Комментируемая статья содержит важное правило, направленное на защиту интересов нанимателей, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. Ее назначение состоит в том, чтобы сохранить в неизменности отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, даже в случае перехода права собственности и иных вещных прав (например, в результате акционирования предприятия) на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма. Представляется, что применительно к этой ситуации, т.е. к переходу государственной или муниципальной собственности в частную собственность, названное правило представляет собой исключение, поскольку социальный наем для частного жилищного фонда не предусмотрен.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited" было отмечено, что жилищный фонд социального использования наряду с другими объектами используется в том числе и в интересах населения, подлежащих защите со стороны государства. Поэтому отношения, связанные с обеспечением функционирования и сохранения целевого назначения такого объекта, носят публично-правовой характер <1>.
--------------------------------
<1> См.: Конституционный Суд Российской Федерации: Постановления. Определения. М.: Юристъ, 2001. С. 109.
В силу этого законодатель предусмотрел, что переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, не может вести ни к выселению нанимателей, ни к изменению каких-либо условий договора социального найма жилого помещения, в частности, срока его действия, оплаты занимаемого помещения и иных условий пользования им.