ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068
e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
№ 17АП-4349/2023-ГК
г. Пермь
09 августа 2023 года Дело № А60-34766/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2023 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Крымджановой Д.И.,
судейГуляевой Е.И., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Харисовой А.И.
при участии:
от истца индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО1 (лично), предъявлен паспорт;
от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО2(лично), предъявлен паспорт;
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1,
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2023 года
по делу № А60-34766/2022
по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП 315665800053566)
к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)
о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по постоянной части по договору аренды имущества от 01.05.2020 в размере 68 000 руб., неустойки в размере 43 928 руб. с продолжением ее начисления по день фактической оплаты долга, задолженности по переменной части арендной платы в размере 11 246 руб. 06 коп., неустойки в размере 27 744 руб. 30 коп., с продолжением ее начисления по день фактической оплаты долга, а также 26361 руб. 70 коп. убытков за ремонтно-восстановительные работы после ненадлежащего выезда арендатора.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2022 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 АПК РФ.
Определением от 14.09.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2023 года (резолютивная часть решения от 22.02.2023) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 22 288 руб. 49 коп. убытков, 794 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт – об удовлетворении иска в полном объеме.
В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что условия дополнительного соглашения свидетельствуют о наличии задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. Истец указал, что с 01.10.2021 ответчик должен оплачивать арендую плату в размере 28 000 руб., суд не дал оценки условиям предоставления скидки, в счетах на 24 000 руб. имелось такое условие; кроме того, в таблицах (сверках) по разным коммунальным ресурсам зафиксировано наличие задолженности на 01.02.2021. Ссылается на то, что суд не проверил расчеты, в расчетах ответчика отсутствует ряд счетов по электроэнергии, а также скрыты счета № 80, № 92, № 96, № 102. По мнению заявителя жалобы, вопрос о задолженности по ХВС не разрешен, ответчик платил по нормативу при наличии счетчиков. Считает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями; расчеты по неустойке ответчиком не оспаривались.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 апелляционная жалоба истца принята к производству, судебное разбирательство назначено на 10.07.2023.
Ответчиком представлен отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, решение суда - законным и обоснованным.
10.07.2023 от истца в суд апелляционной инстанции поступили письменные пояснения.
Определением суда от 10.07.2023 судебное разбирательство отложено на 08.08.2023; сторонам предложено составить совместный акт сверки за спорный период по всем видам платежей по договору аренды (с отдельным указанием сведений о задолженности на 01.02.2021), а также расчет неустоек на 16.02.2023 – конец периода, указанный в суде первой инстанции), ответчику - представить объяснения относительно доводов истца, изложенных в апелляционной жалобе и пояснениях со ссылками на документы, имеющиеся в деле, с подробными расчетами по коммунальным платежам относительно сумм, внесенных истцом напрямую и уплаченных ответчиком.
До начала рассмотрения жалобы по существу, от истца 27.07.2023 в суд апелляционной инстанции представлен документ – «подробный акт сверки (с пояснениями)».
31.07.2023 в материалы дела от индивидуального предпринимателя ФИО2 поступили письменные объяснения относительно доводов истца, изложенных в апелляционной жалобе и пояснениях.
03.08.2023 от индивидуального предпринимателя ФИО1 в суд апелляционной инстанции поступили письменные пояснения относительно объяснений ответчика от 28.07.2023.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 08.08.2023, истец на своей позиции, изложенной в жалобе, с учетом письменных пояснений настаивал, заявленные требования поддержал, ответчик против доводов жалобы возразил, с учетом представленных письменных пояснений относительно доводов истца.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.05.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям п.п. 1.1, 1.2, 1.3 которого арендодатель сдает в аренду арендатору за плату во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в жилом здании по адресу: <...>.Передаваемое в аренду Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, который гарантирует, что передаваемое в аренду Помещение никому не продано, не заложено, в споре или под арестом (запрещением) не состоит и не обременено правами третьих лиц.Цель использования Помещения Арендатором: кофейня, кафетерий (л.д.11-12, т.1).
Согласно п. 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной части н платы за коммунальные услуги, последняя из которых подлежит начислению с даты заезда в помещение.
Размер постоянной части арендной платы составляет 28 000 (Двадцать восемь тысяч) рублей, НДС не облагается в связи с применением УСН.Размер постоянной части арендной платы может быть увеличен по соглашению сторон не чаще одного раза в год и на сумму не более 5% в год (п.п. 4.2, 4.4 договора).
