Судья Левинская Н.В.
Дело № 2-1402/2021
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 11-414/2022
г. Челябинск 21 января 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Мицкевич А.Э.,
судей Пашковой А.Н., Беломестновой Ж.Н.,
при секретаре Клышевой А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 21 сентября 2021 года по иску Бетевой Ольги Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» к Бетевой Ольге Анатольевне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.
Заслушав доклад судьи Пашковой А.Н. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» - Шуман М.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, пояснений истца Бетевой О.А. и ее представителя – Емешанова П.Ю., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Бетева О.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику ФСК «Западный луч» (далее по тексту ООО СЗ ФСК «Западный луч») в котором с учетом уточнений просила взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта строительства по договору участия в долевом строительстве № от 06 декабря 2018 года в размере 1 243 рубля 38 копеек; уменьшить цену договора участия в долевом строительстве на сумму расходов по устранению недостатков в размере 106 736 рублей, путем взыскания с ответчика данной суммы, также заявила требования о взыскании неустойки в сумме 106 736 рублей за отказ в возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 106 736 рублей, взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей и штрафа (л.д. 144-145 том 2).
В обоснование иска указала, что между ООО СЗ ФСК «Западный луч» (застройщик) и Бетевой О.А. (дольщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от 06 декабря 2018 года. По условиям договора застройщик обязан построить жилой дом (стр. №) в <адрес> и передать дольщику однокомнатную <адрес> на 7 этаже общей площадью 35,48 кв.м, площадью балкона 1,09 кв.м с коэффициентом 0,3, приведенной площадью – 36,57 кв.м за цену 1 554 225 рублей (цена определена из расчета стоимости 1 кв.м приведенной площади в сумме 42 500 рублей). Обязательства по передаче квартиры застройщик обязался выполнить в срок не позднее 31 марта 2020 года. После сдачи дома присвоен адрес: <адрес>. Бетева О.А.указывает, что выполнила перед застройщиком свое обязательство по оплате объекта долевого участия в полном объеме, но спорная квартира была принята истцом по акту приема-передачи только 28 декабря 2020 года. Кроме передачи объекта строительства с просрочкой срока, объект был также передан с недостатками, а именно вместо балкона построена лоджия. Согласно проектно-сметной документации балкон должен был иметь остекление, однако квартиру передали с лоджией без остекления. С учетом уточненных исковых требований, расходы по остеклению балкона согласно заключению специалиста составляют 106 736 рублей.
ООО СЗ ФСК «Западный луч» обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Бетевой О.А., в котором с учетом дополнений просило взыскать с Бетевой О.А. задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 65 025 рублей (л.д. 134-138 том 1). В обоснование встречных требований указано, что по акту приема-передачи Бетевой О.А. был передан объект большей площади, нежели чем предусмотрено условиями договора, в связи с чем истец Бетева О.А. должна доплатить разницу в цене в результате увеличения площади объекта долевого строительства.
Истец Бетева О.А. в судебное заседание в суд первой инстанции не явилась, надлежащим образом была извещена о дате и времени, направила заявление о рассмотрении дела без её участия.
Представитель истца Емельянов П.Ю. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, возражал против удовлетворения встречных требований ООО СЗ ФСК «Западный луч».
Представитель ответчика ООО СЗ ФСК «Западный луч» Шуман М.А. в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, встречные исковые требования поддержала, заявила ходатайство о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) к сумме неустойки и штрафа.
Суд постановил решение, которым исковые требования первоначальные исковые требования Бетевой О.А. удовлетворил частично, в удовлетворении встречных исковых требований ООО СЗ ФСК «Западный луч» отказал.
Взыскал с ООО СЗ ФСК «Западный луч» в пользу Бетевой О.А. в счет устранения недостатков 106 736 рублей, неустойку в размере 107 979 рублей 38 копеек, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, штраф в размере 25 000 рублей.
В удовлетворении исковых требований Бетевой О.А. в остальной части отказал.
