АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,
www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2023 года
Полный текст решения изготовлен 23 августа 2023 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Дёминой, при ведении
протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрел дело № А6049048/2022
по иску общества с ограниченной ответственностью «Строй Транс Сервис» (ИНН
<***>, ОГРН <***>)
к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области
(ИНН <***>, ОГРН <***>)
об урегулировании разногласий,
третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического
содействия» (625000, РОССИЯ, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ТЮМЕНЬ Г.О., ТЮМЕНЬ Г.,
ТЮМЕНЬ Г., ФИО2 УЛ., Д. 47, ЭТАЖ ЦОКОЛЬ, ОГРН: <***>, ИНН:
<***>).
при участии в судебном заседании:
от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 02.09.2022 от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 09.11.2022
от третьего лица: не явились, извещены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены
надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и
месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.
Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью «Строй Транс Сервис» обратилось с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об урегулировании разногласий, возникших между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй Транс Сервис» путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи государственного казенного имущества Свердловской области – здания, назначение нежилое, общей площадью 1005, 4 кв. м., кадастровый номер 66:41:0706001:289,
расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 40-летия Комсомола, 1А, литер Н, в следующей редакции:
«Цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем ФИО5, и составляет 16 820 000 (шестнадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей».
Определением от 10.09.2022 исковое заявление принято к производству. От ответчика 19.10.2022 поступил отзыв.
Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы, согласно которому просит:
В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.
Определением от 28.10.2022 назначено судебное заседание на 15.12.2022.
От истца поступили дополнения к ходатайству о назначении судебной экспертизы, согласно которому истец просит:
Ответчик 13.12.2023 представил кандидатуру эксперта ФИО7, ООО «Оценочная компания «Априори», письмо – согласие исх. № 316-12/22 от 06.12.2022.
В судебном заседании 15.12.2022 истец просит поручить производство экспертизы ООО «Р-оценка», эксперту ФИО6 или ООО «Справедливая оценка собственности», эксперту ФИО8.
Ответчик предлагает кандидатуру эксперта ФИО7, ООО «Оценочная компания «Априори».
Судом рассмотрено ходатайство о назначении судебной экспертизы, удовлетворено, на основании ст. 82 АПК РФ, поскольку имеется необходимость разрешить вопросы, требующих специальных знаний, а именно: установить рыночную стоимость объекта.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Справедливая оценка собственности» Сюкосеву Денису Сергеевичу.
На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 22.12.2022 производство по делу № А60-49048/2022 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.
Определением от 27.02.2023 произведена замена судьи Ю.Е. Яковлевой для рассмотрения дела № А60-49048/2022 путем определения состава суда с использованием автоматизированной информационной системы распределения дел, дело распределено судье А.С. Дёминой.
От эксперта 07.03.2023 в материалы дела поступило экспертное заключение.
Определением от 14.03.2023 назначено судебное заседание на 06.04.2023 для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.
Определением от 06.04.2023 производство по делу возобновлено.
От ответчика 05.04.2023 поступило ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.
В судебном заседании 06.04.2023 ответчик поддерживает ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Ходатайство принято судом к рассмотрению.
Суд с учетом существа спора на основании ст. 51 АПК РФ, привлекает к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора – Общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (625000, РОССИЯ, ТЮМЕНСКАЯ ОБЛ., ГОРОД ТЮМЕНЬ Г.О., ТЮМЕНЬ Г., ТЮМЕНЬ Г., ФИО2 УЛ., Д. 47, ЭТАЖ ЦОКОЛЬ, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) – лицо, подготовившее отчет об оценке.
Определением от 13.04.2023 судебное заседание отложено на 05.05.2023.
От истца 04.05.2023 поступили возражения на ходатайство о проведении судебной экспертизы.
От третьего лица 05.05.2023 поступил отзыв, согласно которому просит назначить по делу повторную судебную экспертизу.
В судебном заседании 05.05.2023 ответчик поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, указывает на возможность поручения проведения экспертизы тому же эксперту.
Истец возражает против проведения дополнительной и повторной судебной экспертизы.