Коммунальные услуги, указанные в п. 4.5 вышеназванного договора в постоянную часть арендной платы не входят н оплачиваются Арендатором дополнительно на основании выставленных счетов в течение пяти рабочих дней (п. 4.6).
Согласно п. 4.7 договора, переменная часть арендной платы определяется исходя из фактически потребленной в Помещении электроэнергии на основании показаний счетчика и действующего тарифа. На момент заключения настоящего договора тариф установлен и составляет 6.35 руб./кВтч. Переменная часть оплачивается по окончании отчетного месяца в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего счета от АО «Екатеринбургэнергосбыт», ПАО «Т Плюс», УК ЖКХ Октябрьского района.
13.01.2021 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому стороны пришли к соглашению внести в текст первоначального договора аренды следующий пункт: «В случае оплаты арендатором до 01.02.2021 всей суммы имеющейся задолженности по аренде, электроэнергии и коммунальным платежам, арендная плата будет снижена до 24000 руб. за каждый месяц» (л.д.13, т.1).
Договор аренды прекращен 13.07.2022 в связи с расторжением договора, помещение передано арендодателю по акту приема-передачи помещения.
По расчету истца, за ответчиком числится задолженность по оплате арендных платежей по постоянной части в размере 68 000 руб., по переменной части - 11 246 руб. 06 коп., начислена неустойка.
Кроме того, истцом понесены убытки за ремонтно-восстановительные работы после ненадлежащего выезда арендатора.
Как указал истец, при использовании помещения ответчиком, на стенах помещения размещена плитка, при передаче помещения плитка снята со стен, в результате чего на стенах образовались следы снятого штукатурного слоя.Для восстановления помещения истец обратился к ИП ФИО3, заключив договор № 046/2022 от 14.07.2022 на сумму 23176 руб. 70 коп.В обоснование понесённых убытков представлены также акт от 05.08.2022 № 46, платежное поручение № 21 от 27.07.2022, чеки на закупку материала на сумму 3185 руб.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств при использовании переданного в аренду имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования частично, суд первой инстанции с учетом отсутствия долга по постоянной и переменной части арендной платы в связи с наличием переплаты, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания убытков в размере 22 288 руб. 49 коп.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений и пояснений сторон, заслушав истца и ответчика в судебном заседании, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Между сторонами возникли разногласия относительно расчетов арендной платы, произведенных ответчиком платежей по постоянной и переменной части.
Заявляя настоящие требования, истец ссылается на то, что договор аренды от 01.05.2020 между сторонами был заключен на условиях о передаче нежилого помещения за плату в размере 28 000 руб. в месяц, при этом дополнительное соглашение от 13.01.2021 об изменении арендной платы до 24 000 руб. в месяц с 01.02.2021 считает недействительным. По расчетам истца на момент прекращения договора (13.07.2022) задолженность ответчика перед истцом составила 68 000 руб., за период с 01.02.2021 по 30.06.2022.
Между тем, возражая против удовлетворения иска ответчик пояснил, что между истцом и ответчиком сложились отношения по аренде помещения в период с 01.05.2020 по 13.07.2022 на условиях арендной платы с 01.06.2020 по 31.01.2021 по цене 28 000 рублей, с 01.02.2021 по 13.07.2022 по цене аренды - 24 000 рублей.
При этом суд учитывает, что обстоятельства изменения арендной платы с 01.02.2021 были обусловлены эпидемиологической ситуацией, связанной с пандемией коронавируса.
Как пояснил ответчик, предложение об уменьшении арендной платы до 23000 руб. первоначально поступило от ответчика 05.01.2021 (исходя из электронной переписки). При этом сам истец указывал в переписке на снижение арендной платы до 24000 руб. с необходимостью до 01 февраля 2021 г. оплатить все коммунальные платежи.
Таким образом, произошло изменение условий договора аренды. Дополнительное соглашение от 13.01.2021 было подготовлено ИП ФИО1, направлено ИП ФИО2, подписано с обеих сторон.
При этом при оценке доводов сторон о заключении указанного соглашения и установлении факта изменения арендной платы суд апелляционной инстанции принимает во внимание поведение самого истца, который выставлял счета на сумму 24 000 руб. (подробный перечень счетов и произведенных оплат приведен ответчиком в отзыве на иск от 01.08.2022 (т. 1 л.д. 39-42), с приложениями № 2-35 к отзыву на иск, в электронном виде.
