020/2023-56356(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар Дело № А32-14467/2022 24 октября 2023 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2023 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании истца – акционерного общества «Южный берег» (ИНН 7701878004, ОГРН 1107746428987) – Мынка А.А. (доверенность от 14.12.2021), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Юг-Империал» (ИНН 2301062357, ОГРН 1072301001629), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юг-Империал» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 по делу № А32-14467/2022, установил следующее.
Акционерное общество «Южный берег» (далее – акционерное общество) обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Юг- Империал» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просило:
– расторгнуть ранее заключенный сторонами договор субаренды части земельного участка от 22.08.2011;
– обязать общество в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать акционерному обществу часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 площадью 1 909 кв. м, границы которого указаны в приложении № 1 к договору субаренды, по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон;
– указать в судебном акте, что решение о расторжении договора субаренды от 22.08.2011 является основания для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН;
уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).
Иск основан на положениях 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) мотивирован нарушением ответчиком обязательства по внесению субарендной платы из договора от 22.08.2011, что является основанием для его расторжения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023, требования акционерного общества удовлетворены частично. Принят отказ от исковых требований в части взыскания с общества 75 тыс. рублей задолженности, производство по делу в указанной части прекращено. Расторгнут договор субаренды земельного участка, заключенный 22.08.2011 сторонами. На общество возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать акционерному обществу часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 площадью 1909 кв. м, границы которой указаны в приложении № 1 к договору от 22.08.2011, по акту приема-передачи. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в пользу акционерного общества взыскано 9 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Суды установили, что 22.08.2011 закрытым акционерным обществом «Южный берег» (арендатор) и обществом (субарендатор) заключен договор субаренды части земельного участка. По условиям договора арендатор обязался предоставить субарендатору во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86, а общество обязалось вносить арендную плату на условиях, указанных в договоре. Часть земельного участка, подлежащая предоставлению в субаренду, согласована сторонами в приложении № 1 к договору, который прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН 26.09.2011 (номер регистрации 23-2326/157/2011). По акту приема-передачи от 01.01.2012 часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 передана обществу. В течение 2020 и 2021 годов общество регулярно и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносило субарендную плату, с июля 2021 года по 10 марта 2022 года задолженность общества составляла 75 тыс. рублей. Акционерное общество неоднократно направляло обществу претензии, в которых требовало погасить задолженность по субарендной плате и уплатить неустойку за ее просрочку, однако требования, изложенные в претензиях, не исполнены. Акционерное общество 13.12.2021 направило обществу предложение о расторжении договора, на которое ответ не получен. Акционерное
общество, предприняв меры по досудебному урегулированию спора, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Истец полагает, что ответчиком нарушены существенные условия договора субаренды земельного участка, что является основанием для его расторжения. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 309, 310, 450, 453, 606, 614, 615, 619, 622 Гражданского кодекса, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Судами также учтены разъяснения, приведенные в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Процедура расторжения договора аренды включает в себя в качестве необходимых этапов направление предложения об устранении допущенных нарушений и собственно предложения о расторжении договора. Эти требования закона истцом соблюдены. По условиям договора (пункт 9.3) по требованию одной из сторон он может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным договором и действующим гражданским законодательством. В нарушение положений статей 9 и 65 Кодекса ответчик доказательств реализации обязанности определенной условиями договора от 22.08.2011, в материалы дела не представил. Поэтому требования акционерного общества о расторжении договора субаренды и обязании общества в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу передать часть (площадью 1 909 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86, по акту приема-передачи, суды признали подлежащими удовлетворению. Отказывая в удовлетворении требования истца об указании на то, что вынесенное решение о расторжении договора субаренды является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРН, суды исходили из следующего. У акционерного общества имеется иной, установленный законом порядок прекращения обременения в виде субаренды – путем подачи соответствующего заявления в административном порядке. Расторгая договор арбитражный суд не должен подменять компетенцию регистрирующего органа. В этой связи, исковые требования удовлетворены частично.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить в части удовлетворения требований акционерного общества, в удовлетворении которых – отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба обоснована ссылками на положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, статей 310, 407, 450, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 46 Земельного кодекса, условия договора субаренды от 22.08.2011 и мотивирована
следующим. Условиями долгосрочного (до 20.04.2060) договора субаренды (пункты 9.1 – 9.3) его действие прекращается по истечении срока субаренды земельного участка. Договор может быть расторгнут досрочно в любое время, но по обоюдному согласию сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным этим договором и действующим гражданским законодательством. Таким образом, положения договора субаренды не предусматривают права акционерного общества на односторонний отказ от договора и содержат исчерпывающие основания для его досрочного расторжения. Несвоевременное внесение арендных платежей не является основанием (не указано в качестве основания) для досрочного расторжения договора, так как не согласовывалась сторонами как основание для такого расторжения. Данные юридически значимые для дела обстоятельства суды оставили без должной правовой оценки, не указали мотивы и закон, по которым данные обстоятельства были им отвергнуты либо оставлены без внимания. Пунктом 7.2 договора стороны согласовали, что в случае просрочки по уплате аренды платежей арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты пени в размере 0.1 % от суммы долга за каждый день просрочки. Таким образом, за несвоевременную оплату арендных платежей по договору, стороны предусмотрели ответственность субарендатора в виде взыскания неустойки. В договоре не согласовывалась возможность досрочного расторжения договора по требованию акционерного общества в случае несвоевременного внесения обществом субарендной платы в установленный договором срок. Следовательно, обстоятельства, на которые ссылается истец, не свидетельствуют о существенном нарушении договора ответчиком как основания для его досрочного расторжения. За несвоевременное внесение субарендной платы, истец вправе применить к ответчику иные меры воздействия, предусмотренные условиями договора, следовательно, требования акционерного общества о расторжении договора и возврате обществом части земельного участка, не подлежали судами удовлетворению. Доказательств обратного истец в материалы дела не представил, данных обстоятельств в суде первой и апелляционной инстанции акционерное общество не отрицало и не опровергало. Также имеет место несоответствие мотивировочной части решения обстоятельствам спора, поскольку выводы судебных инстанций не основаны на материалах дела, при этом право ответчика на справедливое судебное разбирательство нарушено. Судами необоснованно не учтено, что задолженность, которую указывало акционерное общество в исковом заявлении (в размере 75 тыс. рублей), обществом погашена, это обстоятельство и послужило основанием для прекращения производства в соответствующей части требований истца. Таким образом, судом установлен факт погашения задолженности по арендной плате в
период рассмотрения спора (до принятия решения), в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения настоящего искового заявления. В этой связи судебные инстанции необоснованно удовлетворили требования акционерного общества о расторжении договора субаренды и возврате части земельного участка.
