ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45,
http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке законности и
обоснованности определения арбитражного суда,
не вступившего в законную силу
(11АП-13771/2023)
18 сентября 2023 года Дело № А49-10760/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 сентября 2023 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бондаревой Ю.А., судей Мальцева Н.А., Серовой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильясовой Э.М.,
без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащих образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале №4 апелляционную жалобу Перфиловой Ольги Валерьевны действующей в своих интересах и в интересах Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны на определение Арбитражного суда Пензенской области от 31 июля 2023 года, вынесенное по заявлению конкурсного управляющего открытым акционерным обществом «Пензастрой» Виноградова Владимира Юрьевича об истребовании имущества из чужого незаконного владения объединенное с заявлением Перфиловой Ольги Валерьевны, действующей в своих интересах и в интересах Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны, о признании незаконной государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора, об аннулировании записи о государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора, о признании незаконной государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, о признании отсутствующим права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, о признании права собственности на квартиру за Перфиловой О.В., Новиковым К.С. и Новиковой М.С., в рамках дела № А49-10760/2016 о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества «Пензастрой» (ИНН 5836606763, ОГРН 1025801355458),
установил:
Оопределением Арбитражного суда Пензенской области от 01.09.2016 по заявлению кредитора возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества «Пензастрой» (далее – ОАО «Пензастрой», должник).
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.10.2017 в отношении ОАО «Пензастрой» введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24.01.2018 временным управляющим в деле о банкротстве ОАО «Пензастрой» утверждена Аминова Венера Валиевна, член Ассоциации арбитражных управляющих «Гарантия».
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.06.2018 ОАО «Пензастрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Аминова Венера Валиевна.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 11.04.2019 (резолютивная часть оглашена 04.04.2019) Аминова В.В. отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «Пензастрой» с 04.04.2019.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 08.04.2019 конкурсным управляющим должником утвержден Виноградов В.Ю.
В Арбитражный суд Пензенской области 19.12.2022 обратился конкурсный управляющий Виноградов В.Ю. с заявлением, в котором просил:
- истребовать из незаконного владения Перфиловой О.В., Новикова С.Г., Новикова К.С., Новиковой М.С. в пользу ОАО «Пензастрой» жилое помещение - квартиру №53 по адресу: Пензенская область, с. Засечное, ул.Центральная, дом 9, площадью 87,2 кв.м., кадастровый номер 58:24:0381402:643;
- обязать Перфилову О.В., Новикова С.Г., Новикова К.С., Новикову М.С. освободить квартиру от проживания, вещей и передать ключи ОАО «Пензастрой».
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 16.01.2023 заявление принято к производству, судебное заседание, назначенное на 13.02.2023, отложено на 13.03.2023. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра), отдел опеки и попечительства по Пензенскому району Пензенской области, общество с ограниченной ответственностью «ПензаЖилСервис» (управляющая организация).
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 13.03.2023 рассмотрение заявления конкурсного управляющего откладывалось на 10.04.2023 для предоставления заинтересованным лицам (ответчикам) возможности обратиться с встречными требованиями к должнику в целях совместного рассмотрения заявлений.
В Арбитражный суд Пензенской области 12.04.2023 обратилась Перфилова О.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Новикова К.С. и Новиковой М.С., с заявлением, в котором просила:
1.признать незаконной государственную регистрацию уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;
2.аннулировать запись о государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;
3.признать незаконной государственную регистрацию права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;
4.аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;
5.признать отсутствующим право собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;
6.признать право собственности на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области по договору об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 за Перфиловой Ольгой Валерьевной, Новиковым Сергеем Геннадьевичем, несовершеннолетними Новиковым Кириллом Сергеевичем и Новиковой Миленой Сергеевной.
Определением суда от 19.04.2023 заявление принято к производству. Определением суда от 26.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Новиков Сергей Геннадьевич.
Определением арбитражного суда от 26.04.2023 в одно производство для совместного рассмотрения объединены вышеуказанные заявления ОАО «Пензастрой» и Перфиловой О.В., судебное заседание отложено на 19.06.2023.
Определением суда от 19.06.2023 удовлетворено ходатайство Перфиловой О.В., к участию в споре по заявлению Перфиловой О.В. в качестве второго заинтересованного лица (ответчика) привлечено Управление Росреестра по Пензенской области, в связи с чем, рассмотрение заявлений отложено на 17.07.2023.
