Дело № 11-5333/2022 судья Алексеева Е.В.
(дело № 2-437/2022)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
05 мая 2022 года город Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Винниковой Н.В.,
судей Чиньковой Н.В., Кучина М.И.
при секретаре Ишкининой Л.Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Екатерининские дворы» на решение Копейского городского суда Челябинской области от 14 февраля 2022 года по иску общества с ограниченной ответственностью «Екатерининские дворы» к Максимовой (Пашковой) Екатерине Александровне о взыскании задолженности по договору аренды помещения, пени.
Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
ООО «Екатерининские дворы» обратилось в суд с иском к Максимовой Е.А. о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года в размере 49 253 рублей 65 копеек, пени в размере 20 284 рубля 59 копеек, возмещении расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 286 рублей.
Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «Екатерининские дворы» (арендодатель) и Максимовой Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого во временное владение и пользование ответчику были переданы нежилые помещения, расположенные на третьем этаже нежилого помещения № по адресу: <адрес> По инициативе арендатора сторонами договора было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года о расторжении договора аренды, которым была установлена задолженность арендатора по состоянию на дату расторжения договора в размере 49253 рубля 65 копеек. Ответчик обязалась погасить задолженность в срок до ДД.ММ.ГГГГ года, данную обязанность не исполнила, в связи с чем, начислены пени.
Представитель истца- ООО «Екатерининские дворы», ответчик Максимова Е.А. в судебном заседании суда первой инстанции при надлежащем извещении не участвовали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Суд постановил решение об отказе ООО «Екатерининские дворы» в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО «Екатерининские дворы» просит решение суда отменить, принять новое решение. Указывает, что в связи с досрочным расторжением договора у арендодателя возникли убытки, связанные с поиском нового арендатора, а по смыслу договора аренды, условие об удержании депозита связано с погашением убытков арендодателя при досрочном расторжении договора. Договор аренды был заключен сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года включительно. ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился к истцу с предложением о расторжении договора аренды. По его инициативе было заключено соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года о расторжении договора. Как следует из п. 8.4 договора аренды, в случае досрочного прекращения договора аренды по вине или по инициативе арендодателя, обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а неотделимые улучшения, произведенные арендатором, не компенсируются. При этом, согласно условиям, отраженным в пунктах 4.9 и 4.10 договора, если бы истец воспользовался правом на использование обеспечительного платежа в уплату задолженности по договору, то ответчик обязан был незамедлительно восполнить обеспечительный платеж до его размера, то есть до 82 000 рублей, который не подлежит возврату арендатору, если договор аренды расторгается досрочно по его инициативе. Указывает, что использование обеспечительного платежа истцом в счет погашения задолженности арендатора по договору является его правом, а не обязанностью. Указывает, что удержание обеспечительного платежа является обоснованным и соответствующим условиям заключенного договора. В связи с чем, задолженность по договору аренды в размере 49 253 рубля 65 копеек подлежит взысканию с ответчика, поскольку она признана ответчиком и им не оспаривалась. Учитывая, что задолженность до настоящего времени не погашена, с ответчика также подлежат взысканию пени за нарушение сроков оплаты.
Представитель истца- ООО «Екатерининские дворы», ответчик Максимова Е.А. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом. Судом апелляционной инстанции ответчику отказано в отложении судебного заседания, так как не представлено доказательств наличия уважительных причин. Информация о дате и времени рассмотрения настоящего дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.
Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, ООО «Екатеринские дворы» является собственником нежилого помещения № с кадастровым номером № общей площадью 4181 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Право собственности истца зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 86-101).
ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Екатерининские дворы» (арендодатель) и Максимовой Е.А.(арендатор) был заключен договор аренды № № по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование следующие помещения в здании, расположенном по вышеуказанному адресу: <адрес> площадью 10,2 кв.м., офис № на третьем этаже здания общей площадью 109,3 кв.м. Границы помещения выделены на плане, представленном в приложении № к договору(л.д.102-114). Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ
Условиями заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что арендатор в течение срока аренды производит оплату арендной платы, состоящей из постоянной части и переменной части (п.4.2). Постоянная часть арендной платы составляет сумму из расчета за помещение в месяц в размере 82000 рублей с учетом НДС в размере в соответствии с действующим законодательством РФ. Стороны оговорили, что постоянная часть арендной платы будет составлять: в период с даты подписания акта приема-передачи по ДД.ММ.ГГГГ года включительно сумму в размере 27 334 рубля с учетом НДС за помещение; в период с ДД.ММ.ГГГГ года включительно, а также в период с ДД.ММ.ГГГГ года включительно – сумму из расчета за помещение в месяц в размере 27333 рубля; с ДД.ММ.ГГГГ года – сумму из расчета за помещение в месяц в размере 82000 рублей с учетом НДС в размере в соответствии с действующим законодательством РФ(п.4.3 договора).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ года к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года были внесены изменения в пункт 4.3 договора, которыми предусмотрено уменьшение постоянной части арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ года до 44968 рублей с учетом НДС в размере в соответствии с действующим законодательством РФ. При этом постоянная часть арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ года включительно будет составлять сумму из расчета за помещение в месяц в размере 82000 рублей с учетом НДС в размере в соответствии с действующим законодательством РФ(л.д. 127).
