Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075
http://fasuo.arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
№ Ф09-1968/23
Екатеринбург
24 августа 2023 г.
Дело № А60-39663/2022
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2023 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Краснобаевой И.А., Рябовой С.Э.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Сысертского городского округа на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.10.2022 по делу № А60-39663/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании 04.05.2023 принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 16.11.2020).
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 04.05.2023 судебное разбирательство отложено на 20.06.2023.
После отложения судебное разбирательство возобновлено 20.06.2023 и продолжено с участием того же представителя.
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 20.06.2023 судебное разбирательство отложено на 22.08.2023.
Определением Арбитражного суда Уральского округа от 21.08.2023 произведена замена судьи Столярова А.А. и судьи Суспициной Л.А. на судью Краснобаеву И.А. и судью Рябову С.Э., соответственно.
После отложения судебное разбирательство возобновлено 22.08.2023 и продолжено с участием представителей:
индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 16.11.2020);
Администрации Сысертского городского округа (далее - Администрация) – ФИО3 (доверенность от 10.11.2022 № 97).
Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации Сысертского городского округа (далее ответчик, Администрация) о взыскании 673 748 руб. 58 коп., в том числе 632 522 руб. 01 коп. неосновательного обогащения, 41 226 руб. 57 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 27.01.2022 по 19.07.2022, а также процентов за пользование денежными средствами по день уплаты задолженности в полном объеме, начиная с 20.07.2022.
Решением суда от 17.10.2022 заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в размере 632 522 руб. 01 коп., проценты за пользование денежными средствами за период с 27.01.2022 по 31.03.2022 в сумме 16 047 руб. 02 коп. с продолжением их начисления с 02.10.2020 по день фактической оплаты долга.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что судом по собственной инициативе произведено признание недействительным пункта 3.5 договора аренды утверждает, что данное условие является гарантией сохранения поступлений в местный бюджет и является обеспечительной мерой за "выход" из сделки, в том числе и по условиям выкупа земельного участка. По мнению заявителя, судом сделан неверный вывод, что прекращение обязательств по основанию "выхода" стороны из сделки по основанию приобретения прав собственности на земельный участок, то есть в результате совпадения прав должника и кредитора в одном лице, обеспечило экономический баланс интересов муниципального образования, так как доход от продажи земельного участка ниже дохода от поступления годовой арендной платы за земельный участок; полагает ошибочным вывод суда о том, что правообладатель будет осуществлять реализацию принципа платности посредством уплаты земельного налога в бюджет Сысертского городского, учитывая разницу в размере годового поступления от использования земельного участка по договору аренды земельного участка и поступления земельного налога. Заявитель также обращает внимание на то, что муниципалитет лишен возможности отказать в продаже земельного участка т.к. правообладатель имеет преимущественное право на приобретение земельного участка по регулируемой цене в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вышеуказанный пункт договора являлся тем самым механизмом компенсации муниципальному образованию убытков, которые возникают при продаже земельного участка и выхода стороны из сделки, в том числе и по основанию совпадения прав должника и кредитора в одном лице, данный пункт изначально присутствовал в аукционной документации и никем не оспаривался. Таким образом, взысканная сумма задолженности является экономически обоснованным доходом муниципального образования, не может относится к неосновательному обогащению, плата за отказ от договора не является мерой ответственности (неустойкой), а является компенсацией.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО1 просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, 22.05.2020 между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 402_А на основании протокола о результатах аукциона от 12.05.2020, по условиям которого арендатору передан земельный участок площадью 590 кв. м по адресу: <...> между домами №50 и № 52 с кадастровым номером 66:25:2901018:2309.
В пункте 2.1. договора определен срок аренды земельного участка с 22 мая 2020 года по 22 ноября 2022 года.
Размер годовой арендной платы по договору установлен в пункте 3.2. договора в размере 1 963 000 рублей за год.
Арендатор внес арендную плату за период с 22 мая 2020 года по 21 мая 2021 года, что подтверждается платежным поручением от 29.04.2022 №61 на сумму 105 000 руб. и платежным поручением от 18.05.2022 № 68 на сумму 1 858 500 руб.
Арендатор внес арендную плату за период с 22 мая 2021 года по 21 мая 2022 года по платежному поручению от 18.01.2022 № 6 на сумму 1 953 000 руб.
Факт оплаты подтвержден представителем ответчика в судебном заседании, представитель представил в материалы проект акта сверки, указывающего на внесение предпринимателем указанной оплаты за второй год использования участка.
На земельном участке в соответствии с его целым назначением (пункт 1.6. договора) возведен объект недвижимости (здание рынка) площадью 248 кв. м.
Управление Росреестра 08.12.2021 зарегистрировало за истцом право собственности на объект недвижимости (здание рынка) площадью 248 кв. м с кадастровым номером 66:25:2901018:2436.
Постановлением Администрации Сысертского городского округа № 2917 от 23.12.2021 "О присвоении адресов объекту недвижимого имущества и земельному участку, расположенного в городе Сысерть Сысертского городского округа Свердловской области" присвоен адрес земельному участку, находящемуся в аренде, 590 кв. м, с кадастровым номером 66:25:2901018:2309, г. Сысерть, ул. Орджоникидзе, земельный участок № 50Б и объекту недвижимости, построенному на этом участке с кадастровым номером 66:25:2901018:2436.
Между предпринимателем ФИО1 и Администрацией 24.01.2022 заключен договор купли-продажи земельного участка № 18.
Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка предприниматель ФИО1 как собственник объекта недвижимого имущества приобрел в собственность земельный участок № 52 с кадастровым номером 66:25:2901018:2309 по цене, определенной в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП "Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области или земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений расположенных на этих земельных участках" за 68 992 руб. 23 коп.
Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи аренды земельного участка № 402_А от 22.05.2021 договор прекращает действие при регистрации права собственности на земельный участок.
Истец 24.01.2022 оплатил стоимость выкупаемого земельного участка в размере 68 992 руб. 23 коп.
Государственная регистрация права собственности за N 66:25:2901018/2309-66/134/2022-5 на земельный участок с кадастровым номером 66:25:2901018:2309 за предпринимателем произведена 26.01.2022.
Полагая, что арендная плата за использование участка после 26.01.2022 является неосновательным обогащением ответчика, поскольку договор аренды земельного участка прекращен в связи с регистрацией 26.01.2022 за предпринимателем права собственности на земельный участок, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований ответчика, доказанности их материалами дела, размер процентов скорректирован судом с учетом введенного моратория на возбуждение дел о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, поддержал выводы суда первой инстанции.
При этом, ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции указал, что поскольку в результате заключения договора купли-продажи от 24.01.2022 № 18 право собственности на земельный участок, являющийся объектом аренды, перешло к истцу, запись о регистрации перехода права внесена в ЕГРН 26.01.2022, следует признать прекращенной с этой даты обязанность арендатора по внесению арендной платы, последний признается плательщиком земельного налога, что в свою очередь обеспечивает принцип платности землепользования.
Отклоняя доводы относительно применения пункта 3.5 договора, согласно которому при досрочном расторжении договора уплаченная арендатором арендная плата ему не возвращается, суд апелляционной инстанции сослался на отсутствие встречного предоставления после прекращения договора аренды (положения пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу которых исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, при этом арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Суд кассационной инстанции, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Материалами дела подтверждается предоставление предпринимателю ФИО1 во временное владение и пользование на условия договора аренды от 22.05.2020 № 402_А земельного участка с кадастровым номером 66:25:2901018:2309, последующий выкуп истцом земельного участка на основании договора купли-продажи от 24.01.2022 № 18, регистрация права собственности истца на земельный участок 26.01.2022.
Факт внесения истцом арендной платы за период после 26.01.2022 подтвержден материалами дела, спорным не является.
Истец просит взыскать с Администрации в качестве неосновательного обогащения в размере 632 522 руб. 01 коп. излишне уплаченные денежные средства по договору аренды земельного участка от 22.05.2020 № 402_А.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, разъяснено, что в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В связи с этим судам необходимо исходить из того, что за исключениями, оговоренными в пунктах 4 и 5 настоящего Постановления, плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Установив, что в результате заключения договора купли-продажи от 24.01.2022 № 18 право собственности на земельный участок, являющийся объектом аренды, перешло к истцу, запись о регистрации перехода права внесена в ЕГРН 26.01.2022, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении с указанной даты обязанности арендатора по внесению арендной платы, последний признается плательщиком земельного налога, что в свою очередь обеспечивает принцип платности землепользования.
При этом судом апелляционной инстанции отклонены доводы Администрации о прекращении обязательств истца по внесению арендной платы с момента перехода к нему права собственности на земельный участок; сторонами в пункте 3.5 договора предусмотрено условие о том, что при досрочном расторжении договора уплаченная арендатором арендная плата ему не возвращается.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Заключение договора купли-продажи и переход права собственности на земельный участок к арендатору прекращают обязательство по внесению арендной платы.
В силу положений пункта 1 статьи 328 ГК РФ и разъяснения пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, при этом арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.
Суды правомерно указали, что поскольку обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращено заключением договора купли-продажи, переходом права собственности на земельный участок к арендатору, оснований для удержания ответчиком спорных денежных средств, внесенных истцом в качестве платы за пользование земельным участком, не имеется.
Кроме того, суд округа обращает внимание на то, что в данном случае имело место не расторжение договора аренды арендатором, а прекращение его по иным основаниям, а именно прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с чем пункт 3.5 договора к рассматриваемой ситуации не применим.
Довод Администрации о том, что судами нарушены права ответчика в получении цены установленной проведенным аукционом, вышеуказанный пункт договора являлся тем самым механизмом компенсации муниципальному образованию убытков, которые возникают при продаже земельного участка и выхода стороны из сделки, в том числе и по основанию совпадения прав должника и кредитора в одном лице, данный пункт изначально присутствовал в аукционной документации и никем не оспаривался, судом кассационной инстанции отклоняется.
По условиям аукциона 12.05.2020 критерием выявления победителя являлся наибольший предложенный годовой базовый размер арендной платы за земельный участок, а не общая сумма платы за весь срок аренды (право аренды). В договоре аренды также отражено, что установленная по результатам аукциона ежегодная арендная плата за земельный участок составляет 1 963 000 руб. (пункт 3.2 договора).
Из условий аукциона и договора аренды не следует, что истец независимо от завершения строительства и перехода права собственности на земельный участок в случае выкупа земельного участка собственником построенного объекта недвижимого имущества должен вносить арендную плату за период после государственной регистрации права собственности на участок.
С учетом изложенного после выкупа данного земельного участка предпринимателем ФИО1 и перехода права собственности на земельный участок к арендатору, у последнего прекратилась обязанность по внесению арендной платы.
Судами полно и всесторонне исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам, доводам и возражениям сторон. Аргументы заявителя жалобы не подтверждают неправильного применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении данного дела, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.10.2022 по делу №А60-39663/2022 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Сысертского городского округа – без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.С. Полуяктов
Судьи И.А. Краснобаева
С.Э. Рябова