В судебном заседании 17.07.2023 представители конкурсного управляющего настаивали на удовлетворении своего заявления, просили отказать в удовлетворении требований Перфиловой О.В., в т.ч. в связи с пропуском срока исковой давности.
Перфилова О.В. просила требования конкурсного управляющего оставить без удовлетворения, заявила об уточнении своего шестого требования, а именно, просила признать право собственности на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области за Перфиловой Ольгой Валерьевной, Новиковым Кириллом Сергеевичем и Новиковой Миленой Сергеевной в равных долях.
Перфилова О.В. указала, что наделение Управлением Росреестра по Пензенской области должника правами собственности на спорную квартиру произведено с нарушением требований действующего законодательства: Конституции РФ, ст. 28, ст.37, п.1 ст.450, ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.4, ч.5 ст.5, ч.4 ст.8, ч.5 ст.5, ч.4 ст.9, ч.3 ст.13, ст.16 Закона №214-ФЗ, ч.5 ст.1, ч.8, ч.9 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора».
На основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение 6-го требования Перфиловой О.В. принято судом.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 31.07.2023 заявление Перфиловой Ольги Валерьевны, действующей в своих интересах и в интересах Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны, о признании незаконными государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве и государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, аннулировании записей о государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве и о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, о признании отсутствующим права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру и о признании права собственности на квартиру, оставлено без удовлетворения.
Взысканы с Перфиловой Ольги Валерьевны в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине в сумме 36000 руб.
Заявление конкурсного управляющего открытым акционерным обществом «Пензастрой» удовлетворено.
Истребовано из чужого незаконного владения Перфиловой Ольги Валерьевны, Новикова Сергея Геннадьевича, Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» жилое помещение – квартира №53 по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Центральная, дом.9 площадью 87,2 кв.м., с кадастровым номером 58:24:0381402:643.
Перфилова Ольга Валерьевна, Новиков Сергей Геннадьевич, Новиков Кирилл Сергеевич и Новикова Милена Сергеевна обязаны освободить квартиру №53 по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Центральная, дом.9 от проживания, вещей и передать ключи открытому акционерному обществу «Пензастрой».
Взысканы с Перфиловой Ольги Валерьевны в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.
Взысканы с Новикова Сергея Геннадьевича в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.
Возвращена открытому акционерному обществу «Пензастрой» из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 6000 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, Перфилова Ольга Валерьевна действующая в своих интересах и в интересах Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит:
1. Полностью отменить Решение (названо определением, но дело рассмотрено по существу) Арбитражного суда Пензенской области от 24.07.2023 г по делу № А49-10760/2016.
2. Признать отсутствующим право собственности ОАО « Пензастрой» на квартиру 53 дома 9 по ул. Центральная села Засечное Пензенского района Пензенской области.
3. Признать право собственности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома номер 2 в микрорайоне «Лукоморье» № 14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 г. на квартир 53 дома 9 по ул. Центральная села Засечное Пензенского района Пензенской области Перфиловой Ольге Валерьевне, Новиковой Милене Сергеевне и Новикову Кириллу Сергеевичу несовершеннолетним.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
От конкурсного управляющего и Управления Росреестра по Пензенской области поступили отзывы на апелляционную жалобу. Судебная коллегия, руководствуясь ст. 262 АПК РФ, приобщила к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу.
В суд от Перфиловой Ольги Валерьевны и конкурсного управляющего поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие, которые удовлетворены судом.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд усматриваетоснования для отмены в части судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
По результатам рассмотрения требования арбитражный суд выносит одно из следующих определений: 1) об удовлетворении требования; 2) об отказе в удовлетворении требования (п.7 ст.201.8 Закона о банкротстве).
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 14.07.2021 за ОАО «Пензастрой» зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу: Пензенская обл., Пензенский р-н., с. Засечное, ул. Центральная, 9-53, площадь помещения 87,2 кв.м., кадастровый номер 58:24:0381402:643, кадастровая стоимость 2305615,09 руб.
Конкурсный управляющий проинвентаризировал зарегистрированное имущество и включил его в конкурсную массу.
Ссылаясь на то, что с момента регистрации квартиры её собственником стало ОАО «Пензастрой», с момента инвентаризации имущества квартира включена в конкурсную массу, конкурсный управляющий полагает, что вправе требовать прекращения нарушения по поводу владения, использования в отношении его имущества третьими лицами.
