АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
01 августа 2023 года
Дело №
А05-11445/2022
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Савицкой И.Г., судей Кудина А.Г., Мунтян Л.Б.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Лидер» Шарубина А.М. (доверенность от 24.07.2023), Тахащук О.Н. (решение от 27.10.2022),
рассмотрев 26.07.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Архангельской области «Котлас» на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по делу № А05-11445/2022,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Специализированный застройщик «Лидер», адрес: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, ул. Нахимова, д. 5, ОГРН 1162901064545, ИНН 2904028701 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании решения администрации городского округа Архангельской области «Котлас», адрес: 165300, Архангельская обл., г. Котлас, пл. Советов, д. 3, ОГРН 1062904000026, ИНН 2904016008 (далее – Администрация), от 07.10.2022 № 01-19/3407 об отказе в выдаче разрешения на строительство незаконным в части подпункта 1 пункта 2, как не соответствующего пункту 2 части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ).
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.01.2023 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 решение суда первой инстанции отменено, решение Администрации в оспариваемой части признано недействительным как не соответствующее Градостроительному кодексу Российской Федерации.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, просит отменить постановление от 29.03.2023 и оставить в силе решение от 11.01.2023. Администрация обращает внимание на образование земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:1077 из земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620, в отношении которого была принята и действует документация по планировке территории, а именно «Проект планировки и проект межевания территории в границах земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620, расположенного по адресу: г. Котлас, ул. Репина», утвержденный постановлением Администрации от 02.02.2017 № 213 (далее – Проект планировки № 213). Проектом планировки № 213 установлено, что предельно допустимая этажность возводимых на данной территории многоквартирных домов не может превышать трех этажей. Однако, как указывает податель жалобы, согласно проектной документации на строительство многоквартирного дома в границах земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:1077 на данном участке предполагается строительство четырехэтажного объекта недвижимости, что противоречит указанному Проекту планировки. Названные обстоятельства, по мнению Администрации, явились законным основанием для отказа Обществу в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство.
В судебном заседании представители Общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя для участия в нем не направила, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как установлено судами, Общество является субарендатором земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:1077, расположенного по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Кедрова, д. 32, имеющего разрешенный вид использования - «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
Из материалов дела следует и участниками настоящего спора не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620, ранее признанного территорией комплексного и устойчивого развития, в отношении которой, в свою очередь, был утвержден ППТ № 213.
Согласно выданному по заявлению Общества градостроительному плану земельного участка № РФ-29-2-03-0-002021-0028 (далее – ГПЗУ) земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 находится в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (ЖМ) и расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки территории, а именно ППТ № 213.
На основании ГПЗУ была разработана проектная документация на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская обл., г. Котлас, ул. Кедрова, 32, согласно которой к строительству запроектирован объект недвижимости с количеством четырех этажей.
Общество 03.10.2022 обратилось к Администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома с приложением необходимых документов (правоустанавливающих документов на земельный участок, ГПЗУ, материалов проектной документации и т.д.).
Решением от 07.10.2022 № 01-19/3407 Администрация отказала Обществу в выдаче испрашиваемого разрешения, в том числе по причине несоответствия представленных документов требованиям к строительству капитального объекта, установленным на 13.05.2021 – дату выдачи ГПЗУ, в частности указав, что согласно ГПЗУ земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 расположен в границах территории, в отношении которой утвержден Проект планировки № 213. Согласно Проекту планировки № 213 в границах указанного земельного участка допускается размещение многоквартирного дома со следующими параметрами: общая площадь - 2 456,2 кв. м, этажность - 3, материал стен - кирпич. Однако проектной документацией на строительство объекта предусмотрено возведение четырехэтажного здания, что не соответствует показателям Проекта планировки № 213 и информации, отраженной в ГПЗУ (подпункт 1 пункта 2 оспариваемого решения).
Кроме того, Администрация обратила внимание на предусмотренное проектной документацией строительство подвальной части здания высотой 2,3 метра, что в силу требований СП 54.133330.2016 свидетельствует о наличии дополнительного этажа, в связи с чем пришла к заключению о возведении пятиэтажного объекта (подпункт 2 пункта 2 оспариваемого решения).
