арбитражный суд Республики Башкортостан
450057, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Уфа дело № А07-27780/06-А-ГНГ
«18» июля 2007г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2007г.
Решение изготовлено в полном объеме 18 июля 2007г.
Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Н.Г. Галимовой, при ведении протокола судебного заседания судьей Н.Г. Галимовой, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению
ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика», г. Уфа
к Государственной жилищной инспекции РБ
о признании предписания от 08.12.2006г. незаконным,
третьи лица , участвующие в деле:
-Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации ГО г. Уфы
- Государственный комитет РБ по тарифам
- Совет городского округа город Уфа,
- Администрация ГО г.Уфа
-граждане ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4
при участии в судебном заседании:
от заявителя – ФИО5, юрисконсульт по доверенности № 4 от 10.05.2006 г.; ФИО6- главный бухгалтер по доверенности;
от ответчика - ФИО7, вед.специалист по доверенности № 0020 от 11.01.2007 г.;
от третьих лиц :
граждане: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4
В Арбитражный суд Республики Башкортостан поступило на рассмотрение заявление ОАО «Уфимской кожгалантерейной фабрики» к Государственной жилищной инспекции РБ о признании незаконным предписания № ЦО-6-240090 от 08.12.2006 года (о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в общежитии в соответствие с ч.3 ст.156 ЖК РФ).
Ответчик с требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований в порядке ст.51 АПК РФ были привлечены Государственный комитет РБ по тарифам, Совет городского округа город Уфа, Администрация ГО г.Уфа, Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации ГО г. Уфы и граждане ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, проживающие в общежитии по адресу: <...>.
Заслушав пояснения сторон и третьих лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные документы, суд
У С Т А Н О В И Л :
На основании распоряжения Государственной жилищной инспекции Республики Башкортостан № 1444 от 28 ноября 2006г. (лист дела 10 том 1) проведена внеплановая проверка в отношении открытого акционерного общества «Уфимская кожгалантерейная фабрика» по соблюдению Жилищного кодекса РФ, в связи с обращениями граждан ФИО3 и ФИО2, проживающих в общежитии по адресу: <...>.
По результатам проверки составлен акт № ЦО-6-240090 от 06 декабря 2006года (листы дела 8-9 том 1). В акте отражено, что при проверке начислений платежей за жилищно-коммунальные услуги по лицевым счетам граждан ФИО3 и ФИО2 за период с декабря 2005г. по ноябрь 2006г. установлено, что начисление платы за содержание и ремонт производится по тарифу, утвержденному администрацией ОАО «УКФ» и превышающему тарифы, установленные решением Совета городского округа г.Уфа РБ. В акте указано, что сумма завышения платы за содержание и ремонт за сентябрь-ноябрь 2006г. по лицевому счету ФИО3 составила 1796, 37 руб., по ФИО2-3334 руб.
По итогам проверки Государственной жилищной инспекцией РБ вынесено предписание № ЦО-6-240090 от 08 декабря 2006г. в адрес собственника (балансодержателя) общежития – ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, частью 1 статьи 682 Гражданского кодекса РФ (лист дела 7 том 1) .
Заявитель в обоснование требований о признании незаконным данного предписания жилищной инспекции ссылается на то, что установленный органами местной власти размер платы за содержание и ремонт жилых помещений распространяется только на государственный и муниципальный жилой фонд, но не регулирует размеров оплаты за содержание имущества и найм жилых помещений, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Заявитель указывает на то, что ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика», как акционерное общество без участия доли государства, несет все расходы на содержание жилого фонда, находящегося в собственности предприятия, и в связи с этим устанавливает тарифы на содержание и ремонт исходя из фактических затрат. Кроме того, заявитель указывает на то, что многие жильцы общежития, в том числе ФИО3 и ФИО2 не состоят в трудовых отношениях с предприятием, в связи с чем должны занимать помещение на основании аренды у собственника жилого помещения.
Ответчик в обоснование возражений ссылается в отзыве (листы дела 26-28 том 1) на то, что граждане, первоначально заселенные в общежитие в порядке п.2.1 Положения о предоставлении жилой площади в общежитиях, утвержденного постановлением Кабинета Министров РБ № 248 от 22.12.1997г., как состоящие в трудовых отношениях с балансодержателем, так и не подлежащие в соответствии с законодательством выселению из него, должны оплачивать за пользование жилой площадью, коммунальные и другие услуги по установленным тарифам и ставкам для специализированного жилищного фонда, утвержденным органом местного самоуправления согласно ч.3 ст.156 Жилищного Кодекса РФ. В дополнении к отзыву (листы дела 105-106 том 2) ответчик ссылается на незаконность передачи общежития в собственность предприятия при приватизации и в связи с этим незаконность применения иных тарифов на жилищно-коммунальные услуги по сравнению с установленными тарифами для государственного и муниципального жилищного фонда.
