АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу
29 января 2021г
город Калуга
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2021 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2021 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи
Калуцких Р.Г.
судей
Власова Е.В.
Шелудяева В.Н.
при участии в заседании:
от администрации города Судака Республики Крым – Николаенко Е.Н. по доверенности от 11.01.2021 №6;
от общества с ограниченной ответственностью «Алькор-НВП» - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
от Судакского городского совета Республики Крым - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
от Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
от Министерства труда и социальной защиты Республики Крым- представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом;
от государственного бюджетного учреждения Республики Крым «Центр социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов г. Судака» - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Судака Республики Крым на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу №А83-20353/2019,
У С Т А Н О В И Л:
общество с ограниченной ответственностью «Алькор-НВП» (далее - ООО «Алькор-НВП», Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к администрации города Судака Республики Крым (далее - Администрация) о признании договора аренды земельного участка N 233 от 25.11.2016 недействительным в части пунктов 1.3 в редакции «Для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 729,2 кв. м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте», а также пунктов 4.2.4, 4.3.24 указанного договора.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.03.2020 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции руководствовался тем, что сделка в оспариваемой части является недействительной, а Администрация допустила злоупотребление правом.
На основании определения от 27.07.2019 Двадцать первый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее – МИЗО РК, Министерство).
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.03.2020 отменено, принят отказ ООО «Алькор-НВП» от части исковых требований о признании недействительными пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 N 233, заключенного между администрацией и ООО «Алькор-НВП», в части площади в размере 496,9 кв. м., в этой части производство по делу прекращено.
Признаны недействительными пункты 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 N 233, заключенного между администрацией и ООО «Алькор-НВП», в части указания площади подлежащих передаче нежилых помещений в размере 232,3 кв. м.
Редакции пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды земельного участка от 25.11.2016 N 233, принимая во внимание признание данного договора недействительным в указанной выше части, для целей правовой определенности, подлежат исполнению в следующей редакции.
Абзац 3 пункта 1.3 договора: «Для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 496,9 кв. м, площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте».
Пункт 4.2.4 договора: «Требовать безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилых помещений площадью 496,9 кв. м после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства».
Пункт 4.3.24 договора: «Арендатор обязан в течение 60 дней после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства передать в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилые помещения площадью 496,9 кв. м».
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительной договора в части включения в него условия о безвозмездной передаче органу власти (арендодателю) части помещений.
Не согласившись с выводами суда апелляционной инстанции, Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции в части признания недействительными пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора аренды, в части указания площади подлежащих передаче нежилых помещений в размере 232,3 кв.м, а также в части исполнения пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24 договора в новой редакции и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Общества отказать.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, так судом не учтено, что договор подписан сторонами без возражений и замечаний, Общество заключало договор аренды в изложенной редакции добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением; истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о недобросовестности действий Администрации, уклонении ее от выполнения своих обязанностей.
Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 27.01.2021, после перерыва судебное заседание продолжено.
После перерыва представитель Администрации поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Иные участники своих представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.10.2006 между Судакским городским советом Автономной Республики Крым (арендодатель) и ООО «Алькор-НВП» (арендатор) заключен договор аренды земли, зарегистрированный в Судакском городском отделе Крымского регионального филиала ГП «ЦГЗК» при Госкомземе Украины.
В соответствии условиями договора от 27.10.2006 Судакский городской совет предоставляет, а Общество принимает в долгосрочную аренду сроком до 10.11.2055 года земельный участок площадью 0,5653 га для строительства и обслуживания 50-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» по ул. Гвардейская в г. Судаке из земель Судакского горсовета с безвозмездной передачей 729,2 кв. м, площади в коммунальную собственность Судакского городского совета под помещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» (пункты 1.1, 2.1).
21.12.2006 решением исполнительного комитета Судакского городского совета N 668 были внесены изменения в решение N 22 от 07.02.2006 «О разрешении строительства 50-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра по обслуживанию пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» по ул. Гвардейской в г. Судак», а именно: пункт 1 изложен в редакции: «Разрешить обществу строительство 116 квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра по обслуживанию пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» по ул. Гвардейской в г. Судак».
25.11.2016 между ООО «Алькор-НВП» (арендатор) и Администрацией (арендодатель) в порядке переоформления договора от 27.10.2006 был заключен договор аренды земельного участка N 233, в соответствии с Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, утвержденным решением Судакского городского совета от 12.03.2015 N 209, на тех же условиях для строительства и обслуживания 50-ти квартирного жилого дома со встроенными помещениями «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан», сроком действия по 10.11.2055.
Так, пунктом 1.3 договора установлено, что для размещения «Территориального центра социального обслуживания пенсионеров и одиноких нетрудоспособных граждан» в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым подлежит безвозмездной передаче 729,2 кв. м площади нежилых помещений в оконченном строительством объекте.
В силу пункта 4.2.4 договора предусмотрено право Администрации требовать безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилых помещений общей площадью 729,2 кв. м после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства.
Пунктом 4.3.24 договора от 25.11.2016 установлена обязанность общества после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта строительства передать в муниципальную собственность муниципального образования городской округ Судак Республики Крым нежилые помещения общей площадью 729,2 кв. м.
Полагая, что договор от 25.11.2016 является недействительным в части пунктов 1.3, 4.2.4, 4.3.24, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев кассационную жалобу, в оспариваемой части, в пределах заявленных доводов, суд округа пришел к выводу, что судами двух инстанций при рассмотрении на стоящего спора не было учтено следующее.
