1 - 3. Данная статья устанавливает специальные нормы о заключении договоров, объектом которых является земельный участок, на торгах. Общие нормы о заключении договоров на торгах установлены ст. ст. 448, 449 ГК РФ. Комментируемая статья охватывает не все случаи проведения торгов, в результате которых должно быть осуществлено предоставление земельного участка. Настоящая статья распространяется только на случаи проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В этих случаях организатором или продавцом земельного участка является орган государственной исполнительной власти РФ или местного самоуправления. Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, или право на заключение договора аренды таких земельных участков, если они не изъяты или не ограничены в обороте.
По нашему мнению, отсылку настоящей статьи к подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ в части предъявляемых требований по формированию земельного участка, несмотря на то что ст. 30 ЗК РФ регулирует отношения только по предоставлению земельных участков под застройку, следует применять в любом случае использования земельного участка в качестве предмета торгов. Сформирован должен быть также и земельный участок, предоставляемый в аренду. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ не требуется государственная регистрация земельных участков, находящихся в государственной собственности, в отношении которых не было осуществлено разграничение государственной собственности.
3. Пунктом 3 настоящей статьи подчеркивается то обстоятельство, что вне зависимости от того, кто является организатором торгов, все равно форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка определяет собственник земельного участка.
4. За исключением земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства, порядок проведения торгов для которых установлен ст. ст. 38.1 и 38.2 соответственно, порядок проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". Данное Постановление может быть применено в отношении участков, предоставляемых для целей жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства в части, не противоречащей ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. Указанным Постановлением в том числе установлено, что при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). Кроме того, Постановлением определено, что:
организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее именуются - торги) осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам;
организатором торгов выступают орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними;
орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения ("шаг" аукциона) при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.
5 - 6. Пункты 5 и 6 введены в настоящую статью в связи с принятием ст. ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ. Пункт 5 согласно Федеральному закону "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" вступил в силу с 1 октября 2005 г.
