ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
27 декабря 2023 года
Дело №А21-2991/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2023 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2023 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Балакир М.В., Нестерова С.А.
при ведении протокола судебного заседания: Зотовой А.И.
при участии: согласно протоколу судебного заседания от 13.12.2023
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32781/2023) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.08.2023 по делу № А21-2991/2023, принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сивилл»
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области
о признании незаконными уведомлений о приостановлении государственной регистрации права и отказа в государственной регистрации права
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Сивилл» (далее - заявитель, ООО «СЗ «Сивилл», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), которым просило признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра, Ответчик) о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-53473468/5 от 03.03.2023 и отказе осуществления государственной регистрации права, оформленное уведомлением от 29.05.2023 №КУВД-001/2022-53473468/8, в отношении договора участия в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022.
В качестве восстановления нарушенного права Общество просило обязать Управление Росреестра по Калининградской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022.
Решением от 08.08.2023 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что разрешение на строительство и проектная декларация, размещенные на сайте единой информационной системы жилищного строительства, содержат информацию о строительстве только жилого дома блокированной застройки (один блок). Разрешение на строительство и проектная декларация общества на дом блокированной застройки, состоящем из нескольких жилых домов, блокированными с другими жилыми домами, отсутствуют.
Таким образом, из представленных документов, невозможно сделать вывод о том, что указанный объект является объектом долевого строительства.
Кроме того, Управление Росреестра указывает, что исходя представленных документов, государственный регистратор прав сделал вывод о том, что договор заключенный между Обществом и Завьяловым А.П. не является договором долевого участия в строительстве, поскольку в данном случае, исходя из имеющихся документов, невозможно сделать вывод о привлечении для долевого строительства указанного дома блокированной застройки средств третьих лиц, в связи с чем государственный регистратор прав сделал вывод о применении в отношении договор положений закона об инвестиционной деятельности.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.
Представитель заявителя, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.
Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося участника арбитражного процесса.
Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 30.11.2022 в Управление Росреестра по Калининградской области было представлено заявление на осуществление действий по государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве № 1751 от 25.11.2022 (далее – договор).
Уведомлениями от 08.12.2022 №КУВД-001/2022-53473468/2 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прав.
В последствии уведомлением от 29.05.2023 №КУВД-001/2022-53473468/8 в осуществлении действий по государственной регистрации договора отказано.
Основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации договора заинтересованным лицом указано на непредставление необходимых документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности - регистратором сделан вывод о том, что застройщик ведет строительство одного объекта долевого строительства, с одним участником долевого строительства, в виду чего представленные документы соответствуют законодательству РФ об инвестиционной деятельности; право собственности инвестора может возникнуть только после регистрации права застройщика как лица, обладающего правами на земельный участок, предоставленный ему для строительства.
Полагая, что данные решения неправомерны, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные участвующими в деле лицами доказательства, удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для их удовлетворения и отмены или изменения принятого по делу решения на основании следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.
Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.
Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).
Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи документов Обществом и дату приостановления регистрационных действий) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).
В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
В силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ установлено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений об основных характеристиках многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), иных основных характеристиках жилого или нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
По своей правовой природе государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется как обременение права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект долевого участия в строительстве.
Инвестиционной деятельностью в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности, закон № 39-ФЗ) признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, согласно статье 2 данного Закона он не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом № 214-ФЗ.
В силу пункта 3 статьи 1 Закона "Об участии в долевом строительстве" его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.
Таким образом, участие в долевом строительстве является разновидностью инвестиционных отношений с особенностями, установленными Законом № 218- ФЗ. Из анализа положений Законов № 39-ФЗ и № 214-ФЗ следует, что основным критерием разграничения сферы применения законов является цель вложения денежных средств.
Инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.
Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Завьялов Анатолий Павлович (участник долевого строительства/дольщик) заключили договор от 25.11.2022 № 1751 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался создать объект долевого строительства – жилой дом блокированной застройки (один блок в блокированном жилом доме, состоящем из 8 (восьми) таких блоков) по адресу: РФ, Калининградская область, Зеленоградский район, г. Зеленоградск, пос. Малиновка (на каждый из блоков выдано отдельное разрешение на строительство (п 1.4 договора), на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010602:1751, находящимся в собственности у застройщика (п. 1.9 договора).