Осуществляя инвентаризацию, конкурсный управляющий выявил факт того, что объективно имуществом ОАО «Пензастрой», в частности, вышеуказанной квартирой, владеют Перфилова О.В., Новиков С.Г. и их несовершеннолетние дети – Новиков К.С., Новикова М.С.
Конкурсный управляющий полагал, что Новиков С.Г. и Перфилова О.В. неправомерно владеют и пользуются имуществом, принадлежащим должнику, в каких-либо договорных отношениях должник и ответчики не состоят, коммунальные платежи ответчики не оплачивают, оплату жилищно-коммунальных услуг производит заявитель.
Возражая против требований конкурсного управляющего, Перфилова О.В. указывала на то, что в настоящее время договор об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2, заключенный между ОАО "Пензастрой" и Перфиловой О.В., Новиковым С.Г., в установленном законом порядке не расторгнут, ОАО "Пензастрой" не представило доказательств, подтверждающих выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.
Удовлетворяя требования конкурсного управляющего и отказывая в требованиях Перфиловой О.В., суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии со ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ).
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ, пунктом 36 Постановления N10/22 лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.
Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющуюся квартиру, а также незаконность владения этой квартирой или его частью конкретным лицом (лицами).
В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.
Суд первой инстанции установил, что 03.09.2014 между ОАО "Пензастрой" (Застройщик) и гражданами Перфиловой О.В., Новиковым С.Г., действующим от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей Новикова К.С. и Новиковой М.С. (Участник долевого строительства, Участник) заключен договор №14397/2ЛК-2 об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье».
Предметом договора является долевое участие участника в возведении 2-го этапа строительства (блок-секции №4,5,6) жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» в с.Засечное, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Речная, дом 13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0381402:279, путем передачи для этой цели застройщику денежных средств для частичного финансирования строительства (п.1.1.).
В соответствии с п.1.2. договора Застройщик обязался своими силами и с привлечением других организаций построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в установленном порядке в собственность Участника его долю, а именно, трехкомнатную квартиру № 53, расположенную на 7 этаже указанного в п.1.1. договора жилого дома, проектной общей площадью с учетом ? площади холодных помещений 87,16 кв.м.
Согласно п. 3.1., п.3.2. договора цена квартиры составляет 2 918 600 руб. и подлежит оплате участником до 30 декабря 2014 года.
Согласно п.3.5. договора уплата цены договора производится Участником путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика либо наличными денежными средствами в кассу Застройщика.
В соответствии с п.4.1. договора Участник обязан: своевременно уплатить застройщику цену договора в соответствии с п.3.1., п.3.2.; принять от Застройщика квартиру по акту приема-передачи или предоставить мотивированный отказ от его подписания в течение 15 рабочих дней с момента его извещения Застройщиком о получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома; получить в Пензенском городском отделении Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» технический паспорт на квартиру; оплачивать расходы, связанные с содержанием квартиры, со дня подписания акта приема-передачи.
В соответствии с п.4.2.3. договора Застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома до 30.12.2014. Пунктом 4.2.4. договора установлена обязанность Застройщика в срок до 30.03.2015 передать в собственность Участника квартиру и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права Участника.
Пунктом 6.2. договора предусмотрено право Застройщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае просрочки Участником внесения платежей по договору более трех раз в течение 12 месяцев или одного раза более двух месяцев.
В пункте 9.1. договора указано, что обязательства сторон считаются исполненными с момента уплаты Участником в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 08.09.2014.
Также, суд установил, что разрешение на ввод объекта (жилой дом №2 второй этап строительства (блок-секции №4,5,6) в микрорайоне «Лукоморье» в с.Засечное) в эксплуатацию №RU 58524309-19/14 выдано Администрацией Пензенского района Пензенской области 30.09.2014.
В свою очередь, действия по передаче квартиры Новикову С.Г., Перфиловой О.В., Новикову К.С., Новиковой М.С. и по оформлению права собственности сторонами договора не производились, акт приёма-передачи не подписывался, документы на регистрацию не передавались.
Как установлено судом, обязательства по оплате цены квартиры, предусмотренной п.3.1. договора, ответчиками исполнены не были – ни полностью, ни частично.
Указанные обстоятельства Перфиловой О.В. не опровергнуты.
Вместе с тем, ответчики заселились в спорную квартиру и продолжают в ней проживать по настоящее время.