Так, счет на оплату № 4 от 31.01.2021 от ИП ФИО1 выставлен на сумму 24 000 рублей за аренду в феврале 2021 г. при отсутствии коммунальной задолженности.При этом претензий по коммунальной задолженности на момент согласований условий и подписания дополнительного соглашения, от истца не поступало. В дальнейшем истцом также выставлялись счета на сумму 24 000 руб., что свидетельствует об отсутствии претензий и согласованности условия об указанном размере арендной платы.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, проверив расчет истца и контррасчет ответчика, правильно указал, что на момент заключения дополнительного соглашения у ответчика перед истцом задолженность по переменной части арендной платы отсутствовала, в связи, с чем арендная плата по договору подлежала начислению в размере 24000 руб. в месяц. По договору аренды недвижимого имущества от 01.05.2020 арендная плата (постоянная часть) подлежала оплате за период с 01.06.2020 по 13.07.2022 в размере: (28 000 х 8) + (24 000 х 17) + (24000x13/31) =224 000 + 408 000 + 10064,51 = 642064 руб. 51 коп.
При этом с учетом представленных ответчиком платежных поручений по договору аренды за весь период в счет арендной платы (постоянная часть) ответчиком в пользу истца выплачено 656 000 рублей (расчет без учета возврата на общую сумму 12258 р. (10900 р. +1358 р.) приведен в объяснениях ответчика в суд апелляционной инстанции от 31.07.2023 (стр. 4).
По расчету истца размер арендной платы за 13 дней июля 2022 года составляет 11741 руб. 93 коп., сумма подлежащая возврату ответчику 12258 руб. 07 коп, ИП ФИО1 вернул 12258 рублей.
По утверждению ответчика переплата за аренду за июль 2022 года составила: 24000 - 10064,51 (24000/31*13дней)= 13935,49, из которых следует вычесть возращенные истцом денежные средства в размере 10900 р. и 1358 р., что составит 1677,49 рублей.
С учетом изложенного доводы, изложенные истцом в жалобе со ссылкой на ошибочность расчетов суда по постоянной части арендной платы, отклоняются с учетом следующего.
Расчет переплаты арендной платы судом первой инстанции сделан на основании проверенных расчетов ответчика, которые подтверждены материалами дела с учетом установленного с февраля 2021 г. факта изменения размера арендной платы до 24 000 руб.
Таким образом, разница в расчетах связана с тем, что истец рассчитывал размер арендной платы без учета обстоятельств, связанных с изменением её размера соглашением сторон с февраля 2021 г., а ответчик – с учетом изменения, в связи с чем у сторон с учетом произведенного возврата излишне уплаченной арендной платы возникли разногласия по сумме переплаты - истцом за июль 2022 года произведен возврат в сумме 12258 рублей, вместо 13935,49 рублей, откуда ответчиком получена сумма оставшейся и после возврата переплаты (13935,49-12258 = 1677,49).
Доводы истца о недействительности дополнительного соглашения отклоняются как не соответствующие материалам дела.
Как указывалось ранее, 13.01.2021 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 13.01.2021, согласно которому «В случае оплаты арендатором до 01.02.2021 всей суммы имеющейся задолженности по аренде, электроэнергии и коммунальным платежам, арендная плата будет снижена до 24000 руб. за каждый месяц».
Условий о том, что дополнительное соглашение от 01.02.2021 будет считаться незаключенным в случае образования задолженности арендатора по коммунальным платежам в будущем, в дополнительном соглашении между истцом и ответчиком не содержится. Одностороннее изменение истцом условий договора без подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы не может являться основанием для расчета арендной платы из расчета 28 000 руб. в месяц.
Выводы суда первой инстанции относительно отсутствия оснований для взыскания долга по постоянной части арендной платы, признаются верными.
Относительно задолженности по переменной части арендной платы, суд отмечает следующее.
Как следует из материалов дела, платежные документы, подтверждающие оплату потреблённых коммунальных услуг, были представлены ответчиком в суде первой инстанции в виде таблиц, с приложением квитанций, чеков об оплате по всем видам коммунальных услуг:
- услуги ООО УК ЖКХ Октябрьского района по л/с № <***> за период с мая 20220 по июнь 2021 г. (Приложения № 38-45 к Отзыву на исковое заявление от 01.08.2022;
- услуги ООО УК ЖКХ Октябрьского района по договору № 30003246/УМД/В, заключенному между ФИО1, и ООО «УК ЖКХ Октябрьского района за период с июня 2021 г. по июль 2022 г. (Приложения № 46-90 к Отзыву на исковое заявление от 01.08.2022;
- услуги теплоснабжения (ГВС, отопление) арендованного помещения за период с октября 2021 г. по июль 2022 года оплата производилась ответчиком (арендатором) на основании расчетных ведомостей ПАО «Т Плюс» (Филиал «Свердловский»). Документы для оплаты ответчик получал непосредственно от поставщика на электронную почту, предварительно сделав обращение на горячую лини для юр лиц. (Приложения № 91-111 к Отзыву на исковое заявление от 01.08.2022);
- услуги водоснабжения и водоотведения осуществлялась ЕМУП «Водоканал» с июня 2021 г. Абонент № 1171002 ФИО1 по объекту: Г. Екатеринбург, ул. Декабристов, 4, узел учета № 4471006. Для оплаты услуг ЕМУП «Водоканал» ответчик получал информацию по номерам счетов-фактур и суммам из телефонных переговоров с бухгалтерией Водоканала, счетов - фактур, счетов на оплату в бумажном варианте у ответчика не имеется. (Приложения № 112-116 к Отзыву на исковое заявление от 01.08.2022);
- услуги электроснабжения предоставлялись АО «Екатеринбургэнергосбыт».
Между тем, как верно установлено судом, задолженность по коммунальным услугам на момент расторжения договора по электроснабжению и услугам ПАО «Т Плюс» была погашена перед истцом за счет обеспечительного платежа, внесенного ответчиком при заключении договора 03.05.2020.
Расчет оплаты за электроэнергию за июнь и июль 2022 г., платы за содержание нежилого помещения, а также оплат ПАО «Т Плюс» представлен в суд первой инстанции в контррасчете по обеспечительному платежу (от 10.02.2023, т.4 л.д. 28-29), а также в письменных объяснениях ответчика от 31.07.2023, стр. 8, представленных в суд апелляционной инстанции.
Имеющиеся в деле доказательства представленные ответчиком подтверждают оплату постоянной и переменной части арендной платы (приложены к отзыву на иск). Платежи, внесенные истцом ресурсоснабжающим организациям (РСО) напрямую, ответчиком в расчетах не учитывались. При этом истцом документально не подтверждено, что истец оплачивал счета РСО, предъявленные ответчику в период действия договора, по причине неоплаты их ответчиком, и за использованное ответчиком помещение. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает пояснения ответчика о том, что ответчиком допускается существование иной хозяйственной деятельности истца в отношении иных контрагентов и объектов, которые не являлись участниками спорного отношения и предметом разбирательства по делу, соответственно, платежи, произведенные истцом «напрямую» РСО, ответчиком расцениваются как платежи в счет погашения задолженностей истца по его действующим договорам, по объектам, по которым имелись задолженности до заключения договора аренды с ответчиком, а также как платежи по текущим платежам относительно других объектов.
Указанные доводы ответчика истцом документально не опровергнуты, поскольку достаточных доказательств наличия на стороне ответчика задолженности по переменной части арендной платы в указанном истцом размере с учетом контррасчета ответчика по переменной части истцом не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что у ответчика перед истцом образовалась переплата в размере 1667 руб. 49 коп. (постоянной части за июль 2022 г.) + 4373 руб. 70 коп. (сумма к возврату обеспечительного платежа), ответчиком в пользу истца подлежит оплате неустойка в размере 872 руб., расходы по оплате ТКО в размере 1095 руб. 68 коп., что может быть отражено в расчете: 6041,19 (4373,70+1667,49) – 872 -1095,68 = 4073 руб. 50 коп. - указанная сумма является переплатой ответчика перед истцом (по совокупности постоянной и переменной части с учетом части обеспечительного платежа).
Удовлетворяя требований истца о возмещении убытков, суд исключил из суммы взыскания (26361,7 руб.) указанную сумму переплаты по арендным платежам, в результате чего обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца 22288 руб. 49 коп. убытков.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2023 года по делу № А60-34766/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Д. И. Крымджанова
Судьи
Е. И. Гуляева
Ю. В. Скромова