Взыскал с ООО СЗ ФСК «Западный луч» государственную пошлину в местный бюджет в сумме 5 647 рублей 15 копеек.
В апелляционной жалобе ООО СЗ ФСК «Западный луч» просит решение суда отменить, по делу принять новое решение об удовлетворении исковых требований встречных исковых требований ООО СЗ ФСК «Западный луч» и об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Бетевой О.А. Приводит доводы о том, что суд при разрешения дела, взыскав в пользу истца денежные средства в счет устранения недостатков в размере 106 736 рублей, вышел за пределы заявленных требований. Полагает, что стоимость устранения недостатков в объекте долевого строительства надлежащими доказательствами не подтверждена. Указывает на то, что в материалы дела была представлена проектно-сметная документация, в том числе локальная смета на витражи по <адрес>, согласно которой стоимость остекления лоджии составляет 68 186 рублей 40 копеек. Ссылается на то, что при определении стоимости остекления, которое было включено в стоимость объекта долевого строительства, специалисту необходимо было использовать ресурсный метод определения стоимости, при котором стоимость остекления составляет 68 186 рублей 40 копеек. Приводит доводы о том, что проектной документацией не было предусмотрено остекление балкона, в связи с чем отсутствие остекления не является недостатком, а является лишь несоответствием характеристикам объекта, указанным в договоре. Полагает, что требование Бетевой О.А. о взыскании с ответчика суммы неустойки за отказ в возврате излишне уплаченных денежных средств, заявленное истцом в ходе рассмотрения дела, принято судом к производству в нарушение ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. По существу данное требование является дополнительным. Полагает, что определения ко взысканию судом неустойка является чрезмерно высокой и не соответствующей последствиям нарушения обязательства, в связи с чем наличествуют правовые основания для её снижения на основании положений ст. 333 ГК РФ. Указывает на то, что суд, отказывая в удовлетворения встречных исковых требований, не дал оценки положениям п. 4.6 договора, согласно которому, в случае, если после завершения строительства площадь объекта увеличится больше допустимого отклонения в 3%, согласованного п. 2.3. договора, дольщик обязан в течение 10-ти дней с момента получения требования застройщика оплатить излишки площади. Учитывая, добровольное согласие дольщика о доплате стоимости объекта при увеличении площади более чем на 3%
В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы Бетева О.А. полагает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО СЗ ФСК «Западный луч» – без удовлетворения.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), заслушав объяснения сторон, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что 06 декабря 2018 года между Бетевой О.А. (участник) и ЗАО СЗ ФСК «Западный луч» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался построить жилой <адрес> (стр.) с административными помещениями на участке 1 очереди микрорайона «Западный луч» в <адрес> и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику <адрес>, приведенной площадью 36,57 кв.м, расположенную на 7 этаже дома, а участник обязался оплатить обусловленную договором цену в размере 1 554 225 рублей, исходя из цены 42 500 рублей за 1 кв.м приведенной площади в силу п.п.1.1, 1.2, 3.1 договора (л.д. 9-21 том 1).
Обязательства по оплате цены, установленной договоров со стороны Бетевой О.А. в полном объеме (л.д. 62 том 1).
Пунктом 4.2 договора участия в долевом строительстве № от 06 декабря 2018 года, установлено срок передачи застройщиком объекта по передаточному акту – до 31 марта 2020 года.
По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данный акт подписан истцом с претензией по сроку передачи и с указанием на отступление застройщика от условий п. 5.2 договора № от 06 декабря 2018 года и п. 3.1 строки 4 приложения № к названному договору. Из данного акта усматривается, что общая площадь переданной квартиры составила 38,1 кв.м, площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом составила 2,1 кв.м, общая площадь без не отапливаемых помещений составила 36,0 кв.м. (л.д. 59 том 1).
Согласно п. 3.1 приложения № к договору участия в долевом строительстве № от 06 декабря 2018 года, в квартире истца должны были быть установлены витражные ограждающие конструкции лоджий (л.д. 18 том 1).
