Решение АС города Москвы от 27.09.2022 № А40-143266/2022-25-1078

­Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2022

Полный текст решения изготовлен 13.10.2022

Арбитражный суд в составе: судьи Мороз К.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Озиевым А. А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "АКСОН" (127055, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ФИО1 Г., ВАДКОВСКИЙ ПЕР., Д. 12, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. 1/1, КОМ./ОФИС 1/52, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.07.2014, ИНН: <***>)

к ООО "ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ" (109028, МОСКВА ГОРОД, СОЛЯНКА <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2012, ИНН: <***>)

третьи лица:

Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД»

Компания с ограниченной ответственностью «хизер Фанд Лимитед» (Сьют 200Б, 2-ой этаж, Центр Коммерции, ФИО2 стрит, п/я №-3944, Нассау, Багамы).

о взыскании задолженности и неустойки

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности от 29.06.2022

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 08.08.2022, ФИО5 по доверенности от 05.08.2022

от третьих лиц: Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» - ФИО3 по доверенности от 29.06.2022,

Компания с ограниченной ответственностью «хизер Фанд Лимитед» - представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО «АКСОН» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании по предварительному договору купли-продажи №14-2020 от 22.12.2020, в том числе:

617 000 000 руб. в счет возврата денежных средств, уплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли продажи №14-2020 от 22.12.2020,

277 500 000 руб. неустойки по п.п.1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020,

277 500 000 руб. неустойки по п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи №14-2020 от 22.12.2020,

процентов по ключевой ставке Банка России за период с 02.06.2022 по день фактической уплаты задолженности,

с учетом письменного уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ.

Третье лицо (Компания с ограниченной ответственностью «хизер Фанд Лимитед») в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено в установленном законом порядке.

Суд пришел к выводу о возможности рассмотрения спора в отсутствие полномочных представителей указанных лиц, учитывая, что о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ» к обществу с ограниченной ответственностью «АКСОН» о взыскании штрафа по п. 6.4. предварительного договора купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020 в размере 277 500 000 руб., убытков в размере 716 000 руб. возвращено заявителю определением в виде отдельного судебного акта.

Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания для мирного урегулирования спора, представления дополнительных доказательств, судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения протокольным определением как необоснованное; направленное на затягивание процесса; с учетом возможности заключения мирового соглашения или оплаты задолженности на любой стадии процесса.

Ходатайство ответчика об истребовании в порядке ст.66 ГК РФ указанных в ходатайстве документов у Третьих лиц по делу, судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения протокольным определением как необоснованное; направленное на затягивание процесса; с учетом наличия в деле всех необходимых для рассмотрения спора документов; у ответчика было достаточно времени для формирования позиции по спору.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам с учетом письменных пояснений и уточнения.

Ответчик по иску возразил по изложенным в письменном отзыве доводам; просил уменьшить на основании ст.333 ГК РФ неустойки как несоразмерные последствиям неисполнения обязательств по договору.

Третье лицо (Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД») представило письменные пояснения по иску.

Третье лицо (Компания с ограниченной ответственностью «хизер Фанд Лимитед») представило письменные пояснения по иску; письменно заявило о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав письменные доказательства, суд установил.

Между Компанией с ограниченной ответственностью «ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД» («HEATHER FUND LIMITED») (компания, созданная и действующая по законодательству Багамских островов, регистрационный номер 173441В) (Покупатель) и ООО «ВМС Девелопмент» (Ответчик, Продавец) заключен предварительный договор купли-продажи №14-2020 от 22.12.2020, в соответствии с которым Покупатель и Продавец обязуются в срок до 15 мая 2022 года заключить Договор купли-продажи, по которому Продавец (Ответчик) передаст в собственность Покупателя объект недвижимости - квартиру, суммарной проектной площадью 782 кв.м., находящуюся на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: <...>. (далее также - «Объект»), а Покупатель оплатит цену Объекта в размере 925 000 000 рублей (далее также - «Основной договор»).

Между

1) Компанией с ограниченной ответственностью «ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД» (Покупатель),

2) Компанией «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» (компания, созданная и действующая по законодательству Багамских островов, регистрационный номер 11815 В, с зарегистрированным офисом по адресу 1-й этаж, Здание А, Кейве Корпорейт Центр, Блейк Роад энд ФИО6 Стрит, почтовый ящик №3944, Нассау, Багамы (1st floor, Building A, Caves Corporate Center, Blake Road & West Bay Street, Nassau, Bahamas) (Новый Покупатель)

3) и Обществом с ограниченной ответственностью «ВМС Девелопмент» (Продавец) заключено Соглашение от 30.03.2021 о передаче прав и обязанностей по Предварительному договору купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020.

В соответствии с п. 1.1 соглашения от 30.03.2021 Покупатель передает Новому Покупателю свои права (требования) и обязанности по предварительному договору купли-продажи № 14-2020 от «22» декабря 2020 года (с учетом изменений и дополнений) (далее «Предварительный Договор»), в соответствии с которым Покупатель и Продавец договорились заключить в будущем договор купли - продажи в отношении объекта недвижимого имущества - квартира, назначение: жилое, суммарной проектной площадью 782 кв.м., находящегося на мансардном этаже в здании, расположенном по адресу: <...> - характеристики объекта указаны в Предварительном Договоре.

Новый Покупатель принимает все передаваемые права (требования) и обязанности Покупателя по Предварительному Договору в полном объеме.

Во избежание сомнений, сторонами по Предварительному Договору с Даты заключения будут выступать Новый Покупатель (действуя в качестве покупателя) и Продавец (действуя в качестве продавца).

Согласно п. 1.3 соглашения от 30.03.2021 права и обязанности по Предварительному Договору переходят от Покупателя к Новому Покупателю в том объеме и на тех условиях, которые существовали на Дату заключения.

В силу ст. 392.3, п. 2 ст. 389.1 ГК РФ права и обязанности Покупателя по Предварительному договору купли-продажи перешли к Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» в момент заключения соглашения от 30.03.2021 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020.

В соответствии с п. 2.2 Предварительного договора купли-продажи оплата цены Объекта должна быть произведена Покупателем в течение 10 (Десяти) календарных дней с даты подписания Основного договора Сторонами.

Согласно п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи Покупатель до заключения Основного договора перечисляет Продавцу денежную сумму в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей двумя траншами:

первый - в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, до 23.12.2020,

второй - в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, до 31.03.2021, в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательства по заключению в будущем Основного договора.

22 декабря 2020 года между Компанией с ограниченной ответственностью «ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД», в качестве Покупателя, и Обществом с ограниченной ответственностью «ВМС Девелопмент», в качестве Продавца, заключено дополнительное соглашение к Предварительному договору, по условиям которого обеспечительный платеж, предусмотренный п. 4.1 Предварительного договора, подлежит зачету в счет оплаты цены Объекта, указанной в п. 2.1 Предварительного договора, в дату подписания Основного договора.

Обязанность по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1.1 Предварительного договора, в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, исполнена Покупателем надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № 0112027920201228 от 28.12.2020.

