, а полученная продавцом сумма 30000 руб. указана как обеспечительный платеж по договору купли-продажи. Учитывая показания истца о том, что продавец ГВП в последующем стала уклоняться от заключения основного договора, а также показания представителя ответчика Гунченко В.И. о том, что цена сделки не была определена окончательно, а полученные от истца деньги являлись частичной предоплатой, предназначенной для восстановления документов, суд 1 инстанции правильно установил, что договор купли-продажи спорного имущества нельзя считать заключенным как в связи с несоблюдением его формы, так и в связи с не достижением между его сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Фактическое пользование истцом земельным участком и домом с 2006 года также не влечет в данном случае возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество. По правилам п.1 ст.234 ГК РФ, как уже было указано выше, право собственности в силу приобретательной давности возникает при условии открытого, добросовестного и непрерывного владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет.
К моменту рассмотрения дела срок приобретательной давности не истек, что также явилось основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Кроме того, следует иметь в виду, что имеется вступившее в законную силу решение Ордынского районного суда г.Новосибирска от 29 января 2019 года, которым был удовлетворен иск наследника ГВП - Гунченко В.И. к Башевой Л.Д. о признании права собственности на спорное имущество. В рамках указанного дела Башева Л.Д. представляла свои доказательства и заявляла иск о признании права собственности на спорное имущество по тем же основаниям, который был оставлен судом без рассмотрения в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание (л.д.21 -29).
По существу доводы жалобы сводятся к переоценке представленных доказательств и иному толкованию законодательства, что не является основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом первой инстанции не допущено, закон применен верно, всей совокупности представленных в дело доказательств дана оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ.
Необходимо также отметить, что права истца в связи с получением Гунченко В.П. денежных средств по расписке и в связи с последующим ремонтом дома за счет истца могут быть защищены иным способом.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
решение Ордынского районного суда Новосибирской области от 27 мая 2020 года в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Башевой Л.Д. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