Общество, не согласившись с указанным решением в части довода, изложенного в его подпункте 1 пункта 2, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, установив, что земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 образован из земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620, ранее признанного территорией комплексного развития, в отношении которой утвержден и действует Проект планировки № 213, с учетом наличия соответствующей информации в ГПЗУ пришел к выводу о необходимости разработки проектной документации на строительств жилого дома исходя из параметров, содержащихся в документации по планировке территории.
Установив, что проектная документация на строительство объекта не соответствует Проекту планировки № 213, а следовательно, требованиям к строительству, установленным на дату выдачи ГПЗУ, суд первой инстанции, придя к выводу о законности отказа в выдаче разрешения на строительство по основанию, отраженному в подпункте 1 пункта 2 оспариваемого решения, отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что действующим градостроительным законодательством не предусмотрено проведение проверки проектной документации строительства объекта, не являющегося, на соответствие проекту планировки территории.
По мнению апелляционного суда, в данном случае при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство согласно пункту 2 части 11 статьи 51 ГрК РФ необходимо провести проверку соответствия проектной документации требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденными постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25.06.2020 № 57-п (в редакции от 02.11.2020 № 74-п) (далее – Правила № 57-п), которые в силу части 10 статьи 45 ГрК РФ имеют приоритет перед документацией по планировке территории.
Согласно Правилам № 57-п земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 расположен в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами (МЖ), в которой предельные параметры этажности разрешенного строительства для жилых домов установлены в количестве четырех этажей.
Признав соблюдение Обществом требований Правил № 57-п в части этажности предполагаемого строительства (четыре этажа), апелляционная инстанция пришла к выводу о незаконности решения Администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство по основанию, изложенному в его подпункте 1 пункта 2.
С выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться ввиду следующего.
В части 1 статьи 51 ГрК РФ указано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с этим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, согласно данной норме при выдаче разрешения на строительство объекта, не являющегося линейным, следует сопоставить параметры предполагаемого к строительству объекта с градостроительными нормативами и требованиями проекта планировки территории (когда в соответствии с указанным Кодексом подготовка такого проекта обязательна), а также учесть ограничения, установленные действующим законодательством.
Обобщенная информация, относящаяся к конкретному земельному участку, отражается в градостроительном плане земельного участка, который выдается в целях обеспечения субъекта градостроительной деятельности сведениями, необходимыми для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (часть 1 и 2 статьи 57.3 ГрК РФ).
В частности, градостроительный план земельного участка должен содержать информацию о реквизитах проекта планировки территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект планировки территории (пункт 1 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ).
К числу установленных частью 3 статьи 41 ГрК РФ случаев, при которых подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, отнесено планирование осуществления комплексного развития территории (пункт 7 части 3 статьи 41 ГрК РФ).
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 находится в границах территории, в отношении которой предусмотрено осуществление деятельности по ее комплексному развитию.
Проект планировки№ 213 был подготовлен по инициативе ООО «Мегаполис», являющегося по договору от 20.04.2015 № 4328 арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620 с видом разрешенного использования – «комплексное освоение в целях жилищного строительства».
Впоследствии на основании проекта межевания территории из земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620 были сформированы семь земельных участков, в том числе земельный участок площадью 3335 кв.м с кадастровым номером 29:24:050104:1077 (дата присвоения кадастрового номера - 15.05.2017).
В отношении вновь образованного земельного участка между Администрацией и ООО «Мегаполис» был заключен договор аренды от 08.06.2017 № 4394, в котором вид разрешенного использования указан - «малоэтажная многоквартирная жилая застройка». В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077 ООО «Мегаполис» передало в субаренду Обществу на срок до 20.04.2025 (договор субаренды от 27.07.2017 № 4).
По мнению суда апелляционной инстанции, указанные обстоятельства, а также истечение указанного в Проекте планировки № 213 расчетного срока его реализации (2018 год) свидетельствуют о том, что данный документ не распространяет свое действие на земельный участок с кадастровым номером 29:24:050104:1077; поскольку проект планировки территории в отношении вновь образованного земельного участка с названным кадастровым номером ни арендатором, ни Администрацией не разрабатывался и не утверждался, то при рассмотрении вопроса о выдаче испрашиваемого разрешения Администрация должна была руководствоваться исключительно требованиями Правил № 57-п.