Условиями заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора аренды предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, составляющего сумму, эквивалентную размеру постоянной части арендной платы за помещение в месяц с учетом НДС, что на момент подписания договора составляло 82000 рублей. Сумма обеспечительного платежа подлежит уплате арендатором в течение 5 дней с даты подписания договора(п. 4.7 договора). Пунктом 4.8 договора установлено, что по окончании срока аренды/при досрочном расторжении договора, при условии выполнения арендатором всех обязательств по договору, арендодатель обязуется возвратить арендатору обеспечительный платеж в течение 30 банковских дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю, получения от арендатора подписанного с его стороны акта сверки, подтверждающего отсутствие задолженности арендатора по всем платежам, установленным договором. Как установлено пунктом 4.9 договора, обеспечительный платеж является обеспечением исполнения обязательств арендатора по договору. Арендодатель вправе использовать обеспечительный платеж в уплату любого платежа, не уплаченного арендатором в срок, установленный договором или любой иной суммы причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий настоящего договора или в случае причинения арендатором арендодателю убытков. Условиями договора также предусмотрено, что в случае перечисления арендатором денежных средств в счет оплаты задолженностей, погашенных арендодателем из обеспечительного платежа, при условии отсутствия других задолженностей, данные денежные средства подлежат зачету в счет восполнения обеспечительного платежа(пункт 4.13).
Как установлено судом, ответчиком был внесен обеспечительный платеж в предусмотренном договором размере.
ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Екатерининские дворы» и Максимовой Е.А. по инициативе арендатора было заключено соглашение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ на условиях соглашения (л.д.131). Как предусмотрено соглашением, договор считается расторгнутым с даты подписания акта приема-передачи от арендатора арендодателю. Стороны констатировали наличие задолженности арендатора по состоянию на 23 августа 2021 года по уплате переменной части арендной платы за май 2021 года в размере 4142,39 рублей с учетом НДС, за июнь 2021 года – 3649,54 рублей с учетом НДС, за июль 2021 года – 4650,21 рублей с учетом НДС, постоянной части арендной платы за август 2021 года в сумме 33361,35 рублей с учетом НДС, всего на общую сумму 49 253 рубля с учетом НДС, которые арендатор обязался погасить в срок до 27 августа 2021 года. Обязательства по погашению задолженности в вышеуказанном размере Максимовой Е.А. не исполнено.
Согласно пункту 8.1 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды путем направления арендатору соответствующего письменного уведомления в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях, перечисленных в пунктах 8.1-8.1.10 договора, предусматривающих нарушение арендатором условий договора, возбуждения процедуры несостоятельности(банкротства) арендатора. Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения договора по вине или инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается, а неотделимые улучшения, произведенные арендатором в арендуемом помещении, не компенсируются.
Установив вышеуказанные обстоятельства, проанализировав условия заключенного сторонами договора аренды, разрешая исковые требования ООО «Екатерининские дворы», суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в иске на том основании, что сумма неисполненных Максимовой Е.А. по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ года обязательств может быть погашена истцом за счет обеспечительного платежа.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Согласно пункту 2 данной статьи, в случае ненаступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
По смыслу приведенных норм и по условиям заключенного сторонами договора аренды обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.
Поскольку размер обеспечительного платежа, внесенного ответчиком, значительно превышает сумму долга, а также начисленных истцом пени, суд первой инстанции правомерно отказал ООО «Екатерининские дворы» в удовлетворении иска.
Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что долг арендатора не может быть погашен за счет обеспечительного платежа, так как условиями договора предусмотрено, что данный платеж не возвращается в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, в силу следующего.
Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Как следует из заключенного сторонами договора аренды, обеспечительный платеж- это платеж, вносимый арендатором в качестве обеспечения исполнения им условий настоящего договора(пункт 1.8 договора). Из буквального содержания пункта 4.8 договора следует, что по окончании срока аренды, а также при досрочном расторжении договора, при условии выполнения арендатором всех обязательств, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.
Таким образом, из анализа условий заключенного сторонами договора следует, что целью обеспечительного платежа является погашение неисполненных обязательств арендатора, а не штраф за инициативу по досрочному расторжению договора, в связи с чем, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о погашении долга ответчика за счет обеспечительного платежа, оставшегося у арендодателя, и достаточного для погашения долга.
Кроме того, как правильно указано судом первой инстанции, установленное пунктом 8.4 договора аренды условие о невозвратности обеспечительного платежа не препятствует удержанию из него сумм задолженности арендатора, что соответствует условиям пункта 4.9 договора.
Остальные доводы апелляционной жалобы ООО «Екатерининские дворы» сводятся к повторному изложению позиции представителя истца в суде первой инстанции, и не опровергают правильных выводов суда, в связи с чем, отклоняются судебной коллегий.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Копейского городского суда Челябинской области от 14 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Екатерининские дворы»- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение составлено 13 мая 2022 года.
