ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
30 апреля 2015 года | Дело № А21-3761/2014 |
Резолютивная часть постановления объявлена апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме апреля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Евстегнеевой Е.В.
при участии:
от истца: Суслов В.А., доверенность от 22.12.2014,
от ответчиков: не явились, извещены,
от 3-х лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-3294/2015, 13АП-3291/2015 ООО "Альвади", ООО "Альвади плюс" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.11.2014 по делу № А21-3761/2014 (судья Лобанова Е.А.), принятое
по иску Банка ВТБ (ОАО)
к 1.ООО "Альвади", 2.ООО "Альвади плюс",
3-и лица: 1.ООО "Балттрансавто", 2.ИП Павлов Борис Николаевич
о выселении,
установил:
Банк ВТБ (открытое акционерное общество) (ОГРН 1027739609391; далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альвади» (ОГРН 104390285371; далее - ООО «Альвади»), обществу с ограниченной ответственностью «Альвади Плюс» (ОГРН 1123926009316; далее - ООО «Альвади Плюс») о выселении ответчиков из занимаемого ими здания поликлиники (литер А, А1) с трансформаторной подстанцией (Литер 1) общей площадью 1684,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер 39:15:131813:88, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, г.Калининград, ул.Лермонтова, дом №7.
Определениями суда от 24.06.2014, от 05.08.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) привлечены индивидуальный предприниматель Павлов Борис Николаевич (далее - ИП Павлов Б.Н.), общество с ограниченной ответственностью «Балттрансавто» (далее - ООО «Балттрансавто»).
Решением суда от 25.11.2014 ООО «Альвади», ООО «Альвади Плюс» выселены из здания поликлиники (литер А, А1) с трансформаторной подстанцией (литер 1) общей площадью 1684,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер 39:15:131813688, расположенного по адресу: Россия, Калининградская область, г.Калининград, ул.Лермонтова, д.7.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, ООО «Альвади», ООО «Альвади Плюс» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить. Апелляционные жалобы ответчиков содержат аналогичные доводы. Податели жалоб считают, что договор аренды является действующим до момента урегулирования сторонами вопроса о выплате стоимости улучшений и оборудования, либо договор должен был быть расторгнут в судебном порядке. Также податели жалоб указывают, что к письму о расторжении договора не было приложено документов, подтверждающих полномочия подписавшего его лица на расторжение договора аренды.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 25.08.2005 ИП Павловым Б.Н. (арендодатель) и ООО «Альвади» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование на правах аренды была передана часть нежилых помещений площадью 1644,9 кв.м (согласно поэтажному плану здания и экспликации из технического паспорта на здание) , расположенных в здании клиники общей площадью 1684,9 кв.м по адресу: г.Калининград, ул.Лермонтова, д.7.
Согласно пункту 1.2 данного договора аренды оставшиеся помещения №15 площадью 8,8 кв.м и №16 площадью 31,2 кв.м, находящиеся на первом этаже здания, а также объекты повышенной опасности (лифт и система газопотребления) , находящиеся в здании поликлиники, в аренду не передавались и оставались в пользовании арендодателя.
На момент заключения договора аренды здание клиники принадлежало на праве собственности ИП Павлову Б.Н. и являлось предметом ипотеки в пользу филиала «Калининградский» ОАО «Собинбанк», о чем арендатор был уведомлен.
В пункте 4.1 договора аренды указано, что договор заключен на неопределенный срок.
Дополнительным соглашением к договору аренды, подписанным 29.08.2005, арендатору предоставлено право передавать арендуемое имущество в субаренду без согласия арендодателя.
В соответствии с договором о залоге недвижимого имущества от 30.05.2007 указанное здание поликлиники с трансформаторной подстанцией, а также право аренды земельного участка были заложены Павловым Б.Н. Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 17.02.2009 г. (с учетом дополнительного решения от 26.11.2009 г.) по делу №2-13/2009, на указанные объекты недвижимости обращено взыскание в пользу Банка, выдан исполнительный лист.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Отдела по особым производствам Службы судебных приставов от 12.11.2010 г. спорные объекты недвижимости переданы на реализацию в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области. Торги по продаже объектов недвижимости проведены дважды и признаны несостоявшимися (заявки на участие в торгах подали менее двух лиц).
После признания повторных торгов несостоявшимися на основании статьи 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» нереализованное имущество передано Банку в счет погашения долга по акту передачи нереализованного имущества должника взыскателю от 07.06.2011 г. .
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06.02.2013 г. по делу №2-137/2013 за Банком признано право собственности на нежилое здание поликлиники (литер А,А1) с трансформаторной подстанцией (литер 1) , кадастровый (или условный) номер 39:15:13 18 13:0032:3683/А,А1, находящееся по адресу: г.Калининград, ул.Лермонтова, д.7. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости. Данное решение суда оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 31.07.2013 г.
