Судья Захарова Л.Н. Дело № 33-11852/2022 УИД 50RS0031-01-2021-004109-91 Номер дела в суде первой инстанции 2-3798/2021 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Красногорск, Московская область 18 апреля 2022 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Красновой Н.В., судей Гущиной А.И., Игнатьева Д.Б. при ведении протокола помощником судьи Кондобаровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 06 августа 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о возврате страхового депозита при заключении договора найма жилого помещения, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма, неустойки, заслушав доклад судьи Гущиной А.И., объяснения представителя ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО5, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы оплаченного страхового депозита в размере 50 000 руб., неустойки за несвоевременный возврат страхового депозита в размере 38 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 840 руб. В обоснование заявленных требований указала, что 10.01.2020 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями которого во временное пользование ФИО1 была передана двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>. В соответствии с п. 4.1 Договора найма жилого помещения, плата за наем недвижимого имущества в месяц составляет 50 000 руб., ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Договор найма жилого помещения был расторгнут 10 ноября 2020 г. по взаимному соглашению сторон. Объект недвижимости передан в нормальном техническом состоянии, ущерба имуществу причинено не было. Претензий по техническому состоянию жилого помещения со стороны ответчика ФИО2 не поступало. В случае расторжения Договора найма жилого помещения от 10.01.2020 г., и при отсутствии Акта повреждения имущества, принадлежащего ответчику ФИО2, страховой депозит в размере 50 000 руб. подлежит возмещению в полном объеме арендатору. В добровольном порядке вернуть страховой депозит ответчик не возвращает, в связи с чем истец обратилась в суд. ФИО2, ФИО3 предъявлено встречное исковое заявление к ФИО1, в котором просят взыскать задолженность по договору найма за период с 10 января 2020 года по 09 декабря 2020 года в размере 175 000 рублей, неустойку за просрочку оплаты долга по договору найма жилого помещения от 10 января 2020г. за период с 01 января 2021 года по 06.08.2021 года в размере 175 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины и почтовые расходы. В обоснование заявленных требований указали, что нанимателем за время пользования квартирой оплата не производилась в полном размере за период с 10 января 2020 г. по настоящее время. Задолженность по арендной плате за период с 10.01.2020г по 09.12.2020г составляет: 175 000 рублей. На сумму 175 000 рублей начисляется неустойка в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 5.7 договора). В судебное заседание истец по первоначальному иску ФИО1 и ее представитель явились, исковые требования поддержали в полном объеме, возражали против удовлетворения встречного иска. Указали, что в 2020 году между сторонами была достигнута договоренность по снижению размера арендной платы, поэтому задолженности у ФИО1 не имеется. Представитель ФИО2, ФИО3 в судебное заседание явился, уточненные встречные требования поддержал в полном объеме. Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом. Решением Одинцовского городского суда Московской области от 06 августа 2021 г. исковые требования ФИО1 были удовлетворены, с ответчика ФИО2 в пользу истца взыскана денежная сумма оплаченного страхового депозита в размере 50 000 руб., неустойка за период с 11 ноября 2020 года по 25 января 2021 года в размере 5 000 руб., в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 2 840 руб. Встречные исковые требования были оставлены без удовлетворения. С апелляционной жалобой на решение суда обратились ответчики, просят отменить решение суда как постановленное с нарушением норм материального права. В соответствии с ч. 1 п. 1, п. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему. В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется представить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно п. 3 ст. 682 ГК Российской Федерации плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. В ходе рассмотрения дела установлено и подтверждается материалами дела, что 10.01.2020 года между ФИО2 и ФИО3, с одной стороны, (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с условиями которого во временное пользование была передана двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>. Договор заключен на срок с 10.01.2020 г. по 09.12.2020 г. В соответствии с п. 4.1 договора найма жилого помещения, плата за наем недвижимого имущества в месяц составляет 50 000 руб., ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. При заключении договора арендатор обязана была внести страховой депозит в размере 50 000 рублей, который не является платой за последний месяц найма. В случае расторжения договора найма жилого помещения от 10.01.2020 г., и при отсутствии Акта повреждения имущества, принадлежащего ФИО2, Т.Р., страховой депозит в размере 50 000 руб. подлежит возмещению в полном объеме в пользу ФИО1 При заключении договора ФИО1 внесла ? часть страхового депозита в размере 25 000 рублей, а оставшуюся часть обязалась внести до 10.02.2020 г. (п.7 договора найма). Оплата за найм квартиры производилась арендатором на счет ФИО2 как со счета ФИО1, так и со счета ее матери ФИО4 В соответствии с историей операций по карте установлено, что за найм жилого помещения было выплачено 375 000 рублей. 10 ноября 2020 года ФИО1 выехала из жилого помещения. ФИО2 и Т.