ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,
e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Ессентуки Дело № А63-5081/2023
11.03.2024
Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2024.
Полный текст постановления изготовлен 11.03.2024.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Наниковым Д.А., при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (ОГРН 1022603625186, ИНН 2631004071) - Ефименко И.А. (доверенность от 03.07.2023), в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (ОГРН 1182651017042, ИНН 2631039211), рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А63-5081/2023 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (ОГРН 1022603625186, ИНН 2631004071) к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (ОГРН 1182651017042, ИНН 2631039211) о расторжении договоров,
УСТАНОВИЛ:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (далее – общество, ООО «Золотой берег», ответчик) с исковым заявлением о расторжении договоров аренды от 12.02.2021 № 25, от 12.02.2021 № 24.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.07.2023 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Определением от 09.02.2024 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в связи с тем, что органом почтовой связи не был соблюден порядок вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений.
Информация о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.
В судебном заседании представитель комитета просил исковые требования удовлетворить.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя общества в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы иска, возражения ответчика, выслушав представителя комитета, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные требования о расторжении договоров не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что между Министерством экономического развития Ставропольского края, администрацией города Невинномысска и обществом заключено соглашение от 25.12.2019 № 12 об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития, создаваемой на территории монопрофильного муниципального образования (моногорода) Ставропольского края, согласно которому общество обязуется обеспечить реализацию инвестиционного проекта (пункт 2.5.2 Соглашения), осуществить в рамках реализации инвестиционного проекта капитальные вложения в объеме 50 500 000 руб., из них не менее 20 000 000 руб. в первый год с даты включения общества как резидента в реестр резидентов территории опережающего социально-экономического развития, создаваемых на территории монопрофильных муниципальных образований Российской Федерации (моногорода), включенных в перечень, утвержденный Правительством Российской Федерации в (далее - Реестр).
26.12.2019 общество включено в Реестр.
12.02.2021 между комитетом и обществом заключены договора аренды:
- № 24 земельного участка в границах земель муниципального образования горда Невинномысска Ставропольского края из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 26:16:040611:17, общей площадью 5 132 кв.м, с адресом: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, улица Белово, 8Б, с разрешенным использованием земельного участка - земельный участок объектов физической культуры и спорта, для реализации инвестиционного проекта «Создание оздоровительного комплекса «Золотой берег» в г. Невинномысске» на территории муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края в целях улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города сроком с 12.02.2021 по 11.02.2031;
- № 25 земельного участка в границах земель муниципального образования горда Невинномысска Ставропольского края из категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 26:16:040611:19, общей площадью 37 558 кв.м, с адресом: Российская Федерация, Ставропольский край, городской округ - город Невинномысск, город Невинномысск, улица Белово, 8Г, с разрешенным использованием земельного участка - земельный участок объектов физической культуры и спорта, для реализации инвестиционного проекта «Создание оздоровительного комплекса «Золотой берег» в г. Невинномысске» на территории муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края в целях улучшения условий труда, увеличения налоговых поступлений в бюджет, повышения уровня занятости и роста качества жизни населения города сроком с 12.02.2021 по 11.02.2031.
28.11.2022 специалистами комитета осуществлено визуальное обследование земельных участков, по результатам которого выявлено, что арендатором не исполняются условия договоров аренды № 24, 25, а именно: земельный участок с кадастровым номером 26:16:040611:17 не используется по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды № 24. На земельном участке отсутствуют объекты строительства 1-ой очереди, 2-ой очереди оздоровительного комплекса «Золотой берег», строительные работы не ведутся; земельный участок с кадастровым номером 26:16:040611:17 не используется по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды № 25. На земельном участке отсутствуют объекты строительства 1-ой очереди, 2-ой очереди оздоровительного комплекса «Золотой берег», строительные работы не ведутся.
05.12.2022 комитетом в адрес общества направлены претензии № 8632/27, № 8633/27 о необходимости исполнения условий договоров аренды № 24, 25.
11.01.2023 письмами №№ 42, 43 комитет уведомил общество о досрочном расторжении договоров аренды №№ 24, 25 и направил в его адрес для подписания дополнительные соглашения о расторжении договоров аренды.