Исходя из рабочей документации на многоквартирный дом раздел «Архитектурно-строительные решения» от 2018 года, было предусмотрено остекление балконов <адрес> этажа (л.д. 134 том 2).
Впоследствии застройщиком после заключения с истцом договора № от 06 декабря 2018 года внесены изменения в рабочую документацию в части раздела «Архитектурно-строительные решения». В соответствии с измененной рабочей документацией остекление балконов квартир 7 этажа отсутствует (л.д. 133 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ истцом при осмотре объекта долевого строительства выявлено отсутствие витражных ограждающих конструкций лоджии.
Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста ООО «Техническая экспертиза и оценка» № от 20 сентября 2021 года, стоимость работ, услуг и материалов, необходимых для остекления балкона в квартире в соответствии с проектно-сметной документацией, существовавшей на дату заключения договора составляет 106 736 рублей (л.д. 146-210 том 2).
Истцом 22 октября 2020 года направлялась в адрес ответчика претензия с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01 апреля 2020 года по 23 октября 2020 года в размере 103 148 рублей 34 копейки (том 1 л.д. 35). Данная претензия прибыло вместо вручения 23 октября 2020 года и выслана обратно отправителю 24 ноября 2020 года.
12 ноября 2020 года истцом застройщику также вручена претензия относительно качества объекта долевого строительства с требованием об устройстве ограждающих конструкций лоджии (том 1 л.д. 39).
Удовлетворяя требования Бетевой О.А. о взыскании расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере, определенном заключением специалиста, суд руководствовался положениями ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ) и исходил из того, что заключение специалиста является полным и ясным, не вызывает сомнений в его достоверности, со стороны ответчика не представлено доказательств отсутствия вины застройщика в недостатках квартиры, свидетельствующих о несоответствии ее качества условиям договора долевого участия.
Такие выводы суда являются правильными, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и регулирующим отношения сторон нормам права.
Так, согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
Поскольку застройщиком не представлено доказательств, свидетельствующих о передаче квартиры истцу в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № от 06 декабря 2018 года с витражными ограждающими конструкциями лоджии, а также не опровергнут определенный специалистом размер расходов на устранение указанных недостатков, истец вправе требовать взыскания расходов на их устранение в полном объеме, в том числе в качестве возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Разрешая требования истца о взыскании неустойки в размере, предусмотренном п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» за период с ДД.ММ.ГГГГ по 02 июля 2021 года, суд правильно применил положения ст. 22 и п. 1 ст. 31 указанного Закона, согласно которому требования потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков товара (результата работ) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
При этом размер неустойки, подлежащей начислению за указанный период, судом определены неверно.
Период взыскания неустойки с учетом требований истца и размер неустойки, подлежащей начислению за указанный период, составит – 203 865 рублей 76 копеек (106 736 рублей * 1% * 191 день). Бетева О.А. заявила о взыскании рассчитанной неустойки только частично в пределах суммы 106 736 рублей, к которой судом не применены положения ст. 333 ГК РФ.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает заслуживающим внимание доводы ответчика о чрезмерности размера определенной к взысканию неустойки за спорный период и его несоответствия последствиям нарушения обязательства ответчиком, а решение суда в данной части подлежащим изменению по следующим основаниям.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15 января 2015 года № 7-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
В Определении от 22 января 2004 года № 13-0 Конституционный Суд Российской Федерации также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», разъяснил, что применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что снижение размера неустойки является допустимым.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Из анализа норм действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.
Взысканный судом размер неустойки, по мнению судебной коллегии, не обеспечивает баланс прав и законных интересов истца, которому будет компенсировано нарушенное право на получение объекта долевого строительства надлежащего качества, - с одной стороны и ответчика, на которого должно быть возложено бремя ответственности за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.