Перфилова О.В. в обоснование своей позиции указала, что спорная квартира выделена безвозмездно застройщиком её супругу – Новикову С.Г., который, с её слов, являлся сотрудником (слесарь) одной из дочерних компаний либо субподрядчика ОАО "Пензастрой" («Чернобылец»). У генерального директора ОАО "Пензастрой" Журавлева В.М. претензий к ответчикам не имелось, он обещал оформить право собственности. Причин такого оформления застройщиком передачи квартиры семье Новиковых (заключение ДДУ) Перфилова О.В. пояснить не могла. Ключи от квартиры ответчикам передал прораб.
В материалы дела Перфиловой О.В. представлен единственный документ – «корешок к направлению на производство отделочных работ» квартиры №53 в доме №2 в микрорайоне «Лукоморье» (ул.Центральная, 9) г.Пензы. Согласно содержанию данного документа направление выдано 12.08.2014 прорабом Зайцевым В.А. Новикову С.Г.
Вместе с тем, из представленных управляющей организацией ООО «ПензаЖилСервис» и конкурсным управляющим документов следует, что оплата жилищно-коммунальных услуг спорной квартиры производилась физическим лицом с сентября 2017 года по декабрь 2019 года, оплату услуг в последующий период (в 2022 – 2023 гг.) осуществляло ОАО "Пензастрой".
С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязательства Участников долевого строительства, установленные п.3.1., 3.2. договора, не исполнены (п.9.1. договора), в связи с чем, у застройщика в силу п. 6.2. договора возникло право на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора.
ОАО "Пензастрой" направило в адрес Перфиловой О.В. и Новикова С.Г. предупреждение от 21.10.2015 №1814-ОМ о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014.
Указанное предупреждение с описью вложения отправлено 29.10.2015 и получено Перфиловой О.В. 10 ноября 2015 года, что подтверждается почтовым уведомлением и описью вложения с отметками сотрудников ОПС (Почта России) и оттисками печатей.
Впоследствии ОАО "Пензастрой" направило в адрес Перфиловой О.В. и Новикова С.Г. уведомление от 05.04.2016 №426-ОМ об одностороннем отказе от исполнения обязательств застройщика по договору об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014.
В уведомлении, подписанном генеральным директором ОАО "Пензастрой" Журавлевым В.М. и имеющем оттиск печати должника, ответчикам сообщено об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неисполнением вышеназванного предупреждения, полученного 10.11.2015.
Кроме того, ответчикам разъяснено, что с момента направления уведомления договор считается расторгнутым, а обязательства сторон, вытекающие из него, - прекращенными.
Указанное уведомление с описью вложения отправлено 12.04.2016, конверт возвращен отправителю 14.05.2016 в связи с истечением срока хранения, что подтверждается квитанцией (кассовый чек) №83777 от 12.04.2016, почтовым конвертом и описью вложения с отметками сотрудников ОПС (Почта России) и оттисками печатей.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами регистрационного дела, представленными Управлением Росреестра.
Суд первой инстанции установил, что предупреждение от 21.10.2015 №1814-ОМ и уведомление от 05.04.2016 №426-ОМ направлены ответчикам по их надлежащему адресу (Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Центральная, 1 – 23), являющемуся местом их регистрации с 03.08.2012 и подтвержденному Управлением по вопросам миграции УМВД России по Пензенской области.
Факт регистрации ответчиков по вышеуказанному адресу подтвержден материалами дела, а также Перфиловой О.В. в судебном заседании, следует из договора долевого участия.
С учетом вышеустановленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 считается расторгнутым с 12.04.2016 – с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Поскольку ОАО "Пензастрой" (застройщик) возвело многоквартирный жилой дом №9 по ул. Центральной с. Засечное Пензенского района Пензенской области, расположенная в нем квартира №53 никем не оплачена, следовательно, построена на средства ОАО «Пензастрой», и, в связи с введением дома в эксплуатацию, принадлежит застройщику.
В связи с указанными обстоятельствами, на основании акта ввода жилого дома в эксплуатацию и заявления конкурсного управляющего 14.07.2021 Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ОАО "Пензастрой" на спорную квартиру.
Из материалов дела следует и подтверждается участниками спора, что в связи с обращением ОАО «Пензастрой» с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве запись о государственной регистрации договора долевого участия была погашена в ЕГРН 13.10.2021.
В соответствии п.3 статьи 5 Закона №214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
Кроме того, в соответствии с п.1 ст.8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, для приобретения права собственности по договору участия в долевом строительстве, помимо договора, необходимы оплата цены договора и передача объекта строительства по акту.