Право собственности Банка на указанные объекты зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 39-АБ №224920 от 04.09.2013 г., повторное - 39-АБ №292257 от 11.02.2014 г.
По договору субаренды нежилого помещения от 16.02.2012 г. №01/2012 ООО «Альвади» передало в субаренду ООО «Альвади Плюс» часть арендуемых им помещений общей площадью 1631,8 кв.м для организации клиники (акт приема-передачи нежилых помещений от 16.02.2012 г.).
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 марта 2012 г. по делу №А21-380/2012 в отношении ИП Павлова Б.Н. введена процедура банкротства наблюдение.
Письмом от 11.10.2013 г. исх.№180/975700 Банк известил ООО «Альвади» о том, что право собственности на здание поликлиники с трансформаторной подстанцией перешло Банку, указал реквизиты для перечисления арендной платы.
Письмом от 31.12.2013 г. исх.№197/975700 за подписью управляющей филиалом Калининградский Банка Е.В. Шендерюк ООО «Альвади» на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ было уведомлено об отказе Банка от договора аренды нежилого помещения от 25.08.2005 г. и необходимости передачи арендуемого объекта по акту приема-передачи не позднее, чем в последний день истечения трех месяцев с момента получения уведомления.
Указанное уведомление получено ООО «Альвади» 13.01.2014 г.
17.02.2014 г. ООО «Альвади» направило в филиал Калининградский Банка письмо о том, что обращение Банка не может быть рассмотрено как надлежаще оформленное уведомление о прекращении договора аренды, поскольку не приложен документ, подтверждающий полномочия управляющего филиала Калининградский на представление интересов Банка, из текста письма невозможно сделать вывод об истинных намерениях собственника помещения и о наличии полномочий у поверенного.
Поскольку арендуемое имущество не было передано обществом «Альвади» Банку в установленные сроки, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил иск.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 5.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив арендатора о прекращении договора аренды не менее чем за шесть месяцев до окончания действия указанных в пункте 5.2 лицензий (лицензий, полученных арендатором на осуществление медицинской деятельности в арендуемых помещениях). При этом договор считается расторгнутым с момента окончания срока действия лицензий арендатора на осуществление медицинской деятельности, действовавших на момент получения отказа арендодателя от договора.
Поскольку в материалы дела представлена копия лицензии на осуществление медицинской деятельности №ЛО-39-01-000705, выданная ООО «Альвади Плюс» 27.04.2012 г., которая является бессрочной, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для применения пункта 5.3 договора аренды.
Доводы апелляционных жалоб о том, что к письму о расторжении договора не было приложено документов, подтверждающих полномочия подписавшего его лица на расторжение договора аренды, а до момента получения соответствующих документов не может исчисляться срок уведомления о расторжении договора, отклоняются апелляционным судом как не основанные на нормах права.
Уведомление об отказе от договора аренды подписано уполномоченным лицом, что следует из доверенности от 24.12.2012 г., выданной управляющей филиалом Калининградский Банка Шендерюк Е.В.
Непредставление истцом ООО «Альвади» документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего уведомление об отказе от договора аренды, не может являться основанием для выводов о нарушении Банком порядка предупреждения об отказе от договора аренды.
Передача спорного объекта филиалу Калининградского Банка подтверждается распоряжением Банка от 11.12.2013 г. №27 «О передаче с баланса Головной организации на баланс филиала Калининградский Банка ВТБ (ОАО) недвижимого имущества, расположенного в г.Калининграде», актом о приеме-передаче здания от 27.12.2013 г. .
Апелляционный суд также отклоняет доводы апелляционных жалоб о том, что договор аренды является действующим до момента урегулирования сторонами вопроса о выплате стоимости улучшений и оборудования, либо договор должен был быть расторгнут в судебном порядке.
Пункт 6.3 договора аренды возлагает на арендодателя обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений и специального оборудования, указанного в пункте 6.2, которые произведены с согласия арендодателя, с учетом нормальной амортизации.
Однако, отсутствие договоренности между сторонами по разрешению данного вопроса не препятствует прекращению договора.
Согласно пункту 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Следовательно, договор субаренды нежилого помещения №01/2012 от 16.02.2012 г. также следует считать прекращенным.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Поскольку арендатором по договору аренды является ООО «Альвади», арендуемое имущество должно быть возвращено данным лицом. Учитывая, что фактически помещения в здании используются ООО «Альвади Плюс», суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования, заявленные к ООО «Альвади Плюс».
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.11.2014 по делу № А21-3761/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий | Е.В. Жиляева | |
Судьи | Я.В. Барканова И.А. Тимухина |