Ходатайство третьего лица о назначении повторной судебной экспертизы принято судом к рассмотрению.
Истец заявил устное ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы.
Ответчик не возражает относительно удовлетворения данного ходатайства.
Ходатайство истца о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений судом рассмотрено, удовлетворено на основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ.
Определением от 11.05.2023 судебное заседание отложено на 09.06.2023. От ответчика 31.05.2023 поступили вопросы для эксперта.
В судебном заседании 09.06.2023 экспертом ФИО8 даны пояснения по заключению судебной экспертизы, ответы на вопросы сторон и суда зафиксированы в аудио-
протоколе судебного заседания. Эксперт указал на то, что ответы на вопросы ответчика будут представлены им в материалы дела посредством ИС «Мой Арбитр».
Истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит урегулировать разногласия, возникшие между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй Транс Сервис» путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи государственного казенного имущества Свердловской области – здания, назначение нежилое, общей площадью 1005, 4 кв. м., кадастровый номер 66:41:0706001:289, расположенное по адресу: <...>, литер Н, в следующей редакции:
«Цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной на основании судебной экспертизы и составляет 17 421 000 (семнадцать миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей».
Ответчик возражений относительно уточнения исковых требований не имеет. Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 АПК РФ.
Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания либо объявлении перерыва для предоставления возможности представить пояснения.
Определением от 11.07.2023 судебное заседание отложено на 31.07.2023. От третьего лица 13.07.2023 поступили дополнительные пояснения.
В судебном заседании 31.07.2023 истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений.
Дополнительные пояснения и документы приобщены к делу.
В судебном заседании суд указал сторонам на необходимость объявления перерыва в судебном заседании до 07.08.2023, вместе с тем, истец указал на невозможность явки в судебное заседание в указанную дату, учитывая отсутствие процессуальной возможности у суда объявить перерыв до даты, ранее 07.08.2023, суд считаете необходимым отложить судебное заседание для дополнительного исследования документов с согласия сторон на 16.08.2023 в 13-30.
Определением от 01.08.2023 судебное заседание отложено на 16.08.2023.
В судебном заседании 16.08.2023 ответчик не поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, в связи с чем, суд его не рассматривает.
Истец возражает относительно назначения повторной экспертизы.
Ответчик возражает относительно назначения повторной экспертизы.
Ходатайство третьего лица о назначении повторной судебной экспертизы судом рассмотрено, в удовлетворении ходатайства судом отказано по основаниям, указанным в мотивировочной части решения суда, а также, поскольку третье лицо, заявляя данное ходатайство, не внесло денежные средства в счет оплаты судебной экспертизы на депозит арбитражного суда.
Истец настаивает на удовлетворении исковых требований с учетом уточнения.
Ответчик просит урегулировать разногласия сторон при заключении договора купли- продажи, установив стоимость объекта недвижимого имущества, равную 26 508 209,17 руб.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, между ГУП Свердловской области «Управление снабжения и сбыта Свердловской области (арендатор) и ответчиком (арендодатель)
23.07.2009 заключен договор аренды земельного участка № Т-136 (далее – договор аренды земельного участка), согласно п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Свердловской области, с кадастровым номером 66:41:0706001:0003, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, ул. 40 лет ВЛКСМ, 1-а, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка (приложение 1), площадью 7500 кв. м. Разрешенное использование (назначение) участка – под существующую территорию склада.
В соответствии с п. 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается на неопределенный срок.
Согласно п. 3.2. договора, размер арендной платы (расчет) установлен в приложении № 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью.
По акту приема-передачи (приложение № 3 к договору аренды земельного участка) арендодатель передал, а арендатор принял упомянутый земельный участок в аренду.
Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор № АО-57 от 08.04.2020, согласно п. 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 1005,4 кв. м., кадастровый номер 66:41:0706001:289, расположенное по адресу: <...>, литер Н (далее – имущество), для осуществления деятельности в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с п. 1.2. договора срок аренды нежилого здания устанавливается на 5 лет с момента подписания договора.
Согласно п. 3.1. договора, размер ежемесячной ставки арендной платы за пользование имуществом составляет 197 000 руб., с учетом НДС 20% в размере 32 833,33 руб.
Дополнительным соглашением от 26.05.2020 в связи с предоставлением в аренду истцу объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером66:41:0706001:289 общей площадью 1005,4 кв. м. (договор аренды государственного казенного имущества Свердловской области от 08.04.2020 № АО-57), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:3, на основании заявления ООО «Строй Транс Сервис» (вх. от 18.05.2020 № 10085), выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимого имущества (здании) № Т-136, в договор аренды земельного участка № Т-136 от 23.07.2009 внесены изменения;
- в преамбулу договора к стороне по договору «арендатор» добавлен (присоединен) новый арендатор земельного участка – ООО «Строй Транс Сервис», пункт 3.1 договора дополнен: «арендная плата по договору для ООО «Строй Транс Сервис» начисляется пропорционально площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности ООО «Строй Транс Сервис» (1005,4 кв. м.), к общей площади объектов недвижимого имущества (1605,8 кв. м.), расположенных на земельном участке (7604 кв. м.), за 4760,91 кв. м.
Материалами дела подтверждается, что истец 05.05.2022 обратился в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – объекта: нежилое здание общей площадью 1005,4 кв.м., кадастровый номер 66:41:0706001:289, расположенное по адресу: <...>, литер Н, в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего
предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон № 159-ФЗ).
В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества, ответчиком не оспаривается.
Наличие у истца - субъекта малого предпринимательства - преимущественного права на выкуп арендованного здания ответчиком также не оспаривается.
Истцом от ответчика получен проект договора купли-продажи объекта недвижимого имущества расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 66:41:0706001:289.
По условиям вышеуказанного проекта договора ответчик продает, а истец приобретает в собственность государственное казенное имущество Свердловской области – здание, назначение - нежилое, кадастровый номер 66:41:0706001:289, площадью 1005,4 кв. метра, расположенное по адресу: <...>.
Согласно п. 2.1. проекта договора, цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (отчет от 13.06.2022 № 3439/22) и составляет 26 508 209, 17 руб.
Возражая против стоимости объекта недвижимости, определенной собственником имущества на основании отчета от 13.06.2022 № 3439/22, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия», об определении рыночной стоимости объекта оценки, истец направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной экспертом – индивидуальным предпринимателем Овчинниковой Дарьей Владимировной в отчете № 25-08-2022/4 от 25.08.2022. – 16 820 000 руб.
Письмом № 17-01-82/20549 от 30.08.2022 ответчик сообщил истцу об отказе от подписания договора купли-продажи с предложенным истцом протоколом разногласий.
Не согласившись с установленной ответчиком ценой объекта недвижимого имущества, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которому просит урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком путем принятия пункта 2.1. договора купли-продажи государственного казенного имущества Свердловской области – здания, назначение - нежилое, кадастровый номер 66:41:0706001:289, площадью 1005,4 кв. м., расположенное по адресу: <...>, литер Н, в следующей редакции:
«Цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем ФИО5, и составляет 16 820 000 руб. (Шестнадцать миллионов восемьсот двадцать тысяч) рублей».
Кроме того, истец со ссылкой на выводы заключения специалиста № 1313 от 01.09.2022, составленного ООО «Р-Оценка», специалистом ФИО6 (данное заключение не подписано) указывает, что результаты оценки объекта недвижимого имущества, определенной обществом с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (отчет от 13.06.2022 № 3439/22) являются недостоверными. Вместе с тем, исковое требование о признании отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» от 13.06.2022 № 3439/22 недостоверным истцом не заявлено, в этой связи, общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» было привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица.
В соответствии с п.2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст.8 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Согласно ч.3 ст.9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом из содержания Федерального закона N 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу статьи 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Истец, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, не соответствует рыночной цене помещения, завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества.
В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу изложенных обстоятельств, судом по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Справедливая оценка собственности» ФИО8.
На разрешение эксперта судом был поставлен следующий вопрос:
По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение № 006/23 от 27.02.2023.
В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.
Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Согласно экспертному заключению, по итогам проведения исследования эксперт ФИО8 пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 1005,4 кв. м., кадастровый номер 66:41:070б001:289, расположенного по адресу: <...>, литер Н, по состоянию на 05.05.2022 составляет 17 421 000 руб., без учета НДС.
Из содержания заключения судебной экспертизы следует, что при проведении судебной экспертизы экспертом проведен анализ рынка объекта оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта, описаны процессы оценки объектов в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. При проведении оценки экспертом осуществлено определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, а также определена рыночная стоимость оцениваемого здания в рамках сравнительного подхода.
С учетом результатов судебной экспертизы, истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит урегулировать разногласия, возникшие между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Строй Транс Сервис» путем принятия п. 2.1. договора купли-продажи государственного казенного имущества Свердловской области – здания, назначение нежилое, общей площадью 1005, 4 кв. м., кадастровый номер 66:41:0706001:289, расположенное по адресу: <...>- летия Комсомола, 1А, литер Н, в следующей редакции:
«Цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной на основании судебной экспертизы и составляет 17 421 000 (семнадцать миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей».
Уточнение исковых требований судом принято на основании ст. 49 АПК РФ.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области заявило ходатайство о проведении дополнительной экспертизы по делу, поскольку, по мнению ответчика, заключение эксперта не может быть принято допустимым доказательством в связи тем, что согласно данным объявления Объекта-аналога № 4 объект выставлен на продажу по нормам Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ, следовательно, стоимость, отражённая в объявлении, не признаётся рыночной, а является ликвидационной (согласно Федерального закона от 29.07.1998 N 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под ликвидационной стоимостью понимается расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества), что приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, а, следовательно, полученная рыночная стоимость не может быть признана достоверной.
Также ответчик указывает, что согласно данным объявления Объекта-аналога № 5, объект выставлен на продажу на конкурсной основе с преследующим понижением цены, следовательно, стоимость, отражённая в объявлении, не является конечной, что вводит в заблуждение суд и заинтересованных лиц и приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, в связи с чем, полученная рыночная стоимость не может быть признана достоверной.
Кроме того, ответчик полагает, что при расчёте рыночной стоимости объекта исследования, эксперт не применил корректировку на расположение относительно «красной» линии и не отразил её в ценообразующих факторах, а это является одним из главных ценообразующих факторов для подобных объектов.
Ответчик также указывает, что в нарушение подп. «е» п 22 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» эксперт при расчёте рыночной стоимости нежилого здания не учёл инженерные коммуникации и не ввёл соответствующие корректировки, поскольку согласно данным объявления Объект-аналог № 2 не обеспечен теплоснабжением, в то время как объект исследования (согласно данным таблицы 2.2.1, стр. 21 заключения эксперта) й объекты-аналоги № 1, № 3, № 4 и № 5 обеспечены им, что приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, а, следовательно, полученная рыночная стоимость не может быть признана достоверной.
Также ответчик указывает, что на стр. 54 заключения эксперта при расчёте земельного участка рассматривалась корректировка на благоустройство, эксперт указывает, что оцениваемый земельный участок не имеет подключённых коммуникаций, однако фактически все коммуникации на земельном участке имеются.
В ходе рассмотрения дела заявлено устное ходатайство о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению судебной экспертизы. Ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений судом рассмотрено, удовлетворено на основании ч. 3 ст. 86 АПК РФ, вопросы эксперту, представленные ответчиком в письменном виде, аналогичны возражениям ответчика и третьего лица на заключение судебной экспертизы. В судебном заседании 16.08.2023 ответчик указал, что не поддерживает ранее заявленное ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, в связи с чем, суд его не рассматривает.
В судебном заседании 09.06.2023 экспертом ФИО8 даны пояснения по заключению судебной экспертизы, ответы на вопросы сторон и суда зафиксированы в аудио-протоколе судебного заседания. Кроме того, экспертом были представлены ответы на вопросы ответчика в письменном виде следующего содержания.
На вопрос № 1 ответчика об обоснованности использования при оценке здания объекта-аналога № 4 эксперт пояснил, что объект-аналог № 4 выставлен на продажу и размещен на сайте частных объявлений Avito.ru. В объявлении указано, что стоимость является стартовой. Объект-аналог № 4 выставлен на продажу на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. В соответствии с п. 1 ст. 130 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов. При наличии положительного заключения органа, уполномоченного на подготовку заключений по отчетам оценщиков, собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия должника, иного имущества должника на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке. Согласно ФСО II (п.13) рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
В ФСО II (п.19) указано, что если в соответствии с законодательством требуется определить рыночную стоимость объекта, при этом одна или обе стороны сделки вынуждены ее совершить, то стоимость объекта определяется исходя из рыночных предпосылок. При определении рыночной стоимости объекта не учитывается фактор вынужденности продажи.
Таким образом, стоимость, указанная в объявлении объекта-аналога № 4 не противоречит определению о рыночной стоимости и может быть использована в качестве цены предложения о продаже сопоставимого объекта.
По второму вопросу ответчика об обоснованности использования объекта-аналога № 5, эксперт пояснил, что стоимость Объекта-аналога № 5, который выставлен на продажу и размещен на сайте частных объявлений Avito.ru является начальной и может быть снижена, если в определенный период экспозиции не будет найден покупатель. Начальная цена Объекта-аналога № 5 определена также на основании отчета об оценке оценщика, который соответствует требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и определена как рыночная. Поэтому объект-аналог № 5 также может быть использован в качестве сопоставимого объекта. Возможность торга учтена в заключении поправкой на уторговывание на стр. 70 заключения.
По третьему вопросу ответчика об обоснованности неприменения корректировки на расположение здания относительно «красной» линии и не отражения ее в ценообразующих
факторах, эксперт пояснил, что стоимость объектов недвижимости может отличаться в зависимости от внутриквартального расположения (на первой линии застройки улицы или внутри квартала). Для некоторых типов недвижимости данный фактор является существенным при ценообразовании, в то время как для других типов недвижимости может практические не оказывать существенного влияния на их стоимость. На стр. 28 экспертного заключения указано, что объект оценки - нежилое здание административно-складского назначения. Согласно предоставленным документам и проведенному осмотру было выявлено, что объектом исследования является - офисно-складское здание с высотой потолков менее 4 м., которое имеет кабинетную планировку. Принимая во внимание текущее использование объекта оценки, эксперт определил сегмент рынка оцениваемого объекта как «офисно-складские здания с кабинетной планировкой с высотой потолков менее 4м.».
На основании ст.14 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135- ФЗ от 29.07.1998 оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
На стр. 33 заключения экспертом перечислены все ценообразующие факторы, которые, по мнению эксперта, влияют на стоимость оцениваемого объекта.
Корректировка на красную линию является основным из ценообразующим фактором при оценке коммерческих объектов, таких как торговые здания и помещения, помещения стрит-ритейла, а также офисные объекты. Объект оценки расположен в зоне производственно-складской застройки и используется как склад для хранения товаров. Таким образом, можно сказать, что расположение относительно красной линии в данном случае не влияет на рыночную стоимость объекта и не является одним из ценообразующим фактором.
Фактор месторасположения в городе и в районе при этом, эксперт учел в заключении на стр. 70-72.
Кроме того, суд отмечает, что на странице 9 заключения экспертом окружение объекта оценка определено как производственно-складская застройка, район расположен в восточной части Екатеринбурга, расстояние от центра г. Екатеринбурга – 6 км., на страницах 21-22 заключения экспертом указано кабинетный тип планировки, офисно-складское текущее использование, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – склады промышленных товаров, фактическое использование – по назначению.
По вопросу № 4 ответчика о причинах не применения корректировок относительно инженерных коммуникаций для объекта-аналога № 2 эксперт пояснил, что по данным объявления объекта-аналога № 2 указано, что объект введен в эксплуатацию. Также в объявлении сказано, что «заведена вода, канализация, электричество 90 кВт». По фотоматериалам, приложенным к объявлению, видно, что присутствуют помещения под санузлы, которые не могут эксплуатироваться без наличия отопления. Также в объявлении сказано, что объект может использоваться как «сервис, автомойка, офис, магазин, склад, производство, сауна». Указанное назначение невозможно без подключенных к зданию коммуникаций в виде отопления.