Поскольку меры досудебного урегулирования спора не привели к его разрешению, комитет обратиться в арбитражный суд.
В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 ГК РФ).
В данном случае предметом спорных договоров аренды выступают земельные участки предоставленные ответчику на срок 10 лет.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Из пункта 2 статьи 7, статьи 42 ЗК РФ следует, что земельный участок должен использоваться по целевому назначению в соответствии с его категорией и согласно его разрешенному использованию.
В соответствии со статьей 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Исходя из пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Спорные земельные участки относятся к категории земель - земли населенных пунктов.
Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (пункт 1 статьи 83 ЗК РФ).
Согласно пунктам 1.1 договоров аренды от 12.02.2021: земельный участок № 24 имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов физической культуры и спорта; видом разрешенного использования земельного участка № 25 является гостиничное обслуживание, санаторная деятельность, общественное питание.
Судом установлено, что договоры №№ 24 и 25 заключены на срок с 12.02.2021 по 11.02.2031.
В соответствии с пунктами 1.1 договоров аренды № 24 и № 25 земельные участки предоставлены в аренду для целей реализации инвестиционного проекта «Создание оздоровительного комплекса «Золотой берег» в г. Невинномысске». Предоставление земельных участков осуществлено в рамках реализации соглашения от 25 декабря 2019 года № 12 об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития, создаваемой на территории монопрофильного муниципального образования (моногорода) Ставропольского края, заключённого между ООО «Золотой берег», Министерством экономического развития Ставропольского края и Администрацией города Невинномысска Ставропольского края. Реализация указанного соглашения осуществляется в соответствии с утверждённым бизнес-планом. Согласно бизнес-плана в первую очередь планировалось строительство пяти домиков и пяти беседок.
Согласно актам обследования № 69 от 28.11.2022 № 70 от 28.11.2022 на участках расположены объекты капитального и некапитального строительства: сцена, железные вагончики, деревянные домики, а также строительная техника и строительные материалы.
Данные обстоятельства подтверждают ведение строительных и подготовительных работ, что соответствует целям предоставления земельных участков.
Ведение строительных работ также подтверждаются актом проверки Министерства экономического развития Ставропольского края от 29.05.2023 по соблюдению условий соглашения об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития, создаваемой на территории монопрофильного муниципального образования (моногорода) Ставропольского края.
Как следует из указанного акта, в первый год реализации инвестиционного проекта капитальные вложения, предусмотренные соглашением об осуществлении деятельности на территории опережающего социально-экономического развития, создаваемой на территории монопрофильного муниципального образования (моногорода) Ставропольского края от 25 декабря 2019 года № 12 (далее - Соглашение), планировались к освоению в объеме 20 000 000 руб. Согласно оборотно-сальдовой ведомости ООО «Золотой берег» освоено 20 214 000 руб.
Капитальные вложения в сумме 20 000 000 руб., предусмотренные Соглашением, планировались к освоению в части строительства 5 домиков, 5 беседок и благоустройства территории в 1-ую очередь строительства (июль 2019 г. до 30.04.2020), в соответствии с паспортом и бизнес-планом инвестиционного проекта.
Согласно оборотно-сальдовой ведомости ООО «Золотой берег» по счету 08.04.1 за 2020 год поставлены на счет 08 бухгалтерского учета уличные беседки для отдыха в количестве 5 штук на сумму 3 000 000 руб., дизельный генератор для буровой станции мощностью 1 МВт в количестве 1 штуки на сумму 5 000 000 руб., насосная станция водоснабжения (комплектная) в количестве 1 штуки на сумму 10 200 000 руб., шламосборник ШБК 18 в количестве 3 штук на сумму 2 004 000 руб.
