АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар | Дело № А32-36970/2021 | 20 сентября 2022 года |
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года
Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2022 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Саркисовой Эллады Эдуардовны (ИНН 231013081998, ОГРНИП 318237500016996), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Атлант» (ИНН 2369006091, ОГРН 1182375001500), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атлант» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2022 по делу № А32-36970/2021, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Саркисова Эллада Эдуардовна (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила взыскать:
– задолженность в размере 63 384 рублей по предварительному договору аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц;
– задолженность по коммунальным платежам в размере 45 657 рублей 98 копеек;
– пени в размере 35 178 рублей 12 копеек (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).
Иск основан на положениях статьи 421, параграфа 7 главы 30, параграфа 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован следующим. Сторонами заключен предварительный договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом. Общество владело и пользовалось данными помещениями, однако обязанность по приобретению их в собственность не исполнило. Поскольку недвижимое имущество не возвращено предпринимателю, за обществом сохраняется обязанность по внесению арендной платы после прекращения действия предварительного договора от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц.
Общество обратилось к предпринимателю со встречным иском о признании предварительного договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом
от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц незаключенным.
Встречный иск основан на положениях статей 429, 432, 554 Гражданского кодекса. Требования мотивированы отсутствием в предварительном договоре аренды нежилых помещений с последующим выкупом данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, что является основанием для признания указанного договора незаключенным.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 16.06.2022, первоначальный иск удовлетворен. В пользу предпринимателя с общества взысканы долг в размере 109 041 рубля 98 копеек, неустойка в размере 35 178 рублей 12 копеек, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5327 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение встречного искового заявления в размере 6 тыс. рублей.
Суды установили, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен предварительный договор от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц аренды нежилых помещений с последующим выкупом. Стороны обязуются заключить в течение 3 рабочих дней с даты получения арендодателем выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о праве собственности на нежилое помещение № 30, 31 площадью 91,42 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Душистая, 77, литер 3, договор аренды с выкупом указанного нежилого помещения. Арендодатель передаст во временное пользование данное нежилое помещение, а арендатор примет его во временное пользование с дальнейшим выкупом и обязуется своевременно выплачивать арендную плату за пользование арендуемым имуществом. Срок аренды с выкупом установлен с 24.01.2020 г. по 26.12.2020 (пункт 1.1). Нежилое помещение № 30, 31 принадлежит арендодателю на основании договора участия в долевом строительстве от 02.03.2018 № Д77-Л3-К16/32-11. Литера 3, в котором расположено нежилое помещение № 30, 31, введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2019 № 23-43-5068-в-2019
(пункт 1.2). Стороны принимают во внимание, что нежилое помещение № 30, 31 готово к получению арендодателем в собственность по договору участия в долевом строительстве от 02.03.2018 № Д77-Л3-К16/32-11. В связи с чем стороны договорились о фактической передаче нежилого помещения № 30, 31, указанного в пункте 1.1 договора, арендатору по акту приема-передачи на условиях данного договора (пункт 1.3). Стороны определили, что арендная плата за весь период аренды составляет 201 124 рубля, налог на добавленную стоимость (далее – НДС) не предусмотрен, из расчета 18 284 рубля в месяц, НДС не предусмотрен, и является обеспечительным платежом. Оплата арендной платы (обеспечительного платежа) производится единовременно за весь период аренды в дату заключения договора любым не запрещенным законодательством Российской Федерации способом. Арендодатель в период аренды возмещает расходы на оплату коммунальных услуг согласно выставленным обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями счетам по тарифам, установленным для коммерческих помещений (в том числе оплата за лифт, вывоз мусора и другие обязательные платежи). Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам и расценкам, установленным соответствующими организациями, отвечающими за поставку указанных услуг. Возмещение расходов на оплату коммунальных услуг осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента получения счетов на оплату (пункт 3.1). Стороны также согласовали, что по истечении срока аренды, либо при оплате арендатором стоимости помещений досрочно, арендатор выкупает у арендодателя нежилое помещение № 30, 31. Выкуп арендатором помещения осуществляется на условиях договора купли-продажи, который стороны обязуются заключить по истечению срока аренды в течение двух рабочих дней и в этот же срок представить его на государственную регистрацию сделки в уполномоченный орган при условии полной оплаты арендатором стоимости помещения. Стоимость нежилого помещения № 30, 31 по договору купли-продажи составляет 2 971 150 рублей, НДС не предусмотрен, оплата производится в срок до 26.12.2020. Подача договора купли-продажи на государственную регистрацию будет осуществлена после полной оплаты арендатором стоимости помещения на условиях договора купли-продажи. Если договор купли-продажи помещения будет заключен сторонами ранее окончания срока аренды, то сумма арендной платы (обеспечительного платежа), уплаченного арендатором за период после даты заключения договора купли-продажи помещения будет зачтена сторонами в счет оплаты стоимости помещения (пункт 5.2). По акту приема-передачи от 24.01.2020 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение № 30, 31. Платежным поручением от 27.01.2020 № 1863 общество уплатило по договору от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц арендную плату в размере 201 124 рублей. На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2019 № 23-435068-в-2019, договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 24.01.2020, акта приема-передачи от 04.02.2020, за предпринимателем в ЕГРН зарегистрировано 19.02.2020 право собственности на нежилые помещения площадью 46,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:14548 и площадью 46,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:14549. Предприниматель указывает, что по истечении установленного договором срока аренды
(26.12.2020) общество продолжило пользоваться нежилым помещением, однако с указанной даты не вносило арендную плату и прекратило оплату коммунальных платежей. Также общество не внесло выкупную стоимость арендуемых помещений (пункт 5.2 договора). Истец 12.03.2021 направил ответчику проект договора купли-продажи, предложив подписать его, а также оплатить стоимость помещения в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора. Предприниматель также указал, что в случае неоплаты стоимости помещения и неподписания договора купли-продажи, данное письмо является претензией с требованием о расторжении договора и оплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за время фактического пользования помещением после истечения срока действия договора. По акту приема-передачи (возврата) от 19.04.2021 помещение обществом возвращено предпринимателю. В акте арендодатель отразил наличие задолженности по арендной плате с 27.12.2020 по 09.04.2021 (63 384 рубля), а также по коммунальным платежам (72 633 рубля 47 копеек). Представитель общества в акте указал на несогласие с указанной суммой ввиду недействительности договора, а также на то, что помещение возвращается с неотделимыми улучшениями. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением. Общество подало встречный иск, полагая предварительный договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц незаключенным. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 309, 310, 330, 333, 429, 432, 606, 614, 616, 622, 623, 624 Гражданского кодекса. Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление от 25.12.2018 № 49) и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002
№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Материалами дела подтверждается, что общество после прекращения предварительного договора от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц не исполнило обязанность по внесению арендных платежей за фактическое пользование нежилым помещением с 27.12.2020 по 09.04.2021 и оплате коммунальных услуг с февраля 2020 года по апрель 2021 года. В этой связи судебные инстанции признали обоснованными и удовлетворили требования предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 63 384 рублей и по коммунальным платежам в размере 45 657 рублей 98 копеек. В связи с нарушением обществом денежного обязательства суды также удовлетворили требование предпринимателя о взыскании неустойки в размере 35 178 рублей 12 копеек. Довод общества о необходимости квалификации предварительного договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом как договора купли-продажи отклонен судебными инстанциями. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа. Договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. В пункте 1.1 предварительного договора от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц имеется четкое указание на передачу арендодателем арендатору во временное пользование нежилого помещения и встречное обязательство арендатора по внесению арендной платы за пользование этим имуществом. Выкуп нежилых помещений осуществляется после окончания периода аренды (пункт 5.2). Размер выкупной цены определен сторонами в размере 2 971 150 рублей. В данном случае спор между сторонами возник по указанному договору в части аренды нежилых помещений и их фактического использования ответчиком в спорный период. В этой связи отсутствуют основания для квалификации предварительного договора от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц в качестве договора купли-продажи недвижимости. Довод общества о незаключенности предварительного договора признан судебными инстанциями необоснованным. Нежилое помещение, являющееся объектом договора, принадлежит предпринимателю на основании договора от 02.03.2018 № Д77-Л3-К16/32-11 договора цессии от 24.01.2020, заключенного с Скачко А.В., оно передано предпринимателю по акту от 04.02.2020. Здание, в котором расположено данное помещение, введено в эксплуатацию на основании разрешения от 30.09.2019 № 23-43-5068-в-2019, то есть до передачи обществу. Ссылки на договор участия в долевом строительстве от 02.03.2018 № Д77-Л3-К16/32-11 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию имеются в предварительном договоре от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц (пункт 1.3). Правомерность получения владельцем недвижимого имущества арендных платежей за период с момента передачи ему этой недвижимости до регистрации права собственности на нее подтверждается сложившейся судебной практикой. В акте приема-передачи от 24.01.2020 указано, что нежилое помещение передано арендатору в удовлетворительном санитарном, противопожарном и техническом состоянии, пригодном для незамедлительного использования по назначению. Общество пояснило, что помещение передано ему по акту от 24.01.2020 и возвращено по акту от 19.04.2021, в период пользования в помещении производился ремонт. Следовательно, доводы общества о том, что в договоре не указаны конкретные данные, позволяющие индивидуализировать недвижимое имущество, переданное в аренду, противоречат материалам дела. В тексте договора указаны проектные номера помещений, общая площадь, адрес их расположения, а также имеется ссылка на договор участия в долевом строительстве от 02.03.2018, содержащий идентификационные признаки имущества. Какие-либо споры и неопределенность у сторон по поводу помещения, переданного по акту от 24.01.2020, у сторон не возникали. При этом ответчик не оспаривает фактическое пользование нежилым помещением. Учитывая, что общество приняло спорное имущество по акту, пользовалось им более года (осуществляло ремонт), вносило за него арендную плату, суды пришли к выводу о заключенности договора от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц. То, что в нарушение пункта 1.1 договора в течение трех рабочих дней с даты получения арендодателем выписки из ЕГРН о праве собственности на нежилое помещение (19.02.2020) сторонами не был заключен основной договор, не свидетельствует о незаключенности договора. Доводы общества о наличии неотделимых улучшений в арендуемых помещениях также не могут являться основанием для признания спорного договора незаключенным или отказа во взыскании платы за фактическое пользование имуществом. Учитывая указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении встречных исковых требований.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды необоснованно применили нормы, регулирующие арендные правоотношения. В данном случае должны быть применены нормы статьи 429 Гражданского кодекса. Судебные инстанции не приняли во внимание, что предприниматель получил выписку 19.02.2020, следовательно, во исполнение условий предварительного договора (пункт 1.1) в срок не позднее 22.02.2020 он должен был заключить основной договор аренды с правом выкупа нежилого помещения. Однако договорные обязательства предпринимателем не исполнены, более того, последний не уведомил общество о государственной регистрации за собой права собственности на нежилое помещение, то есть о наличии оснований для реализации условий (пункт 1.1) договора. Судебные инстанции при разрешении спора необоснованно не приняли во внимание разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления от 25.12.2018 № 49. Из данных разъяснений следует, что между сторонами заключен договор купли-продажи. Судебные инстанции также не учли, что поскольку в предварительном договоре не указаны конкретные данные, позволяющие индивидуализировать недвижимое имущество, переданное в аренду, указанный договор является незаключенным. В отсутствие заключенного договора основания для удовлетворения первоначального иска отсутствовали. Общество также просит приостановить исполнительное производство, однако данное ходатайство не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия у суда кассационной инстанции соответствующих полномочий (часть 2 статьи 327 Кодекса).
Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод общества о том, что сторонами не заключен основной договор аренды после получения предпринимателем выписки ЕГРН о праве собственности, не свидетельствует о незаключенности договора. Лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора, и этот факт в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора, к примеру, недействительным (или незаключенным). Довод общества о том, что предварительный договор является договором купли-продажи, обоснованно отклонен. Предварительный договор четко регулирует правоотношения сторон. В пункте 1.1 указано, что стороны заключают фактически договор аренды с возможным выкупом недвижимости в дальнейшем. Нежилые помещения передаются во временное пользование, за это с общества взимается арендная плата. Также необходимо отметить, что обеспечительный платеж (201 124 рубля), оплаченный обществом, не составлял полную цену имущества или существенную его часть. Исходя из стоимости аренды в месяц – 18 284 рубля (пункт 3.1 договора), обеспечительный платеж являлся арендной платой за пользование помещениями в течение 11 месяцев. Полная выкупная цена объекта договора составляет 2 971 150 рублей. В связи с тем, что общество не имело возможности приобрести нежилое помещение, поскольку право собственности на 24.01.2020 еще не было зарегистрировано за предпринимателем (помещение принадлежало ему на основании договора уступки), стороны решили заключить предварительный договор аренды с последующим выкупом. Довод общества о незаключенности предварительного договора ввиду отсутствия в нем конкретных данных, позволяющих индивидуализировать недвижимое имущество, переданное в аренду, противоречит материалам дела. В предварительном договоре указаны все существенные условия: определен предмет, цена, срок договора. Дом, в котором располагается спорное имущество, введен в эксплуатацию 30.09.2019 (разрешение № 23-43-5068-в-2019). Помещение передано обществу по акту 24.01.2020, что не оспаривается ответчиком, который использовал его более 14 месяцев.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц. По условиям договора стороны обязуются заключить в течение 3 рабочих дней с даты получения арендодателем выписки из ЕГРН о праве собственности на нежилое помещение № 30, 31 площадью 91,42 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Душистая, 77, литер 3, договор аренды с выкупом указанного нежилого помещения. Арендодатель передаст во временное пользование данное нежилое помещение, а арендатор примет его во временное пользование с дальнейшим выкупом и обязуется своевременно выплачивать арендную плату за пользование арендуемым имуществом. Срок аренды с выкупом установлен с 24.01.2020 г. по 26.12.2020 (пункт 1.1). Нежилое помещение № 30, 31 принадлежит арендодателю на основании договора участия в долевом строительстве от 02.03.2018 № Д77-Л3-К16/32-11. Литера 3, в котором расположено нежилое помещение № 30, 31, введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2019 № 23-43-5068-в-2019 (пункт 1.2). Стороны принимают во внимание, что нежилое помещение № 30, 31 готово к получению арендодателем в собственность по договору участия в долевом строительстве от 02.03.2018 № Д77-Л3-К16/32-11. В связи с чем стороны договорились о фактической передаче нежилого помещения № 30, 31, указанного в пункте 1.1 договора, арендатору по акту приема-передачи на условиях данного договора (пункт 1.3). Стороны определили, что арендная плата за весь период аренды составляет 201 124 рубля, НДС не предусмотрен, из расчета 18 284 рубля в месяц, НДС не предусмотрен, и является обеспечительным платежом. Оплата арендной платы (обеспечительного платежа) производится единовременно за весь период аренды в дату заключения договора любым не запрещенным законодательством Российской Федерации способом. Арендодатель в период аренды возмещает расходы на оплату коммунальных услуг согласно выставленным обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями счетам по тарифам, установленным для коммерческих помещений (в том числе оплата за лифт, вывоз мусора и другие обязательные платежи). Стоимость коммунальных услуг рассчитывается по тарифам и расценкам, установленным соответствующими организациями, отвечающими за поставку указанных услуг. Возмещение расходов на оплату коммунальных услуг осуществляется в течение 5 рабочих дней с момента получения счетов на оплату (пункт 3.1). По истечении срока аренды, либо при оплате арендатором стоимости помещений досрочно, арендатор выкупает у арендодателя нежилое помещение № 30, 31. Выкуп арендатором помещения осуществляется на условиях договора купли-продажи, который стороны обязуются заключить по истечению срока аренды в течение двух рабочих дней и в этот же срок представить его на государственную регистрацию сделки в уполномоченный орган при условии полной оплаты арендатором стоимости помещения. Стоимость нежилого помещения № 30, 31 по договору купли-продажи составляет 2 971 150 рублей, НДС не предусмотрен, оплата производится в срок до 26.12.2020. Подача договора купли-продажи на государственную регистрацию будет осуществлена после полной оплаты арендатором стоимости помещения на условиях договора купли-продажи. Если договор купли-продажи помещения будет заключен сторонами ранее окончания срока аренды, то сумма арендной платы (обеспечительного платежа), уплаченного арендатором за период после даты заключения договора купли-продажи помещения будет зачтена сторонами в счет оплаты стоимости помещения (пункт 5.2).