Как следует из представленного свидетельства о государственной регистрации права от 29 июля 2004г. (лист дела 11 том 1) ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» является собственником и балансодержателем жилого строения – общежития, расположенного в <...>. В связи с этим заявитель осуществляет деятельность по оказанию жилищно-коммунальных услуг лицам, проживающим в общежитии.
Распоряжениями директора ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» устанавливается стоимость за проживание в общежитии фабрики для лиц, занимающих место по договору, и не состоящих в трудовых отношениях с фабрикой, в частности распоряжением № 5 от 11.01.2006г. была установлена стоимость койко-места в размере 600 рублей с 01.01.2006г. (лист дела 16 том 1). Представителями заявителя в судебном заседании даны пояснения, что в отношении работников фабрики, состоящих в трудовых отношениях, применяются тарифы, устанавливаемые решениями Совета городского округа город Уфа.
Граждане ФИО3 и ФИО2, проживающие в общежитии, являлись работниками Уфимской фабрики кожгалантерейных изделий: ФИО3 с 1986 года по 2001 год и ФИО2 с 1980 года по 2000 год, что подтверждается записями в трудовых книжках (листы дела 137-141 том 2).
В связи с тем, что они прекратили свои трудовые отношения с фабрикой, между указанными гражданами и ОАО «Уфимской кожгалантерейной фабрикой» возникли споры по оплате за проживание в общежитии, в том числе судебные иски фабрики о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, исчисленной по стоимости за проживание для лиц, не состоящих в трудовых отношениях (листы дела 103-104 том 1) . Выданные судебные приказы на взыскание предъявленной фабрикой задолженности были отозваны мировым судьей в связи с поступившими возражениями на судебный приказ (листы дела 12-17 том 3). Кроме того, со стороны заявителя предъявлялись в суд исковые требования к ФИО2 и ФИО1 о понуждении заключить договоры найма на условиях срочности договора и оплаты за проживание по установленным фабрикой тарифам, то есть на условиях коммерческого найма (листы дела 78-79 том 1,листы дела 4-7 том 3) . Решением Советского районного суда г.Уфы от 26 октября 2006года (листы дела 6-7 том 3) в удовлетворении требований было отказано, ввиду отсутствия волеизъявления граждан на заключение такого договора.
Со своей стороны граждане ФИО3 и ФИО2, а также ФИО1 и ФИО4 обратились в Государственную жилищную инспекцию по Республике Башкортостан с жалобой на нарушение жилищных прав в связи с завышением размера платежей за жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые в общежитии (лист дела 89 том 2).
Оценив выданное по результатам проведенной внеплановой проверки предписание жилищной инспекции о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с ч.3 с.156 ЖК РФ, суд находит его правомерным по следующим основаниям.
Согласно части 3 статьи 156 Жилищного Кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.
Указанная норма Кодекса распространяет свое действие на две категории нанимателей - по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, а также на собственников, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
Условия найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий регулировались специальными нормативными актами, в том числе Примерным положением об общежитиях, утв.постановлением СМ РСФСР от 11.08.1988г. № 328 (листы дела 39-42 том 1), Положением о порядке предоставления жилой площади в общежитиях, пользования ею, платы за жилье и коммунальные услуги, утв. Постановлением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 22.12.1997г. № 248 (листы дела 49-50 том 1), Типовым договором найма жилого помещения в общежитии, утв.постановлением Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42 (листы дела 45-48 том 1).
В соответствии с нормами указанных Положений, действующих в настоящий момент, плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, производится по утвержденным в установленном порядке ставкам и тарифам.
Таким образом, условия проживания, права и обязанности сторон при найме жилых помещений в общежитии регулировались специальными нормами законодательства с учетом характера и статуса жилого помещения, при этом в отношениях найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий применялись регулируемые тарифы, устанавливаемые органами местного управления.
Как следует из представленных документов, правоотношения, связанные с наймом жилого помещения в общежитии фабрики возникли у граждан ФИО3 и ФИО2 в связи с трудовыми отношениями и в период, когда фабрика находилась в государственной собственности. План приватизации арендного предприятия «Уфимская кожгалантерейная фабрика» был утвержден распоряжением Государственного комитета РБ по управлению государственной собственностью от 01.06.1994 года (листы дела 21-23, 107-114 том 2).
После перехода права собственности на общежитие к юридическому лицу – ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» в связи с приватизацией, статус жилого помещения по ул.Баргузинская, 19/1, как общежития сохранился, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Изменилась только форма собственности жилого помещения, относящегося в настоящий момент к частному жилищному фонду в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 19 Жилищного кодекса РФ.