Учитывая, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения, носит компенсационный характер, принимая во внимание цену договора, период просрочки исполнения обязательства, а также отсутствие доказательств наличия объективных препятствий для исполнения застройщиком требований потребителя, судебная коллегия полагает, что неустойка в связи с невыполнением законного требования потребителя за период с 23 декабря 2020 года по 02 июля 2021 года в размере 50 000 рублей наибольшей степени будет соответствовать требованиям принципа разумности и справедливости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ч. 2 указанной статьи, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
В соответствии с частями 1, 4 ст. 8, ч. 1 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. А обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28 июня 2012 года №17, к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве, применяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Удовлетворяя требования Бетевой О.А. в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи квартиры, суд первой инстанции, руководствуясь положениями части 2 статьи 6 Федерального закона 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, пришел к выводу о том, что допущенная ответчиком просрочка передачи объекта долевого строительства является основанием для взыскания неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Размер неустойки, подлежащей начислению за заявленный истцом период – с 01 апреля 2020 года по 02 апреля 2020 года (2 дня), исходя из ключевой ставки 6%, судом определен верно – 1 243 рубля 38 копеек.
Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения начисленной неустойки за указанный период за нарушения срока передачи квартиры, поскольку она является соразмерной.
Таким образом, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда в части размера взысканной неустойки, взыскав в пользу истца неустойку в общей сумме 51 243 рубля 38 копеек (50 000 рублей + 1 243 рубля 38 копеек).
Удовлетворяя требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд руководствовался положениями статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», в том числе исходил из того, что сам факт нарушения прав потребителя, неудовлетворение его требований в добровольном порядке является основанием для компенсации причиненного ему этим морального вреда.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание характер и степень причиненных ответчиком истцам нравственных страданий, период просрочки исполнения обязательства, а также требования разумности и справедливости, суд определил размер компенсации морального вреда в пользу истца в размере 1 000 рублей.
Разрешая требования о взыскании штрафа, предусмотренного ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом его пользу, суд верно применил положение указанного закона, однако в связи с изменением взысканных сумм неустойки, изменяется и расчет суммы штрафа, и составляет 158 979 рублей 38 копеек (106 736 рублей + 51 243,38 рублей + 1 000 рублей ) х 50%).
Согласно п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
Учитывая, что доказательств удовлетворения требований истца в добровольном порядке до принятия решения по делу ответчиком представлено не было, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика штрафа, в силу, вышеуказанного положения закона, применив положения ст. 333 ГК РФ по ходатайству ответчика.
Вместе с тем, учитывая, что штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя направлен на восстановление прав истца, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должен соответствовать последствиям нарушения, принимая во внимание размер неустойки, определенной судом апелляционной инстанции ко взысканию с ответчика, период просрочки исполнения обязательства, судебная коллегия усматривает основания для уменьшения размера до 20 000 рублей. Оснований для еще больше снижения размера штрафа не имеется.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО СЗ ФСК «Западный луч» о взыскании доплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 65 025 рублей в связи с увеличением площади передаваемого объекта долевого участия, суд первой инстанции исходил из того, что застройщик в одностороннем порядке отступил от условий договора, которые вызвали удорожание объекта строительства, в связи с чем оснований для взыскания денежных средств с Бетевой О.А. в пользу ООО СЗ ФСК «Западный луч» не имеется.
Судебная коллегия не может согласиться с вышеизложенными выводами суда первой инстанции.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).
Из содержания приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве цена договора составила 1 554 225 рублей, которая определена из расчета 42 500 рублей за 1 кв.м приведенной площади (п. 3.1).
Вместе с тем, согласно п. 4.6 названного договора в случае если после завершения строительства площадь «объекта» увеличится больше допустимого отклонения +/- 3 %, согласованного в п. 2.3 договора, то дольщик обязан в течение 10 дней с момента получения требований застройщика оплатить излишки площади (за пределами отклонения). При этом все доплаты участник осуществляет по настоящему договору без дополнительных соглашений в порядке, установленной договором.