По акту приема-передачи от 24.01.2020 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, указанное в договоре от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц. Платежным поручением от 27.01.2020 № 1863 общество перечислило во исполнение договора от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц арендную плату в размере 201 124 рублей.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2019 № 23-435068-в-2019, договора уступки прав (цессии) по договору участия в долевом строительстве от 24.01.2020, акта приема-передачи от 04.02.2020, за предпринимателем в ЕГРН зарегистрировано 19.02.2020 право собственности на нежилые помещения площадью 46,1 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:14548 и площадью 46,3 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:14549.
Предприниматель указывает, что по истечении установленного договором срока аренды (26.12.2020) общество продолжило пользоваться нежилым помещением, однако с указанной даты не вносило арендную плату и прекратило оплату коммунальных платежей. Также общество не внесло выкупную стоимость арендуемых помещений (пункт 5.2 договора).
Предприниматель 12.03.2021 направил обществу проект договора купли-продажи, предложив подписать его, а также оплатить стоимость помещения в течение 5 рабочих дней с даты подписания проекта договора. Предприниматель также указал, что в случае неоплаты стоимости помещения и неподписания договора купли-продажи, данное письмо является претензией с требованием о расторжении договора и оплате задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за время фактического пользования помещением после истечения срока действия договора.
По акту приема-передачи (возврата) от 19.04.2021 помещение обществом возвращено предпринимателю. В акте арендодатель отразил наличие задолженности по арендной плате с 27.12.2020 по 09.04.2021 (63 384 рубля), а также по коммунальным платежам (72 633 рубля 47 копеек). Представитель общества в акте указал на несогласие с указанной суммой ввиду недействительности договора, а также на то, что помещение возвращается с неотделимыми улучшениями. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с исковым заявлением.
Общество подало встречный иск, полагая предварительный договор от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц незаключенным.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1
Гражданского кодекса).
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 1 статьи 420, пункты 1 – 3 статьи 421 Гражданского кодекса).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 1, 3, 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса).
В постановлении от 25.12.2018 № 49 (пункты 23, 25, 26, 28) даны следующие разъяснения по применению положений статьи 429 Гражданского кодекса. В нем указано, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса к такому договору не применяются. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса). Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу. При толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (пункты 43, 44 и 46 постановления от 25.12.2018 № 49).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 Гражданского кодекса).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма от 11.01.2002 № 66).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 Гражданского кодекса).
Включение в договор аренды условия о возмездном переходе права собственности на объект аренды к арендатору свидетельствует о совершении сторонами смешанного договора, содержащего в себе элементы договоров аренды и купли-продажи. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса).
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, истолковав условия предварительного договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, исходили из следующего. Между сторонами сложились отношения по аренде нежилого помещения, поименованного в договоре от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц, которое передано предпринимателем обществу и использовалось последним. Выкуп арендованного имущества не состоялся (согласованная сторонами выкупная цена за нежилое помещение в размере 2 971 150 рублей не вносилась), общество возвратило его предпринимателю по акту от 19.04.2021. Поэтому имеются основания для удовлетворения первоначальных требований предпринимателя о взыскании с общества задолженности по арендной плате с 27.12.2020 по 09.04.2021 за фактическое пользование помещением (63 384 рубля), оплате коммунальных услуг с февраля 2020 года по апрель 2021 года (45 657 рублей 98 копеек) и неустойки (35 178 рублей 12 копеек). Заключенный сторонами договор содержит конкретные данные, позволяющие индивидуализировать недвижимое имущество, переданное предпринимателем в аренду, оно принято и использовалось обществом более года (осуществляло ремонт), которое внесло за него арендную плату за срок, установленный договором. Исходя из установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска общества о признании предварительного договора аренды нежилых помещений с последующим выкупом от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц незаключенным.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы (предварительный договор является договором купли-продажи; в договоре от 24.01.2020 № Д77/3-30/31-Ц отсутствуют данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, поэтому он является незаключенным) повторяют доводы, которые приводились обществом в обоснование встречного иска и доводов апелляционной жалобы. Указанные доводы проверены и мотивированно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. Судебные выводы по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам спора, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.
Государственная пошлина оплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 05.07.2022 № 1082).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2022 по делу № А32-36970/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи В.А. Анциферов
И.В. Сидорова