Спорная квартира Новикову С.Г. и Перфиловой О.В. по акту не передавалась ввиду неисполнения ими обязательства по оплате цене договора. В связи с этим расторгнутый договор и неисполненные обязательства по оплате не породили оснований к возникновению у них права собственности.
Таким образом, суд первой инстанции не установил оснований для признания права собственности за Перфиловой О.В. и её детьми, в связи с чем признал не подлежащими удовлетворению её требования (пятое и шестое), адресованные ОАО "Пензастрой", – о признании отсутствующим права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру и о признании права собственности на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области за Перфиловой Ольгой Валерьевной, Новиковым Кириллом Сергеевичем и Новиковой Миленой Сергеевной в равных долях.
При этом, по указанным требованиям Управление Росреестра было обоснованно признано судом ненадлежащим ответчиком, в требованиях к нему отказано.
Суд первой инстанции, при этом, признал подлежащими удовлетворению требования конкурсного управляющего об истребовании из чужого незаконного владения ответчиков принадлежащего ОАО "Пензастрой" имущества - квартиры №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области и об их обязании освободить квартиру от проживания, вещей и передать ключи открытому акционерному обществу «Пензастрой».
Доводы Перфиловой О.В. о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности обосновано отклонены, так как право собственности ОАО "Пензастрой" на спорную квартиру зарегистрировано 14.07.2021, с рассматриваемым требованием конкурсный управляющий обратился 19.12.2022. Таким образом, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетний срок исковой давности конкурсным управляющим не пропущен.
При этом, доводы конкурсного управляющего о пропуске Перфиловой О.В. срока исковой давности по требованию о признании права собственности суд первой инстанции признал обоснованными.
Также, суд первой инстанции отклонил доводы Перфиловой О.В. о нарушении её прав и прав её несовершеннолетних детей, принимая во внимание наличие у ответчиков иного жилого помещения, в котором они зарегистрированы и являются собственниками, что подтверждается выписками из ЕГРН о правах на имеющиеся объекты недвижимости в отношении Перфиловой О.В., Новикова С.Г., Новикова К.С.
Перфиловой О.В. также заявлены требования:
- о признании незаконной государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;
- об аннулировании записи о государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;
- о признании незаконной государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;
- об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района.
Суд первой инстанции верно установил, что все шесть требований направлены на один и тот же результат - признание за заявителем и её детьми права собственности на спорную квартиру и погашение в ЕГРП записи о праве собственности ОАО «Пензастрой» на неё. В указанных обстоятельствах суд первой инстанции счел возможным рассмотреть данные требования (1 – 4) одновременно с требованиями конкурсного управляющего и иными требованиями Перфиловой О.В.
При этом, с учетом вышеизложенных выводов суда об отказе в удовлетворении требования Перфиловой О.В. о признании права собственности и удовлетворении требований ОАО "Пензастрой" об истребовании имущества из чужого незаконного владения ответчиков, суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения 1, 2, 3, 4 требований.
В указанной части, у судебной коллегии отсутствуют основания для отмены судебного акта суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части полностью соответствуют ранее представленным в суд первой инстанции возражениям и получили надлежащую оценку суда.
Согласно п.2 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона №214-ФЗ) обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом просрочка внесения платежа и нарушение срока внесения платежа участником долевого строительства является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и в силу п.4, п.5 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно п. 3 ст.9 Закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Согласно п.4 ст.9 Закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Таким образом, из материалов дела следует, что договор долевого участия в строительстве с ответчиками расторгнут в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статья 219 ГК РФ говорит о том, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. В соответствии с п. 59 указанного постановления пленума, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таких доказательств заявителем апелляционной жалобы не представлено ни в суд первой инстанции ни в апелляционный суд.
При этом, право собственности застройщика на созданный им объект в виде квартиры зарегистрировано правомерно.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при применении статьи 301 ГК РФ судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Предъявляя указанное требование, истец по делу должен доказать, что имущество принадлежит ему на праве собственности или на ином праве применительно к статье 305 ГК РФ, при этом предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество, имеющееся у незаконного владельца в натуре.
Следовательно, при рассмотрении дел об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально-определенное имущество (или иного права применительно к статье 305 ГК РФ); наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.
Конкурсным управляющим представлена такая совокупность доказательств.
Заявителем апелляционной жалобы заявлен довод о рассмотрении спора с нарушением компетенции, так как суд фактически выселил Перфилову О.В. и ее детей.