Согласно оборотно-сальдовой ведомости по счету 08 за период январь 2018 года по декабрь 2023 года, предоставленной ООО «Золотой берег», поставлены на счет 08 бухгалтерского учета скважина 1-Р-нв на сумму 4 700 426 руб. 67 коп., обустройство скважины на сумму 10 000 руб., скважина 1-Р- Нв на сумму 8 992 557 руб. 67 коп., беседки уличные на сумму 4 338 000 руб., беседки уличные для отдыха на сумму 3 000 000 руб., дизельный генератор для буровой станции мощностью 1МВт на сумму 5 000 000 руб., конструкция из ЛСТК, согласно проекту на сумму 25 000 000 руб., насосная станция водоснабжения (комплектная) на сумму 10 200 000 руб., шламосборник ШБК 18 на сумму 2 004 000 руб.
Рабочие места в количестве 21 единицы, предусмотренные Соглашением, планировались к созданию в течение первого года реализации инвестиционного проекта.
Согласно сведениям о застрахованных лицах ООО «Золотой берег» за 2020 год, приказам (распоряжениям) о приеме работников на работу и трудовым договорам, в течение первого года реализации обществом создано 21 рабочее место.
По заявлению общества от 20.04.2021 № 2863-27 администрацией подготовлен и утвержден градостроительный план № РФ-26-2-16-0-00-2021-0121 земельного участка кадастровый номер 26:16:040611:19 площадью 37 558 кв. м, адрес: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Белово, 8Г.
Обществом получены технические условия на подключение строящегося объекта капитального строительства (пункт 9 градостроительного плана).
По заказу общества ООО НТЦ «НООСФЕРА» изготовило проектную документацию на объект капитального «открытый бассейн для свободного плавания с павильоном для посетителей».
Общество обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство открытого бассейна для свободного плавания с павильоном для посетителей.
Письмом от 13.05.2022 администрация известила общество об отказе в выдаче разрешения на строительство бассейна с павильоном.
В целях исключения оснований для дальнейшего отказа в выдаче разрешения на строительство обществом получено положительное заключение Азово-Черноморского территориального управления № 481 от 17.01.2023 о согласовании планируемой деятельности в рамках материалов «Программа производства работ по проекту: «Открытый бассейн для свободного плавания с павильоном для посетителей на земельном участке.
Информационным письмом Управления Ставропольского края по сохранению, и государственной охране объектов культурного наследия № 06-11/06-10/6988 от 12.09.2022 разъяснено, что на территории земельного участка отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в соответствующий реестр.
Общество обратилось в администрацию с повторным заявлением о выдаче разрешения на строительство.
Письмом от 04.10.2022 администрация отказала в выдаче разрешения на строительство.
Общество вновь обратилось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. К заявлению общество приложило информационное письмо Управления Ставропольского края по сохранению, и государственной охране объектов культурного наследия № 06-11/06-10/6988 от 12.09.2022 в обоснование отсутствия препятствий по освоению земельного участка, предоставленного общество в целях реализации инвестпроекта.
06.02.2023 и 27.04.2023 обществом получены отказы в выдаче разрешения на строительство. Отказы мотивированы тем, что земельный участок расположен в защитных зонах объектов культурного наследия: памятника Герою Советского Союза Т.Н. Подгорному и памятной стелы-восьмигранника в честь города-побратима Белово. Наименование Объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Общество вновь обратилось с заявлением о выдаче разрешения на строительство.
Письмом от 29.06.2023 № 4540-06 администрация отказала в выдаче разрешения на строительство.
Указанный отказ в выдаче разрешения на строительство является предметом рассмотрения в Арбитражном суде Ставропольского края по делу № А63-13506/2023.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что комитет не доказал, что общество использует земельные участки с нарушением их целевого использования. Следовательно, наличие существенных нарушений условий договоров №№ 24, 25 не установлено, в связи с чем, оснований для расторжения договоров в судебном порядке, отсутствуют.
В соответствии с разъяснением, изложенным в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции по результатам рассмотрения дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку иск подан освобожденным от уплаты госпошлины лицом, она взысканию не подлежит. Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на комитет.
Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.07.2023 по делу № А63-5081/2023 отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом города Невинномысска (ОГРН 1022603625186, ИНН 2631004071) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Золотой берег» (ОГРН 1182651017042, ИНН 2631039211) 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Ю.Б. Луговая
Е.В. Жуков
М.У. Семенов