Вопреки утверждению суда апелляционной инстанции, само по себе формирование земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:1077 путем разделения земельного участка с кадастровым номером 29:24:050104:620, отнесенного к территории комплексного развития, расторжение договора аренды этого земельного участка и заключение нового договора аренды, в котором видом разрешенного использования указана «малоэтажная многоквартирная жилая застройка», не отменяют статуса территории как территории комплексного развития. При этом комплексное развитие территории допускает возможность поэтапной реализации соответствующих мероприятий (пункт 3 части 3 статьи 42 ГрК РФ, подпункт 3 пункта 91 Правил № 57-п).
Довода о том, что указанная территория, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному развитию, не отображена на карте градостроительного зонирования в составе Правил № 57-п, апелляционная инстанция не привела, как и норм права, предусматривающих безусловное прекращение действия документации по планировке территории при наступлении указанных событий.
Под комплексным развитием территорий понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов (пункт 34 статьи 1 ГрК РФ).
Целями комплексного развития территории в соответствии со статьей 64 ГрК РФ являются обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства (пункт 1); обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами (пункт 2); создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур (пункт 3); повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда (пункт 4); создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий (пункт 5).
Разделом 1.1.3 Проекта планировки № 213 предусмотрено строительство шести многоквартирных трехэтажных жилых домов с благоустройством территории и одного двухэтажного магазина.
Таким образом, указанным документом определена территория, в границах которой предполагается установление особого правового режима, направленного на комплексное градостроительное развитие данной территории, связанное, в том числе, с достижением необходимого уровня обеспечения социальной инфраструктуры и улучшением внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства.
Руководствуясь положениями пункта 4 статьи 2, части 1 статьи 9, статьи 18, части 1 статьи 26, статей 41 и 42 ГрК РФ, суд первой инстанции справедливо отметил, что именно на стадии принятия документации по планировке территории (проекта планировки территории, проекта межевания территории) устанавливаются конкретные требования к планируемым к строительству объектам капитального строительства с учетом положений документов градостроительного зонирования. Установленные документацией по планировке территории требования к предельно допустимым параметрам застройки территории и характеристиках объектов капитального строительства являются безусловными градостроительными ограничениями, обязательными к соблюдению при проектировании и строительстве объектов капитального строительства.
Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, при разработке проектной документации Общество обязано было руководствоваться положениями, содержащимися в Проекте планировки № 213, информация о котором отражена в ГПЗУ.
При этом судом первой инстанции установлено, что положения Проекта планировки№ 213 в полной мере согласуются с установленными в Правилах № 57 параметрами, установленными для градостроительной зоны ЖМ (зона застройки малоэтажными жилыми домами).
Между тем в соответствии с проектной документацией на строительство объекта, а также техническим заданием на разработку проектной документации по спорному объекту, утвержденным директором Общества 13.09.2021 и являющимся составной частью проектной документации, здание, предполагаемое к строительству, имеет четыре этажа.
В таком случае суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несоответствии проектной документации требованиям Проекта планировки № 213, в связи с чем признал законным решение Администрации об отказе в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство по оспариваемому основанию.
Довод суда апелляционной инстанции о том, что у заявителя не возникло обязанности применять Проект планировки № 213, поскольку он разработан в отношении иных объектов строительства, запланированных иным застройщиком, на ином участке, имеющем иной вид разрешенного использования, в отношении которого действующее законодательство не требует разработки проекта планировки территории, основан на неверном толковании норм Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В данном случае суд первой инстанции правильно применил нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам, не допустил нарушений норм процессуального права, у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены законного и обоснованного решения от 11.01.2023, в связи с чем на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
Руководствуясь статьей 286, пунктом 5 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2023 по делу № А05-11445/2022 отменить.
Решение Арбитражного суда Архангельской области от 11.01.2023 делу № А05-11445/2022 оставить в силе.
Председательствующий
И.Г. Савицкая
Судьи
А.Г. Кудин
Л.Б. Мунтян
