Арбитражный суд Московской области
107053, 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва
http://asmo.arbitr.ru/
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об удовлетворении заявления о намерении и передаче объекта незавершенного строительства
г.Москва
05 февраля 2021 года Дело №А41-50847/17
Резолютивная часть объявлена 03 февраля 2021 года
Арбитражный суд Московской области в составе: судья Ю.Г. Гвоздев при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Бугиной рассмотрев в открытом судебном заседании заявление о намерении Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области (ИНН 5024204676, ОГРН 1205000039430)
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ТЕКС» (ИНН 5021008070)
при участии в заседании: согласно протоколу,
установил:
25.07.2017 по заявлению кредитора возбуждено дело о банкротстве должника.
24.10.2017 определением Арбитражного суда Московской области в отношении ЗАО «ТЕКС» введена процедура банкротства наблюдение. При банкротстве должника применены положения § 7 «Банкротство застройщиков» Закона о банкротстве.
Решением Арбитражного суда Московской области от 19.09.2018 г. по делу А41-50847/17 ЗАО «ТЕКС» (ИНН 5021008070) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Тулинов Сергей Владимирович(Ассоциация СРО АУ Центрального Федерального округа).
В конкурсную массу должника включено имущество: земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030323:7 площадью 6210 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, город Климовск, улица Серпуховская, дом 3 , на котором расположен объект незавершенного строительства -многоквартирный жилой дом. В отношении указанного многоквартирного жилого дома в реестр требований кредиторов включены требования участников строительства о передаче жилого помещения, а также денежные требования.
В рамках дела о банкротстве Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области (далее – Фонд) в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве обратился с заявлением о намерении статьи приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Рассмотрение заявления назначено в судебном заседании.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте картотека арбитражных дел http://kad.arbitr.ru.
В материалы дела поступило заключение конкурсного управляющего в порядке пункта 8 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве о порядке передачи объекта незавершенного строительства, а также заключение Минстроя России о возможности передачи имущества и обязательств застройщика.
Кроме того, стороны представили пояснения о возникших разногласиях, касающихся объема передаваемых прав и обязательств, а также соблюдения условий передачи.
В судебном заседании конкурсный управляющий, представитель собрания кредиторов просили удовлетворить заявление Фонда при условии перечисления им на специальный банковский счет денежных средств для погашения текущих обязательств, а также требований кредиторов первой и второй очереди.
Конкурсный управляющий также просил передать Фонду права и обязательства по заключенным конкурсным управляющий договорам № 5 от 21.09.2020, № 55/20 от 24.09.20, № 11/20 от 16.11.2020, № 28/09-3А от 28.09.20, от 21.12.2020 № 68/20, от 23.12.2020 № 121/259-7р.
Представители Фонда возражали по доводам конкурсного управляющего.
Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация). К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).
Передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона, в частности:
имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований участников строительства, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-мест и нежилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки либо здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи).
В соответствии с пунктами 11, 11.1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:
1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящей статьи, а также при отсутствии предусмотренного статьей 201.10 настоящего Федерального закона ходатайства о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданным участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо отказа в удовлетворении такого ходатайства и при наличии заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о возможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем;
2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случаях несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 настоящей статьи, и (или) наличия заключения исполнительного органа, уполномоченного Правительством Российской Федерации, о невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем.
В случае, если приобретателем является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, заявление о намерении подлежит рассмотрению арбитражным судом в течение пяти рабочих дней со дня представления сведений, указанных в пункте 8 настоящей статьи. Арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 3 и 4 статьи 201.15-2 настоящего Федерального закона.
Требования к определению суда об удовлетворении заявления о намерении и о передаче объекта незавершенного строительства установлены пунктом 11 статьи 201.15-1, пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.
Суд проверил соблюдение условий для удовлетворения заявления о намерении, а также рассмотрел разногласия участвующих в деле лиц и приходит к следующим выводам.
Земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности.
В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
После завершения строительства объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении указанного объекта строительства.
Помимо перечисленных условий остающегося у должника имущества должно быть достаточно для погашения текущих обязательств должника (связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным), а также требований кредиторов первой и второй очереди.
Указанная норма является гарантией для конкурсного управляющего, имеющего право на приоритетное погашения своих минимально необходимых расходов по делу о банкротстве, а также получение вознаграждения за выполняемую работу, а равно гарантией для кредиторов первой и второй очереди (задолженность по возмещению вреда жизни и здоровью, задолженность по оплате труда), также имеющим приоритет при погашении своих требований, в том числе перед участниками строительства.
