Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 № А56-47739/202020

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  ноября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  декабря 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Масенковой И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником Куренковой Е.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Капитал Лизинг» (как до, так и после перерыва) Левиной Е.А. (доверенность от 22.06.2021 № 15), от общества с ограниченной ответственностью «Куан 1» (как до, так и после перерыва) Носкова С.Д. (доверенность от 17.12.2020), после перерыва также представителя Эяссу И.С. (доверенность от 26.11.2021) и генерального директора Калмыкова М.И. (решение от 12.04.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Новый сервис», «Консалтинг», «Зенит Авто», «Эксперт», «Алгоритм Авто» (как до, так и после перерыва) Петровой Т.С. (доверенности от 13.11.2020 № 1, 05, 27, 45 и от 01.10.2021),

рассмотрев 23.11.2021 и 30.11.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КУАН 1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2021 по делу № А56-47739/2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Капитал Лизинг», адрес: 195279, Санкт-Петербург, пр. Косыгина, д. 2, корп. 1, лит. А, ОГРН 1157847456140, ИНН 7806215212, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Куан 1», адрес: 107023, Москва, Малая Семеновская ул., д. 3А, стр. 1, пом. XXI, комн. 3, ОГРН 1157847423744, ИНН 7806211521, об изменении заключенного между сторонами договора от 22.04.2016 № 2/2016 аренды с правом выкупа трех объектов недвижимого имущества, а именно нежилого двухэтажного здания автомобильного комплекса площадью 6901,1 кв. м с кадастровым номером 78:11:0610801:1018, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Косыгина, д. 2, корп. 1, лит. А, земельного участка под указанным зданием площадью 8000 кв. м с кадастровым номером 78:11:0610801:5, а также газораспределительного пункта площадью 5,4 кв. м с кадастровым номером 78:11:0610801:1017, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пр. Косыгина, д. 2, корп. 3, лит. А, в части срока его действия, а также графика вносимых платежей.

Данному делу присвоен номер А56-47739/2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены организации, являющиеся субарендаторами ООО «Капитал Лизинг»: ООО «Зенит Авто», адрес: тот же, что и у истца, ОГРН 1157847105591, ИНН 7806098139, ООО «Эксперт», адрес тот же, что и у истца, ОГРН 1137847256612, ИНН 7806505521, ООО «Консалтинг», адрес тот же, что и у истца, ОГРН 1157847113423, ИНН 7806099460, ООО «Алгоритм Авто», адрес тот же, что и у истца, ОГРН 1167847229791, ИНН 7806238548,ООО «Новый Сервис», адрес: 195279, Санкт-Петербург, пр. Косыгина, д. 2, корп. 4, лит. А, пом. 103, ОГРН 1197847071278, ИНН 7806558530, а также поручители истца – Зобин Олег Юрьевич и Мартынов Леонид Арсентьевич.

Помимо прочего к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Альфа-банк», адрес: 107078, Москва, Каланчевская ул., д. 27, ОГРН 1027700067328, ИНН 7728168971 (далее – Банк).

Также ООО «Капитал Лизинг» обратилось в тот же арбитражный суд с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Куан 1» от упомянутого договора аренды нежилого здания.

Указанному делу присвоен номер А56-37970/2021.

Определением от 07.06.2021 дела № А56-47739/2020 и А56-37970/2021 объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-47739/2020.

Решением от 23.07.2021 в спорный договор внесены изменения, суд первой инстанции установил, что с 01.04.2020 года пункт 5.1 названного договора следует читать в следующей редакции: «Срок аренды по настоящему договору – по 31.12.2023»; с той же даты судом первой инстанции утвержден новый график платежей, являющийся приложением №1 к соглашению об исчислении и уплате арендной платы от 22.04.2016, из которого следует, что:

- с января по март 2020 года ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 3 795 000 руб.; с апреля по ноябрь того же года арендная плата арендатором не вносится;

- в декабре 2020 года и в течение всего 2021 года арендная плата равна 1 050 000 руб./месяц;

- в 2022 году арендная плата составляет 40 711 500 руб. в год и вносится помесячно в сумме, размер которой варьируется на протяжении указанного периода времени от 2 311 500 руб. до 3 900 000 руб.;

- в 2023 году годичная арендная плата составляет 42 473 100 руб. и вносится в сумме, размер которой также варьируется на протяжении указанного периода от 2 500 000 до 4 400 000 руб.

Также суд первой инстанции установил, что выкупной платеж по спорному договору равен 232 780 400 руб.   