31 марта 2021 года между Компанией с ограниченной ответственностью «ХИЗЕР ФАНД ЛИМИТЕД», в качестве Покупателя, Компанией «ИВЕРНА ЛИМИТЕД», в качестве Нового Покупателя, и Обществом с ограниченной ответственностью «ВМС Девелопмент», в качестве Продавца, заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020.

По условиям указанного дополнительного соглашения срок для оплаты части обеспечительного платежа, предусмотренной п. 4.1.2 Предварительного договора, в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот) тысяч рублей был продлен до 07 апреля 2021 года.

Обязанность по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1.2 Предварительного договора купли-продажи, в размере 308 500 000 (Триста восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей, исполнена Покупателем надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением 0112014120210402 от 02.04.2021.

Таким образом, обязанность по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи, исполнена Покупателем надлежащим образом.

Продавец не представил Покупателю документацию, подтверждающую правомерность проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (Здания) путем его реставрации и приспособления для современного использования, в предусмотренные Предварительным договором сроки (п. 1.6 Предварительного договора).

В соответствии с и. 1.6 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязался перед Покупателем письменно, с приложением соответствующих документов, информировать Покупателя о получении документации, подтверждающей правомерность проведения работ по сохранению объекта культурного наследия (Здания), путем его реставрации и приспособления для современного использования, в следующие сроки:

- В срок до 31 января 2021 года подтвердить получение согласования Департаментом культурного наследия города Москвы разработанного Проекта;

- В срок до 31 мая 2021 года подтвердить получение положительного заключения государственной экспертизы Проекта;

- В срок до 31 июля 2021 года подтвердить получение в Департаменте культурного наследия города Москвы разрешения на строительство с возможностью устройства мансарды и эксплуатируемой кровли;

- В срок до 31 марта 2022 года подтвердить получение в Департаменте культурного наследия города Москвы Разрешения на ввод Здания в эксплуатацию.

О выполнении работ, предусмотренных данным пунктом, Продавец обязан уведомлять Покупателя в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней с даты получения соответствующих разрешений/согласований, по реквизитам, указанным Покупателем в ст. 11 настоящего Договора.

Согласно п. 10.3 Предварительного договора купли-продажи все уведомления должны быть сделаны в письменной форме и отправлены либо заказным письмом, либо телеграммой с уведомлением по адресам, указанным в ст. 11 Настоящего договора, если иное не предусмотрено настоящим Договором.

Соответствующие документы и сведения Продавец в обусловленные Предварительным договором купли-продажи сроки Покупателю не направил.

Продавец не представил Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по данным ЕГРП (п. 3.1.4 Предварительного договора).

Согласно п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Обязанность в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра, предусмотренная п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, Продавцом исполнена не была.

Более того, все Здание, включая Объект, на дату подачи искового заявления по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРП) находится в ипотеке ПАО «АКИБАНК» (ИНН <***>), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

28 марта 2022 года в связи с нарушениями условий, предусмотренных пунктами 1.6 и 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» направила в адрес ООО «ВМС Девелопмент» запрос о предоставлении указанных документов и сведений, что подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № 12310369025374 запрос получен адресатом 4 апреля 2022 года. Ответ на указанный запрос Покупателю не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронного письма.

12 апреля 2022 года Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» повторно направила в адрес ООО «ВМС Девелопмент» запрос о предоставлении указанных сведений и документов, что подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № ED240997718RU запрос получен адресатом 14 апреля 2022 года. Ответ на указанный запрос Покупателю также не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи что подтверждается скриншотами электронного письма.

Согласно п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременений, за исключением обременений, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности. В случае нарушения Продавцом указанных в настоящем пункте заверений и гарантий, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется после государственной регистрации права собственности Продавца на Объект направить Покупателю уведомление о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места его подписания.

Таким образом, по смыслу указанного пункта Предварительного договора купли- продажи в срок до 15 мая 2022 года Продавец обязуется обеспечить постановку Объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности на него.

21 апреля 2022 года Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» направила в адрес ООО «ВМС Девелопмент» запрос от 20.04.2022, в котором просила, в том числе, сообщить кадастровый номер Объекта, сообщить, произошла ли государственная регистрация права собственности Продавца на Объект, если не произошла — когда планируется, сообщить, намерен ли Продавец, исходя из темпов строительства, заключить Основной договор и передать Объект в обусловленный Предварительным договором срок - до 15 мая 2022 года.

Направление указанного запроса в адрес Продавца подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № № ED241156008RU запрос получен адресатом 26 апреля 2022 года. Ответ Покупателю не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения не только о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект, но и о кадастровом учете Объекта как части Здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Изложенное свидетельствует о неисполнении Продавцом своих обязательств по реконструкции Здания и созданию Объекта, заключению Основного договора и по передаче Объекта, поставленного на кадастровый учет и свободного от прав третьих лиц, в срок до 15 мая 2022 года, как это предусмотрено Предварительным договором купли-продажи, в частности, пунктами 1.5, 3.1.4 Предварительного договора купли- продажи.

В соответствии с п. 1.3 Предварительного договора купли-продажи Основной договор будет заключен Сторонами в срок до 15 мая 2022 года.

Продавец уклонился от заключения Основного договора в срок до 15 мая 2022 года, как это предусмотрено Предварительным договором купли-продажи.

В соответствии с п. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется после государственной регистрации права собственности Продавца на Объект направить Покупателю телеграмму либо заказное письмо, или вручить нарочным (курьером) уведомление и направить по электронной почте письмо о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места подписания Основного договора. Указанное в настоящем абзаце сообщение/отправление Продавца направляется по реквизитам Продавца, указанным в статье 11 настоящего Договора, и считается полученным Покупателем по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты его отправки Продавцом. В случае, если дата подписания Основного договора, назначенная Продавцом, наступит ранее получения Покупателем соответствующего сообщения или уведомления, уведомление признается неотправленным.

20 апреля 2022 года Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» направила в адрес ООО «ВМС Девелопмент» уведомление от 19.04.2022, в котором сообщила о своей готовности заключить Основной договор в соответствии с условиями Предварительного договора купли-продажи, а также исполнить все обязанности, предусмотренные Основным договором, в том числе по оплате Объекта в полном объеме.

Также Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» просила ООО «ВМС Девелопмент» рассматривать настоящее уведомление как предложение заключить Основной договор в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ и предоставить информацию о дате, времени, месте и порядке подписания Основного договора, а также о представителе Продавца, который будет подписывать Основной договор от имени Продавца и предоставить документы, подтверждающие полномочия указанного лица.

Направление указанного уведомления в адрес Продавца подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № ED241157992RU уведомление получено адресатом 22 апреля 2022 года. Ответ на него Покупателю не направлен.

Уведомление также было продублировано по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

21 апреля 2022 года Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» направила в адрес ООО «ВМС Девелопмент» запрос от 20.04.2022, в котором таже просила устранить допущенные Продавцом нарушения условий Предварительного договора купли- продажи, предусмотренных пунктами 1.6 и 3.1.4, сообщить кадастровый номер Объекта, сообщить, зарегистрировано ли право собственности Продавца на Объект, а также сообщить, намерен ли Продавец заключить Основной договор с Покупателем, и предоставить информацию о дате, времени, месте и порядке подписания Основного договора, а также о представителе Продавца, который будет подписывать Основной договор от имени Продавца и предоставить документы, подтверждающие полномочия указанного лица.

Направление указанного уведомления в адрес Продавца подтверждается квитанцией Почты России и описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № ED241156008RU запрос получен адресатом 26 апреля 2022 года. Ответ Покупателю не направлен.

Запрос также был продублирован по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

02 мая 2022 года предложение заключить Основной договор, а также запрос, аналогичный запросу от 19.04.2022, также были направлены с адреса электронной почты директора Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» Ребекки Дэвид rena.david@indianos.com.cy по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотом электронного письма.

Уведомление и запрос были оставлены без ответа со стороны Продавца.

11 мая 2022 года предложение заключить Основной договор и запрос, аналогичный запросу от 19.04.2022, подписанные директором Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» Ребеккой Дэвид, также были направлены с адреса электронной почты, указанного в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи со стороны Покупателя, по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронного письма.

Указанные обращения также были оставлены без ответа со стороны Продавца.

В нарушение и. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец не направил покупателю предложение заключить Основной договор и не ответил на предложения заключить Основной договор, которые неоднократно направлялись Продавцу Покупателем.

Таким образом, Продавец уклонился от заключения Основного договора.

Согласно п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременений, за исключением обременений, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности. В случае нарушения Продавцом указанных в настоящем пункте заверений и гарантий, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 настоящего Договора.

В соответствии с п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Согласно п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи в случае уклонения любой из Сторон от заключения Основного договора, Сторона вправе потребовать от другой стороны, уклоняющейся заключить Основной договор, уплаты штрафа в размере 30 (тридцать) процентов от стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, а также вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления соответствующего уведомления стороне, уклоняющейся заключить Основной договор. Датой расторжения настоящего Договора в этом случае будет являться дата получения Стороной, уклоняющейся заключить Основной договор уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора.

В связи с тем, что Продавец в срок до 31 декабря 2021 года не зарегистрировал право собственности на Объект, не представил доказательства отсутствия обременений в отношении Объекта по сведениям ЕГРН, а также в срок до 15 мая 2022 года не направил предложение о заключении Основного договора и не передал Объект Покупателю, Покупатель, руководствуясь пунктами 1.5, 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи, принял решение об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи.

19 мая 2022 года Покупатель направил в адрес Продавца уведомление от 18.05.2022 г. об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным пунктами 1.5, 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи подтверждается квитанцией Почты России, а также описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № 123103710014090 указанное уведомление получено Продавцом 25 мая 2022 года.

Уведомление также было продублировано по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

Таким образом, датой расторжения Предварительного договора купли-продажи является 25 мая 2022 года.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи от 18.05.2022, направленное Покупателем Продавцу 19 мая 2022 года, содержало требование о возврате денежных средств в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей, оплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи, в связи с неисполнением Продавцом обязательства из договора.

В уведомлении также содержалось требование о выплате Покупателю неустойки в размере 217 500 000 (Двести семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей за каждое из допущенных Продавцом нарушение условий, предусмотренных пунктами 1.5 и 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Поскольку иной срок для исполнения изложенных в уведомлении требований не предусмотрен Предварительным договором купли-продажи, то указанные требования по смыслу п. 2 ст. 314 ГК РФ должны быть исполнены в течение семи дней со дня предъявления требований.

Указанное уведомление получено Продавцом 25 мая 2022 года.

Требования Покупателя не были исполнены Продавцом в обусловленный срок, и никакого ответа на указанное уведомление от Продавца в адрес Покупателя не поступало.

06 июня 2022 года Покупатель направил в адрес Продавца претензию, содержащую аналогичные требования, основанные на нарушении Продавцом условий Предварительного договора купли-продажи, а именно перечислить на счет Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» денежные средства в следующем размере:

- 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) российских рублей - в качестве возврата Обеспечительного платежа, уплаченного Покупателем в соответствии с п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи;

- 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) российских рублей - в качестве штрафа, предусмотренного п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи;

- 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) российских рублей - в качестве штрафа, предусмотренного п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Направление претензии Продавцу подтверждается квитанцией Почты России, а также описью вложений в заказное письмо.

Согласно почтовому идентификатору № 12109970027668 претензия Покупателя получена продавцом 14.06.2022.

Претензия также была продублирована по адресам электронной почты Продавца, указанным в п. 10.5 Предварительного договора купли-продажи, что подтверждается скриншотами электронных писем.

В соответствии с п. 7.2 Предварительного договора купли-продажи Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой Стороне в течение 20 (двадцати) календарных дней с даты получения претензии. При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд.

Продавец требования Покупателя в указанный срок в добровольном порядке не исполнил.

Согласно п. 7.3 Предварительного договора купли-продажи при недостижении соглашения споры между Сторонами передаются на разрешение в суд по месту нахождения Объекта в соответствии с законодательством Российской Федерации. Применимое право - право Российской Федерации.

28 июня 2022 года между Компанией «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» (Цедент) и Обществом с ограниченной ответственностью «АКСОН» (Цессионарий, Истец) заключен Договор об уступке прав (требований) по Предварительному договору купли-продажи №14-2020 от 22.12.2020.

Как следует из п. 1.1 договора уступки прав требования (цессии) от 28.06.2022 Цедент в полном объеме уступает Цессионарию за плату права требования к Обществу с ограниченной ответственностью «ВМС Девелопмент», созданному и действующему по законодательству Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, 109028, <...>) (далее также - «Должник») по обязательству, возникшему в связи с расторжением Предварительного договора купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020, заключенного между Цедентом в качестве Покупателя и Должником в качестве Продавца.

В соответствии с п. 1.3 договора уступки прав требований (цессии) от 28.06.2022 права требования перешли к Цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав, определенному условиями настоящего Договора, в том числе к Цессионарию перешли права, возникшие в связи с расторжением Предварительного договора купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020, включая право требовать возврата денежных средств, оплаченных Покупателем по Предварительному договоре купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020, уплаты неустоек и иных платежей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1.4 договора уступки прав требования (цессии) от 28.06.2022 права требования перешли от Цедента к Цессионарию в момент заключения договора.

04 июля 2022 года Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» направила в адрес Продавца уведомление от 30.06.2022 о состоявшейся между ней и Обществом с ограниченной ответственностью «АКСОН» уступке прав требования по Предварительному договору купли-продажи.

04 июля 2022 года Общество с ограниченной ответственностью «АКСОН» также направило в адрес Продавца уведомление от 30.06.2022 о состоявшейся между ним и Компанией «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» уступке прав требования по Предварительному договору купли-продажи.

Таким образом, права по Предварительному договору купли-продажи перешли от Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» к Обществу с ограниченной ответственностью «АКСОН» 28 июня 2022 года.

В соответствие с п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Предварительным договором купли-продажи предусмотрены основания одностороннего отказ Покупателя от исполнения Предварительного договора купли- продажи в случае нарушения Продавцом его условий:

Пункт 1.5 Предварительного договора купли-продажи: Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременений, за исключением обременений, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности. В случае нарушения Продавцом указанных в настоящем пункте заверений и гарантий, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 настоящего Договора.

Пункт п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи: Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Пункт 6.3 Предварительного договора купли-продажи: В случае уклонения любой из Сторон от заключения Основного договора, Сторона вправе потребовать от другой стороны, уклоняющейся заключить Основной договор, уплаты штрафа в размере 30 (тридцать) процентов от стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, а также вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления соответствующего уведомления стороне, уклоняющейся заключить Основной договор. Датой расторжения настоящего Договора в этом случае будет являться дата получения Стороной, уклоняющейся заключить Основной договор уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора.

В связи с тем, что со стороны Продавца имели место нарушения условий Предварительного договора купли-продажи, предусмотренные пунктами 1.5, 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи, Покупатель принял решение об одностороннем отказе от исполнения обязательства из Предварительного договора купли- продажи.

Покупатель направил в адрес Продавца соответствующее уведомление заказным письмом, которое было получено им 25 мая 2022 года.

Таким образом, обязательство из Предварительного договора купли-продажи прекращено 25 мая 2022 года.

Такое решение Покупателя обусловлено неисполнением обязанностей, который принял на себя Продавец, заключая Предварительный договор купли-продажи.

Нарушение Продавцом заверений и гарантий, предусмотренных п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи, а также непредставление документов об отсутствии обременений в отношении Объекта, предусмотренных п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, наличие сведений о залоге в отношении Объекта в ЕГРН, влечет для Покупателя риск утраты Объекта в результате обращения взыскания на него со стороны залогодержателя - ПАО «АКИБАНК» в случае приобретения Объекта, обремененного правами ПАО «АКИБАНК».

Уклонение Продавца от заключения Основного договора и от передачи Объекта в срок, предусмотренный Предварительным договором купли-продажи, свидетельствует об отсутствии у Продавца намерения передать Объект Покупателю.

При таких обстоятельствах Покупатель был вынужден отказаться от исполнения Предварительного договора купли-продажи, реализуя право, предусмотренное Предварительным договором купли-продажи.

Как следует из обстоятельств настоящего спора, после прекращения обязательства из Предварительного договора купли-продажи в связи с односторонним отказом Покупателя от его исполнения Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» уступила права требования по Предварительному договору купли-продажи в пользу Общества с ограниченной ответственностью «АКСОН».

При этом односторонний отказ Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» от исполнения Предварительного договора купли-продажи состоялся 25 мая 2022 года, а уступка прав по обязательству из Предварительного договора купли-продажи - 28 июня 2022 года.

Правомерность такой уступки основывается на следующем.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Однако расторжение договора влечет прекращение обязательств лишь на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104, п.п. 3-5, 9, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35).

Следовательно, то обстоятельство, что договор расторгнут, само по себе не означает, что у кредитора отсутствует право требовать от должника исполнения его обязанности по договору (уплаты суммы долга, неустойки по основаниям, возникшим до момента расторжения договора и т.д.) в случае, если кредитор до момента расторжения договора произвел исполнение со своей стороны.

Покупатель до расторжения Предварительного договора купли-продажи произвел исполнение по Предварительному договору купли-продажи со своей стороны, оплатив Продавцу обеспечительный платеж, предусмотренный п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи, надлежащим образом и в полном объеме.

Поскольку такое право (требование) существует в момент его уступки, оно может быть уступлено новому кредитору на основании договора цессии (п. 1 ст. 382, п. 2 ст. 390 ГК РФ) и после расторжения договора, из которого возникло уступаемое обязательство (постановления ФАС Московского округа от 25.07.2012 N Ф05-8566/11, Одиннадцатого ААС от 14.01.2013 N 11АП-15229/12).

При этом прекращение у сторон договора обязательства в связи с расторжением договора влечет то, что на сделку по передаче прав по обязательству после расторжения договора не распространяются предусмотренные этим договором ограничения, которые влияли на действительность уступки и на порядок реализации цедентом и цессионарием своих прав.

Так, договорное условие о том, что кредитор не вправе передавать свои права по договору другому лицу без согласия должника с момента расторжения договора не имеет силы для сторон договора.

Аналогичный вывод основан на п. 2 ст. 453 ГК РФ и изложен в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011 № 18АП-3847/11 по делу № А07-23079/2010.

Согласно п. 5.1 Предварительного договора купли-продажи полная либо частичная уступка (перевод) Покупателем своих прав и/или обязанностей по настоящему Договору третьим лицам допускается только при условии письменного согласия Продавца и оплаты Покупателем платежа, указанного в п.4.1. настоящего Договора, в полном размере. Такая уступка (перевод) может быть совершена на согласованных Сторонами в письменной форме условиях.

Однако в связи с тем, что на момент заключения договора уступки прав требований (цессии) от 28.06.2022 между Компанией «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» и Обществом с ограниченной ответственностью «АКСОН» Предварительный договор купли-продажи был расторгнут, п. 5.1 Предварительного договора не имел силы для Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД», соответственно, согласие Продавца на уступку не требовалось.

Кроме того, после расторжения Предварительного договора купли-продажи у Покупателя возникли к Продавцу денежные требования по возврату обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1 Предварительного договора купли-продажи, а также по оплате неустоек и процентов за неправомерное удержание денежных средств Покупателя.

В соответствии с п. 3 ст. 388 ГК РФ соглашение между должником и кредитором об ограничении или о запрете уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку и не может служить основанием для расторжения договора, из которого возникло это требование.

Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» и Общество с ограниченной ответственностью «АКСОН» уведомили Продавца о состоявшейся между ними уступке прав по обязательству из Предварительного договора купли-продажи после его расторжения в порядке, предусмотренном ст. 385 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 389 1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1.4 Договора уступки прав требований (цессии) от 28.06.2022 г. права требования переходят к Цессионарию в момент заключения настоящего Договора.

Таким образом, права по прекращенному обязательству из Предварительного договора купли-продажи перешли от Компании «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» к Обществу с ограниченной ответственностью «АКСОН» на основании договора уступки прав требований (цессии) 28 июня 2022 года.

Покупатель оплатил Продавцу обеспечительный платеж в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей надлежащим образом в соответствии с п. 4.1. Предварительного договора купли продажи с учетом дополнительного соглашения № 1 от 31.03.2021 г. к предварительному договору купли-продажи № 14-2020 от 22.12.2020.

Вместе с тем, Продавец обязанность по заключению Основного договора и передаче Объекта Покупателю в срок до 15 мая 2022 года, предусмотренную п. 1.1 Предварительного договора купли-продажи, не исполнил.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Отказ Покупателя от исполнения Предварительного договора купли-продажи обусловлен, в том числе, неисполнением со стороны Продавца обязанности, предусмотренной п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи обусловлен, на случай которого договором предусмотрен возврат денежных средств, уплаченных Покупателем по Предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, Продавец обязан перечислить Истцу денежные средства в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей в счет возврата денежных средств, уплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли продажи.

В соответствии с п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи Продавец заверяет и гарантирует, что им получены все предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации и города Москвы разрешения для проведения работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия путем его реставрации и приспособления для современного использования, что на момент заключения Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц и каких-либо обременений, за исключением обременений, указанных в п. 1.4. настоящего договора, в том числе не будет находиться в залоге, и будет принадлежать Продавцу на праве собственности. В случае нарушения Продавцом указанных в настоящем пункте заверений и гарантий, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 настоящего Договора.

Как следует из п. 1.3 Предварительного договора купли-продажи, Основной договор должен быть заключен в срок до 15 мая 2022 года.

Соответственно, исходя из п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи, к этому сроку Объект должен принадлежать Продавцу на праве собственности и должен быть свободен от прав третьих лиц, в том числе не должен находиться в залоге.

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения не только о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект, но и о кадастровом учете Объекта как части Здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Таким образом, заверения, предусмотренные п. 1.5 Предварительного договора купли-продажи, нарушены Продавцом.

В соответствии с п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи Продавец гарантирует, что на момент подписания с Покупателем Основного договора Объект будет свободен от прав третьих лиц, не будет находиться в залоге и будет принадлежать Продавцу на праве собственности.

Продавец обязуется в срок до 31 декабря 2021 года предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного обязательства Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения Основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по настоящему Договору, и выплаты неустойки в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Вместе с тем, Продавец в обусловленный срок не представил Покупателю документарное подтверждение свободы Объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведениям ЕГРН, чем нарушил обязанность, предусмотренную п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи.

На запросы Покупателя с просьбой представить соответствующие документы и сведения Продавец также не ответил.

Более того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, все Здание, расположенное по адресу: <...> , включая Объект, на дату подачи настоящего искового заявления по данным Единого государственного реестра недвижимости находится в ипотеке ПАО "АКИБАНК" (ИНН <***>), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Здание и помещения в этом здании образуют сложную недвижимую вещь.

Согласно ст. 134 ГК РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Соответственно, действие договоров ипотеки, заключенных в отношении Здания, между Продавцом и ПАО «АКИБАНК», распространяется, в том числе и на Объект, подлежащий передаче Покупателю.

За нарушение заверений, предусмотренных п. 1.5 Предварительного договора купли- продажи, а также за непредставление документов и сведений, предусмотренных п. 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, предусмотрена неустойка в размере 30% от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 Предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 2.1 Предварительного договора купли-продажи цена Объекта составляет 925 000 000 (Девятьсот двадцать пять миллионов) рублей.

Таким образом, неустойка в размере 30 % от стоимости Объекта составляет, 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии с абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как разъясняется в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ).

Таким образом, поскольку Продавец нарушил обязанности, предусмотренные п. 1.5 и 3.1.4 Предварительного договора купли-продажи, и не обеспечил в срок до 15 мая 2022 года передачу Покупателю права собственности на Объект, свободный от прав третьих лиц, Продавец обязан выплатить Покупателю неустойку в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 Предварительного договора купли-продажи, что составляет 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

В соответствии с п. 1.3 Предварительного договора купли-продажи Основной договор будет заключен Сторонами в срок до 15 мая 2022 года.

В соответствии с п. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется после государственной регистрации права собственности Продавца на Объект направить Покупателю телеграмму либо заказное письмо, или вручить нарочным (курьером) уведомление и направить по электронной почте письмо о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места подписания Основного договора. Указанное в настоящем абзаце сообщение/отправление Продавца направляется по реквизитам Продавца, указанным в статье 11 настоящего Договора, и считается полученным Покупателем по истечении 30 (тридцати) календарных дней с даты его отправки Продавцом. В случае, если дата подписания Основного договора, назначенная Продавцом, наступит ранее получения Покупателем соответствующего сообщения или уведомления, уведомление признается неотправленным.

Согласно п. 6.3 Предварительного договора купли-продажи в случае уклонения любой из Сторон от заключения Основного договора, Сторона вправе потребовать от другой стороны, уклоняющейся заключить Основной договор, уплаты штрафа в размере 30 (тридцать) процентов от стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, а также вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора путем направления соответствующего уведомления стороне, уклоняющейся заключить Основной договор. Датой расторжения настоящего Договора в этом случае будет являться дата получения Стороной, уклоняющейся заключить Основной договор уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора.

В нарушение п. 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи Продавец в срок до 15 мая 2022 года не направил в адрес Покупателя письмо о необходимости подписания Основного договора с указанием даты и места подписания Основного договора.

Кроме того, Продавец оставил без ответа предложение Покупателя о заключении Основного договора.

Таким образом, поскольку Продавец нарушил обязанности, предусмотренные п. 1.1, 1.3, 3.1.3 Предварительного договора купли-продажи, и уклонился от заключения Основного договора купли-продажи в срок до 15 мая 2022 года, Продавец обязан выплатить Покупателю неустойку в размере 30 % от стоимости Объекта, определенной в п. 2. 1 Предварительного договора купли-продажи, что составляет 277 500 000 (Двести семьдесят семь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Ответчик в нарушение ст.65 АПК РФ не представил доказательств исполнения обязательств по спорному договору, возврата денежных средств по Предварительному договору купли продажи №14-2020 от 22.12.2020 и оплаты штрафных санкций в установленные сроки и на дату рассмотрения спора.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором он возражает против удовлетворения исковых требований в соответствующей части по следующим основаниям:

1) Отсутствуют основания для одновременного взыскания неустойки по п. 1.5, 3.1.4 договора и штрафа по п.6.3 договора:

- Продавец не уклонялся от заключения основного договора купли-продажи, поскольку Покупатель отказался от Договора в одностороннем порядке;

- Основания нарушений Договора являются тождественными, поэтому неустойка может быть взыскана только за одно из них;

- Договор должен быть квалифицирован как основной договор купли-продажи, поэтому факт уклонения Продавца от заключения договора отсутствует.

2) Неустойка и штраф должны рассчитываться от суммы обеспечительного платежа в размере 617 млн руб., а не от полной цены Договора в размере 925 млн руб.;

3) Ответчик просит снизить размер неустойки по ст. 333 ГК РФ;

4) Неустойки не должны начисляться в период действия моратория на банкротство с 01.04.2022 по 01.10.2022.

Доводы Ответчика в обоснование возражений по иску в указанной части отклоняются судом по следующим основаниям.

1. Вопреки доводам Ответчика, неустойка подлежит взысканию как по п. 1.5, 3.1.4, так и по п. 6.3 Договора.

1.1. Истец доказал, что Ответчик уклонялся от заключения основного договора.

Довод Ответчика о том, что он не уклонялся от заключения основного договора, а не имел возможности его заключить в связи с тем, что Истец отказался от исполнения Договора в одностороннем порядке опровергается представленными в материалы дела доказательствами.

Покупатель отказался от исполнения Договора в одностороннем порядке только после того, как истек срок для заключения Основного договора (15 мая 2022 года), и по причине того, что Ответчик уклонился от заключения основного договора до истечения указанного срока.

Истец представил суду исчерпывающие доказательства того, что Покупатель направлял Ответчику письма, где уточнял, в какие сроки Ответчик планирует исполнить свои обязательства по Договору и заключить основной договор купли-продажи (приложены к иску).

В частности, Компания «ИВЕРНА ЛИМИТЕД» (правопредшественник Истца, далее также Истец) направила Ответчику следующие письма:

- Запрос от 28.03.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 28.03.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Запрос от 12.04.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 12.04.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Уведомление от 19.04.2022 о готовности заключить основной договор с предложением о его заключении (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 19.04.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Запрос от 20.04.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронное письмо от 20.04.2022 с аналогичным содержанием, направленное на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п. 10.5 Договора;

- Уведомление от 02.05.2022 о готовности заключить основной договор с предложением о его заключении (с квитанцией и описью вложения);

- Запрос от 02.05.2022 о предоставлении документов и сведений, предусмотренных Договором (с квитанцией и описью вложения);

- Электронные письма от 02.05.2022 с аналогичным содержанием, направленные на официальный адрес Продавца, предусмотренный в п.10.5 Договора.

Согласно отчетам Почты РФ об отслеживании отправлений, которые приложены к иску, все письма были получены Ответчиком, однако он не предоставил Истцу ответа ни на одно из них, в том числе на письма с предложением о заключении основного договора, направленные в установленный срок (до 15.05.2022).

19.05.2022 Истец направил Ответчику уведомление об одностороннем отказе от Договора от 18.05.2022, и 03.06.2022 - досудебную претензию.

Таким образом, Истец отказался от Договора только вследствие нарушения Ответчиком своих обязательств и его уклонения от заключения основного договора.

Кроме того, Ответчик сам признает факт уклонения от заключения основного договора купли-продажи в абз.4 сверху стр. 3 Отзыва: «совершенно очевидно, что причиной уклонения от заключения основного договора явилась невозможность его заключения именно по причине наличия обременения Объекта правами третьих лиц и отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на Объект».

Согласно п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства (пункт 3 статьи 329 ГК РФ). Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Довод Ответчика о неприменении указанных положений со ссылкой на то, что п.3 ст. 329 ГК РФ не регулирует вопросы ответственности за нарушение обязательств, подлежит отклонению, поскольку регулирование вопроса о неустойке включено именно в главу 23 ГК РФ (статьи 330 - 333 ГК РФ).

Таким образом, Истец доказал факт уклонения Ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

1.2. Договор является именно предварительным, а не основным договором.

Ответчик утверждает, что Договор должен быть квалифицирован как основной договор, поскольку он содержит в себе существенные условия основного договора купли- продажи, и Истец оплатил существенную часть от цены Договора. В связи с этим Ответчик не мог уклониться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Довод Ответчика является необоснованным на основании следующего.

Во-первых, толкование Договора позволяет квалифицировать его именно как предварительный договор.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключение предварительного договора передачи имущества направлено на то, чтобы юридически связать стороны еще до появления у контрагента права на необходимую для исполнения вещь (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07).

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 02.04.2019 N 11-КГ 19-3, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Таким образом, предварительный договор подлежит квалификации как основной в том случае, если он предусматривает обязательства, которые по своему смыслу могут быть включены только в основной договор, например, по уплате денежных средств и передаче имущества в период действия предварительного договора.

В настоящем случае предварительный договор был заключен именно с целью фиксации обязательств продавца и покупателя по заключению основного договора в будущем, что подтверждается:

- большим количеством подготовительных условий по созданию объекта недвижимости и приведению его в то состояние, при котором покупатель будет иметь интерес к приобретению объекта (п. 3.1.1, 1.5, 1.6, 3.1.4 Договора),

- наличием обеспечения исполнения обязательств покупателя (п. 4.1 Договора),

- установлением цены объекта в размере 925 млн руб., но уплата цены не производится в период действия Договора - цена уплачивается при отлагательном условии заключения основного договора (п. 2.2 Договора).

Таким образом, условия Договора свидетельствуют о том, что стороны хотели закрепить юридическую связь перед заключением основного договора, а не исполнить свои обязательства по уплате цены товара и по его передаче в рамках действия предварительного договора, следовательно, между сторонами заключен предварительный договор.

Во-вторых, Покупатель не уплачивал Ответчику существенную часть от цены Договора, а предоставил обеспечение исполнения своих обязательств, что следует из условий Договора.

В отзыве на исковое заявление Ответчик ссылается на абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу которого если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Между тем, Договор не устанавливает обязанность Покупателя до заключения договора уплатить цену Объекта или существенную ее часть.

Согласно п. 4.1 Договора, Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца сумму в размере 617 млн руб. в качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательства по заключению в будущем основного договора.

Согласно п. 4.3 Договора, платеж также обеспечивает и иные обязательства, подлежащие исполнению Покупателем по настоящему Договору.

Согласно п. 4.4 Договора, Продавец вправе в одностороннем порядке удерживать из перечисленного Покупателем платежа любые штрафы и/или неустойки, иные суммы, подлежащие оплате Покупателем Продавцу, предусмотренные настоящим Договором.

Согласно п. 4.6 Договора, платеж подлежит возврату Покупателю в течение 10 календарных дней с даты подписания основного договора.

Дополнительным соглашением от 22.12.2020 стороны установили, что платеж подлежит зачету в счет оплаты цены Объекта в дату подписания основного договора.

Таким образом, данный платеж изначально носил только обеспечительную функцию, а не платежную. При этом российское законодательство допускает, что исполнение обязательств по предварительному договору может быть обеспечено различными способами.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с принципом аналогии закона, предварительный договор может быть обеспечен и обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ).

Аналогичные выводы изложены в Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-21773/2016 по делу N А40-51268/16.

Таким образом, Договор должен быть квалифицирован как предварительный договор, поскольку не содержит условий об оплате существенной части цены основного договора.

1.3. Вопреки доводам Ответчика, основания нарушений, предусмотренные п. 1.5, 3.1.4 и 6.3 Договора, не являются тождественными.

Ответчик утверждает, что согласно условиям Договора, Истец имеет право на взыскание неустойки только по одному из указанных оснований, так как уклонение Ответчика от заключения основного договора обусловлено невозможностью его заключения по причине обременения объекта правами третьих лиц и отсутствия государственной регистрации права собственности продавца на объект.

Истец полагает, что доводы Ответчика являются необоснованными, двойное взыскание в данном случае отсутствует.

Во-первых, Договором прямо предусмотрены различные основания для начисления неустойки, на основании которых Истец просит о ее взыскании:

Пункт 1.5 Договора:            Продавец заверяет, что им полученные все предусмотренные законодательством разрешения для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия путем его реставрации и сохранения для современного использования. В случае нарушения Продавцом указанных заверений, Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по Договору, и выплаты неустойки в размере 30% от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Пункт 3.1.4 Договора: Продавец гарантирует, что на момент подписания основного договора Объект... будет принадлежать Продавцу на праве собственности. Продавец обязуется в срок до 31.12.2021 предоставить Покупателю документарное подтверждение свободы объекта от прав третьих лиц, отсутствие залога по сведения Росреестра. В случае нарушения Продавцом данного условия Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по Договору, и выплаты неустойки в размере 30% от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Пункт 6.3 Договора: Сторона вправе требовать от другой стороны, уклоняющейся заключить Основной договор, уплаты штрафа в размере 30% от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Таким образом, стороны прямо предусмотрели возможность взыскания неустойки по различным основаниям, связанным с нарушением обязательств по Договору. При этом Ответчик допустил все перечисленные нарушения:

- Не представил разрешения на реставрацию объекта (сроки указаны в п. 1.6);

- Не представил документы об отсутствии залога на объект до 31.12.2021;

- Уклонился от заключения основного договора, не ответив на 12 писем Истца.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Ссылка Ответчика на судебную практику Верховного Суда РФ, изложенную в п. 1.2 отзыва, подлежит отклонению, поскольку судебные акты приняты при иных фактических обстоятельствах.

Таким образом, Ответчик нарушил несколько пунктов Договора, за каждый из которых предусмотрен отдельный штраф, что установлено в Договоре.

Кроме того, в настоящем случае уклонение стороны от заключения основного договора является самостоятельным нарушением, поскольку оно сопряжено с недобросовестным поведением Ответчика.

Доводы Ответчика о том, что его уклонение от заключения Договора является следствием нарушения им обязательств по п.п. 1.5, 3.1.4. Договора (снятие обеспечения, регистрация права собственности на объект за собой и др.), вследствие чего он допустил единое нарушение, не может быть принято судом во внимание.

Ответчик уклонялся от предоставления Истцу информации о выполнении своих обязательств по Договору, проигнорировав 12 писем Истца в его адрес.

При этом Ответчик имел возможность заблаговременно известить Истца о том, что он не может исполнить свои обязательства и заключить основной договор, поскольку ему было известно о невозможности исполнения заранее, т.к. по каждому из обязательств был установлен определенный срок (п. 1.6, 3.1.4). Предупредив Истца вовремя, Ответчик мог снизить потери Истца, временные и имущественные.

Ответчик действовал недобросовестно и нарушил обязательства по информационному взаимодействию сторон Договора, в связи с чем неустойка по п. 6.3 Договора за уклонение от заключения основного договора подлежит взысканию.

Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В-третьих, именно Ответчик предложил проект Договора и условия о включении в него штрафных санкций в размере 30% от суммы Договора (п. 1.5, 3.1.4, 6.3).

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Аналогичное условие установлено п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Таким образом, основания ответственности ясно и недвусмысленно прописаны в Договоре; Ответчик нарушил и. 1.5, 3.1.4, 6.3 Договора; Ответчик действовал недобросовестно, уклоняясь от предоставления информации Истцу и от заключения с ним основного договора; Ответчик сам предложил проект договора и настоял на включении в него условий о штрафах в размере 30%.

 Вопреки доводам Ответчика, Истец обоснованно рассчитал штраф от полной цены Договора, а не от суммы обеспечительного платежа.

Ответчик считает, что неустойка в размере 30% должна быть рассчитана не от всей цены основного договора в размере 925 млн руб., а от цены обеспечительного платежа в размере 617 млн руб., поскольку это соответствует принципу юридического равенства.

Данный довод ответчика суд считает несостоятельным ввиду следующ.

2.1. Договором прямо предусмотрены размеры штрафов:

Пункт 3.1.4 Договора: В случае нарушения Продавцом данного условия Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от заключения основного договора, требовать возврата денежных средств, уплаченных по Договору, и выплаты неустойки в размере 30% от стоимости Объекта, определенной в и. 2.1 настоящего Договора.

Пункт 6.3 Договора: Сторона вправе требовать от другой стороны, уклоняющейся заключить Основной договор, уплаты штрафа в размере 30% от стоимости Объекта, определенной в п. 2.1 настоящего Договора.

Согласно п.2.1 Договора, цена Объекта составляет 925 млн руб., следовательно, размер штрафных санкций рассчитан Истцом в полном соответствии с условиями Договора.

Иной расчет размера штрафных санкций, в частности, предложенный Ответчиком, означает одностороннее изменение условий обязательства, что недопустимо в силу п. ст. 310 ГК РФ.

Кроме того, размеры штрафов и неустоек за невыполнение наиболее важных обязательств установлены в договоре «зеркально», то есть они равны для обеих сторон: п. 3.1.4, 3.1.5, 6.3, 6.4 Договора. Следовательно, стороны согласовали равную ответственность за неисполнение условий Договора, поэтому очевидно, что они понимали смысл положений, устанавливающий размер штрафных санкций.

Сумма в размере 617 млн руб. является не предоплатой, а обеспечительным платежом, что прямо установлено в п.4.1 Договора. Довод Ответчика о том, что «продавцу стоимость объекта была уплачена частично - в размере 617 млн руб., что не оспаривается сторонами» является необоснованным, поскольку Истец вообще не уплачивал Ответчику цену Объекта, а только внес обеспечительный платеж.

Таким образом, размер неустойки не связан с размером обеспечительного платежа. Иначе, если бы стороны оставили в Договоре условие о штрафе в 30% от полной цены Договора, но согласовали бы обеспечительный платеж на незначительную сумму, например, в размере 10 000 руб., то Истец бы потерял право взыскания с Ответчика неустойки на сумму больше 3,3 тыс. руб. Такое толкование Договора является необоснованным и не соответствует его смыслу, поскольку воля сторон выражена в Договоре прямо и недвусмысленно.

Ответчик письменно заявил об уменьшении неустойки на основании ст.333 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце 3 пункта 10 Решения "Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года" от 23 апреля 2015 года указал, что положения законодательства "не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность".

Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" не означают, что размер взыскиваемой судом неустойки не может быть больше платы по краткосрочным кредитам, не отменяет обязанности должника представлять доказательства явной несоразмерности договорной неустойки последствиям нарушения обязательств.

По смыслу абзаца 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81, доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В абзаце 1 пункта 2 Постановления от 22 декабря 2011 года N 81 Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам)". Указанная позиция также изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2016 №303-ЭС15-14198.

Учитывая размер неустоек, сумму, на которую начислены неустойки, учитывая баланс интересов сторон, суд не усматривает оснований для применения ст.333 ГК РФ.

Вопреки доводам Ответчика, требование Истца о взыскании штрафных санкций подлежат удовлетворению в связи с тем, что требование Истца возникло после введения моратория на банкротство.

Является ошибочным утверждение Ответчика о том, что требования Истца о взыскании штрафных санкций не подлежат удовлетворению в связи мораторием, введенным в действие Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Неустойка не начисляется только на требования, возникшие в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением денежных обязательств и обязательных платежей, в то время как неустойка, которую Истец просит взыскать с Ответчика связана с неисполнением неденежных обязательств Ответчика (получить разрешения на реконструкцию, зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, освободить его от прав третьих лиц, залога, заключить основной договор).

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия:

- не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Указанные нормы права регулируют отношения, возникшие в связи с исполнением (неисполнением) денежных обязательств, а в рассматриваемом деле вменяемые ответчику нарушения принятых на себя обязательств носят неденежный характер. Соответственно, мораторий не ограничивает начисление неустоек (штрафов и пеней) за нарушение неденежных обязательств.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.10.2021 N Ф05-25707/2021 по делу N А40-2736/2021.

Кроме того, пунктами 1.5, 3.1.4 Договора предусмотрены штрафы в фиксированной сумме - 30% от цены Договора, указанной в п. 2.1 Договора, за ненадлежащее исполнение обязательств по нему. Данные штрафы были начислены за нарушение обязательств до введения моратория (п. 1.6, 3.1.4 Договора), поэтому в период моратория они не начислялись.

Таким образом, даже если бы требования по этим пунктам носили денежный характер, но за их нарушение был бы предусмотрен штраф в фиксированной сумме, то введение моратория не отменяло бы уже начисленные штрафные санкции. Аналогичный вывод сделан в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 25.07.2022 N Ф10- 2712/2022 по делу N АЗ5-6249/2021.

Таким образом, поскольку требование Истца о взыскании неустойки возникло в связи с неисполнением Ответчиком неденежных обязательств, а не денежных, как это предусмотрено ст. 9.1 и 63 Закона о банкротстве, то начисление неустойки является обоснованным.

Неустойка не начисляется только на требования, возникшие до введения моратория.

В соответствии с п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойка, пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория.

Следовательно, на требования, возникшие после введения моратория (в период с 01.04.2022 по 01.10.2022), проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойка, пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции начисляются.

Требования Истца о возврате обеспечительного платежа возникло после введения моратория в связи с расторжением Договора, поэтому на него может начисляться неустойка.

В настоящем случае правовое значение имеет время возникновения обязательства Ответчика по возврату неосновательного обогащения - обеспечительного платежа в размере 617 млн руб., который был уплачен покупателем в период действия Договора.

Обязательство Ответчика по возврату неосновательного обогащения возникло непосредственно после расторжения Договора.

19.05.2022 Покупатель направил в адрес Ответчика уведомление от 18.05.2022 об одностороннем отказе от Договора вместе с требованием о возврате обеспечительного платежа в размере 617 млн руб.

25.05.2022 уведомление об одностороннем отказе от Договора было получено Ответчиком согласно почтовому идентификатору 123103710014090.

Согласно п. 6.3 Договора, датой расторжения настоящего Договора будет являться дата получения Стороной, уклоняющейся заключить Основной договор, уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора.

Таким образом, Договор расторгнут с 25.05.2022.

Следовательно, обязательство по возврату обеспечительного платежа возникло с даты расторжения договора с 25.05.2022,

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Аналогичные выводы изложены в Определении Верховного Суда РФ от 29.08.2019 N 305-ЭС18-15704 по делу N А40-204464/2017, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.01.2017 N Ф05-20575/2016 по делу N А40-35726/2016

Таким образом, обязательство Ответчика перед Истцом возникло после введения моратория Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, в силу чего на данное обязательство могут начисляться штрафные санкции.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании

- основного долга в размере 617 000 000 руб.,

- неустойки в размере 277 500 000 руб., предусмотренной п.п. 1,5, 3.1.4 предварительного договора № 14-2020 от 22.12.2020,

- неустойки в размере 277 500 000 руб., предусмотренной п. 6.3 предварительного договора № 14-2020 от 22.12.2020, обоснованы, правомерны, документально подтверждены и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Исковые требования о взыскании процентов по ключевой ставке Банка России за период с 02.06.2022 по день фактической уплаты задолженности удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В обоснование указанного требования Истец ссылается, что 19 мая 2022 года Покупатель направил в адрес Продавца уведомление от 18.05.2022 об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным пунктами 1.5, 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Предварительного договора купли-продажи, направленное Покупателем Продавцу 19 мая 2022 года, также содержало требование о возврате денежных средств в размере 617 000 000 (Шестьсот семнадцать миллионов) рублей, оплаченных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, предусмотренного п. 4.1. Предварительного договора купли-продажи, в связи с неисполнением обязательства из договора Продавцом.

В уведомлении также содержалось требование о выплате Покупателю неустойки в размере 217 500 000 (Двести семнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей за каждое из допущенных Продавцом нарушение условий, предусмотренных пунктами 3.1.4 и 6.3 Предварительного договора купли-продажи.

Поскольку иной срок для исполнения изложенных в уведомлении требований не предусмотрен Предварительным договором купли-продажи, то указанные требования по смыслу п. 2 ст. 314 ГК РФ должны быть исполнены в течение семи дней со дня предъявления требований.

Согласно почтовому идентификатору № 123103710014090 указанное уведомление получено Продавцом 25 мая 2022 года.

Соответственно, требования Покупателя о возврате денежных средств и выплате неустоек должны были быть исполнены Продавцом в срок до 1 июня включительно, но исполнены в добровольном порядке не были.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец считает, что на сумму обеспечительного платежа, подлежащего возврату Покупателю, а также на сумму неустоек, начиная со 2 июня 2022 года (день, следующий за днем, когда истек срока для исполнения предъявленных Покупателем требований о возврате обеспечительного платежа и о выплате неустоек), подлежат начислению проценты, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Однако, нормами ГК РФ не предусмотрена возможность начисления процентов по ст.395 ГК РФ за просрочку оплаты неустойки по договору.

В соответствии с п. 4 ст.395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Разделом 6 Договора установлено начисление штрафных санкций за неисполнение денежного обязательства, в связи с чем проценты по ст.395 ГК РФ на заявленную сумму начислению не подлежат.

Учитывая изложенное, исковые требования о взыскании процентов по ст.395 ГК РФ удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, на основании ст. ст. 8, 9, 10, 11, 12, 309, 310, 330, 385, 389.1, 395, 453 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 4, 49, 64, 65, 71, 101, 102, 110, 167-171, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВМС ДЕВЕЛОПМЕНТ" в пользу общества с ограниченной ответственностью " АКСОН " задолженность в размере 617 000 000 руб., неустойку в размере 277 500 000 руб., предусмотренной п.п. 1,5, 3.1.4 предварительного договора № 14-2020 от 22.12.2020, неустойки в размере 277 500 000 руб., предусмотренной п. 6.3 предварительного договора № 14-2020 от 22.12.2020, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                                      К.Г. Мороз