Поскольку объект незавершенного строительства представляет собой дорогостоящий актив должника, при его выбытии из конкурсной массы должны быть обеспечены указанные выше гарантированные права кредиторов по текущим обязательствам, а также кредиторов первой и второй очередей.
Иной подход может привести к преимущественному удовлетворению требований кредиторов третьей очереди в обход установленной Законом о банкротстве очередности, что недопустимо.
Следовательно, при передаче объекта незавершенного строительства приобретателю в материалы дела должны быть представлены убедительные и не вызывающие сомнений доказательства того, что у должника в конкурсной массе достаточно имущества для осуществления расчетов с перечисленными кредиторами.
Оценка представленных сторонами доказательств показала следующее.
В настоящее время имущество, находящееся в конкурсной массе, не реализовано.
Согласно сведениям конкурсного управляющего, стоимость остающегося в конкурсной массе после передачи имущества по отчету составляет 185 816 671,67 рублей, из них основная часть ликвидного имущества находится в залоге. Следовательно, после реализации имущества, на погашение текущих обязательств и требований кредиторов первой и второй очереди, могут быть направлены не более 20 % цены реализации.
Согласно расчетам Фонда, которые не оспаривает управляющий, стоимость необремененного залогом имущества составляет 19 676 761,44 рублей.
Вместе с тем, согласно пояснениям конкурсного управляющего со ссылкой на представленные в дело доказательства, необремененное залогом имущество имеет низкую степень ликвидности, а начальная цена продажи, установленная на основании кадастровой стоимости имущества, не соответствует рыночной стоимости имущества. Указанный довод подтверждается отсутствием потенциальных покупателей на проводимых управляющим торгах, в результате которых начальная продажная цена уже на данный момент существенно снижена. Согласно пояснениям управляющего, торги в отношении имущества должника предполагается завершить до конца апреля 2021 года и после указанной даты появится возможность определить достаточность денежных средств для погашения приоритетных требований.
Суд находит доводы конкурсного управляющего и представителя собрания кредиторов в этой части разумными и обоснованными.
По расчетам управляющего, размер подлежащих возмещению текущих расходов составляет 1 573 000 рублей, а также требований кредиторов первой и второй очереди (с учетом компенсации за задержку заработной платы) составляет 28 822 466,44 рублей.
В условиях отсутствия денежных средств в конкурсной массе, а также неопределенности в вопросе о потенциальной выручке от продажи находящегося в конкурсной массе имущества, в настоящее время невозможно с уверенностью утверждать о достаточности остающегося в конкурсной массе имущества для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.
При этом выручки от продажи имущества очевидно достаточно для погашения текущих обязательств (1 573 000 рублей).
В этом случае на специальный банковский счет должника приобретатель вносит денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (пункт 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве в определении суда об удовлетворении заявления о намерении, должен быть указан срок перечисления приобретателем денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика и размер требований кредиторов.
С учетом информации управляющего о завершении торгов (апрель 2021 года), суд устанавливает срок для внесения Фондом денежных средств на специальный банковский счет застройщика не позднее 31.05.2021 года.
Указанные денежные средства подлежат внесению Фондом на специальный банковский счет застройщика в размере требований кредиторов первой и второй очереди, имеют строго целевое назначение, и подлежат внесению только в случае отсутствия в конкурсной массе денежных средств на эти цели к указанной судом дате.
В соответствии с пунктом 13 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, погашение требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Погашение таких требований осуществляется в порядке очередности, установленном в соответствии со статьей 134 настоящего Федерального закона. В случае вынесения определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с пунктом 11.1 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона погашение указанных в настоящем пункте требований кредиторов осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты поступления денежных средств в размере, который указан в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении.
Из буквального толкования пункта 11.1 статьи 201.15-1, пункта 13 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве в их совокупности и взаимной связи следует, что поскольку в данном случае приобретателем является Фонд, отсутствие денежных средств на специальном банковском счете не является препятствием для передачи объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, приобретателю передаются земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030323:7 площадью 6210 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, город Климовск, улица Серпуховская, дом 3 со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), права на проектную документацию на объект незавершенного строительства, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Относительно указанного имущества разногласия между сторонами отсутствуют.
Конкурсный управляющий также полагает, что Фонду подлежат передаче права и обязательства по заключенным конкурсным управляющим договорам № 5 от 21.09.2020, № 55/20 от 24.09.20, № 11/20 от 16.11.2020, № 28/09-3А от 28.09.20, от 21.12.2020 № 68/20, от 23.12.2020 № 121/259-7р на выполнение функций технического заказчика и осуществление строительного контроля, на выполнение работ по обследованию технического состояния объекта, на выполнение проектно-изыскательских работ, договоры подряда.