Однако, изменение формы собственности жилого помещения не влечет изменений прежних условий договора найма жилого помещения. Это вытекает из следующих положений гражданского и жилищного законодательства.
Статья 675 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего до введения в действие с 01.03.2005 года Жилищного кодекса РФ, регламентировалось, что «при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья».
Указанными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и действовавшего на момент приватизации жилищного законодательства установлены социальные гарантии для нанимателей жилых помещений, заключающиеся в том, что условия ранее заключенного договора найма продолжают действовать и после перехода права собственности на жилое помещение к иному лицу.
В связи с этим правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии государственного предприятия, возникшие у ФИО3 и ФИО2 в связи с трудовыми отношениями до периода приватизации фабрики, продолжают сохранять свое действие как отношения по договору найма жилого помещения в общежитии на тех же условиях.
Как лица, проработавшие на фабрике более 10 лет, выселение которых не допускалось без предоставления другого жилого помещения согласно статье 110 и пункта 6 статьи 108 ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР, и не допускается в силу статьи 13 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», они имеют право на сохранение отношений найма жилых помещений на тех же условиях, которые действуют при найме жилых помещений в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда.
Поэтому, несмотря на переход права собственности на общежитие к юридическому лицу, условия оплаты за проживание в общежитии гражданами, заселившимися в общежитие в соответствии с основаниями, предусмотренными пунктом 2.1 Положения о порядке предоставления жилой площади в общежитиях, утв.постановлением Кабинета Министров РБ № 248 от 22.12.1997г., и имеющих право на сохранение договора найма помещения в общежитии, должны регулироваться в соответствии с нормами закона, установленными в отношении аналогичных объектов государственного и муниципального жилищного фонда, независимо от изменения формы собственности жилого помещения.
Указанные положения законодательства гарантируют сохранение жилищных прав граждан (в том числе граждан, заселившихся в общежитие соответствии с трудовыми отношениями до приватизации и сохраняющих свое право на проживание в общежитии после прекращения трудовых отношений) с учетом правового регулирования и социальных условий найма, действовавших до перехода права собственности на жилое помещение.
Кроме того, суд считает, что правоотношения найма жилого помещения в общежитии должны сохраняться в отношении указанной категории граждан в соответствии с нормами найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, ещё и по той причине, что при приватизации Уфимской кожгалантерейной фабрики были нарушены нормы законодательства, касающиеся приватизации жилищного фонда.
В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 03.07.1991г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» было предусмотрено, что приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации (лист дела 115 том 2). Законом РФ от 24.12.1992г. № 4281-1 «Об основах федеральной жилищной политики» было предусмотрено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности, жилищный фонд, находящийся в их ведении, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий (если они определены) либо передан в ведение органов местного самоуправления (лист дела 116 том 2) . Таким образом, указанные законы, действовавшие в период приватизации, не предусматривали возможности передачи жилищного фонда в собственность юридических лиц при их приватизации.
Кроме того, пунктом 5 «Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразование в акционерные общества открытого типа», утв. Указом Президента РФ от 01 июля 1992г. № 721 (лист дела 117 том 2), было предусмотрено, что в уставной капитал акционерного общества при приватизации не включается стоимость объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения и иных объектов, для которых действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации.
Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» было прямо установлено исключение из состава приватизируемого имущества жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций (лист дела 149 том 2) .
Таким образом, общежитие по ул.Баргузинская, 19/1 было включено в уставной капитал создаваемого акционерного общества при приватизации арендного предприятия «Уфимская кожгалантерейная фабрика» в нарушение указанных положений законодательства о приватизации.
Данное обстоятельство привело к возникновению жилого помещения - общежития, находящегося в режиме, не урегулированном нормами жилищного законодательства.
Так, согласно статье 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (лист дела 116 том 2) , действовавшем на момент приватизации, фонд, находящийся в собственности юридических лиц, мог быть сформирован из объектов, построенных или приобретенных за счет собственных средств частных собственников. Жилищное законодательство не предусматривало возможности создания жилищного фонда, находящегося в собственности юридических лиц за счет приватизации объектов государственного жилищного фонда.
Согласно ныне действующим положениям части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на следующие категории : 1) фонд социального использования, предоставляемый гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии со статьей 92 Жилищного Кодекса РФ в качестве специализированного жилого помещения (в частности общежития) могут быть использованы жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.
Что касается предусмотренной Жилищным кодексом РФ категории жилищного фонда коммерческого использования, то есть жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, то к такой категории не могут быть отнесены жилые помещения, обладающие статусом общежития и предназначенные для использования в качестве специализированного жилого фонда.
В данном случае жилое помещение, имеющее статус общежития, но находящееся не в государственной или муниципальной собственности, а в частной собственности юридического лица, фактически в настоящий момент выпадает из установленного жилищным законодательством правового регулирования статуса жилого помещения, относящегося по своему целевому назначению к специализированному жилому фонду, но находящемуся в собственности юридического лица, а не в государственном или муниципальном жилищном фонде.