Р. указывают, что ФИО1 не предупредила их должным образом о намерении расторгнуть договор, не сдала квартиру по акту приема-передачи, договор найма считают нерасторгнутым, в связи с этим просили взыскать задолженность по оплате аренды квартиры до 10.12.2020 г. Удовлетворяя требования ФИО1 о взыскании страхового депозита, суд принял во внимание переписку между сторонами в мессенджере WhatsApp, материал проверки по заявлению ФИО1, пришел к выводу о том, что истец полностью внесла сумму страхового депозита в размере 50 000 руб., которая подлежала возврату при расторжении договора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии у ФИО1 задолженности по договору найма жилого помещения, поскольку стороны в 2020 году пришли к соглашению о снижении размера арендной платы за апрель, май и июнь 2020 г. до 30 000 руб., за июль до 40 000 руб. Судебная коллегия находит данные выводы суда первой инстанции ошибочными, не подтвержденными собранными по делу доказательствами, а решение подлежащим отмене на основании п.3 ч.1 ст. 330 ГПК РФ в связи с несоответствии выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Из условий п. 4.1, 4.3 договора найма следует, что плата за найм в месяц составляет 50 000 рублей и не подлежит изменению в одностороннем порядке в течение всего срока действия договора. Согласно п. 7.3 договора найма все изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии их составления в письменной форме и подписания обеими сторонами. В соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Представленная истцом переписка между ней и ФИО2 в мессенджере WhatsAрр не может служить подтверждением достижения между сторонами соглашения о снижения арендной платы за период с мая 2020 г. по июль 2020 г., поскольку в данной переписке не содержится ссылка на дату договора найма, не указаны условия измененного договора, размер арендной платы, согласованный сторонами. Письменного уведомления в надлежащей форме об изменении условий договора ни одна из сторон не направила. В материале об отказе в возбуждении уголовного дела имеется объяснение ФИО2 от 10.11.2020 г., из которого следует, что ФИО1 должна заплатить собственнику квартиры недостающую сумму в размере 80 000 рублей за наем жилья. Эту часть сумму ФИО2 вычла из ее залога, а именно 50 000 рублей. С этим решением ФИО1 не согласна (л.д. 111). В своих объяснениях ответчик не подтвердила факт изменения договора найма, касающегося размера арендной платы. Судебная коллегия полагает, что ФИО1 не представлены допустимые доказательства соглашения сторон об изменении условий договора найма жилого помещения, касающейся оплаты за найм. Поскольку ФИО1 пользовалась квартирой по договору найма в течение 10 месяцев, она должна была внести арендную плату в сумме 500 000 рублей. Фактически истец внесла денежную сумму за период действия договора в размере 375 000 руб., включая сумму страхового депозита 25 000 руб. Доказательств оплаты полной суммы страхового депозита в размере 50 000 руб. истец не представила. Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о недоказанности со стороны ответчика по встречному иску полной оплаты аренды жилого помещения, в связи с этим решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска подлежит отмене с принятием нового решения. Остаток задолженности ФИО1 составляет 125 000 рублей, который подлежит взысканию с арендатора. Оснований для взыскания платы за период с 11.11.2020 г. по 10.12.2020 г. судебная коллегия не усматривает, поскольку договор найма прекратил действие между сторонами 10.11.2020 г., ФИО1 освободила квартиру, что не оспаривалось истцами по встречному иску. Оснований для удовлетворения иска ФИО1 о взыскании суммы страхового депозита судебная коллегия не усматривает, поскольку не имеется доказательств оплаты полной суммы страхового депозита в размере 50 000 рублей, а уплаченная арендатором сумма в размере 25 000 рублей зачтена в счет уплаты задолженности по договору найма. В связи с отказом в взыскании суммы страхового депозита не подлежат удовлетворению требования ФИО1 о взыскании неустойки и судебных расходов. ФИО2 и Т.Р. просили взыскать неустойку за просрочку уплаты арендной платы за период с 01.01.2021 г. по 06.08.2021 г. в размере 175 000 руб., ссылаясь на п. 5.7 договора найма из расчета 1% от суммы долга за каждый день просрочки. На основании ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства. В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. На основании п. 5.7 Договора найма жилого помещения от 10.01.2020 г., при просрочке и/или неосновательном удержании каких-либо платежей/денежных средств по настоящему Договору, виновная Сторона уплачивает неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый просрочки, начиная со дня, следующего за днем платежа или возврата. В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Определение наличия или отсутствия оснований для снижения заявленного истцом размера неустойки является обязанностью суда и должно быть произведено как при наличии заявления ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, так и при отсутствии такого заявления. При этом, судом принимается во внимание, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер неустойки 175 000 руб. не соответствует последствиям нарушения обязательства, и полагает необходимым снизить ее до 10 000 руб. На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ФИО2 и ФИО3 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 1978 руб., почтовые расходы в размере 71 руб., пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Одинцовского городского суда Московской области от 06 августа 2021 года отменить, принять по делу новое решение. В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о возврате страхового депозита при заключении договора найма жилого помещения отказать. Встречный иск ФИО2, ФИО3 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма, неустойки удовлетворить частично. Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3 задолженность по договору найма жилого помещения от 10.01.2020 г. в размере 125 000 рублей, неустойку за период с 01.01.2021 г. по 06.08.2021 г. в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1978 руб., почтовые расходы в размере 71 руб., всего взыскать 137 049 руб. (сто тридцать семь тысяч сорок девять рублей. В удовлетворении остальной части иска ФИО2, ФИО3 к ФИО1 отказать. Апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично. Председательствующий Судьи |