Таким образом, эксперт учел инженерные коммуникации сопоставимого объекта- аналога № 2 и принял решение не использовать корректировку на коммуникации, что не противоречит п. 22е ФСО № 7 (Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)»), согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
- вид использования и (или) зонирование;
- местоположение объекта;
- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
По пятому вопросу ответчика относительно того, что на странице 54 заключения эксперта при расчёте земельного участка рассматривалась корректировка на благоустройство, при этом, эксперт указывает, что оцениваемый участок не имеет подключенных коммуникаций, однако, как утверждает ответчик, фактически все коммуникации на земельном участке имеются, что, по мнению ответчика, приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, а, следовательно, полученная рыночная стоимость не может быть признана достоверной, эксперт указал, что по данным проведенного осмотра у объекта оценки - здания, имеются следующие коммуникации: электроснабжение, водоснабжение (автономное), канализация (септик), отопление (центральное) (стр. 21 экспертного заключения).
Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:
-возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;
-наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.
В целях исключения двойного учета при определении стоимости оцениваемого здания, как указывает эксперт, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций некорректно учитывать в составе стоимости земельного участка.
Принимая во внимание, что стоимость земельного участка рассчитана для определения стоимости отдельно стоящего здания без учета стоимости участка под ним, эксперт ввиду недопущения двойного учета наличия/отсутствия коммуникаций учитывает данную корректировку в рамках расчета рыночной стоимости здания. Так как экспертом подобраны все сопоставимые объекты (отдельно-стоящие здания), которые подключены ко всем основным коммуникациям, данная корректировка экспертом не применяется.
По шестому вопросу и возражениям ответчика относительно необоснованного не включения в стоимость объекта оценки стоимости прав на земельный участок, эксперт пояснил, что на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость без НДС нежилого здания общей площадью 1005,4 кв. м., кадастровый номер 66:41:070б001:289, расположенного по адресу: <...>- летия Комсомола, 1А, литер Н, по состоянию на 05.05.2022г. О земельном участке в определении о назначении экспертизы ничего не сказано, поэтому стоимость здания
определялась без учета стоимости прав на земельный участок под ним. Стоимость прав на земельный участок определялась в отчете справочно в рамках действующей методики расчета и может использована сторонами или судом при необходимости.
По седьмому вопросу ответчика о том, за счёт чего возникла большая разница в стоимости объекта оценки (стоимость здания в соответствии с отчётом ООО «Центр экономического содействия» (выполнен по заданию Министерства) составляет 26 508 209, 17 рубля без учета НДС, а стоимость Здания в соответствии с отчетом ИП ФИО5 об оценке рыночной стоимости Здания от 25.08 2022 25-08-2022/4 (выполнен по заданию ООО «Строй Транс Сервис») составляет 16 820 000,00 с учетом НДС, эксперт указал, что ему не предоставлены отчеты ООО «Центр экономического содействия» и отчет ИП ФИО5, поэтому указать за счет чего возникла такая большая разница в стоимости объекта оценки не предоставляется возможным.
Данные возражения ответчика (вопрос № 7) правового значения для целей разрешения настоящего спора не имеют, поскольку истцом исковые требования уточнены, истец просит определить стоимость объекта на основании заключения судебной экспертизы, а не на основании отчета об оценке, выполненного ИП ФИО5
Согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, с 01.04.2011 объектом налогообложения по НДС не признается реализация (передача) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными или муниципальными предприятиями (учреждениями) и составляющего государственную или муниципальную казну, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенным в письме от 27.10.2011 N Д05-3241, с 01.04.2011 при заключении договоров на реализацию нежилых помещений рыночная стоимость имущества, полученная по результатам оценки, не подлежит уменьшению на сумму НДС.
Положениями Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки, при этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Рыночная стоимость не включает в себя НДС и является величиной, формируемой рынком и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником объекта оценки или его покупателем. В случае, если собственник или покупатель объекта оценки являются плательщиком НДС, предполагается, что данный налог входит в определенную величину стоимости, приобретаемого покупателем имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 N 309-ЭС16-17994).
Таким образом, если рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, это должно быть прямо указано в отчете, данное требование судебным экспертом учтено, рыночная стоимость указана без учета НДС.
Исследовав и оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы № 006/23 от 27.02.2023, с учетом письменных ответов эксперта, суд пришел к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с требованиями действующего законодательства (Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики
применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"), сомнений в квалификации эксперта и использованных методиках у суда не имеется, доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении эксперта, в материалы дела не представлено, принимая во внимание, что вопрос о выборе методики проведения экспертизы относится к компетенции эксперта и не может служить основанием для признания заключения эксперта ненадлежащим доказательством. Заключение не содержит каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности у суда не возникло, в силу чего данное заключение, с учетом пояснений эксперта признается судом надлежащим доказательством по делу, доводы ответчика, третьего лица суд признает несостоятельными. На вопросы, поставленные перед экспертом, даны полные и исчерпывающие ответы в письменном виде в заключении и письменных ответах на вопросы ответчика, сомнений в обоснованности заключения или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло, оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, у суда не имеется. Экспертом изложена полная информация, имеющая значение для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор аналогов, выполнены соответствующие обоснования. Ответчик, третье лицо не представил каких-либо доказательств, которые бы объективно могли поставить под сомнение выводы судебной экспертизы по делу, а сам по себе факт несогласия ответчика, третьего лица с результатом судебной экспертизы не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов эксперта. Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы судом не установлено предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для удовлетворения ходатайства третьего лица о назначении повторной экспертизы.
Как было указано выше, пунктом 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
При этом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.
Действующее законодательство не предусматривает правомочий для покупателей в самостоятельном порядке определять выкупную стоимость недвижимого имущества.
Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон N 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.
Закон N 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого
имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закон N 159-ФЗ).
Само по себе наличие иного результата оценки, в том числе наличие заключения судебной экспертизы, не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости продавцом, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
Вместе с тем, из материалов настоящего дела следует, что по заказу ответчика ООО «Центр экономического содействия» был составлен отчет об оценке № 3439/2, согласно которому рыночная стоимость определена по состоянию на дату 13.06.2023, тогда как заявка на выкуп здания подана истцом 05.05.2022 и оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12), то есть в данном случае – на дату 05.05.2022.
Согласно отчету об оценке № 3439/22, подготовленном ООО «Центр экономического содействия» по заказу ответчика, рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества определена по состоянию на 13.06.2022. То обстоятельство, что, как указывает ответчик, период с 05.05.2022 по 13.06.2022 является непродолжительным, не означает возможность определения рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества не на дату обращения с заявлением о выкупе, а на иную дату, последнее влечет за собой нарушение существа преимущественного права арендатора на выкуп имущества, изъявившего волю на приобретение объекта недвижимого имущества в конкретную дату.
Принимая во внимание вышеизложенное, отчет об оценке № 3439/22, подготовленный ООО «Центр экономического содействия» не на дату обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе, не может быть признан достоверным, судом не принимается в качестве надлежащего доказательства, позволяющего установить рыночную стоимость спорного имущества, поскольку ответчиком изначально неверно определена дата, по состоянию на которую следует определять рыночную стоимость помещения, на дату подачи заявки стоимость помещения ответчиком не определена.
Истцом в материалы дела представлена рецензия на отчет об оценке № 3439/22, подготовленный ООО «Центр экономического содействия», составленный специалистом – оценщиком ФИО6, вместе с тем, судом установлено, что данная рецензия оценщиком не подписана.
Поскольку судом установлен факт составления отчета об оценке ООО «Центр экономического содействия» № 3439/22 не на дату 05.05.2022, следовательно, данное заключение не является основанием для включения в п. 2.1. проекта договора условия о цене объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>, кадастровый номер 66:41:0706001:289 в сумме 26 508 209, 17 руб. То обстоятельство что первоначальный отчет об оценке, составленный третьим лицом по заказу ответчик, получил положительное экспертное № 1036/С-22 от
25.07.2022, подготовленное Ассоциацией СРОО «СВОД» не свидетельствует о достоверности с учетом вышеизложенных обстоятельств, в этой связи доводы ответчика в данной части судом отклоняются.
Между сторонами возник спор относительно включения либо не включения в стоимость выкупаемого здания стоимости права аренды / пользования земельным участком.
Ответчик полагает, что экспертом в заключении судебной экспертизы в выводах неправомерно определена рыночная стоимость объекта без учета стоимости права на земельный участок.
Истец полагает, что стоимость прав на земельный участок не подлежит включению в рыночную стоимость выкупаемого здания.
В силу п. 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на:
В соответствии с положениями п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
Кроме того, согласно п. 1.6. проекта договора купли-продажи здания, земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества, не является предметом настоящего договора купли-продажи. Права на земельный участок под объектом недвижимого имущества подлежат оформлению в порядке, предусмотренном действующим земельным законодательством.
Как было указано выше, дополнительным соглашением от 26.05.2020 в связи с предоставлением в аренду истцу объекта недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером66:41:0706001:289 общей площадью 1005,4 кв. м. (договор аренды государственного казенного имущества Свердловской области от 08.04.2020 № АО-57), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:3, на основании заявления ООО «Строй Транс Сервис» (вх. от 18.05.2020 № 10085), выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимого имущества (здании) № Т-136, в договор аренды земельного участка № Т-136 от 23.07.2009 внесены изменения;
- в преамбулу договора к стороне по договору «арендатор» добавлен (присоединен) новый арендатор земельного участка – ООО «Строй Транс Сервис», пункт 3.1 договора дополнен: «арендная плата по договору для ООО «Строй Транс Сервис» начисляется пропорционально площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности ООО «Строй Транс Сервис» (1005,4 кв. м.), к общей площади объектов недвижимого имущества (1605,8 кв. м.), расположенных на земельном участке (7604 кв. м.), за 4760,91 кв. м.
В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения от 26.05.2020 к договору аренды земельного участка от 23.07.2009 № Т-136 условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям, возникшим до его заключения, права и обязанности по договору для общества «Строй Транс Сервис» возникают с 18.05.2020.
Таким образом, в том числе в связи с тем, что у истца уже имеется законное право пользования земельным участком на основании дополнительного соглашения от 26.05.2020 к договору аренды № Т-136 от 23.07.2009, согласно п. 2.1 которого срока аренды участка устанавливается на неопределенный срок, оснований для включения в рыночную стоимость здания, стоимости права аренды / пользования земельного участка не имеется, поскольку в противном случае, данное обстоятельство повлечет за собой двойную оплату истцом ответчику стоимости права пользования спорным земельным участком. В том случае, если истец в последующем пожелает реализовать преимущественное право на выкуп земельного участка, включение до реализации такого права в рыночную стоимость здания стоимости права аренды / пользования земельного участка, также повлечет за собой необоснованное получение ответчиком дополнительной оплаты.
С учетом изложенного доводы ответчика относительно необходимости включения в стоимость объекта недвижимости стоимости прав на земельный участок судом отклоняются.
Принимая во внимание, что истец уточнил исковые требования в соответствии с рыночной стоимостью объекта недвижимости, определённой по результатам проведенной судебной экспертизы, в этой связи заключение эксперта - индивидуального предпринимателя ФИО5 № 25-08-2022/4 от 25.08.2022 судом не исследуется.
С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению, пункт 2.1 договора купли-продажи следует изложить в следующей редакции:
«Цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной на основании заключения судебной экспертизы № 006/23 от 27.02.2023 и составляет 17 421 000 (семнадцать миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей».
В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Принимая во внимание вышеизложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 000 рублей 00 копеек, а также расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.
Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Цена приобретаемого покупателем объекта недвижимого имущества устанавливается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной на основании заключения судебной экспертизы № 006/23 от 27.02.2023 и составляет 17 421 000 (семнадцать миллионов четыреста двадцать одна тысяча) рублей».
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».
По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии <***>.
В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».
Судья А.С. Дёмина
Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России
Дата 26.01.2023 7:02:00
Кому выдана Дёмина Анастасия Сергеевна