Таким образом, в рамках действующего жилищного законодательства возникли противоречия в определении правового режима жилого помещения по ул.Баргузинская, 19/1 со стороны его целевого использования и формы собственности.
Попытка разрешения данного казуса в регулировании жилищных отношений, возникшего в результате нарушений при приватизации объектов жилищного фонда предприятия, путем обращения в суд граждан – жильцов общежития с исковым заявлением о применении последствий недействительности сделки приватизации в части включения в уставной капитал здания общежития по ул.Баргузинская, 19/1 (листы дела 124-125 том 2) , не привела к положительному решению ввиду пропуска срока исковой давности, что отражено в решении Советского районного суда г.Уфы от 15 мая 2007 года (листы дела 126-127 том 2).
При указанных обстоятельствах, применение условий коммерческого найма жилого помещения к правоотношениям найма с бывшими работниками общежития, возникшим до приватизации фабрики, суд находит неправомерным ввиду нарушения в этом случае положений статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение условий ранее заключенного договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.
В данном случае возникшая конкуренция интересов заявителя как юридического лица, осуществляющего содержание общежития за счет собственных средств, и интересов граждан, проживающих в общежитии, должна разрешаться в пользу жилищных прав граждан. Жилищные права граждан, возникшие до приватизации жилого помещения, то есть возникшие раньше, чем права заявителя как собственника жилого помещения, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат судебной защите в первую очередь.
Кроме того, жилищным и гражданским законодательством предусмотрены гарантии жилищных прав для граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем. В соответствии со статьей 677 Гражданского кодекса РФ граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Согласно пункту 10 Типового договора найма специализированных жилых помещений (в общежитии), утв.постановлением Правительства РФ от 26.01.2006г. № 42, члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности по договору.
На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что начисление платы за жилое помещение в общежитии ОАО «УКФ» должно производится в отношении граждан, имеющих право на сохранение условий ранее заключенного договора найма помещений в общежитии, а также членов их семей, с учетом положений части 3 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, то есть исходя из размера платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренного для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по ставкам, установленным органами местного самоуправления.
На 2006 год решением Совета городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 15.12.2005г. № 3/11 были утверждены цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги на 2006год для нанимателей жилых помещений в муниципальном жилищном фонде (листы дела 20-24 том 1) .
При проведении проверки по начислению платежей жилищной инспекцией установлено превышение стоимости платы за содержание и ремонт жилого помещения по сравнению с расчетом платы по тарифам, установленным указанным решением Совета городского округа. Превышение платы подтверждено актом проверки от 06.12.2006г. и представленными расчетами инспекции (листы дела 32-33, 36 том 1).
В связи с этим предписание инспекции о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с ч.3 ст.156 ЖК РФ в связи с завышением цен на жилищно-коммунальные услуги, принятое в рамках проведенной внеплановой проверки жалоб граждан ФИО3 и ФИО2, является правомерным.
В данном случае, заявитель необоснованно производил начисление платежей за жилищно-коммунальные услуги в отношении указанной категории жильцов без учета положений части 3 статьи 156 ЖК РФ по тарифам, установленным самой фабрикой. Выводы инспекции по результатам проведенной проверки и соответственно принятые меры к устранению нарушений жилищных прав граждан, суд находит соответствующими требованиям гражданского и жилищного законодательства.
Доводы заявителя о том, что как собственник жилого помещения, он имеет право на установление цен и тарифов на проживание исходя из своих фактических затрат на содержание и ремонт помещения, в данном случае подлежат отклонению. Правоотношения по найму жилого помещения с указанными гражданами возникли до приватизации общежития, соответственно на них распространяется правовое регулирование условий найма общежития как в отношении специализированных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
Оснований для удовлетворения требований заявителя суд не усматривает.
Руководствуясь ст.ст.167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
Отказать в удовлетворении заявления ОАО «Уфимская кожгалантерейная фабрика» о признании незаконным и отмене предписания Государственной жилищной инспекции Республики Башкортостан № ЦО-6-240090 от 08.12.2006г. о приведении тарифов на жилищно-коммунальные услуги в соответствие с ч.3 ст.156 Жилищного кодекса РФ.
Решение может быть обжаловано в порядке, предусмотренном АПК РФ в месячный срок с момента принятия решения в апелляционную инстанцию согласно ст.ст.257-260 АПК РФ и в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию ФАС Уральского округа согласно ст.ст.273-277 АПК РФ.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента принятия (изготовления полного текста решения), если не подана апелляционная жалоба, согласно ст.180 АПК РФ.
Судья Н.Г. Галимова
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru