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Куан 1» обратилось в апелляционный суд с жалобой на решение суда первой инстанции, в которой просило отменить обжалуемый судебный акт, в иске отказать.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции неверно применены положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ), который не обязывает арендодателей продлевать сроки договоров аренды и изменять условия приобретения недвижимости в собственность с учетом распространения новой коронавирусной инфекции; содержащиеся в названном Законе нормативные положения не предусматривают возможности продлить срок действия договора аренды по просьбе арендатора, а лишь устанавливают возможность предоставления ему отсрочки уплаты арендной платы либо уменьшения ее размера; нормы данного Закона также не содержат положений об обязанности арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном объеме, что в данном случае необоснованно было сделано судом первой инстанции, который снизил размер арендной платы на 100% на период действия режима повышенной готовности, что свидетельствует не об уменьшении платежей, а о полном освобождении от обязанности по их внесению; суд первой инстанции не учел, что все запреты, за исключением необходимости использовать маски для защиты органов дыхания и дезинфекции поверхностей, были сняты 27.07.2020; постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.07.2020 № 563 отменено последнее ранее введенное ограничение, связанное с запретом на проведение тест-драйва автомобилей.

Помимо прочего податель жалобы указал, что государственные меры, установленные в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, направлены исключительно на поддержку организаций, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях бизнеса, к которым в числе прочих относится продажа автомобилей, вместе с тем истец к таким организациям не относится, поскольку его основная деятельность связана со сдачей в аренду недвижимого имущества, о чем имеется прямое указание в выписке из единого государственного реестра юридических лиц, сформированной в отношении           ООО «Капитал Лизинг»; более того, ни один из заключенных истцом с третьими лицами договор субаренды не был прекращен в спорный период; по сведениям подателя жалобы, третьи лица, являющиеся субарендаторами истца, не просили о предоставлении им скидок в отношении платежей на период с 2021 по 2023 годы, что свидетельствует о том, что в результате принятия обжалуемого судебного акта истец может оказаться в более выгодном положении по сравнению с указанными субарендаторами, просившими лишь о предоставлении отсрочки внесения арендной платы; по мнению подателя жалобы, заявленные истцом требования свидетельствуют о его недобросовестном поведении, в связи с чем в иске должно быть отказано в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, которые изложены в обзоре, утвержденном его Президиумом 30.04.2020 № 2.

Податель жалобы полагает, что действующим законодательством уже установлены особые меры поддержки пострадавших отраслей бизнеса, вместе с тем обжалуемое решение не отражает, что именно свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды, в связи с чем срока действия договора мог бы быть продлен; по мнению подателя жалобы, истец не доказал недостаточность тех мер поддержки арендаторов, которые отражены в Законе         № 98-ФЗ; при этом обстоятельства, которые необходимы для применения положений статьи 451 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), в данном случае истцом не доказаны; предложенный последним вариант изменения условий спорного договора направлен на его обогащение, ставит подателя жалобы в крайне невыгодное положение ввиду запрета ему как собственнику реализовать сданный в аренду объект недвижимости в запланированные сроки, в связи с чем существенно нарушает баланс интересов сторон; требования истца об увеличении срока аренды спорного имущества до 2023 года никак не учитывают при этом размер вносимых им платежей; так, несмотря на продление срока действия договора общая сумма подлежащей внесению платы не изменилась и осталась равной 510 000 000 руб., следовательно, истцу предоставлена возможность безвозмездно пользоваться арендуемым зданием; при таком положении арендодатель лишен возможности получить справедливую стоимость принадлежащего ему на праве собственности имущества, сданного в аренду с правом выкупа; с учетом того, что арендная плата не вносится истцом с апреля 2020 года, податель жалобы лишен возможности исполнять свои обязательства перед другими контрагентами, в том числе вносить обязательные платежи в бюджет; несмотря на ошибочность утвержденного судом первой инстанции графика платежей истец до настоящего времени уклоняется от его исполнения; между тем арендатор не лишен возможности использовать арендуемое имущество по назначению, поскольку деятельность по продаже автомобилей, которой занимаются субарендаторы истца, возобновлена более года назад; само по себе наличие спора об условиях договора, по мнению подателя жалобы, не освобождает истца от обязанности вносить арендную плату; более того, истцом не соблюдены условия пункта 2 статьи 452 ГК РФ, поскольку изначально он обращался к подателю жалобы с предложением продлить срок действия договора до июня 2022 года, тогда как в ходе судебного разбирательства изменил свои требования в указанной части и просил продлить срок до декабря 2023 года; суд первой инстанции немотивированно признал односторонний отказ подателя жалобы от договора недействительной сделкой; использование предусмотренного в пункте 5.4 спорного договора права на односторонний отказ не обусловлено отсутствием судебного разбирательства между сторонами в указанный момент; вывод суда первой инстанции о том, что прекращение арендных отношений повлечет для третьих лиц убытки, является неправильным, поскольку субарендаторы по смыслу положений статьи 618 ГК РФ имеют право на заключение договора непосредственно с подателем жалобы (арендодателем).

В отзыве на жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что в момент заключения в апреле 2016 года спорного договора с ответчиком он объективно не мог предвидеть распространение новой коронавирусной инфекции и введение ограничительных мер в марте 2020 года, следовательно, данные обстоятельства не подпадают под понятие обычного предпринимательского риска; субарендаторы истца осуществляют в спорном здании деятельность по продаже и обслуживанию автомобилей, то есть в отрасли, отнесенной к наиболее пострадавшим в условиях распространения упомянутой инфекции; при этом субарендаторы входят в одну группу компаний с истцом, занимаясь ведением совместной деятельности в обозначенной сфере; основным и единственным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным имуществом, при этом свой доход истец получает от передачи спорного имущества – дилерского центра в субаренду третьим лицам, которые, в свою очередь, могут осуществлять свою деятельность исключительно в помещениях названного центра, ведение которой является единственным источником их дохода, а значит, и дохода истца, входящего в одну группу лиц с ООО «Зенит Авто», «Эксперт», «Консалтинг», «Алгоритм Авто», «Новый Сервис»; обращение истца к ответчику с требованием об изменении графика платежей было обусловлено обращением третьих лиц к истцу с просьбой предоставить отсрочку внесения платежей.

Также истец указал, что доводы подателя жалобы о том, что уже с конца июля 2020 года у третьих лиц не имелось каких-либо ограничений в отношении пользования арендуемым объектом недвижимости, которые бы препятствовали их возвращению к осуществлению деятельности на прежних условиях, не подтверждаются фактическими обстоятельствами данного дела, поскольку на сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга продолжают действовать связанные с распространением новой коронавирусной инфекции различного рода ограничения; доводы подателя жалобы о том, что истец никак не пострадал в условиях эпидемиологической обстановки, ошибочны и бездоказательны; требования истца направлены исключительно на приведение ставки арендной платы и выкупного платежа к актуальным рыночным показателям и получение отсрочки по перечислению арендной платы; при этом доводы относительно недобросовестного поведения истца также несостоятельны, поскольку с момента заключения спорного договора истец своевременно вносил арендную плату; более того, податель жалобы необоснованно уклоняется от получения направляемой в его адрес почтовой корреспонденции; помимо прочего податель жалобы на протяжении рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции затягивал судебное разбирательство; полная приостановка деятельности дилерского центра была произведена в мае 2021 года ввиду получения от ответчика уведомления об одностороннем отказе от спорного договора; однако представители ответчика так и не явились в назначенный ими самими день для приемки арендуемого объекта, что свидетельствует о недобросовестном поведении именно со стороны подателя жалобы; государственные меры поддержки в виде отсрочки внесения арендных платежей вопреки доводам жалобы распространяются, по мнению истца, в том числе и на него самого; также истец полагает, что исполнение спорного договора на изначально согласованных с ответчиком условиях объективно невозможно вследствие вызванной распространением новой коронавирусной инфекции социально-экономической ситуации, что в конечном итоге повлекло бы лишение истца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении упомянутого договора, а именно возможности выкупа арендуемого имущества; по состоянию на данный момент истец выплатил 182 485 000 руб., а также оборудовал спорное здание под его использование в качестве автомобильно-технического комплекса; отмена обжалуемого судебного акта повлечет для истца утрату вложенных инвестиций, а равно средств, затраченных на ремонт и обслуживание арендуемого здания, прекращение работы дилерского центра с последующим увольнением свыше 150 сотрудников, а также невозможность восстановления деловой репутации на рынке.

По мнению истца, ответчик не учитывает то обстоятельство, что отсрочка по арендным платежам, установленная в качестве меры государственной поддержки арендаторов, не покрывает в полной мере причиненных истцу в результате распространения новой коронавирусной инфекции убытков; при таком положении заявленные истцом требования являются единственно возможным условием продолжения текущей хозяйственной деятельности группы компаний, в которую входит истец и третьи лица; вопреки доводам жалобы бремя расходов в отношении арендуемого имущества полностью лежит на истце; более того, ставка арендной платы согласно заключению специалиста, представленному истцом, была существенно завышена при заключении спорного договора; размер ежемесячных арендных платежей значительно превышал средний уровень арендной платы в месяц.

В качестве обстоятельства, препятствующего внесению арендной платы, истец привел ссылку на то, что подписи от имени директора ООО «Куан 1» на доверенностях его представителей и получаемой истцом корреспонденции не соответствуют подписи на спорного договоре аренды, выполненной единоличным исполнительным органом ответчика – Калмыковым М.И.; с учетом изложенного у истца имеются, по его мнению, обоснованные сомнения в легитимности представителей ответчика, в связи с чем у него имеются опасения относительно получения арендных платежей надлежащей стороной в случае их перечисления в адрес ответчика.

В отзыве на жалобу третьи лица просили также отказать в ее удовлетворении по аналогичным доводам, которые привел истец в своем отзыве.

В судебном заседании явившиеся в него представители поддержали ранее занятые по данному спору позиции.

Представитель истца указал, что от ответчика 27.04.2021 им был получено подписанное со стороны генерального директора ООО «Куан 1» дополнительное соглашение к спорному договору аренды, которым срок его действия был продлен до 2023 года, при этом общая цена договора осталась неизменной (510 000 000 руб.), а график платежей полностью совпадает с утвержденным судом первой инстанции по результатам рассмотрения данного спора. В ответ на это представитель ответчика пояснил, что его доверитель не предоставил ему какой-либо информации по данному вопросу. Помимо прочего представитель ответчика указал, что согласно общеизвестной информации продажи автомобилей в период введения ограничений, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции, сначала упали, а впоследствии восстановились и выросли.

Представитель истца, в свою очередь, подтвердил, что оплата за аренду спорного недвижимого имущества не вносится им начиная с апреля 2020 года и до настоящего времени, отсрочка внесения арендной платы предоставлялась истцом его субарендаторам (третьим лицам) с апреля по декабрь 2020 года. Также представитель истца обратил внимание суда, что требование о внесении изменений в договор аренды было заявлено на основании статьи 451 ГК РФ, а правовые нормы, касающиеся мер, связанных с противодействием новой коронавирусной инфекции, приведены им в качестве доказательства того, что в период 2020 года истец предоставил отсрочку внесения арендных платежей своим субарендаторам, что не могло не повлиять на его экономическое положение.  

В судебном заседании объявлялся перерыв. После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе суда, явившийся в него генеральный директор ООО «Куан 1»  подтвердил, что указанное дополнительное соглашение им не подписывалось, отказ от договора он подписывал, воля ООО «Куан 1» была направлена на прекращение арендных отношений ввиду отсутствия платежей по договору.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Куан 1» (арендодатель) и                ООО «Капитал Лизинг» (арендатор) 22.04.2016 заключили сроком до 31.12.2021 договор № 2/2016 аренды с правом выкупа трех объектов недвижимого имущества, а именно нежилого двухэтажного здания автомобильного комплекса площадью 6901,1 кв. м с кадастровым номером 78:11:0610801:1018, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Косыгина, д. 2, корп. 1, лит. А, земельного участка под указанным зданием площадью 8000 кв. м с кадастровым номером 78:11:0610801:5, а также газораспределительного пункта площадью 5,4 кв. м с кадастровым номером 78:11:0610801:1017, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пр. Косыгина, д. 2, корп. 3, лит. А, в части срока его действия, а также графика вносимых платежей.

В соответствии с пунктом 1.2 договора спорное имущество передано для продажи транспортных средств, запасных частей, комплектующих и дополнительного оборудования, а равно оказания сервисных, посреднических, комиссионных, агентских и прочих услуг и работ.

Согласно пункту 1.4 договора арендатор обязуется нести расходы на содержание, общую эксплуатацию, а также ремонт арендуемых объектов и объектов инфраструктуры.

В связи с этим пунктом 2.4 договора на арендатора возложены следующие обязанности: своевременно вносить арендную плату, самостоятельно нести расходы на коммунальные услуги, а равно эксплуатационные расходы в необходимом размере, производить за свой счет не только текущий, но и капитальный ремонт переданных помещений в арендуемом здании, содержать в порядке за счет собственных средств переданный в аренду земельный участок и осуществлять его комплексную уборку.

При этом в подпунктах 2.2.1-2.2.3 договора арендатору разрешено определять формы и виды внутренней отделки помещений в арендуемом здании, сдавать без дополнительного согласия арендодателя названные помещения в субаренду другим лицам и использовать их совместно с ними по иным договорам, а также приобрести в собственность арендуемые объекты при условии выплаты арендатором всех платежей по данному договору и выкупной стоимости имущества.

В подпункте 2.3.5 договора установлена обязанность арендодателя передать арендуемое имущество в собственность арендатора после выплаты им всех арендных платежей по договору и его выкупной стоимости.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что надлежащее исполнение обязательств арендатора по данному договору обеспечивается заключенными с Зобиным О.Ю. и Мартыновым Л.А. договорами поручительства.

В силу пункта 5.2 договора арендуемые объекты переходят в собственность арендатора с момента государственной регистрации права собственности по истечении срока действия договора или до его истечения при условии внесения арендатором всех платежей по данному договору вместе с выкупной стоимостью имущества.

В этом же разделе договора стороны установили, что он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя с даты, указанной в соответствующем уведомлении, направляемом в адрес арендатора заказным письмом с уведомлением о вручении, в случае если арендатор нарушил срок внесения арендной платы (в том числе части арендной платы) более чем на 30 календарных дней или допустил нарушение сроков внесения арендной платы по данному договору вне зависимости от длительности такого нарушения 3 раза или более в течение года.

В качестве приложения № 1 к названному договору стороны 22.04.2016 подписали соглашение об исчислении и уплате арендной платы, в котором установили, что арендатор и его субарендаторы (ООО «Зенит Авто», «Эксперт», «Мастер», «Сервис», «Консалтинг»), совместно выступающие на стороне              ООО «Капитал Лизинг», обязуются поддерживать совокупные кредитовые обороты по счетам, открытым в Банке, на определенном уровне, снижение которых является основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя. Также в этом соглашении указано, что в состав арендной платы включаются ежемесячные платежи по фиксированной арендной ставке. При этом месячная фиксированная арендная плата на соответствующий период и выкупная стоимость имущества устанавливаются в соответствии с графиком, также являющимся, в свою очередь, приложением № 1 к данному соглашению.

Согласно упомянутому графику в 2020 и 2021 годах, то есть в течение двух последних лет аренды спорного имущества, ООО «Капитал лизинг» обязалось выплатить ООО «Куан 1» по 78 500 000 руб. в год (всего 157 000 000руб.). При этом размер ежемесячных платежей в указанные года варьировался от 3 795 000 руб. до 8 280 000 руб. Одновременно с этим в названном графике указано, что размер выкупного платежа составил 184 000 000 руб. Из этого же графика видно, что совокупная цена договора определена сторонами в размере 510 000 000 руб.

При этом ранее спорное здание автоцентра арендовалось ООО «Капитал лизинг» по заключенному с ООО «Куан 1» договору от 26.01.2016 № 1/2016.

В том же месяце, а впоследствии также в марте 2019 года ООО «Капитал лизинг» (арендодатель) заключило договоры № 01/2016, 04/2016, 05/2016 субаренды с ООО «Зенит Авто», «Эксперт», «Консалтинг» и «Новый сервис» (арендаторы), по условиям которых оно обязалось передать во временное владение и пользование указанным лицам нежилые помещения площадью 1494 кв. м, 3196,55 кв. м, 143,8 кв. м, 360,5 кв. м в спорном здании автоцентра. 

Из искового заявления ООО «Капитал лизинг» следует, что 24% площадей  спорного здания, оборудованного под дилерский центр, используется ООО «Зенит Авто», 46% – ООО «Новый сервис», 11% – самим истцом, а оставшуюся площадь занимают организации, обслуживающие деятельность перечисленных лиц и оказывающие консалтинговые услуги.

Обращаясь в арбитражный суд с иском к ООО «Куан 1», ООО «Капитал лизинг» сослалось на следующие обстоятельства:

- в течение всего срока действия заключенного с ответчиком договора (с 22.04.2016 по 31.03.2020) оно надлежащим образом исполняло свои обязательства по нему, в том числе в части внесения арендной платы в соответствии с упомянутым графиком платежей, что подтверждается тем, что по состоянию на момент обращения в суд первой инстанции сумма выплаченных ответчику средств по договору составила 176 590 000 руб. (на момент судебного разбирательства – 182 485 000 руб.), о чем свидетельствуют представленные в материалы настоящего дела многочисленные платежные поручения;

- вместе с тем в период введения на территории Санкт-Петербурга ограничений, связанных с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции, розничная торговля легковыми автомобилями была приостановлена на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», в связи с чем ООО «Зенит Авто» и «Новый свет», а значит и сам истец, входящий в одну группу лиц с названными организациями, не имели возможности заниматься основным видом деятельности и получать от него соответствующий доход;

- с учетом этого субарендаторы 20.04.2020 обратились к ООО «Капитал Лизинг» с просьбой предоставить отсрочку по внесению арендной платы на период с апреля по сентябрь 2020 года (исходящие письма № 22/ЮО, 76/1/ЮО);

- изложенное, в свою очередь, послужило основанием для направления  ООО «Капитал лизинг» в адрес ООО «Куан 1» в тот же период писем от 23.04.2020 № 18/ЮО, от 07.05.2020 № 21/ЮО, от 18.05.2020 № 22/ЮО с предложением предоставить ему отсрочку в отношении арендной платы, а также внести изменения в график платежей, являющийся неотъемлемой частью спорного договора, и продлить срок действия договора до 30.06.2022 (в ходе судебного разбирательства требования истца в указанной части были уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), в связи с чем ООО «Капитал лизинг» просило продлить договор до 31.12.2023) со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, произошедшее в текущем году, из которых исходили стороны при его изначальном заключении.

Одновременно с этим ООО «Капитал лизинг» указало, что свой основной доход оно получает от субарендаторов спорной недвижимости, а потому, по его мнению, положения постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" (далее – постановление № 439) должны учитываться, поскольку на него была возложена обязанность такую отсрочку предоставить своим субарендаторам.  При этом свои требования ООО «Капитал лизинг» обосновало ссылкой положения статьи 451 ГК РФ, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 8 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 21.04.2020, указав, что значительную часть платежей по договору оно выплатило ответчику, мер, предусмотренных законодательством, связанным с распространением коронавирусной инфекции, не достаточно для того, чтобы преодолеть финансовые потери. Относительно своей добросовестности истец пояснил, что ответчик длительное время уклонялся от получения какой-либо корреспонденции, направлявшейся в его адрес, а равно ведения переговоров по поводу условий дальнейшего пользования спорным имуществом.

В ходе судебного разбирательства по данному делу судом первой инстанции установлено, что ООО «Зенит Авто» является официальным дилером автомобилей марок «Nissan» и «Datsun» в соответствии с дилерскими соглашениями от 01.09.2015, заключенным с ООО «Ниссан Мануфэкчуринг РУС», при этом ООО «Зенит Авто», равно как и ООО «Новый Сервис», занимаются розничной торговлей автомобилями указанных марок в спорном здании автоцентра, который был полностью адаптирован и оборудован ООО «Капитал Лизинг» и его субарендаторами под использование в качестве автомобильно-технического комплекса официального дилера автомобилей брендов «Nissan» и «Datsun»; в свою очередь, ООО «Алгоритм Авто» осуществляет техническое обслуживание и ремонт реализуемых в указанном центре транспортных средств, а ООО «Консалтинг» и «Эксперт» оказывают сопутствующие обозначенной деятельности услуги в сфере страхования, консалтинга, а также бухгалтерского и правового обслуживания клиентов автоцентра.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что положения Закона № 98-ФЗ, а равно постановления № 439 не применимы к сложившейся ситуации ввиду того, что истец не осуществляет деятельность, которая отнесена уполномоченными органами к отраслям, наиболее пострадавшим в результате пандемической обстановки, но главным образом требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку они выходят за рамки установленных мер государственной поддержки арендаторов недвижимого имущества, ввиду того, что ООО «Капитал лизинг» предлагает продлить срок действия договора и тем самым отсрочить внесение выкупного платежа, а предложенный им график перечисления арендной платы не соответствует предусмотренному действующим законодательством регулированию. Также ответчик указал, что 30% площадей в спорном автоцентре занято организациями (ООО «Эксперт» и др.), чья деятельность не отнесена к пострадавшим отраслям, между тем истец просит отменить арендую плату в полном объеме на период пандемии с апреля и до ноября 2020 года, а в отношении оставшейся части подлежащих внесению арендных платежей – существенно уменьшить их размер.

Поскольку в ходе судебного разбирательства ответчик направил в адрес истца уведомление от 19.04.2021 о расторжении спорного договора, в котором со ссылкой на пункт 5.4 договора указал, что в нарушение условий названного договора арендные платежи в размере 69 860 000 руб. за период с 01.04.2020 по 26.01.2021 ООО «Капитал лизинг» так до сих пор и не внесены, а направлявшееся в феврале 2021 года в адрес указанной организации требование о погашении задолженности в срок до 10.03.2021 не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с еще одним иском о признании упомянутого уведомления недействительным, впоследствии объединенным с первоначальными требованиями об изменении условий упомянутого договора. В обоснование данного иска ООО «Капитал лизинг» сослалось на подписание названного уведомления неуполномоченным (неустановленным) лицом, что подтверждается заключением специалиста от 28.04.2021.

Также истец, не соглашаясь с позицией ответчика по данному делу, указал, что вопреки его доводам ООО «Эксперт» и «Алгоритм Авто» были вынуждены приостановить свою деятельность в автоцентре и не могли использовать арендуемые помещения по назначению из-за введения ограничений с учетом ведениями всей группой организаций совместной деятельности на объекте.

Суд первой инстанции, согласившись с тем фактом, что к обстоятельствам, которые со всей очевидностью не могли предвидеть стороны при заключении спорного договора аренды, относятся возникновение новой коронавирусвной инфекции, введение органами власти мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции, а также использование субарендаторами истца отсрочки внесения арендной платы, признал требования ООО «Капитал лизинг»  обоснованными.

При этом суд первой инстанции исходил из следующего:

- связанные с распространением указанной инфекции ограничения в полном объеме до сих пор не сняты;

- размеры арендных платежей соответствуют рыночным ставкам, в связи с чем обеспечивают баланс интересов каждой из сторон договора;

- расторжение договора повлечет прекращение договоров субаренды с третьими лицами и, как следствие, возникновение у них убытков, а потому является крайней мерой, несоразмерной степени нарушенного истцом обязательства по внесению арендной платы при том, что на данной этапе им уплачено 182 485 000 руб.

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к выводу о том, что в данном случае имело место существенное изменение обстоятельств, что, в свою очередь, в соответствии со статьей 451 ГК РФ служит основанием для изменения условий заключенного между сторонами договора.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене ввиду следующего.

С 01.04.2020 вступил в силу Закон № 98-ФЗ, в статье 19 которого определено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, арендодатель в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. С учетом этого в связи с введенными в целях обеспечения безопасности в спорный период ограничениями Правительством были разработаны специальные требования относительно тех условий, на которых арендодатели обязаны по просьбе арендаторов предоставить им отсрочку платежей по договорам аренды.

Такие требования установлены в Постановлении № 439, согласно пункту 3 которого отсрочка арендаторам предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в том числе на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Одновременно с этим в ответе на вопрос 8 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, указано, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Таким образом, по мнению высшей судебной инстанции, возможность изменения или расторжения договоров из-за эпидемиологической обстановки, ограничительных мер или режима самоизоляции, не исключается, если это будет признано существенным изменением обстоятельств в судебном порядке, даже при наличии специально разработанного законодательства.

Обращаясь в суд первой инстанции с настоящими требованиями, ООО «Капитал лизинг» сослалось на положения статьи 451 ГК РФ, которые, по его мнению, позволяют требовать при продолжающейся пандемии, препятствующей возврату как самого арендатора, так и его субарендаторов к режиму ведения предпринимательской деятельности, имевшему место до распространения новой коронавирусной инфекции, отсрочки платежей на условиях, отличающихся от регламентированных Правительством в Постановлении № 439, а равно продления срока действия спорного договора с учетом его особенностей, связанных с выкупом арендуемого имущества, для использования которого под дилерский автоцентр были вложены значительные по размеру средства.

Следовательно, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении, ООО «Капитал лизинг» усматривает в возникшей по причине распространения новой коронавирусной инфекции обстановки пандемии и ее последствиях (установлении различного рода рекомендаций, правил, ограничений и запретов в целях обеспечения санитарной безопасности на территории Санкт-Петербурга). 

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункту 2 этой же статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Проанализировав материалы дела, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции безосновательно посчитал доказанной со стороны ООО «Капитал лизинг» совокупность предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для изменения спорного договора.

Обращаясь с настоящим иском в суд первой инстанции, в рамках которого задолженность по арендной плате за период с апреля по сентябрь 2020 года должна быть выплачена, по мнению ООО «Капитал лизинг», не до 01.01.2023, как это предлагается в Постановлении № 439, а до 31.12.2023, а отсрочка в размере всей арендной платы – предоставлена не только до 01.10.2020, но и вплоть до ноября 2020 года, а в период с 01.01.2022 по 31.12.2023 пользование арендованным имуществом должно носить безвозмездный характер (общая стоимость платежей, предусмотренная за период действия договора до 31.12.2021 при продлении его на два года не изменилась), истец применительно к подпункту 3 пункту 2 статьи 451 ГК РФ отметил, что возвращение к ведению деятельности на прежних условиях, которую с его слов он и третьи лица продолжили после снятия ограничений в середине 2020 года, в ситуации продолжающейся пандемии объективно невозможно.

Между тем, ссылаясь на указанные обстоятельства, ООО «Капитал лизинг» не представило доказательств того, что уровень прибыли от продаж и обслуживания автотранспортных средств после снятия ограничений продолжает оставаться низким по сравнению с показателями, которые имели место до марта 2020 года, и до настоящего времени в полном объеме не восстановился, что не позволяет ему поддерживать совокупные кредитовые обороты по счетам, открытым в Банке, на определенной отметке и исполнять договор на прежних условиях, а равно вынуждает его принимать соответствующие меры в целях обеспечения возможности функционирования всей группы лиц.

ООО «Капитал лизинг», ссылаясь на то, что по состоянию на момент судебного разбирательства оно перечислило ответчику свыше 180 000 000 руб. из 510 000 000 руб., предусмотренных договором аренды, а также оборудовало переданное в аренду здание под дилерский автоцентр, а потому в случае прекращения арендных отношений ему будет причинен ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, не представило разумных объяснений относительно того, каким образом изложенное подтверждает возможность применения содержащихся в пункте 4 статьи 451 ГК РФ положений с учетом неисполнения истцом   обязанности по внесению арендной платы, которая перестала им перечисляться в пользу ООО «Куан 1» начиная с апреля 2020 года, применительно к необходимости соблюдения соотношения имущественных интересов сторон, являющегося основным руководящим принципом при изменении договорных условий.

Более того, из материалов дела следует, что ООО «Куан 1» в ответ на обращения ООО «Капитал Лизинг» направляло в его адрес график платежей, в котором им было предложено уменьшить сумму вносимой арендной платы в период с апреля по сентябрь 2020 года до 434 000 руб., а с октября по декабрь 2020 года – до 3 280 000 руб. с последующим уменьшением размеров вносимых платежей по сравнению с изначально утвержденным в 2016 году графиком в начале каждого года и с одновременным предоставлением истцу возможности вносить аренную плату до июня 2022 года включительно.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства истец не представил каких-либо пояснений относительно того, в чем именно он усматривает для себя и своих субарендаторов невозможность продолжения деятельности в спорном здании на условиях, которые бы отвечали требованиям специального законодательства, введенного в действие в спорный период, и не доказал недостаточность установленного в Законе № 98-ФЗ в совокупности с принятым   Постановлением № 439 регулирования и обоснованность избранного им способа защиты права, которое, по его мнению, не может быть восстановлено каким-либо иным образом, а именно – саму исключительность сложившейся между сторонами ситуации, разрешение которой в целях соблюдения баланса их интересов объективно требует применения положений статьи 451 ГК РФ.

Также апелляционный суд критически относится к доводам истца, заявленным им в качестве обоснования неперечисления арендной платы начиная с апреля 2020 года и до настоящего времени, относительно наличия обоснованных сомнений в личности лица, подписывавшего все исходящие от ООО «Куан 1» документы, в отношении которых по его заказу было проведено несудебное почерковедческое исследование подписи, совершенной от имени генерального директора ответчика. Все имеющиеся в материалах дела заключения были составлены по результатам исследования лишь тех документов, содержание которых в части выдвигавшихся ответчиком предложений по урегулированию сложившейся в период пандемии ситуации не соответствовало занятой ООО «Капитал лизинг» по данному спору позиции.

Также апелляционный суд не усматривает правовых оснований для изменения размера выкупного платежа, а равно переноса срока его внесения на два года. Условия, предложенные истцом и установленные судом в обжалуемом решении, фактически влекут за собой безвозмездное пользование истцом арендованным имуществом в течение 2 лет, поскольку при продлении договора на два года совокупный размер арендных платежей не увеличивается, а более того – уменьшается за счет увеличения выкупной стоимости и соответственно переноса обязанности по ее внесению на декабрь  2023 года вместо ранее оговоренного в договоре декабря 2021 года. Ссылку истца на  то, что изначально условия договора аренды не являлись рыночными, суд оценивает критически, поскольку стороны свободны в заключении договора и в определении его условий.

Поскольку на момент направления отказа от договора у истца имелась просрочка внесения арендной платы за период с октября 2020 года по февраль 2021 года (права на отсрочку внесения арендной платы в этот период действующее законодательство не предоставляло), правовых оснований считать, что уведомление об отказе от договора является ничтожной сделкой, при совершении которой ответчик злоупотребил правами, у суда апелляционной инстанции нет.

При таком положении апелляционный суд полагает, что выводы суда первой инстанции недостаточно обоснованы, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене.

Поскольку в качестве нормативного обоснования заявленных требований, как неоднократно подчеркивалось ООО «Капитал лизинг», истцом были приведены положения статьи 451 ГК РФ, апелляционный суд с учетом недоказанности перечисленных в названной статье условий, а также принимая во внимание то обстоятельство, что в настоящий момент в рамках дела № А56-37970/2021 рассматриваются требования ООО «Куан 1» о взыскании с                ООО «Капитал Лизинг» задолженности по арендной плате, а значит, последнее не лишено возможности воспользоваться предоставленными в соответствии с Законом № 98-ФЗ мерами государственной поддержки, в частности, просить суд установить порядок внесения платежей за период с апреля по сентябрь 2020 года в соответствии с Постановлением № 439 при доказанности наличия таких оснований, в удовлетворении иска надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2021 по делу № А56-47739/2020 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Капитал Лизинг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Куан 1» 3000 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.