Характеристики объекта, указаны в п. 2.10.4 договора.
Пунктом 1.7 договора установлено, что общее имущество – часть Объекта долевого строительства, не входящая в состав недвижимого имущества и иных жилых блоков, принадлежащих третьим лицам, предназначенная для обслуживания жилых блоков и нежилых помещений Объекта и доступа к ним и находящаяся в общей долевой собственности собственников других жилых блоков.
Как видно из заключенного сторонами договора, объектом долевого строительства является жилой блокированной застройки (один блок в блокированном жилом доме, состоящем из 8 (восьми) таких блоков), что соответствует положениям Закона №214-ФЗ. Условия договора в совокупности с приложенными к договору графическими материалами позволяют однозначно индивидуализировать объект долевого строительства, разделенного на секции.
Из пояснений представителя заявителя следует, что Завьялов А.П., заключая договор долевого участия, не преследовал цель извлечения прибыли, у него отсутствовали намерения осуществлять инвестиционную деятельность (соответствующий договор не заключался); блок-секция приобреталась Завьяловым А.П. как физическим лицом, для удовлетворения ее личных потребностей как физического лица, а не в рамках предпринимательской деятельности.
Доказательства, свидетельствующие об обратном, заинтересованным лицом, в материалы дела не представлены (пункт 5 статьи 200 АПК РФ).
Действующее градостроительное законодательство допускает строительство одного жилого дома блокированной застройки двумя способами: один участок на весь дом – одно разрешение на строительство, либо отмежевание отдельных участков под каждый блок и несколько разрешений на строительство по количеству блоков.
Как следует из пояснений представителя заявителя, и усматривается из приложения № 4 к договору, жилой дом блокированной застройки (блок-секция) является неделимой 1/8 составной частью дома, состоящего из 8 таких же блоксекций, под каждую из которых выделен отдельный земельный участок и выданы восемь разрешений на строительство.
Согласно Приказу Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» объектом, в отношении которого может быть заполнена проектная декларация по Закону № 214-ФЗ, может быть не только дом блокированной застройки, но и один блок в составе такого блокированного дома.
Из заявления следует, что в конкретном случае заполнить одну проектную декларацию на весь дом из 88 блоков не представляется возможным, поскольку структура заполнения декларации такова, что она может быть составлена в отношении одного разрешения на строительство.
Вывод регистратора о том, что застройщик ведет строительство одного объекта долевого строительства, с одним участником долевого строительства, в виду чего представленные документы соответствуют законодательству РФ об инвестиционной деятельности, основан на неверном толковании норм Закона №214-ФЗ.
Закон №214-ФЗ не содержит запрета на строительство одного объекта с одним участником долевого строительства, по сложившейся практике объектом долевого строительства является квартира (в рассматриваемом случае блок), являющаяся частью многоквартирного дома (в рассматриваемом случае иного объекта недвижимости), как правило, участником строительства одной квартиры является один-два физических лица. На период строительства возникает залог земельного участка в пользу участника, а после окончания строительства возникает право на общее имущество дома – крышу, фундамент, фасад и т.д., из чего можно сделать вывод о том, что один блок в жилом доме блокированной застройки, состоящий не менее чем три блока, должен возводиться согласно договору долевого участия при привлечении денежных средств до окончания срока строительства.
Как обоснованно отметил представитель Общества, обозначенные в ходе судебного разбирательства доводы заинтересованного лица в части необходимости предоставления проекта планирования территории или договора о комплексном развитии территории в уведомлениях о приостановлении и отказе в государственной регистрации прав не отражены. То есть основания отказа в государственной регистрации, изложенные в заинтересованным лицом в отзыве, отличаются от оснований, указанных Управлением в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе.
Таким образом, в данной части оспариваемые уведомления противоречат требованиям статьи 27 Закона № 218-ФЗ, закрепляющим возможность отказа в регистрации лишь по тем основаниям, по которым данная регистрация была приостановлена, и нарушает права заявителя.
Вместе с тем, как обоснованно отмечено представителем заявителя, требование Закона № 214-ФЗ в части необходимости проекта планирования территории или договора о комплексном развитии территории применимо только к возводимому малоэтажному комплексу, состоящему из ИЖД, что не применимо к возводимым заявителем объектам.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.
По существу доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.08.2023 по делу № А21-2991/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С. Полубехина
Судьи
М.В. Балакир
С.А. Нестеров
