ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Москва
21 февраля 2011 года
Дело № А41-26110/10
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2011 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ханашевича С.К.,
судей Демидовой К.И., Черниковой Е.В.,
при ведении протокола судебного заседания Павловой Н.И.,
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая инвестиционная компания «СОЛО» (ИНН 7743545832, ОГРН 1047796956525): Бадьян В.И. по доверенности от 11.10.2010;
от индивидуального предпринимателя Хаимовой Татьяны Игоревны (ИНН 502500066889, ОГРН 304504736500090): Макарова Н.П. по доверенности от 08.02.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу на решение Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2010 года по делу №А41-26110/10, принятое судьей Горожановой О.Л. по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая инвестиционная компания «СОЛО» к индивидуальному предпринимателю Хаимовой Татьяне Игоревне о расторжении договора и возврате имущества,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Управляющая инвестиционная компания «СОЛО» (далее – ООО «УИК «СОЛО») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хаимовой Татьяне Игоревне (далее – ИП Хаимова Т.И.) о расторжении договора аренды № 10-2005, заключенного 19.04.2005 и об обязании ответчика возвратить переданное ранее по договору аренды № 10-2005 от 19.04.2005 в возмездное временное пользование помещение, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Ленина, д. 8, нежилое помещение 1 лит А на первом этаже кирпичного жилого 3-х этажного дома комнаты № 1, № 7, общей площадью 21,6 кв.м.
Решением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2010 по делу № А41-26110/10 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО «УИК «СОЛО» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, недоказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом Московской области был заключен договор аренды 19.04.2005 № 10-2005, по которому ответчику было передано в возмездное временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Ленина д.8, нежилое помещение № 1 литер А на первом этаже кирпичного жилого 3-х этажного дома комнаты 1,7 общей площадью 21,6 кв.м.
В соответствии с договором купли-продажи № 8 от 18.08.2008 и свидетельством о госрегистрации права, выданным 01.11.2008, право собственности на арендуемое ответчиком по договору аренды № 10-2005 нежилое помещение перешло к истцу, о чем ответчик был уведомлен 27.11.2008.
Истец считает, что ответчиком были нарушены условия договора аренды предусмотренные пунктами 6.2.5, 6.2.6, 6.2.10 и 6.2.14, а именно: ответчик не соблюдает правила пожарной безопасности и технической безопасности, не застраховал арендованное имущество, не заключил договоры об эксплуатационных и коммунальных услугах, связанных с содержанием арендованного имущества.
01.02.2010 истец направил ответчику письмо в виде предупреждения с требованием выполнить указанные в договоре обязательства арендатора помещения.
Ответчик требования истца не выполнил.
10.03.2010 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 20 05.2010. Кроме того ответчику было предложено до 30.05.2010 освободить занимаемое помещение и передать его истцу.
Ответчиком требования истца не были исполнены.
На основании чего, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что ответчиком не были нарушены условия договора аренды, на которые ссылается истец.
Оспаривая решение суда первой инстанции, истец указывает, что судом первой инстанции необоснованно установлено, что ответчиком не были нарушены условия договора аренды, на которые ссылается истец. Ответчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что им исполнена обязанность застраховать арендованное имущество. Ответчик не представил в материалы дела доказательств подтверждающих, что им исполнена обязанность заключить договоры об эксплуатационных расходах, связанных с содержанием имущества и договор на коммунальные услуги. Ответчиком не были представлены суду доказательства, подтверждающие своевременность оплаты предусмотренной договором арендной платы за период с ноября 2008 года по февраль 2009 года.
Суд апелляционной инстанции, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Правоотношения сложившиеся между сторонами на основании спорного договора подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, или иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут или изменен по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной,
2) в иных случаях предусмотренных кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.или измененным.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации с оглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно условиям спорного договора, договор может быть расторгнут в случае неисполнения арендатором обязательств по договору.
Согласно пункту 9.2 договора при нарушении пунктов 6.2.4-6.2.10, 6.2.14, 6.2.16 арендодатель вправе в установленном порядке досрочно расторгнуть договор.
При неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в сроки, установленные в п.5.4 договора, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор без предварительного предупреждения.
Как видно из материалов дела, ответчиком надлежащим образом выполнялся п. 6.2.5 договора аренды по соблюдению пожарной и технической безопасности, а именно 20.04.1999 между ответчиком и МОУ «Центр по охране труда» был заключен договор на проведение обучения по охране труда, по результатам исполнения которого было проведено заседание комиссии по проверке знаний по охране труда руководителей и специалистов предприятий и организаций, которое оценили как положительное.
В соответствии с актом от 22.11.2007 Управления ФС по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по М.О. было проведено мероприятие по контролю, в котором замечаний по отделке помещения и оборудования нет.
Ответчику 16.04.2008 была выдана лицензия на осуществление медицинской деятельности по адресу: г. Лобня, ул. Трудовая, д.13 а на срок до 16.04.2013.
В настоящее время лицензия не отозвана.
Согласно п. 6.2.1.4 договора арендатор обязан застраховать арендованное имущество на весь срок аренды по согласованию с арендодателем.
Данным пунктом условия страхования не определены и эти условия должны определять соглашением сторон.
В отсутствие данного соглашения обязательства арендатора по страхованию помещения не возникает.
Попытки ответчика достигнуть соглашения по страхованию истцом не были рассмотрены, что подтверждается письмом ответчика с предложение выбрать страховую фирму и запросом в страховую фирму о возможности заключения договора страхования.
На запрос страховая фирма ответила, что сможет заключить договор страхования после проведения ремонта в помещении (т. 1 л.д. 97).
Ответчик свои обязательства по содержанию имущества исполняет надлежащим образом, был сделан ремонт в помещении в июле 2008 г., произведена замена линолеума, замена кафельной плитки, окон.
В акте проверке Управлении Роспотребнадзора от 05.10.2009 было указано, что на момент обследования требуется проведение косметического ремонта, который условиями договора не предусмотрен.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2.10 договора капитальный ремонт осуществляется за счет средств арендодателя.
Ответчиком были направлены письма истцу, что в помещениях общего пользования требуется капитальный ремонт, т.к. канализация находилась в аварийном состоянии.
16.04.2010 ответчиком было обнаружено, что истцом был заменен замок входной двери, что сделало арендованное помещение недоступным для использования.
В отношении п. 6.2.16 договора аренды, ответчику было отказано ООО «Лобненской водоканал» в заключении договора о водоснабжении, так как такой договор заключен с собственником имущества, т.е. с истцом.
В период спорных отношений действовал договор, заключенный с Лобненским МО ОАО «Мосэнергосбыт» в целях несения расходов за потребленную электроэнергию, но потребление ответчиком электроэнергии отсутствовала, поскольку хозяйственную деятельность ответчик не осуществлял.
В протоколе судебного заседания от 16.11.2010 зафиксированы свидетельские показания, которые подтверждают, что ответчик не имеет возможности пользоваться арендованным помещением, т.к. в общих помещениях проводился ремонт, отдельного входа в арендованные помещения нет, замок входной двери был заменен, в связи с чем ответчик не может вести предпринимательскую деятельность.
Задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, что не оспаривает истец.
Согласно статье 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не доказал наличие оснований для расторжения договора по решению суда, в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя апелляционной жалобы являются несостоятельными.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2010 года по делу № А41-26110/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
С.К. Ханашевич
Судьи
К.И. Демидова
Е.В. Черникова