Фонд не согласен с передачей прав и обязательств по указанным выше договорам, указывая, что исполнение обязательств по ним является для Фонда излишним обременением, повлечет дополнительное финансирование и не будет способствовать достижению основной цели – завершению строительства объекта и исполнению обязательств перед участниками строительства.
Оценка доводов сторон показала следующее.
Согласно четвертому абзацу пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, в случае, если после принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства конкурсным управляющим в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства заключены договоры с проектной организацией, и (или) генеральным подрядчиком, и (или) техническим заказчиком, иные договоры в соответствии с целями, предусмотренными статьями 18 и 18.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", права и обязанности застройщика по таким договорам передаются вместе с имуществом и обязательствами застройщика.
Как следует из буквального содержания указанной нормы в совокупности с иными положения статей 201.15-1, 201.15-2 Закона о банкротстве, а также исходя из основной цели передачи объекта незавершенного строительства приобретателю, названная норма не носит императивный характер.
Специальный порядок передачи прав и обязательств застройщика, в том числе прав по ранее заключенным договорам, призван обеспечить продолжение приобретателем строительства. С этой целью приобретатель вправе получить права на земельный участок, права на проектную документацию, права на технологическое присоединение, права из ранее заключенных конкурсным управляющим договоров с учетом имеющейся у него стратегии и финансовых возможностей для завершения строительства.
Конкретный объем передаваемых прав и обязательств конкретизируется сторонами в договоре передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика (пункты 4, 8-10 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).
В обмен на приобретаемые права приобретатель по существу обязуется лишь исполнить обязательства застройщика – банкрота перед участниками строительства.
Следовательно, суд не вправе принуждать приобретателя воспользоваться своими правами по приобретению прав и обязательств из заключенных конкурсным управляющим договоров.
Суд также отмечает, что переход прав по указанным конкурсным управляющим договорам также повлекло бы обязанность Фонда погасить задолженность по текущим обязательствам, не указанным в пункте 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Аналогичная по существу правовая позиция отражена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2020 г. № 13АП-20316/2020, 13АП-10957/2020, 13АП-19923/2020, 13АП-10955/2020.
Следовательно, в этой части суд находит доводы конкурсного управляющего необоснованными. Права и обязанности по перечисленным конкурсным управляющим договорам не подлежат передаче в отсутствие согласия Фонда.
Прекращение прав и обязательств по этим договорам после передачи имущества приобретателю регулируется общими положениями гражданского законодательства.
Фонду подлежат передаче обязательства должника перед участниками строительства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче приобретателю, меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, приобретатель получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования приобретателя подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей и (или) четвертой очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.
С этой целью в определении суда должно быть указано соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.
Согласно сведениям конкурсного управляющего в реестр требований кредиторов применительно к передаваемому объекту незавершенного строительства включены требования участников строительства на сумму 678 851 606,38 рублей, а также 312 205 309,62 рублей убытков, а всего 991 056 916 рублей.
Стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями составляет 648 042 541 рублей, что подтверждается представленным в материалы дела отчетом независимого оценщика.
Следовательно, сложившееся в пользу приобретателя сальдо в сумме 343 014 375 является требованием Фонда, подлежащим включению в реестр требований кредиторов на основании отдельного заявления.
В соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика требования участников строительства, исполнение обязательств перед которыми передано приобретателю, исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства. При этом денежные требования участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона, признаются погашенными.
В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, по истечении десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу определения арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика приобретатель направляет в арбитражный суд в порядке, установленном пунктами 11 и 12 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, заявление о признании требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, погашенными и о включении соответствующих требований приобретателя, а также возникших в соответствии с пунктом 4 статьи 201.15-1 требований в реестр требований кредиторов.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, материалами дела подтверждено соблюдение условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве.
Руководствуясь пунктами 11, 11.1 статьи 201.15-1, пунктом 3 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве, статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд -
определил:
заявление о намерении удовлетворить.
Обязать конкурсного управляющего ЗАО «ТЕКС» передать Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:56:0030323:7 площадью 6210 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, город Климовск, улица Серпуховская, дом 3 со всеми неотделимыми улучшениями на указанном земельном участке, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом), права на проектную документацию на объект незавершенного строительства, а также обязательства застройщика перед участниками строительства в отношении передаваемого объекта строительства.
Обязать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области в срок до 31 мая 2021 года перечислить на специальный банковский счет должника денежные средства в размере совокупности не погашенных требований кредиторов первой и второй очереди, но не более 28 822 466,44 рублей при отсутствии в конкурсной массе должника денежных средств на эти цели.
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в 14-дневный срок со дня вынесения через Арбитражный суд Московской области.
Судья Ю.Г. Гвоздев