В силу статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) на территории Республики Крым действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, а также разрешительные документы, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым, если иное не предусмотрено статьей 12.2 данного Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее - Закон N 38-ЗРК) предусмотрено, что право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (часть 9 статьи 3).
При этом стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (часть13 статьи 3 Закона N 38-ЗРК).
Из системного толкования положений статьи 13, части 14 статьи 3 Закона 38-ЗРК, а также пункта 2 Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утвержденного постановлением совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 (далее - Порядок N 313) следует, что по своей правовой сути процедура переоформления прав является процедурой приведения ранее возникших прав в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации, введенной законодательством переходного периода с учетом различного правового режима использования земель по законодательству Украины и Российской Федерации, в целях приведения правоотношений, возникших по нормам законодательства Украины, в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации.
Как уже было указано выше договор аренды от 27.10.2006 был переоформлен сторонами в порядке Закона N 38-ЗРК, в связи с чем заключен договор аренды земельного участка N 233 от 25.11.2016, прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Таким образом, в установленном порядке были приведены в соответствии с требованиями действующего законодательства все условия исходного договора. Кроме того спорный договор прошел правовую экспертизу в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Суды двух инстанций пришли к выводу о недействительности оспариваемых пунктов договора, поскольку они возлагают на Общество обязанности по передаче имущества, не предусмотренные действующим законодательством.
Однако судами не была дана оценка данному условию договора в соответствии требованиями законодательства, действующего на момент его заключения. При этом, судами не приведены нормы законодательства Украины, препятствующие заключению договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на данных условиях в том числе и возможности заключения смешанного договора.
Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Также стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем составления с другими условиями и смысла договором в целом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом в силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, лицо, вступая в отношения, урегулированные нормами права, должно не только знать о существовании обязанностей, отдельно установленных для каждого вида правоотношений, но и обеспечить их выполнение, то есть соблюсти ту степень заботливости и осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения требований закона.
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Материалы дела не содержат сведений о том, что в период действия договора аренды от 27.10.2006 между сторонами имелись договорные споры относительно условий данного соглашения, а также о наличии разногласий между сторонами при осуществлении процедуры перерегистрации договора. Помимо этого, как было установлено судами и следует из материалов дела, Обществом спорные условия в части безвозмездной передаче Администрации нежилых помещений общей площадью 496,9 кв.м. были добровольно исполнены.
Отказываясь в суде апелляционной инстанции от требований в части уже фактически переданных в муниципальную собственность нежилых помещений, Общество тем самым соглашается с обоснованностью и законностью данных действий, осуществленных в рамках оспариваемых условий договора.
По своей сути, требования Общества, с учетом частичного отказа от заявленных требований в части переданных площади в размере 496,9 кв.м., сводятся к изменению условий договора аренды в части объема передаваемых площадей.
Как следует из пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Доказательств, свидетельствующих об обращении Общества в Администрацию с заявлением об изменении условий договора аренды материалы дела не содержат.
Таким образом, с учетом всех фактических обстоятельств дела, судами не приведены правовые основания для признания спорных условий договора ничтожными, то есть нарушающими требования закона, действовавшего на момент заключения договора, или иного правового акта и при этом посягающими на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Давая оценку выводам судов о злоупотреблении Администрацией своим правом, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов использования гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
Применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при установлении судом конкретных обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицо действовало исключительно с намерением причинить вред другому лицу либо злоупотребило правом в иных формах.
В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
По смыслу приведенных норм, для признания действий какого-либо лица, в том числе и публичного органа, злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что намерения такого лица были направлены на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).
При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.
Судебная коллегия считает, что, вопреки выводов судов, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания наличия в действиях публичного органа недобросовестности, поскольку доказательств, с достаточной очевидностью свидетельствующие о том, что Администрация настаивала в переоформлении договора аренды по ранее установленным сторонами условиям и препятствовала последующему разрешению договорного спора в части изменения условий договора аренды, а действовала исключительно с намерением причинить вред Обществу либо злоупотребило правом в иных формах, в настоящем деле не имеется.
Кроме того, исходя из системного толкования положений Закона N 6-ФКЗ, Закона N 38-ЗРК и Порядка N 313 у Администрации отсутствовали полномочия по изменению существенных условий договора аренды при осуществлении процедуры его переоформления.
В связи с чем, судебная коллегия считает выводы суда апелляционной инстанций в оспариваемой части преждевременными, сделанными без установления всех имеющих значение для правильного рассмотрения спора обстоятельств и правильного применения норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения, что привело к принятию неправильного судебного акта.
Поскольку для разрешения спора суду необходимо исследовать и оценить доказательства с целью установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, постановление суда апелляционной инстанции по данному делу подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении Двадцать первому арбитражному апелляционному суда с учетом изложенной в настоящем постановлении позиции надлежит определить предмет настоящего спора с учетом фактического частичного исполнения оспариваемых условий договора и отказа Общества от заявленных требований в этой части, дать правовой анализ правомерности внесения спорных условий договора в момент его заключения, а также поведению сторон при длительном исполнении условий договора, при этом выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном и объективном исследовании и оценке доказательств по делу, установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела.
Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
П О С Т А Н О В И Л:
кассационную жалобу администрации города Судака Республики Крым удовлетворить.
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу №А83-20353/2019 в оспариваемой части отменить и направить дело на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
ПредседательствующийР.Г. Калуцких
Судьи Е.В. Власов
В.Н. Шелудяев
