Выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд производится по цене, согласованной собственником и органом государственной власти или органом местного самоуправления, выступающим от имени Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования.
При этом статья 281 ГК РФ устанавливает требование, в силу которого выкупная цена земельного участка должна включать его рыночную стоимость и учитывать размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием участка.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности). Рыночная стоимость земельного участка:
- зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
- не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);
- зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания);
- изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения);
- зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок;
- зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
- определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка.
Убытки, вызванные изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, подлежат возмещению из средств соответствующего бюджета, включая упущенную выгоду.
Споры, связанные с определением размера подлежащих возмещению убытков, разрешаются в судебном порядке. Также в судебном порядке разрешаются споры, связанные с отсутствием согласия собственника на выкуп у него земельного участка. С иском о принудительном выкупе в суд обращается орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которого производится изъятие участка. Срок для подачи иска составляет три года со дня вынесения собственнику предупреждения об изъятии участка.