Таким образом, ответчик была надлежащим образом уведомлена о стоимости одного квадратного метра квартиры по договору участия в долевом строительстве, а цена объекта долевого строительства определялась исходя из величины приведенной площади. При этом условиями договора предусмотрено в случае увеличения фактической площади построенной квартиры более чем на 3 % допустимого отклонения, возникновение у участника долевого строительства обязательств по уплате излишек площади за пределами отклонения, исходя из цены за 1 кв.м приведенной площади.
В связи с изложенным на стороне Бетевой О.А. возникло обязанность по оплате излишек площади созданного объекта долевого строительства.
Бетева О.А. и ее представитель пояснили суду, что требование об оплате излишек площади она не исполнила и полагает его не обоснованным, поскольку увеличение площади объекта долевого строительства более допустимого отклонения произошло за счет возведения в квартире лоджии вместо балкона и применении иного индекса при включении лоджии в приведенную площадь жилого помещения.
Между тем, Бетева О.А. приняла объект с возведенной в нем лоджией и в настоящее время использует специальный способ защиты права, направленный на взыскание суммы, рассчитанной как стоимость возведения панорамного остекления именно на лоджии, являющейся частью переданного ей жилого помещения, и данная сумма рассчитана исходя из площади лоджии, превышающей площадь изначально планируемого балкона.
Сведения, внесенные в технический паспорт жилого дома указывают на существование в квартире истца именно лоджии.
Как следует из условий договора №/№ от 06 декабря 2018 года, застройщик обязан был передать дольщику однокомнатную <адрес> на 7 этаже общей площадью 35,48 кв.м, площадью балкона 1,09 кв.м с коэффициентом 0,3, приведенной площадью – 36,57 кв.м.
Вместе с тем, из акта приема-передачи от 28 декабря 2020 года следует, что общая площадь переданной квартиры по обмерам БТИ составила 38,1 кв.м, площадь лоджии/балкона с понижающим коэффициентом составила 2,1 кв.м, общая площадь без неотапливаемых помещений составила 36,0 кв.м (л.д. 59 том 1).
Руководствуясь положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности за излишки переданной площади объекта долевого строительства.
Исходя из изложенного, с Бетевой О.А. в пользу ООО СЗ ФСК «Западный луч» подлежит взысканию в счет доплаты по договору № от 06 декабря 2018 года денежная сумма в размере 18 402 рубля 50 копеек ((38,1 кв.м - 36,57 кв.м) – 1,097 кв.м (3% допустимого отклонения) * 42 500 рублей (цена за кв.м приведенной площади).
Учитывая вышеизложенное, решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований подлежит отмене, с принятием в данной части нового решения о частичном удовлетворении встречных требований.
При этом являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что при определении стоимости остекления, которое было включено в стоимость объекта долевого строительства, специалисту необходимо было использовать ресурсный метод определения стоимости, при котором стоимость остекления составляет 68 186 рублей 40 копеек, как затраты запланированные застройщиком на данные работы при строительства дома.
Как следует из письменных прояснений специалиста, представленных в суд апелляционной инстанции по запросу судебной коллегии, расчет сметной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для остекления балкона в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в соответствии Приказом Минстроя России от 04 августа 2020 № и от 06 октября 2020 года № производился базисно-индексным методом с использованием действующих территориальных сметных нормативов для <адрес> (ТЕР). Указанные нормативы предназначены для определения стоимости строительных и ремонтно-строительных работ, составления смет, формирования договорных цен и расчетов за выполненные работы при строительстве, ремонте и реконструкции зданий и сооружений в Челябинской области. Расценки сборников определены в базисном уровне цен по состоянию на 01 октября 2000 года. Данные расценки отражают среднеотраслевой уровень затрат принятой техники, технологии и организации работ на каждый вид ремонтно-строительных работ и, в связи с этим, могут применяться для определения сметной стоимости ремонтно-строительных работ всеми заказчиками и подрядчиками, не зависим о от их ведомственной подчиненности и организационно-правовых форм. Для пересчета сметной стоимости работ из базисных цен 2001 года в уровень цен на дату производства заключения использовался индекс изменения сметной стоимости по элементам прямых затрат для прочих объектов на IV квартал 2018 года - 6,29 (без НДС), действующий на 06 декабря 2018 года.
В силу положений ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ истец имеет право на возмещение в полном объеме своих расходов на устранение выявленных недостатков в объекте долевого строительства.
Истцом в претензии, полученной застройщиком 12 ноября 2020 года было предложено ответчику самостоятельно устранить выявленные недостатки, выразившиеся в отсутствии остекления балкона, что ответчиком не было сделано в добровольном порядке.
При таких обстоятельствах, использование специалистом базисно-индексного метода с использованием действующих территориальных сметных нормативов для Челябинской области для определения стоимости устранения выявленных недостатков является верным, поскольку способствует компенсации потребителю его расходов в полном объеме.
Доводы о том, что стоимость устранения недостатков в объекте долевого строительства надлежащими доказательствами не подтверждена, по существу направлены на переоценку представленных по делу доказательств, что не является основанием для отмены или изменения принятого по делу решения суда, оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Представитель ответчика пояснил судебной коллегии, что не намерен ходатайствовать о назначении судебной экспертизы с целью определения стоимости панорамного остекления лоджии в квартире истца, указав что фактически застройщик не согласен именно с применением базисно-индексного метода.
Доводы о том, что проектной документацией не было предусмотрено остекление балкона, в связи с чем отсутствие остекления не является недостатком, а является лишь несоответствием характеристикам объекта, указанным в договоре, противоречат материалам дела и пояснениям представителя ООО Специализированный застройщик ФСК «Западный луч». Представленная рабочая документация на жилой дом стр. № с административными помещениями на <адрес>, раздел «Архитектурно-строительные решения» №, содержит сведения о наличии панорамного остекления балконов, в том числе и балкона 7-го этажа (л.д. 131-134 том 2).
На наличие панорамного остекления в приведенной документации в квартире истца указывала и представитель застройщика в ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, пояснив что изменения в проект дома, в том числе в части остекления балконов были внесены позднее даты заключения договора долевого участия в строительстве с Бетевой О.А.
При таких обстоятельствах, панорамное остекление в квартире, переданной истцу, являлось не только условием договора, как на то указано в апелляционной жалобе, но было предусмотрено также и проектной документацией, последующие изменения которой не могут повлиять на права Бетевой О.А. предполагаемым застройщиком образом – а именно прекратить обязанность застройщика на возмещение стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства.
Поскольку в соответствии со ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что стоимость панорамного остекления лоджии в квартире истца, рассчитанная базисно-индексным методом, подлежит взысканию с застройщика в рамках требований об уменьшении цены договора на указанную сумму.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 639 рублей 59 копеек, а с учетом удовлетворенных встречных требований на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 608 рублей 75 копеек.
Иных доводов способных повлиять на существо принятого решения апелляционная жалоба не содержит, нарушений материального и процессуального законодательства, влекущих отмену решения суда, не усматривается, обстоятельств, являющихся основанием к отмене решения суда, независимо от доводов апелляционной жалобы, не установлено.
Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 21 сентября 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч», изменить в части размера взысканной неустойки, штрафа, суммы государственной пошлины.
Взыскать в пользу Бетевой Ольги Анатольевны с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» сумму неустойки 51 243 рубля 38 копеек, штраф 20 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» в доход местного бюджета государственную пошлину 4 639 рублей 59 копеек.
В отмененной части принять новое решение.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» удовлетворить частично.
Взыскать с Бетевой Ольги Анатольевны в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» сумму задолженности по договору участия долевом строительстве 18 402 рубля 50 копеек, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 608 рублей 75 копеек.
В остальной части встречный иск общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» оставить без удовлетворения.
В остальной части решение Тракторозаводского районного суда города Челябинска от 21 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик ФСК «Западный луч» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 января 2022 года.