В соответствии с п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Таким образом, судом первой инстанции в рассматриваемом определении вопрос выселения из жилого помещения, рассматриваемый по правилам, регулируемым жилищным законодательством не рассматривался.
Также, в связи с отсутствием доказательств на стороне Перфиловой О.В. о признании за ней права собственности судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований: о признании незаконной государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2; об аннулировании записи о государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2; о признании незаконной государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района; об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района.
Рассматривая вопрос о пропуске срока исковой давности Перфиловой О.В. по заявленным требованиям, суд первой инстанции правомерно счел его пропущенным, с чем соглашается судебная коллегия.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - Постановление N 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Как разъяснено в пункте 57 Постановлении N 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Судом первой инстанции установлено, что течение срока на обращение с требованием о признании права собственности на квартиру у Перфиловой О.В. должно начаться с момента подачи искового заявления ОАО "Пензастрой" о расторжении договора долевого участия с Перфиловой О.В., Новиковым С.Г. (Дело №2-322 (2018). Согласно карточке дела №2-322 (2018) иск принят 06.03.2018, соответственно, с этого момента Перфиловой О.В. и Новикову С.Г. стало известно о том, что свои права на квартиру 53 дома №9 по ул. Центральной в с.Засечное Пензенского района Пензенской области заявляет ОАО «Пензастрой».
Определением Пензенского районного суда Пензенской области от 21.05.2018 исковое заявление оставлено без рассмотрения (первоначальное рассмотрение). При таких обстоятельствах, в любом случае, срок давности не мог начать течь позднее 21.05.2018. При этом Перфилова О.В. принимала участие в судебных заседаниях.
Учитывая, что срок давности исчисляется в три года с момента нарушения права, срок давности по требованию Перфиловой О.В. о признании права собственности на квартиру истек 21.05.2021.
Доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в указанной части.
Заявителем апелляционной жалобы заявлен довод о неправомерном возложении на Перфилову О.В. обязанности по возмещению судебных расходов по рассматриваемому спору.
Рассматривая указанный довод, судебная коллегия соглашается с апеллянтом в силу следующего.
В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, - 6 000 рублей (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 221-ФЗ).
При этом, требования Перфиловой О.В. предъявлены в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника признанного банкротом по правилам банкротства застройщика.
Из содержания статей 201.1 - 201.8 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 12.07.2011 г. №210-ФЗ усматривается, что участники строительства могут обращаться в арбитражный суд с требованиями о признании права собственности на жилое помещение.
В соответствии с п.2 ст. 201.8 указанные требования рассматриваются в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Предварительное судебное заседание по рассмотрению указанных требований не проводится.
Таким образом, рассмотрение указанных споров производится в порядке рассмотрения требований кредиторов и не предусматривает уплату государственной пошлины при подаче такого заявления.
При указанных обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на Перфилову О.В. обязанности по уплате государственной пошлины в доход федерального бюджета в сумме 36000 руб., а также в части взыскания с Перфиловой Ольги Валерьевны в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходов по государственной пошлине в сумме 3000 руб., взыскания с Новикова Сергея Геннадьевича в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходов по государственной пошлине в сумме 3000 руб.
Судебная коллегия приходит к выводу об отмене судебного акта в указанной части с принятием нового судебного акта в указанной части о возврате открытому акционерному обществу «Пензастрой» из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 6000 руб. по платежному поручению № 217 от 28.12.2022. Судебная коллегия учитывает, что судом первой инстанции излишне уплаченная государственная пошлина в размере 6 000,00 руб. по этому же платежному поручению правомерно возвращена из федерального бюджета открытому акционерному обществу «Пензастрой».
Выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте в оставшейся части, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Определение Арбитражного суда Пензенской области от 31 июля 2023 года по делу №А49-10760/2016 в части взыскания с Перфиловой Ольги Валерьевны в доход федерального бюджета расходов по государственной пошлине в сумме 36000 руб., а также в части взыскания с Перфиловой Ольги Валерьевны в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходов по государственной пошлине в сумме 3000 руб., взыскания с Новикова Сергея Геннадьевича в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходов по государственной пошлине в сумме 3000 руб. отменить.
В указанной части принять новый судебный акт.
Возвратить открытому акционерному обществу «Пензастрой» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6000 руб.
В оставшейся части Определение Арбитражного суда Пензенской области от 31 июля 2023 года по делу №А49-10760/2016 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Ю.А. Бондарева
Судьи Н.А. Мальцев
Е.А. Серова