От акционерного общества отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.
Представитель акционерного общества возражал в судебном заседании против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций закону и материалам дела, подтверждающим длительное неисполнение обществом обязательства по внесению субарендной платы за пользование частью земельного участка.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя акционерного общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты в части удовлетворения исковых требований подлежащими отмене, а дело в этой части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 22.08.2011 между закрытым акционерным обществом «Южный берег» (арендатор) и обществом (субарендатор) заключен договор субаренды части земельного участка. По условиям договора арендатор обязался предоставить субарендатору во временное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86, а общество обязалось вносить арендную плату на условиях, указанных в договоре. Часть земельного участка, подлежащая предоставлению в субаренду, согласована сторонами в приложении № 1 к договору, который прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН 26.09.2011 (номер регистрации 23-23-26/157/2011). По акту приема-передачи от 01.01.2012 часть земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 передана обществу.
Акционерное общество указывает, что в течение 2020 и 2021 годов общество регулярно и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносило субарендную плату, с июля 2021 года по 10 марта 2022 года задолженность общества составляла 75 тыс. рублей. Акционерное общество неоднократно направляло обществу претензии, в которых требовало погасить задолженность по субарендной плате и уплатить неустойку за ее просрочку, однако требования, изложенные в претензиях, не исполнены. Акционерное общество 13.12.2021 направило обществу предложение о расторжении договора, на которое ответ от субарендатора не получен.
Акционерное общество, предприняв меры по досудебному урегулированию спора, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Истец полагает, что ответчиком нарушены существенные условия договора субаренды земельного участка, что является основанием для его расторжения.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В части прекращения производства по требованию истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и отказа в удовлетворении требования акционерного общества об указании на то, что решение о расторжении договора субаренды является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРН, сторонами не обжалуются. Судебные акты обжалуются обществом в части
удовлетворения требований акционерного общества о расторжении договора субаренды и возврате части земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного
договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований акционерного общества о расторжении договора субаренды и возврате обществом части (площадью 1 909 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86 по акту приема-передачи. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций не может быть признан законным и обоснованным. Суд кассационной инстанции обращает внимание судов первой и апелляционной инстанций в рамках настоящего дела разрешался спор о досрочном расторжении долгосрочного (заключенного на срок до 20.04.2060) договора от 22.08.2011 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86. При оценке юридической силы названного договора суд округа учитывает также обстоятельства, ранее установленные судами в рамках дел № А32-1131/2015 и № А32-52829/2020.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) даны разъяснения по применению арбитражными судами указанной правовой нормы, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения
требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Поскольку договор субаренды является долгосрочным, то его расторжение по требованию арендатора возможно только при наличии существенных нарушений его условий субарендатором и не устранении их в разумный срок. Расторжение договора применяется к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Требование акционерного общества о расторжении договора субаренды земельного участка от 21.08.2011 должно быть соразмерным последствием степени существенности допущенных обществом нарушений при его исполнении с учетом устранения таких нарушений в разумный срок.
Возражая против удовлетворения требований акционерного общества о расторжении договора субаренды и возврате (по акту) части земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:86, общество указывало на то, что задолженность, послужившая основанием для обращения с иском, погашена. В подтверждение возражений ответчик представил платежные поручения (л. д. 24 – 28) и акт сверки взаимных расчетов, согласно которому по состоянию на 31.12.2022 у общества отсутствует задолженность по субарендной плате (л. д. 56 – 58). Факт погашения долга по арендной плате послужил основанием для принятия судом первой инстанции от исковых требований в соответствующей части. При этом суд вынес решение, которым удовлетворил требования акционерного общества о расторжении договора субаренды и обязании общества возвратить часть земельного участка.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
Обжалуемые обществом судебные акты в части удовлетворения требований акционерного общества о расторжении договора субаренды и возврате обществом части земельного участка по акту приема-передачи не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми при правильном применении норм материального права, на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело в этой части следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные) доказательства, дать оценку доводам и возражениям сторон. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса) и процессуального (статьи 9, 65, 71 Кодекса) права, а также учесть разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11. Результаты оценки необходимо изложить в судебном акте, приняв мотивированное и обоснованное решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что общество при подаче кассационной жалобы уплатило в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 24.08.2023 № 42).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2023 по делу № А32-14467/2022 в части прекращения производства по делу и отказа в удовлетворении требований оставить без изменения.
В остальной части решение от 17.05.2023 и апелляционное постановление от 27.07.2023 отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи В.А. Анциферов
И.В. Сидорова
